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城市更新是城市化必然经历的城市再开发过程，其含义往往与城市重建（UrbanRenewal）、城市再开发（Urbanredevelopment）、城市复兴(urbanrevival)等对应起来，具有强烈的时代性、地域性及政策性等特征。
1西方国家的城市更新实践及其特征
经过西方欧美国家半个多世纪的实践，西方国家城市更新大致经历了清除贫民窟-福利色彩社区更新-市场导向旧城再开发-人本主义及可持续更新四个发展阶段（董玛力,陈田等，2009）。
1．1二战后-1960年代初：战后重建与清理贫民窟
二战后，以英国为代表的西方国家启动了自上而下的城市更新运动，以大规模重建、清理贫民窟的方式，对中心城区进行物质环境层面的城市重建（urbanreconstruction），以达到消除贫苦、经济增长目的。“推倒重建”方式取决于西方各国推行凯恩斯主义福利，政府是城市更新的主导者，赋予政策、法律和财政保障。政府通过大面积拆除老建筑、中小商业及贫民窟，取而代之能高档酒店、购物中心、办公写字楼等“国际式”、现代化的高楼建筑，使中心城市地位得到提升。
政府自上而下主导的城市更新使城市物质环境得到改善，但也产生了大量问题：中心城区的土地价值飞涨，原来的中小商业及原有居民却搬到城市郊区等边缘地区，城市原有空间格局及社会肌理受到极大的破坏和冲击，邻里关系被破坏，中心城区地价飞涨，钟摆式交通等问题（J.Jacbos,1961,LewisM.,1961.）。
1.21960年代-1970年代末：福利色彩的内城更新
60年代初期开始，西方社会普遍进入经济快速发展和社会富足的黄金发展时期，各国进入高度福利化社会。全球国际分工导致传统产业链的转移，传统制造业生产基地搬到人力、租金、资源等成本更低的区域或发展中国家，原来的制造业中心逐渐成为城市衰败地区，城市中心成为弱势群体集聚的边缘化衰败地区。针对内城衰退，西方国家通过社会福利改善、内城社区改造、物质环境更新为目标的城市更新策略来“恢复城市活力”。英国、法国、德国等欧洲国家均广泛开展了福利色彩的社区更新，但1979年的世界性经济危机及新政权意识形态的转变使福利色彩的城市更新受到冲击。
1．31980年代-1990年代：基于自由市场经济的城市空间再开发
1979年的全球范围的经济危机和全球化经济重构，使西方国家经济增长受到极大冲击，政府财政严重萎缩，福利色彩的城市更新政策成为政府的负担。政府意识形态从推崇凯恩斯主义转向推崇自由市场经济的新古典主义，市场成为拉动经济增长的主力。20世纪80年代后期开始，随着西方国家公共政策的改革，开启以市场化运作的房地产导向的城市复兴策略，政府公共部门成为城市更新的次要角色。企业化的经营成为整个80年代政府推动城市更新的主要思路。
随着企业化城市更新的不断深入，经济效益最大化成为城市发展的最大目标，社会公平性很大程度上被忽略。公私合作的城市再开发方式的利益相关方如政府、市场、居民之间尝尝产生责任与利益的冲突，内城居民往往成为私有化城市在开发的利益被剥夺方，贫富差距拉大加剧了社会的两极分化（Berry,BrianJL.1985）。
1.41990年代以来：基于可持续发展观的综合性城市更新
随着进入20世纪90年代，全球范围的环境污染、资源枯竭日益严峻。1996年的“人居二”会议确立了21世界人类发展的主题是“人人有适当的住房”和“可持续的人类住区发展”，以人为本、可持续发展成为人类发展的共识。城市更新的社会性及社会效应被提高到前所未有的高度，当地居民（尤其是弱势群体）参与到决策环节，影响决策结果。例如英国自1991年开始实施“城市挑战”(citychallenge)计划，是基于政府、私有部门（企业集团）、社区居民三方合作伙伴关系的城市更新。
2中国城市更新的发展历程及其特征
2.1政府计划驱动的“底线修补”更新阶段（1949-1978年）
解放初期，经过连年战争，城市基础设施损坏严重，居民生活环境条件恶劣，治理城市环境与改善居住条件成为当时城市建设的最迫切任务（阳建强，吴伟明，1999）。在第一个五年计划期间，政府由于资金匮乏，土地也不具备商品属性，政府没有额外的资金参与城市更新，旧城改造主要是着眼于改造棚户和危房简屋，同时增添一些最基本的市政设施，以解决居民的卫生、安全、合理分居等最基本的生活问题（阳建强，2000）。这种“底线修补”式的散点更新，对于城市整体空间形态的优化完善作用非常有限。该时期的城市建设由政府主导，政府资金缺乏导致城市更新改造进度缓慢，“填空补实、见缝插针”的做法，以及市区内兴建工厂的做法，一方面使城市空间肌理遭到极大破坏，另一方面加剧了城市环境的恶化，城市衰退进一步加剧（阳建强，2000）。
2.2市场参与撬动的“退二进三”结构更新阶段（1979—2000年）
改革开放到2000年，国家市场经济体制都处于转型发展期，城市建设成为国民经济发展的重要引擎。1978年-1990年代初期，市场经济体制发育，国家增强了对城市总体规划、近期规划、详细规划在城市建设中的重要性，并出台了相应的法律法规确定城市规划的法定地位。随着1990年《城市规划法》的颁布，城乡规划主管部门以控制性详细规划对城市地区的规划及建设实施管理。90年代以后，社会主义市场经济体制逐渐完善，随着国有土地有偿使用制度和分税制改革，“土地财政”得以确立，地方政府成为城市建设的利益主体，城市更新开始了大规模、快速化的城市更新。市场的参与是一把“双刃剑”，为追求较高的经济效益，城市中心地区存在被过度开发的问题，使中心城区产生了交通、环境承载力方面的严重压力，交通拥堵等问题。
2.3多元主体推进的综合性城市更新时期（2000至今）
21世纪，可持续发展观成为全球发展共识。随着市场经济体制日益成熟，中国城市建设、更新逐渐由局部分割走向整体协调，从单一强调物质空间建设的经济、环境效益目标到兼顾人文、社会、生态效益多目标转变，城市更新逐渐朝向强调环境、社会、人文等多目标发展，呈现出多元化、多视角、综合性的趋势，由政府主导走向社会、城市发展理性需要的功能主导转变（张京祥，2003）。
2000以来，我国城市化快速推进，经济快速发展和产业结构面临调整，城市更新的研究对象主要集中在城中村改造、旧工业改造、产业升级及转型的政策等，城市更新的内容具有一定的城市地域分布差异性（严若谷等，2011）。在人文主义思想的影响下，近年来城市更新逐渐加大社区居民的参与度，增强改造过程、改造效益的公平性。
3.小结
西方城市更新理念在问题导向下不断成熟，实现了规划思想从物质形体主义向人本主义转变；更新管治模式从政府主导到公私合作再到社区居民的多方参与；更新方式从大规模重建到小规模、分阶段社区渐进式改造转变，更新的目标从最初只追求城市物质环境向寻求经济、环境、社会及自然环境综合效益转变。类似的，中国的城市更新，城市更新的视角也从单一的城市物质层面向更广泛的经济、社会、法律等层面广泛扩展，密切联系中国经济社会发展、产业升级、城市转型等。
参考文献：
[1]董玛力,陈田，王丽艳.西方城市更新发展历程和政策演变[J]，人文地理，2009.
[2]J.Jacobs,TheDeathandLifeofGreatAmericanCities,P279,RandomHouse,1961.
[3]LewisMumford,TheCityinHistory:Itsorigins,itsTransformation,anditsProspects,P205,harcourt,Brace&World,NewYork,1961.
[4]Berry,BrianJL.Islandsofrenewalinseasofdecay[M]//PaulE.Peterson，TheNewUrbanReality.Washington,DC:Brookings,1985:69-96.）
[5]阳建强．中国城市更新的现况、特征及趋向[J]，城市规划，2000.
[6]耿宏兵．90年代中国大城市旧城更新若干特征浅析[J]，城市规划，1999.
[7]阳建强西欧城市更新[M]，东南大学出版社，2012.
[8]张京祥.基于社会空间正义的转型期中国城市更新批判[J]，规划师，2012.
[9]严若谷，周素红，闫小培，城市更新之研究[J]，地理科学进展，2011.