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摘要：随着人民生活水平逐步提高,人们对自己的住房品质和功能的要求也越来越高,随着房地产行业的成熟及提高住宅产品档次的需要,为客户提供精装修标准的住宅产品是房地产开发的必然选择。精装修设计管理、施工管理、成本管理对住宅的装修品质起着决定性作用，本文主要阐述了房地产住宅项目的精装修管理的思路和模式。
关键词：房地产开发；装修管理；精装修房
一、前言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。2002年，国家住建部就公布实施了《住宅室内装饰装修管理办法》和《商品住宅装修一次到位实施细则》，当中有明确规定：“推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。”因此，房地产开发的住宅产品为按照精装修标准进行建造是市场所需，也是国家倡导的。
二、房地产项目装修工程管理要点
2.1房地产项目装修设计管理
设计管理在整个精装修项目中的位置十分重要，装修设计应该与建筑方案阶段同步开始，以客户需求为向导将户型、功能区、收纳系统等在建筑设计方案进行设计，方可保证客户需求的功能实现。房地产项目装修管理应关注以下要点：①合理选择设计单位，应选择类似项目成功案例丰富、高水平的设计团队进行设计，在招标过程中应重点设定装修设计质量的标准。②控制设计进度。在设计过程应运用PDCA的管理循环对设计进度进行检查，确保设计进度满足实际工程施工进度需求。③做好各专业设计的协调沟通。装修设计因与建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，各专业不应相互冲突。④图纸尺寸要与部品部件规格吻合。装修设计图纸设计过程中，需要各部品供应商提供满足后期招标的通用尺寸、规格，避免出现部品的单一可选性导致成本无法下降。
2.2、房地产项目装修管理的成本管理
2.2.1设计阶段控制
设计阶段对成本控制尤为重要，一个项目在设计阶段完成时则该项目的70～80%的成本已经确定下来，因此精装修设计工作提前介入建筑设计显得尤为的重要。①装修与建筑户型设计结合，规避户型改造增加设计变更的额外成本。②装修设计与水电设计结合，在土建施工时将管线预埋到位，减少变更改造成本。③批量装修设计因重点考虑装修部品统一化，便于后期部品材料大批量采购降低成本。④装修细化设计与部品规格相结合，减少后期工程变更。部品由专业的厂家来进行深化设计，由厂家大批量生产加工，既保证品质，更有利于成本的控制。⑤精准定位，项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位，精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)。
2.2.2施工阶段控制
施工阶段的成本控制重点应关注：①招投标阶段的成本控制，招标清单应全面、准确②确定合理的工程供应方式，乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的，不同的项目应根据各自的特点和具体情况酌情考虑，适当调整，以取得最佳的管理效果。(比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包)。③施工工艺做法统一交底，推行样板先行制度。由装修设计单位、施工单位、监理单位、房地产开发公司共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法等等，施工装修样板间，通过上述交底制度，及时发现可能出现的质量问题，避免批量施工后重新返工导致增加费用。④加强现场管理及成品保护，合同招标中明确精装修项目实施过程的成品保护标准及相应费用，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力、物力成本。
2.3房地产项目装修管理中的质量管理
2.3.1确定质量目标。精装修工程开工前，工程管理部主管工程师须根据合同制定工程质量目标，对工程监理、施工单位各方进行合同的技术交底。
2.3.2总包单位与装修单位毛坯工程验收交接制度，由工程监理组织，房地产项目管理部、监理单位、总包施工单位、装修施工单位、相关分包单位参加对拟装修工程进行毛坯工程验收并移交，装修施工单位应100％验收合格后方可移交，否则由土建施工单位整改合格后方可移交。
2.3.3图纸会审与技术交底制度，精装修工程开工前，由房地产项目管理部组织，工程监理单位、装修施工单位、设计单位等相关单位共同参加图纸会审与技术交底，确切了解设计意图。
2.3.4施工组织设计、施工方案报审制度，精装修工程开工前，施工单位须提前二周申报施工组织设计、施工方案；工程监理审核完成后报送至房地产项目管理部。
2.3.5严格落实监理各项制度。精装修工程开工前，工程监理单位应按照规范要求完成监理规划、监理细则编制及审批。
2.3.6严格落实工程质量验收制度。工序质量验收要求工程监理须100％检查验收；隐蔽工序（如：吊顶龙骨、木地板龙骨、水电预埋管线等）、关键工序（如：防火、防水工程）要求工程监理须重点严格验收，房地产项目管理部主管工程师对工序质量进行不定期的抽查。
2.4房地产项目装修管理中的进度管理
进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。
装修工程进度控制应重点关注以下：①在工程施工前项目部需要编制《项目装修施工总进度计划》，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。②事前控制，组织图纸会审，提高图纸质量，避免返工影响施工进度；关键线路上的工程需重点考虑技术方案，对于特殊项目还需考虑后备方案，特别是对关键线路上的工程更是需要重点考虑技术方案，以确保进度计划的如期推进；③事中控制，制定实施性进度控制计划，运用PDCA原理定期进行检查，项目部督促主分包施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性施工进度计划细化、分解、落实成年、季、月、周等实施性施工进度计划；④事后控制，现场进度奖惩平衡制度，将施工进度与每月进度款挂钩。⑤激励措施，为了充分调动施工单位的进度管理积极性，在招标文件和合同中应约定进度提起可以赚得的奖金。
2.5房地产项目装修管理中的沟通管理
对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。
(1)职能部门之间的沟通。项目施工管理人员应加强与设计人员沟通，保证设计图纸按照进度计划节点提供；与成本管理部门沟通，保证进度款、设计变更及时审批，保证资金供应。
(2)应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。
(3)多方面沟通管理。在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
三、结束语
了解了房地产项目装修工程管理的重点环节，针对不同的环节采取相应的管理措施，是房地产开发项目装修工程实现预期目的重要保障。通过成本管理策划降低装修工程造价成本，减少不必要的成本浪费和人力资源浪费，加强合同管理来规避各种变更导致的成本增加。通过工程质量管理策划提升装修工程品质，质量预控的指导思想来管理装修工程，样板先行的措施保证装修工程质量与合同一致，规避质量风险引起的业主群诉，提升公司的品牌。通过动态控制的思路管控进度，在进度管控过程中运用PDCA循环管理进度，对出现的进度偏差采取措施来追赶进度，确保进度符合合同要求。加强公司内部组织的沟通，使公司的各职能部门对项目装修工程的实际需求提供资源或者帮助，保证项目装修工程的顺利推进。
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