深圳大学
摘要：购物中心影响力与规划具有相辅相成的作用，影响力大的购物中心经营效果好，空置率低，规划业态配比、业态组合、动线设计等对购物中心影响力具有较大影响。本文从购物中心外部影响力来探究深圳市7个大型购物中心经营现状，得出购物中心影响力与其规划优劣基本匹配，影响力大的购物中心，其外部公交线路、经济效益、周边商业，与内部业态配比、业态组合、动线设计、经营效果等方面均有较好表现，影响力较小的购物中心在其外部、内部规划上存在一定的问题。
关键词：购物中心；影响力；影响力半径
一、研究背景
深圳市购物中心大举开发，目前已出现过剩现象，购物中心扎堆建设，竞争加剧，服务半径被压缩，在此背景下，利用断裂点理论测算各大购物中心吸引半径，并计算该服务半径下，区域人口能否支撑购物中心的运营，为后期购物中心的选址和定位提供参考。本文采用了深圳市7个购物中心做实证研究。分别是：金光华广场、万象城、cocopark、益田假日广场、京基百纳广场、海岸城、宝能allcity。
二、断裂点理论
1931年，美国学者威廉?J?雷利（W.J.Reilly）根据牛顿力学的万有引力定律，提出了“雷利零售引力规律”，雷利利用三年时间，收集了美国150个城市数据，总结出都市人口与零售引力的相互关系。Huff（1964）认为，消费者可以根据购物点的吸引力来决策去何地购物，一个消费者选择某个城市或购物中心的概率，与该城市或购物中心的规模成正比，与消费者到该城市购物中心的距离的平方成反比。消费者去某个城市或购物中心的概率与城市或购物中心对消费者的吸引力成正比。Converse发展了上述理论，提出了断裂点理论（BreakingPointTheory），即两个城市或商业中心间的分界点计算方法，将相邻两个城市或商业中心A和B之间吸引力达到平衡的点定义为断裂点。城市或购物中心对周围片区的影响力与该城市或购物中心规模呈正比，与至城市或购物中心的距离呈反比，购物中心的吸引范围由购物中心的规模和购物中心间的距离共同决定，相邻两购物中心对片区的吸引力在断裂点处达到平衡状态。
对于购物中心而言，越来越多的实证表明，购物中心吸引力不仅与购物中心规模有关，同时与购物中心的定位、公共交通、基准地价、周边竞争情况、购物中心提供的服务有关。因此，本文将利用以上参数建立购物中心影响力模型，并测算购物中心的影响半径。
三、深圳市大型购物中心影响力及影响半径分析
3.1深圳市7个大型购物中心选择标准
本文主要针对在深圳具有片区级及以上市场影响力，建筑规模在10万平方米以上、且在业态上具有综合性的集中式购物中心进行分析。本文选取7个具有代表性的大型购物中心进行研究，分别是金光华广场、华润万象城、cocopark、益田假日广场、京基百纳广场、海岸城购物中心、宝能allcity。其中，金光华广场、华润万象城位于罗湖区，cocopark位于福田区，益田假日广场、京基百纳广场、海岸城购物中心、宝能allcity位于南山区。
3.2参数选择
购物中心的影响力分为辐射效应（向外）和聚合效应（向内），对外辐射力越强，周边商业的发展越快，对内聚合效应越强，则购物中心的聚客能力越大，同时周边商业氛围越强烈，购物中心的聚客能力越小。购物中心辐射力与距离呈反比，距离越远，辐射力越小。购物中心影响力与购物中心建筑面积、定位、公交线路数正相关，购物中心所在地基准地价反应了购物中心地块利用过程中所能产生的经济收益水平的高低，间接反应了购物中心影响力大小。本文采用7个参数来测度购物中心的影响力：建筑面积、定位、公交线路（500米范围内）、购物中心基准地价、周边购物中心个数（500米范围内）的倒数、区域提供的服务功能（1000米范围内）。
3.3数据处理：
根据调研情况录入购物中心的基本数据并进行规范化处理后，根据购物中心的影响力计算公式：
由上表可知，影响力排名前三的购物中心分别是：万象城、益田假日广场、金光华广场。
影响力半径代表购物中心服务范围，在五层影响力半径中，越靠近购物中心的圈层，来自周边购物中心的挤压效应越小，越能代表购物中心的有效服务半径。以第一圈层为例，半径最大的是cocopack，其次是海岸城，宝能太古城。
四、总结
深圳市7个购物中心影响力与其规划优劣基本匹配，影响力大的购物中心，其外部公交线路、经济效益、周边商业，与内部业态配比、业态组合、动线设计、经营效果等方面均有较好表现，影响力较小的购物中心在其外部、内部规划上存在一定的问题。对于新建购物中心，对周边商业形成竞争，压缩已有购物中心服务半径。新建购物中心消费人群主要从其他购物中心转移而来，其次从周边商店转移而来。消费人群密度随着以购物中心为原点的半径距离的增大由密变疏。因此购物中心需考虑与周边购物中心的差别化、距离以及竞争力。购物中心影响力半径越大，在其周边新建购物中心，能分得的客流越多。但在大型购物中心周边布局缺乏竞争力的购物中心难以聚集客流。差别化的购物中心需考虑引导周边人群消费习惯，从而形成新的消费力。
参考文献
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