佛山禅城区土地测绘中心
摘要：不动产权籍调查对于不动产登记的实施具体重大的意义，进行不动产权籍调查的前提是要做好不动产单元号的编写与设定。同时，由于不动产登记在我国处于起步阶段，要想做好不动产权籍调查就要解放思想，便民利民。
关键词：不动产单元号，不动产权籍调查
《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施，不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施，簿册统一和信息平台建设的重要支撑。所以做好不动产权籍调查工作具有非常重大的意义。
依据《不动产登记暂行条例》，不动产指的是土地、海域以及房屋、林木等定着物，由于海域及林木相对简单，本文以土地、房屋为例对不动产调查进行分析。
不动产权籍调查的基本程序分为：准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档等。详见见下表：
一、不动产权籍调查需要做好不动产单元代码的编写与设定
不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，不动产单元代码编写与设定应与之对应。
不动产登记发证要想顺利而有效的进行，就必须对原国土部门的宗地数据与原房管部门的房产数据进行整理。
(1)通过对整理后的空间数据进行图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《不动产登记数据库标准》要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码。
(2)通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求相符的不动产登记簿。
(3)将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，形成用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元代码把不动产和不动产权利关联等的历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
综上，不动产单元代码的编写与设定核心内容就是将整理后的每条房屋登记信息落入每宗地，落入每幢建筑，落入每户房屋，最终形成完整的不动产单元号。不动产单元号以佛山市禅城区为例表示如下：
二、不动产权籍调查需要解放思想、便民利民
为不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序进行，需要秉承“尊重历史、实事求是”的原则，坚持已有的地籍调查成果作为调查衔接的主要依据，坚持多规程并行，保持调查工作的连续稳定性，在继续沿用现行的各类不动产权籍调查标准的同时避免现行调查标准之间的技术差异，对于现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在的差异，原则上以《不动产权籍调查规程技术方案》的要求为准。
不动产权籍调查工作在遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则下，通过借鉴经验、开拓创新等方式着力为群众解决实际问题。
1、保持调查工作的连续稳定，重点解决历史遗留问题
(1)高精度代替低精度原则
土地权属流转过程时间跨度大，对于土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但现在实测面积与批准面积不一致的，以现在实测面积为准。在土地权属流转的过程中各行业专业技术水平都会有一定的提升，以高精度代替低精度也充分体现了实事求是的原则。涉及出让土地的可以探讨通过补交、退减出让金的方式来解决。
(2)全面走访重点突破。土地权属是自愿登记原则，这就造成个别群众权属证明文件陈旧，甚至有部分群众只能提供解放初期甚至更早的土地证，也就是俗称的“纱纸契”，此类文件没有土地使用范围附图，早已不具备参考价值，为保障群众利益，必须对此类宗地进行全面权属调查及地籍测绘，通过走访四邻宗地所有相关权利人、向镇街国土、村(居)委会及档案管理部门查阅相关文件、向公共媒体发布公告等方式实事求是的出具地籍调查表及宗地草图，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，为行政审批部门提供准确可靠的依据。
(3)借鉴经验服务群众。在地籍调查的四邻指界环节，经常会遇到一些难题。对于不存在权属争议，但存在一些客观原因无法指界的我们参考和借鉴了一些有效的做法，比如《佛山市国土国土资源局三水分局印发<关于土地登记工作若干问题的操作规定>的通知》(佛国土资三通[2007]30号)采取单方签界的方式来简化处理签界难题，对无法与该宗地土地权属人取得联系的；邻宗地权属人拒绝签名定界的等情况，采取在报纸上刊登《土地登记审核结果公告》或在宗地位置现场以及所在地居委会或村委会张贴公告的形式予以公告，公告期满十五日后无人提出异议的，按照单方宗地界线给予确认；同时在土地登记记事栏做出说明。
对于因邻里关系不和等人为因素，故意拒不指界的，我们借鉴《慈溪市国土资源局关于进一步规范和加强土地登记工作的意见》，根据该意见，邻居关系不和拒绝签字的，由各层基层国土资源管理部门派员二人宗地邻居进行谈话，若二次以上遭拒绝，凭拒绝谈话记录及公告进行登记；若四邻关系不和与界址有关系的，则先处理权属纠纷后办理；若四邻关系不和与界址没关系的，先有村委证明界址清楚、权属无异议，后凭谈话记录与公告记录进行登记。
2、简化程序提高效率
四邻指界是保障各相关权利人合法利益的必要程序，但为了提高效率，在合法合规的前提下适当简化程序以达到高效服务。
(1)土地权属界址已有其他明确证明材料的不需要邻宗地指界。国有出让土地权属人如果按照《国土资源国家工商行政管理总局关于发布<国有建设用地使用权出让合同>示范文本的通知》规定，提供了《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件(出让宗地平面界址图)、附件2(出让宗地竖向界限)等相关文件，地籍调查机关直接按照出让宗地平面界址图或者出让宗地竖向界限登记即可，不需要当事人再提供指界材料。
(2)原来宗地边界已经经过指认，宗地边界无变化的不需要邻宗地指界。对原地籍调查时已经进行过宗地边界指认并由相邻双方签字盖章的；相邻单位在日常土地登记过程中作为权利人对宗地边界已经进行指认并签字盖章的；司法机关、仲裁机关、政府机关已经确认过宗地边界等情形，不再要求重新指界，直接采用原指界成果进行登记发证。
(3)相邻宗地已经登记发证的，不需要邻宗地指界。如果邻宗地已经经过目前的地籍调查机构进行了指界程序，并已登记发证，表明双方之间的土地权属界址已经确定。当事人可以通过查询邻宗地登记资料，获取相邻宗地的宗地图和原指界材料的复印件，提供给登记机关就可以作为本宗地的指界证明。
本文结合日常工作，对不动产权籍调查的实务进行简单的阐述，供同行进行参考。随着不动产登记工作的深入推进，关于不动产登记的制度将逐步完善，不动产权籍调查的先进经验也越来越多，我国的不动产登记制度也将稳步前进。
参考文献：
[1]《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》国土资发[2015]41号
[2]《地籍调查规程》TD/T1001-2012
[3]《不动产登记数据库整合技术规范》
[4]《土地权属争议调处务实》马奇