魏国威[1]2003年在《房地产信托及其在我国的模式构造》文中认为房地产业作为一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。然而，目前融资渠道单一的现状已经影响到我国房地产企业的发展，从而在客观上提出拓宽融资渠道的要求。 房地产信托作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，不仅将为广大中小投资者投资房地产提供理想渠道，还可为房地产行业发展提供较充足的资金，促进中国房地产业的快速健康发展。为探讨在我国实行房地产信托融资的可行性及其模式的构造，笔者撰写了这篇论文。 本文从我国房地产融资领域的现状出发，指出存在的问题，在这个基础上，借鉴相关理论和国外的成功经验，着重论述了在我国构建房地产投资信托、国有土地信托以及“房屋银行”模式的问题。最后，为了保证模式的正常运作，专门论述了监管体制、政策、税制等相关环境的营造。
姜浩[2]2007年在《房地产开发企业资产证券化融资研究》文中进行了进一步梳理房地产业是国民经济中的重要行业。房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程,在房地产项目开发过程中,对资金的需求大量、集中,因此企业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的生存与发展。房地产金融是房地产业发展的保障,也是我国调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。目前,我国大多数开发商资金来源以银行贷款为主,其它融资方式所占比例较小,融资结构比较单一,很容易受到宏观政策和经济环境的影响。因此近年来房地产企业在实际运作中已经开始从过去的主要依靠银行贷款转向股权融资(IPO)、海外融资、企业债券、房地产信托等多种途径上。本文从房地产开发企业的角度出发,研究和探讨房地产融资问题。文章分析了我国房地产企业资金运作的特点和房地产企业融资的现状,对各种融资方式的优点、缺点、成本和风险进行了探讨。在阐述资产证券化的定义和原理的基础上,分析了资产证券化在房地产领域的应用形式及目前在我国房地产领域推行证券化的重要意义;在研究目前我国房地产公司现行融资渠道的基础上,借鉴国外的先进经验,探讨了现阶段适合我国房地产公司的融资模式:房地产投资信托基金以及将房地产企业中的土地储备、空置商品房等不动产的未来收益转变为当前的现金流入的融资模式,以期解决房地产企业融资问题。
吴永宏[3]2013年在《中国城市住房保障制度设计与实践运行研究》文中研究说明居住权是公民的基本权利。建立完善的住房保障制度，对住房市场进行必要的干预，确保公民得到住房，是以维护公民权利、促进社会公平正义为使命的政府应尽职责。我国于1998年全面推行的住房制度改革，充分发挥了市场配置资源的基础性作用，推动住房建设取得突飞猛进的发展，市场机制配置资源的效率优势得到充分体现。同时，政府开始采取一系列政策，逐步建立起包括廉租房制度、经济适用房制度、公共租赁房制度在内的城市住房保障制度。但是，由于过分强调了住房市场化，未能从根本上有效解决部分中低收入家庭住房困难问题。因此，必须妥善处理好政府与市场、公平与效率的关系，加强政府的二次分配功能，加快完善住房保障体系，满足不同收入层次住房需求，实现住房的公平性。2007年，党的十七大提出将“住有所居”作为住房制度改革总目标。2012年，党的十八大明确要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。因此，必须按照社会主义市场经济的要求，坚持市场配置商品房资源、政府主导保障房建设和管理“两条腿走路”，这一模式是我国城市住房改革的主要方向。要实现这一目标，有必要从住房保障制度设计角度入手，重新对我国现行住房保障制度进行分析和研究，进而构建一个适合我国国情和时代变化的住房保障制度，以更好地解决城市中低收入家庭住房问题，促进和谐社会建立和公平正义的实现。本文采取理论分析与实证分析相结合的方法。通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验，总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示，并以南通为例，对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析，提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市，其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上，指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。城市住房保障制度设计是一项系统工程，要确保运行机制的高效有序，应从法律建设入手，明确公民居住权利，落实政府住房保障职责，完善监督管理机制，为住房保障建设提供法律支撑。地方政府作为住房保障的首要责任主体，应当根据城市经济发展阶段和住房保障的实际需求，从住房保障水平、住房保障对象、住房保障供应主体、政府的基本定位、住房保障方式等方面确定合理的目标选择。城市住房保障制度设计主要包含了建设规划、土地供应、建设融资、住房供应、准入和退出等五个方面内容。应采用“集中建设”和“分散配建”相结合的原则进行保障性住房规划布局，户型设计兼顾成本核算和居住需求；以公共交通站点为中心，采取高密度集约式的方式达到土地资源利用的最优配置；应充分借鉴国外比较成熟的住房保障融资制度，建立符合我国国情和发展阶段的保障性住房建设融资制度；要逐步构建以廉租房、公共租赁房为主体的租赁式保障性住房供应体系，并使经济适用房、保障性（限价）商品房等产权式保障房向共有产权房转变；要以出口关把控入口关为政策制定的出发点，建立以个人征信数据系统为平台的审核制度，完善准入和退出机制。
卢悦兰[4]2005年在《中国商业银行房地产金融风险及防范研究》文中提出近年来,随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快,房地产业在我国已经成为一个产业得到迅速发展,并且正朝着国民经济的支柱产业方向发展。可以预见,随着我国经济迅速发展和国民收入水平的提高,房地产业将有更大的发展空间和潜力。与此同时,房地产金融随之快速发展,并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用,成为房地产业发展的重要支撑。然而房地产业是一个高风险的行业,房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时,不可避免地承担了房地产业的高风险。在我国,由于融资渠道的单一,使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示,我国的商业银行房地产金融已隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明,商业银行的房地产金融风险很大,一旦爆发,将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。本文从分析我国房地产金融的发展现状入手,综合运用经济学、金融学的相关理论知识,采取理论分析和实证分析、定性分析和定量分析、系统分析和比较分析相结合的方式,研究和分析我国房地产金融面临的主要风险及原因,并通过典型国家房地产金融风险防范的分析,结合我国的实际情况,从宏观和微观两个角度来提出防范我国房地产金融风险尤其是商业银行房地产金融风险的政策建议和策略。
郝森[5]2012年在《论我国公租房投资信托基金建立的法律制度构建》文中研究说明人类的生存离不开衣食住行，尤其在当今社会，住房对于人们的生活更是起着至关重要的作用。在住房紧张的今天，如何保证筹建大批公租房所需的资金问题是当前各地政府急需考虑的问题。房地产投资信托基金（REITs）作为一种优秀的新兴金融工具，进入我国势在必行。REITs作为一个房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，如果要正式进入我国资本市场，必须要建立完善的法律体系，以保证和维持整个资本和金融市场的公平、公正、公开和透明，从而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。本文主要在介绍REITs的概念与类型的基础上，分析域外REITs的发展历程与经验，在此基础上再次分析适合我国推行的公租房REITs模式与流程设计，最后讨论我国公租房投资信托基金的建立的法律制度构建。正文一共分为四章：第一章“我国公租房制度的必要性及其制约因素”。本章先讨论了保障性住房在我国建设的紧迫性，并通过对经济适用房和廉租房的分析，凸显出现阶段公租房建设的优越性与必要性。随后由分析了公租房建设的政策支持与制约因素，进而提出由房地产投资信托基金来解决我国的公租房资金来源的问题。第二章“房地产投资信托基金及其在我国的发展状况”。本章前半部分主要介绍房地产投资信托基金（REITs）的基本概念与种类，企图让读者对房地产投资信托基金有一个全面的、大概的了解。本章的后半部分主要介绍了房地产投资信托基金在我国的发展状况，得出房地产投资信托基金在我国势在必行的结论。第叁章“域外REITs的法律规范及我国公租房REITs的借鉴”。本章前半部分主要以域外的美国和亚洲地区的新加坡、以及我国香港和台湾地区为典型，介绍了房地产投资信托基金在这几个国家和地区的发展以及法律规范的经验。本章的后半部分，在前半部分的基础上，着重分析了我国公租房REITs可行的模式与流程设计。第四章“我国公租房投资信托基金相关法律制度的构建”。本章主要考虑在我国现行国情的基础上，如何建立适合我国公租房投资信托基金发展的法律法规体系。本章的前半部分讨论了我国公租房投资信托基金主要参与主体的法律关系以及各自应尽的权利与义务。本章的后半部分分析了我国现行法律法规对建立REITs的障碍以及如何构建适合我国REITs发展的法律法规体系。
范运[6]2009年在《私募房地产股权投资基金风险管理研究》文中进行了进一步梳理我国房地产业经过近二十年来的发展,已经成为关系国计民生的重要支柱产业之一。房地产发展过程中对资金的大量需求,在筹融资渠道以及投资渠道相对单一的经济环境下,导致其对银行金融的严重依赖,风险过分集中于国有及新兴股份制商业银行。股市融资、债券融资、信托融资的门槛也未解决该产业飞速发展产生的对资金的渴求。为此,进一步推动房地产业从间接融资向直接融资的加速转变,开辟探索新的融资渠道便成为产业发展的必然要求与客观趋势。从1980年到2005年的25年间,全球私募股权基金(简称PE)以爆炸式的速度增长,基金规模接近1万亿美元。2006年私募股权基金在美国的筹资额达3600亿美元,在企业融资方面,2006年通过美国叁大股市的企业融资额为1540亿美元,而向私募股权基金的融资额度则达到1620亿美元,这是私募第一次超过股市成为最主要的融资手段。2007年上半年,美国私募股权基金资产就增加1370亿美元,较2006年同期增长42%,同时其中的1/4的公司年均回报率达39.1%,回报率普遍高于标准普尔500指数同期12.3%的平均回报率水平。私募股权基金已经成为促进美国乃至全球经济增长的重要动力。在我国2005年末开始的股市热潮中,“私募”和“基金”通过证券市场更多的进入人们的视野,而这种以私募形式筹资并投资于股票二级市场的基金不同于本文所述的主要投资于非上市的股权或企业控制权的私募股权基金。私募房地产股权投资基金(以下本文中简称“私募房基”)是私募股权投资基金的一个分支,在国外近20年来的经济实践中作为最重要的房地产金融创新工具之一而发展迅速,并逐渐被引入国内的研究视野与操作实践当中。2007年爆发的美国次贷危机以及由其引发的全球金融风暴(海啸、危机)暴露出的包括私募房基在内的市场风险不容忽视,并对私募房基风险管理提出了新的研究课题。作为新兴金融工具,国内私募房基的理论研究与实践操作尚属刚刚起步,认真把握其良好的发展方向与发展前景,借它山之石,明鉴国外的经验与教训,未雨绸缪加强国内私募房基整体风险管理的研究显得很有必要。但目前国内尚无私募股权基金整体风险管理的系统研究,更无针对私募房基整体风险管理的理论研究,即使在国外也多是将其作为私募股权基金的分支笼统涵盖。因此,基于借鉴与利用的思路,本文尝试性参照巴塞尔银行监管委员会(Basel Banking Supervision Commission简称BBSC)风险管理程序和COSO(The Committee of Sponsoring Organizations of The National Commission of Fraudulent Financial Reporting全国虚假财务报告委员会下属的发起人委员会的英文缩写)整体风险管理框架,意欲结合我国房地产业的发展、宏观、微观经济环境、政策法律环境与私募房基的风险特征,探讨国内私募房基风险产生的经济机理,并通过新的整体风险度量方法以构建国内私募房基风险度量模型框架,且在归纳总结国外相关经验的基础上较为完整地提出国内私募房基风险控制的措施和体系,从而希望较系统地回答“国内私募房基的未来发展中应怎样进行风险管理”这个理论和实践相结合的重要问题。全文由七章组成,主要内容和观点如下:第一章,绪论。陈述论文选题的理论意义、现实意义与国内外研究现状、介绍论文研究思路与结构框架,论文可能的创新点与存在的不足。第二章,私募房地产股权投资基金的发展。第一部分从内涵和外延方面探讨私募房基的概念界定、业务范围、主要特性和主要分类。第二部分从国外房地产信托基金(REITs)的发展演变,比较国外契约型REITs、公司型REITs这两种组织形式与房地产投资基金的关系,介绍国外私募房基产生和发展的历程。为了应对激烈的市场竞争和房地产市场的低迷,国外新设立的房地产基金参照房地产有限合伙基金在资金来源方面的优点,采用有限合伙型的集合投资形式,从而能在经济低迷时期实现相对稳定的长期投资;同时,它们也结合了第二类权益型REITs在资金运用方面的特点,通过投资于房地产公司股权间接投资于房地产实业资产,从而实现较高的投资收益率。这些新设立的房地产投资基金成为有限合伙型私募房基的雏形,并逐步发展为美国私募房基的主流形式。在1987-2007年中,美国私募房基在数量、规模和筹资等方面得以迅速增长,日本、英国和其它欧洲国家也大量出现面向全球市场的私募房基。第叁章,国内发展私募房基的必然性与可能性。这是本文立论的基础,本章结合制度供求的观点,从产业发展与升级、拓宽投、融资渠道几个方面来理解决定私募房基这种金融组织制度需求的主要因素。从融资者角度看,房地产业经过近二十多年的发展已经成为国民经济的支柱产业,尽管自2007年下半年以来至今,由于宏观调控下的银根紧缩和其它融资渠道相对受限造成了房地产企业资金链极其紧张,行业暂时进入阶段性调整但仍有广阔的发展前景,而行业调整过程必然促使房地产业改善和加强自身薄弱的微观基础,通过实现产业升级来解决所面临的问题与挑战,因而国内房地产企业客观上非常需要包括私募房基在内的新兴投融资制度。从投资者角度看,由于国内金融投资需求旺盛,而储蓄、股票、债券、外汇和黄金等金融产品的风险收益特征相对较差,因而投资者(尤其是富有阶层)更加关注包括私募房基在内的新兴房地产金融投资方式。从监管层角度看,私募房基有利于降低房地产企业过高的资产负债率,有利于降低国内商业银行的房地产信贷风险,同时也有利于促进房地产业健康稳定发展,因而国内金融监管当局也需要大力发展私募房基在内的新工具来促进房地产业的健康发展。2007年颁布实施的新《合伙企业法》增加了有限合伙制的内容,从法律意义上为萌芽中的国内私募房基以及广义的私募股权基金的发展打开了通道,而国外私募房基凭借相对成熟的运营模式涌入国内房地产市场的事实,使得借鉴国外经验逐步改变国内房地产资本市场单一局面成为可能。以金地、国美、鼎辉为代表的国内私募房基刚刚起步。应当看到,发展私募房基不是简单地为了规避宏观调控中化解房地产泡沫,紧缩房地产信贷而采取的另辟途径的“花样”措施,因为它的发展从根本上有利于降低银行累积的房地产金融风险、有利于拓宽房地产融资渠道、有利于平抑房地产泡沫、有利于促进房地产业升级与健康稳定地发展。第四章,私募房基风险的产生机理。首先,简要叙述美国次贷危机的发展背景、成因及风险传导机制。2001年以来,为消除新经济泡沫破灭的影响,房地产投资、消费成为当时由格林斯潘领导的美联储鼓励的热点,宽松货币政策下的持续低利率导致流动性全球过剩,房地产价格上涨显示的巨大财富效应,一方面支撑了美国经济的强劲增长,另一方面也在收入与信心增强的狂热中,金融机构风险管理失当,次级按揭贷款大量发放,资产证券化过程中MBS、CDO等金融信用衍生工具助推加速并引爆房地产泡沫且导致危机的蔓延。华尔街崩溃、全球大量金融机构倒闭、实体经济受到严重侵害,各国全力救助下仍面临经济倒退的影响并且前途未料。这场风暴给房地产金融风险管理重重地敲响了警钟,也成为本文提出研究私募房基风险管理的又一出发点。其次,国外私募房基尽管已经发展了20多年,但对其风险管理的研究仍只是归类于私募股权基金风险管理研究的大范畴,而没有专门针对私募房基的风险特征来进行细分研究。为此,在巴塞尔银行监管委员会关于风险管理程序的四个环节和COSO关于企业整体风险管理框架的基础上,结合私募房基风险管理特征,本文结合私募房基的宏观、微观经济环境和政策法律环境,采用逻辑演绎的方法,运用博弈论、财务管理、金融学、宏观经济学和信息经济学有关知识,探讨了私募房基的市场风险、信用风险和操作风险产生的独特经济机理。一、探讨私募房基市场风险的产生机理。本文认为,经济周期、利率和汇率等宏观经济因素的波动,作为影响国内房地产市场供求变化和房地产企业盈利状况的宏观要素,是私募房基投资市场风险产生的重要原因。金融信贷政策、土地政策、税收政策和产业政策等的调控变化,将直接或间接影响到房地产市场供求、房地产价格、房地产企业资金链状况和成本收益多寡。二、探讨信用风险的产生机理。一方面,信息不对称和信用制度的不健全等因素将影响到被投资房地产企业违约的成本收益博弈,从而产生基于道德风险和逆向选择的主观信用风险。同时,信息不对称和市场风险过大等原因,也可能引起被投资房地产企业丧失守信能力的客观信用风险。另一方面,在私募房基内部,由于基金管理人的寻租行为和机会主义行为等,也可能导致源于私募房基的信用风险。叁、探讨操作风险的产生机理。由于法制环境的不完善、不健全,加之房地产投资与私募股权高风险的投资特性,以及私募房基内部控制体系建设不佳等因素,将可能导致私募房基产生法律风险、内部管理缺失风险和不可预测事件风险等操作风险。第五章,私募房基风险的度量。本文将私募房基看作金融工具,在回顾金融风险度量文献的基础上,本章运用投资组合理论、动态优化技术、Copula函数等工具,以整体风险管理和条件风险值等最新研究成果为起点,通过方法创新提出并构建了国内私募房基风险度量模型的理论思路,并从该理论模型的最优性条件出发,指出私募房基风险控制的主要方向,从而为国内私募房基的风险控制提供思路。首先,从金融风险度量的一般性方法看,市场风险度量方法经历了从名义量法、灵敏度分析、波动性方法到VaR方法及其创新的发展历程,信用风险度量也经历了从专家法、评级法、信用评分法到结构模型、简约模型和创新方法的发展历程。从VaR的基础上发展起来的操作风险度量,主要包括基本指标法、标准法、高级计量法,其中高级计量法又分为内部衡量法、损失分布法、极值理论法和积分卡方法。而整体风险管理的度量仍然以VaR为基础,同时考虑了更多的因素和更广的范畴。其次,从研究起点、模型说明和模型假设开始,本文将CVaR条件风险值和整体风险管理相结合进行了风险度量方法的创新,结合了私募房基市场风险、信用风险和操作风险的特点及其产生的经济机理,构建了私募房基的市场风险和信用风险的边缘分布函数及其联合分布的条件风险值,再根据操作风险的条件风险值求出私募房基的整体条件风险值,并结合有关约束条件构建了私募房基的风险度量模型,且推导出各有关变量和约束条件下的最优解,以及相应经济含义的释义,从而为私募房基风险控制指明了思路和方法。同时,以风险分析和风险度量模型的结论为基础,介绍私募房基的风险值计算系统,根据私募房基及其环境的变化,进行压力测试和回溯测试以检验、修订模型及其参数。第六章,私募房基风险的控制。在借鉴国外私募房基有关风险控制策略的基础上,阐述了包括分段投资、分散投资、联合投资、担保措施、商业保险和套期保值等私募房基信用风险与市场风险的控制策略。围绕私募房基操作风险的控制策略,通过借鉴国外私募房基的内部控制体系,构建国内私募房基包括内部组织结构、权责分离与制衡、激励约束机制、内部信息系统、风险预警机制和稽核检查制度所组成的内部控制体系,并阐述了内部控制体系中的侧重点。同时,阐述了私募房基包括提高专业化水平、事前风险勘测、适度控制财务杠杆、复合式证券、风险预算限制、合同条款制约、股份调整控制权配置、参与管理咨询、风险承担等预防策略。第七章,面临的障碍与对策建议。在总结我国发展私募房基面临的法律障碍、税收政策障碍、市场环境等障碍的基础上,提出建立健全法律法规,明确私募房基合法地位与规范运作、明确监管机构加强行业自律、建立完善监管规则等政策建议。私募基金自诞生起就神秘低调,属于富人游戏,且以独特的盈利模式、高杠杆的资本操作、隐蔽的交易方式及资本来源明显区别于其它基金,其管理和投资的不透明被视为实现高回报的主要条件。故此,研究国内私募房基风险管理这个理论与实践紧密结合的新课题,可参阅的资料甚少,其难度之大超过笔者预想。笔者作为房地产从业人员,工作实践中既亲身体会了银行融资与信托融资的全过程,也在宏观调控政策收紧的背景下,深刻体会到拓宽资金融通渠道对房地产企业拥有核心竞争力的重要性,因而希望通过对私募房基这种全新资金渠道及其风险管理的尝试性研究,实现抛砖引玉的目的。
李毅[7]2010年在《房地产投资信托法律制度研究》文中提出房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,复数简称REITs)是一种新型的金融投资产品。它起源于美国,在其发源地国称不动产投资信托,其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs作为目前最能够有效融合房地产、投资、资产证券化这叁个市场的工具,无疑将成为近几年最引人注目的房地产金融产品。2008是中国房地产行业的调整之年,而价跌量缩则是当年政策调整的主旋律。2008年12月3日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署金融促进经济发展的政策措施。会议确定了创新融资方式,通过发展房地产信托投资基金等九条金融促进措施。这一来自最高管理层的政策信号,为我国发展REITs创造了良好的政策环境。2009年经济增长保持在8%以上,房价高位运行,房地产市场高度活跃。2010年1月10日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”),“调结构、抑投机、控风险、明确责任”的新一轮房地产市场调控已经到来。从“鼓励”到“遏制”的政策转变,房地产企业开发信贷势必会紧缩,自筹资金占比将上升,而房地产信托投资基金有望借此时机真正起步。发展REITs具有一定的必要性和必然性。在本文中笔者主要运用比较法学研究方法,对REITs理论和实践发展领先的国家和地区立法文本进行研究比较,总结评价对我国相应立法有积极意义的理论和法律制度。同时在比较研究的基础上,结合金融学相关知识及有关政策文件,研讨实践发展中REITs将会面临的系列法律问题,重点关注其设立运行机制、税收制度、风险控制等相关问题,并进一步展望REITs发展的未来。全文共分五章,第一章导论及第二章概论部分除引出了文章关注的论题外,还横向地介绍了REITs目前的研究状况、概念及理论基础等问题,使读者对REITs有一个较清晰的整体印象。第叁章,笔者主要通过比较美国、日本房地产投资信托法律制度设立发展的国际经验,分析中国房地产投资信托应当选择的发展模式。第四章,笔者主要通过研究现阶段中国发展房地产投资信托的可行性和目前存在的主要障碍,阐述发展房地产投资信托的理由的同时提出应当注意和必须解决的问题。第五章是文章的主体核心,主要讨论中国发展房地产投资信托法律制度的构想,详细解读中国REITs的模式选择、设立运行、税收制度等问题,并以展望的方式结束全文,为REITs关注者的后续研究提供一些思考线索。发展REITs具有重要而深刻的意义,它除了可以为房地产商提供一个新的融资渠道,可以拓宽私人投资者的投资渠道外,还将对我国金融体制的完善起到积极的作用。中国REITs研究尚处于起步阶段,实践迫切需要理论的指导。本文旨在总结各国REITs发展经验的基础上,结合中国经济的发展形势,形成具有一定理论价值和可实施性的REITs理论框架和体系,以推动我国在REITs领域研究的进一步深入,为REITs发展提供相应的理论参考。
张伟[8]2008年在《廉租房投资信托（REITs）法律分析》文中指出“人人享有适当的住房”为内容的住宅权是公民的一项基本权利,国家有责任和义务尊重、保障、实现公民的住宅权。建立健全住房保障体系正是国家履行其义务的的重要举措。廉租房制度,作为住房保障体系的重要组成部分,对解决低收入家庭的住房问题发挥着积极的作用。当前,中国的廉租房制度正处在起步阶段,在资金瓶颈的制约下,发展缓慢。有学者建言,可借鉴国外房地产投资信托成熟经验,组建中国廉租房REITs(Real Estate Investment Trusts,缩写为REIT,复数形式为RETIs,即房地产投资信托),解决廉租房资金来源问题。REITs进入国内时日尚浅,缺乏其发展所需的法律环境,而国内学者对廉租房REITs的研究还主要局限于经济学、管理学等层面,从法学层面对廉租房REITs的研究,则较为零星且尚未形成体系。法学研究的滞后,影响了廉租房REITs在国内的发展,未能起到缓解廉租房资金瓶颈问题的作用。因此,深入分析廉租房REITs发展所面临的法律问题,并在此基础上设计出具有操作性和系统性的法律规范,对廉租房REITs的发展、推动廉租房制度建设具有极其重要的理论价值和现实意义。有鉴于此,文章本着探索的态度,从REITs和国内廉租房制度的概念和发展历程着手,结合廉租房REITs的模式设想和可行性分析,对廉租房REITs法律制度建构进行了较为系统和全面的探讨。笔者希望通过上述论述,能够对中国廉租房制度的发展有所裨益。本文约二万七千字,共分为叁个部分:第一部分引入廉租房REITs的概念。首先介绍了REITs的概念、发展现状、分类及运作流程,又将REITs和其他金融工具作了比较,并概括了世界各国投资信托的发展对中国引进及发展REITs的启示。其次,介绍了廉租房制度及其在国内的发展、存在的问题等,着重指出阻碍廉租房制度进一步发展的是其资金来源问题。在综合上面论述的基础上,引出廉租房与REITs结合的设想。第二部分探讨廉租房REITs模式设想及其可行性分析。首先介绍中国发展廉租房REITs的模式设想及其思路,认为实务操作可以采用在信托型REITs中导入基金运作模式的做法。其次,进行中国发展廉租房REITs的可行性分析,认为随着配套法规的逐步完善,中国采用投资信托为廉租住房建设融资,既有巨大的市场需求,又有平稳的资金来源,还可促进住宅产业的可持续发展、提高廉租房体系的效率和透明度,对缓解银行资产的风险具有现实的意义。第叁部分进行廉租房REITs的法律制度构建。本部分论述了中国廉租房REITs的法律制度构建,是文章的重点。在前文廉租房REITs模式设计和可行性分析的基础上,笔者从法律原理、法律环境、具体措施、法律衔接和风险控制五个方面探讨了廉租房REITs法律制度的构建。首先从所有权的分离、资产具有独立性以及民事责任的独立和有限性叁个方面进行了廉租房REITs的法律原理分析。其次,总结了美国REITs法律环境对中国廉租房REITs立法的启示:设立REITs专项法、免税收和加强流通性和“有条件的优惠”的立法原则。笔者认为,中国廉租房REITs的法律制度构建,关键是要统一制定廉租房REITs专项法规、营造适合廉租房REITs发展的法律环境,并论述了具体立法措施。进行法律制度构建,风险控制与现有相关法律规范的衔接问题也是需要关注的重点,文章就此进行了简单的探讨。
张寒燕[9]2005年在《房地产投资信托（REITs）研究》文中进行了进一步梳理随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业蓬勃的发展态势强力推进着我国房地产金融的创新。“房地产投资信托（REITS）”一个具有百年历史，五十年发展的国际金融新工具，在中国开始引起广泛关注。甚至有专家预测：房地产投资信托将成为我国二十一世纪最重要的金融创新之一。房地产投资信托，英文“Real Estate Investment Trusts”,以下简称为 REITs，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。现阶段发展 REITs 对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义：可以为房地产业提供新的融资渠道；可以减少银行经营风险；可以促进房地产业内竞争，优化资源配置；可以促进房地产公司改善治理结构；可以为社会大众资本开辟新的投资渠道；可以改善和提高长期收益性地产的流动性；可以改善和提高房地产业的信息透明度；可以完善我国金融体制。该论文力图在探究 REITs 的经济金融理论及实践渊源的基础上，澄清 REITs 的概念、特点、类型、基本运作模式及功能和作用等 REITs 的基本理论问题；在结合各国 REITs 实际运作经验的基础上，深入研究 REITs 的投资者、经营管理模式、投资对象、信息披露和监管以及发行(IPO、SEO)等 REITs 运作过程中的几个关键问题；并在仔细分析我国 REITs 的现状、障碍以及可行性的基础上，得出我国发展 REITs 应该采用的战略和模式。在文章的重中之重----“中国 REITs(以下简称 C---REITs)模式的构想”一章，作者首先提出了“阶段发展、多元组合、适度超前、国际接轨”的发展战略定位，并分别分析了与我国发展 REITs 有关的发起（人）模式、投资主体构成、投资方向、组织结构与类型、运作模式和管理模式等问题，提出了“为 REITs 进入实施运作创造必要的法律环境”等建立和发展我国 REITs 的相关政策建议。
陈栗艳[10]2018年在《房地产投资信托基金在公租房融资中的应用研究》文中进行了进一步梳理随着近年来中国经济适用住房制度的调整,公共租赁住房逐渐成为中国经济适用住房制度的重要组成部分。由于公共租赁住房的发展同比增加,政府的金融和机构贷款未能满足公共租赁住房的融资需求。有鉴于此,本文提出运用房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,在此之后用REITs表示)来解决公共租赁住房建设的融资问题,这不仅符合政府的要求,而且符合政府的利益,也契合资本市场、房地产市场,和投资者的诉求。本文首先详细介绍了公租房的界定,REITs的概念、特点与运作模式,以及相关理论。其次,从宏观和微观角度,多角度深入的分析了株洲公租房引入REITs的必要性与可行性,并结合株洲市的社会经济环境的实际,探究在公租房融资领域引入REITs的急迫性。与此同时,采用了实地调查法、比较分析法和定量分析法等研究方法,认真对比研究了国内外REITs先进地区的应用经验;在这基础上,借鉴这些优秀经验,并从中得到相关重要启示。再次,本文并结合我国实际情况,从基本模式、运作流程和运作机制叁方面出发,对REITs在我国公租房建设融资中应用的运作进行了对应设计,提出从政府和投资者两个角度来构建科学的定量分析模型。据此,运用定量研究法和数学模型法,对于公租房应用此种融资进行定量分析,验证其可行性。同时,针对株洲市的八大典型公租房项目之一的水竹湖公租房进行实证研究,检验REITs融资模式应用于地方的可行性,为REITs的应用推广提供定量分析和案例支撑。最后,为了保证在公租房建设融资中的成功应用,本文从法律法规和管制度两个层面提出了一系列政策建议。最后,为了确保公共租赁住房建设融资的良好应用,本文从法律法规和管理体制两级提出了针对性的意见和建议。
参考文献：
[1]. 房地产信托及其在我国的模式构造[D]. 魏国威. 首都经济贸易大学. 2003
[2]. 房地产开发企业资产证券化融资研究[D]. 姜浩. 厦门大学. 2007
[3]. 中国城市住房保障制度设计与实践运行研究[D]. 吴永宏. 苏州大学. 2013
[4]. 中国商业银行房地产金融风险及防范研究[D]. 卢悦兰. 天津大学. 2005
[5]. 论我国公租房投资信托基金建立的法律制度构建[D]. 郝森. 华中科技大学. 2012
[6]. 私募房地产股权投资基金风险管理研究[D]. 范运. 西南财经大学. 2009
[7]. 房地产投资信托法律制度研究[D]. 李毅. 中央民族大学. 2010
[8]. 廉租房投资信托（REITs）法律分析[D]. 张伟. 西南政法大学. 2008
[9]. 房地产投资信托（REITs）研究[D]. 张寒燕. 中国社会科学院研究生院. 2005
[10]. 房地产投资信托基金在公租房融资中的应用研究[D]. 陈栗艳. 湖南工业大学. 2018
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