褚英敏[1]2003年在《城市标定地价评估探讨》文中指出标定地价是地价体系的核心，随着我国土地使用制度改革的深入，城市标定地价评估已经受到广泛重视。本文以石家庄市为例，在分析标定地价的内涵、评定意义和标准宗地特征基础上，对标准宗地定量配置方法及标定地价评估方法进行了探讨。运用数学模型和分层抽样法，结合标准宗地的特征和标准设置标准宗地，用多种方法评估标定地价，并将标定地价应用于宗地地价的评估和地价公示查询。从理论、方法和实践上对标定地价的评估进行了一些探讨性研究。对进一步规范土地交易市场，提高地产价格的透明度，满足土地市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求有一定的理论价值和实用价值。 本文的创新点主要在于：(1)从标定地价的内涵、特征及作用到标准宗地的设置、评估和标定地价的应用，全面系统地论述了城市标定地价评估的方法和过程。在此之前，虽然有关专家和学者已对标定地价作了不少研究，但均未对其全过程进行探讨。 (2)探讨了标准宗地定量配置的方法和步骤。依据石家庄市定级成果，在土地级别和地价发展区域划分的基础上，划分了地价均质区段。并在此基础上，运用数学模型和分层抽样法，按照标准宗地的特征和基本标准，设置标准宗地。对标定地价在评估宗地地价、建立和完善地价公示制度等的应用进行初步探讨。
崔力源[2]2009年在《城镇基准地价修正系数法研究》文中进行了进一步梳理20世纪80年代开始,我国的土地市场逐渐形成和发展起来。与此同时,我国对不动产估价制度进行了规范。自此,许多专家、学者开始了对基准地价和基准地价修正系数法的研究。针对基准地价修正系数法研究的范围主要包括容积率的修正、年期的修正、期日的修正等系数的修正。基准地价与基准地价修正系数法两者是紧密联系的,评估基准地价是基准地价修正系数法运用的基础,基准地价修正系数法是基准地价得以运用的桥梁。本文从城镇基准地价更新工作中影响地价的因素因子体系及权重的确定,样点地价的筛选、计算,到修正体系的建立以及实例的验证,从源头对城镇基准地价修正系数法做了全面而深入的研究。本文一共分为叁个部分:第一部分是理论研究,第二部分是方法介绍,第叁部分是实证研究。第一部分,在对国内外已有相关基准地价修正系数法分析、总结的基础上,阐述城镇基准地价与城镇基准地价修正系数法的相关的概念、理论以及相互关系。指出城镇基准地价修正系数法的基础是城镇基准地价,只有做好基准地价更新工作,基准地价修正系数法才能更好的实现。第二部分,从技术全面系统的介绍了城镇基准地价系数修正体系的实现途径。包括影响地价的因素因子权重的确定,样点地价统计和计算,系数修正体系的编制,以及运用基准地价修正系数法进行计算、修正等。第叁部分,在以上研究分析的基础上,以鹤壁市淇滨区作为研究对象对城镇基准地价修正系数法进行系统的实证研究。本文结合2008年基准地价更新成果,在土地定级的基础上,运用Mapgis、Mapinfo、access以及河大环规院自行研制的基准地价更新系统软件,进行绘图、统计和计算,建立各种系数修正体系,并运用估价中的基准地价修正系数法、市场比较法两种估价方法对实例的估价结果进行相互印证,以说明城镇基准地价系数修正体系和方法的合理性。
秦玉霞[3]2008年在《城镇基准地价容积率修正方法研究》文中提出我国对容积率的研究是从90年代初随着房地产业的发展逐步开展的,研究内容包括容积率的内涵和特性、对地价的影响规律、确定方法等方面。现在随着城市规划管理的加强,容积率对土地节约集约利用、城市规划、地价评估都起到越来越重要的作用。尤其在地价评估中,容积率是重要修正指标,对地价有显着影响。本文主要研究基准地价中容积率修正问题,共分叁部分:第一部分是理论研究;第二部分是方法介绍和比较分析;第叁部分是实证研究。第一部分在对国内外已有容积率研究总结、分析的基础上,阐述了基准地价、容积率的基本理论和它们的相互关系。指出基准地价容积率修正分为样点地价容积率修正和宗地地价容积率修正,两次修正的适用范围不同,修正方法不同,修正目的也不同;容积率通过土地收益机制和土地供求机制影响地价;容积率对地价的影响遵循“报酬递增递减规律”,对不同用地类型地价的作用敏感度不同,影响大小与城市规模正相关,对不同区位地价影响程度不同。第二部分在第一部分定性分析的基础上对基准地价容积率修正做定量研究,介绍了容积率修正的方法和样点地价的计算。容积率修正方法有样点地价法、数学模型法、收益分配法和楼面地价法四种方法,并且比较分析了四种方法的优劣。样点地价计算的步骤是:首先根据样点的交易方式不同,选用不同公式,计算地价;其次对样点地价进行使用年期、估价期日、土地开发程度和交易情况等修正;最后对样点地价进行总体一致性检验,剔除异常值,确定用于容积率修正的样点地价。第叁部分在以上规范分析的基础上,以鹤壁市淇滨区商业一级用地基准地价容积率修正为例做实证研究。结合鹤壁市2007年基准地价更新成果,按照具有代表性、均匀分布的原则选取107个样点。根据样点实际,选用样点地价法、收益分配法、数学模型法叁种方法,综合运用GIS软件和MATLAB数学软件,计算容积率修正系数,建立容积率修正系数表,绘制容积率与修正系数关系图。最后,应用容积率修正系数计算宗地地价,对计算结果比较分析,发现叁种方法计算的地价结果非常接近,说明整个计算过程有一定的科学性、合理性。从容积率与修正系数关系图可看出,淇滨区的地价和容积率基本呈正相关关系,主要是因为淇滨区是新开发城区,进行了较好的城市规划和严格的规划限制,并且整个城区的规划容积率较低。
万基茹[4]2010年在《日照市城区地价动态监测体系与时空分异规律研究》文中指出本项目研究以日照市城区为研究区,在计算机技术和GIS技术的支持下,分用途设立监测点并进行修正评估,建立城区动态监测体系,并从城区土地质量差异分析入手,进行地价动态监测和分布规律的研究。按照《城市地价动态监测体系技术规范》对监测点进行选择,使监测点数量、分布、代表性及全面性等方面符合技术规范的要求,对选择的监测点运用市场比较法、收益还原法、剩余法等方法,对交易时间、出让年期、容积率、开发程度、交易情况进行修正,得到监测地价,把监测地价与基准地价进行比较分析,证实了监测地价合理,可以运用于日照市城区地价时空变化规律研究。在Mapgis中输入监测点图形数据和属性数据,然后运用Arcgis软件进行空间分析,得到日照市商业用地、住宅用地、工业用地2002年至2007年土地等级变化图和表。通过分析发现:日照市城区的地价分布以商服和住宅用地价格高,工业用地价格较低,各类用途之间价格相差大,特别是工业用地价格较低为特征,体现了日照市是个风景优美,气候宜人,适宜人类休闲、居住和购物、娱乐的海滨城市的特点;同时城区地价随着时间变化,地价不断上升,但土地等级有所变化;一般而言,沿海区域地价比较高,上升比较快,老城区基础设施比较完善,地价较高,变化比较稳定。通过将日照市与其他经济发展相当的地市比较分析,发现日照市商服、住宅用地高于滨州市、莱芜市和东营市,这与日照市独特的沿海景观优势有关,日照市独特的自然资源,使日照市旅游业和房地产业迅速发展,整体提升了日照市的地价水平。通过本研究可以发现:利用地价动态监测体系克服了过去调查花费大量时间、人力及物力的不足,且数据更可靠。因此,本次研究的成果能对土地市场的宏观调控和规范管理提供支持,并能对我国其他沿海城市开展土地评价提供重要借鉴。
甘晓辉[5]2007年在《城市地价的时间序列变化和空间分布规律研究》文中研究表明土地是人类生存之源,每个国家和地区都越来越重视土地资源利用和土地市场管理。对于土地管理工作者来说,要宏观地把握和调控土地市场发展方向,微观地确定宗地质量和具体用途,必须清楚土地的价格及其动态变化趋势。随着现代计算机技术的日益完善,地价动态由原来仅仅定性研究过渡到定量化研究成为可能,同时,对土地价格的动态研究具有重要的现实意义。本论文是在完成上饶市城区基准地价更新评估工作的基础上,选取上饶市为实证研究对象,进一步探讨城市地价时间序列变化和空间分布的规律,以期对今后城市土地级别和价格调整、更新以及地价动态监测提供参考依据。论文首先从时间维来探讨城市地价的变化规律,调查收集了研究区域2001-2006年间丰富的地价样点,并结合2006年上饶市土地定级和基准地价更新成果,测算了各年的分类基准地价;依据此次土地价格调查数据,采用加权平均法编制了上饶市分类别和城市综合两种类型的地价指数;在此基础上,利用地价指数进行年期插值的方法,反演算出1997-2000年间各年各类型用地最高、最低级别基准地价,并阐释了上饶市自1996-2006年近十年间城市地价变化规律;最后通过建立城市权重地价与时间序列二者之间的地价变化模型,采用年期插值法预测2007-2010年上饶市各类型用地最高、最低级别基准地价。论文紧接着研究城市地价空间分布上的规律特征,选取了该市2006年上饶市245个住宅用地地价样点,借助ArcGIS软件提供的Spatial Analysis平台,采用地统计学中的Kriging插值法,确定了Ordinary-Kriging的球状模型(Spherical),并确定了生成数字地价模型的相关参数值,构建了2006年住宅用地数字地价模型,并利用地价数字模型分析了上饶市地价分布的总体趋势和地价分布的局部特征。比如,地价等值线,揭示了整个市区住宅用地价格空间变化特点,即由市中心繁华地带向外围呈近似圈层结构逐渐降低;中心地带等值线更密集,说明地价变化率越大,向外围等值线越稀疏,地价变化越慢等。不同区段的地价剖面图反映出地价局部偏离总体趋势的特征。本论文共包括六个章节,第一章引言,主要介绍了研究背景、意义、内容及技术路线等;第二章是理论基础,主要阐述了本论文中涉及的一些概念及相关理论;第叁章介绍了上饶市的概况;第四章着重分析上饶市地价的时间变化特征;第五章主要分析上饶市地价的空间分布规律;第六章是结论部分。
参考文献：
[1]. 城市标定地价评估探讨[D]. 褚英敏. 河北师范大学. 2003
[2]. 城镇基准地价修正系数法研究[D]. 崔力源. 河南大学. 2009
[3]. 城镇基准地价容积率修正方法研究[D]. 秦玉霞. 河南大学. 2008
[4]. 日照市城区地价动态监测体系与时空分异规律研究[D]. 万基茹. 山东农业大学. 2010
[5]. 城市地价的时间序列变化和空间分布规律研究[D]. 甘晓辉. 江西师范大学. 2007
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