山东省菏泽市经济开发区建设局山东省菏泽市274000
摘要：自改革开放以来，我国经济飞速发展，市场和各体制逐步完善，日益趋近国际化。由于项目决策对市场的定位不准确，设计文件频繁更新以及信息化管理无据可参等问题，严重影响房地产开发项目工程的管理。而房地产的开发重点就是工程管理，能够有效的解决管理时遇到的困难，提升工程项目的质量，已经成为房地产开发行业的重要工作。
关键词：房地产；经营管理；问题分析
1房地产管理的相关内容介绍
为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。
2.房地产经营管理的原则
根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的核心内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。
3.房地产开发项目管理问题分析
3.1施工成本控制中存在的问题剖析
第一，缺乏规范的市场竞争体系。成本控制需要参建各方参与，是一项系统性工作，竞争的不规范直接表现为信息流不畅通，技术同经济脱钩。部分施工企业定额不完善，不能做到标价分离，在造价工作的清单框架下操作混乱，影响综合竞争水平;第二，施工企业对风险重视程度不足，合同管理力度较差;第三，成本控制和管理的观念不够强，仅着眼于施工期间的控制，对施工各阶段管控体系构建投入不足。成本管理单纯理解为降低成本，纯粹以减少消耗和节约费用为中心，未深入思考质量、进度与成本的制约关系;第四，成本预测工作仅流于形式，没有在企业内部深化目标责任意识。
3.2管理工作不到位
施工设计文件供应缓慢，文件频繁变更，调查不细微等问题影响到决策，开发商过多干预设计工作，致使设计方案反复更改。甚至一些开发商直接决定项目规划，无法发挥设计师的作用，缺乏设计师的目光，仅仅片面地反映出了开发商的构思，未能结合设计师的意图，缺乏专业的方案。仅仅以开发商的眼光作为设计方案，根本无法保证施工效果施工质量和施工周期，严重影响工程管理。工程合同不够严谨，施工时，施工单位不承担总责任，当有问题时，无法找人解决，导致工作不协调，浪费时间，无法保证工程周期，最后若出现问题，就会相互推脱责任，保证不了工程质量，让管理工作难度增大。
4.房地产开发项目管理措施
4.1树立全面成本控制概念
完善成本控制体系成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控制决不仅仅是"审查、核算"这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从源头上控制成本。
4.2明确房地产开发项目成本管理目标
房地产项目开发需要明确开发项目成本管理目标，只有具有统一的成本控制目标才能够实现全过程成本控制，实现每个环节的成本管理环环相扣，同时通过房地产项目成本目标，来提高整个企业的竞争力，将成本控制落实到位，实现成本管理的有效性。企业成本的控制管理还需要根据成本管理目标进行实施，无特殊情况不允许改变原有目标和原有计划，不得随意进行成本管理的改变，成本管理目标需要明确。通过房地产项目成本管理目标对企业整个房地产项目全过程成本控制起到提纲挈领的作用。实现房地产成本管理制度的完善，企业根据成本管理目标实施成本管理，对事前进行预测管理、设计规划，对项目进行事中控制，细化每一个项目的成本管理目标，根据目标确定每一个部门的责任，每个部门实施责任落实，将部门任务完成，实现成本控制目标。
4.3工程管理的信息化
如今，发达国家基本实现了信息的标准化，而国内的还没有一个统一的标准。这导致施工所搜集到的资料没有得到充分的运用，部门与部门之间、地区与地区之间无法进行很好的交流与信息共享，甚至还会出现重复输入信息的情况，严重地浪费了资源。其次，国内项目管理实现信息化的区域较少，一般集中在施工的设计阶段，在施工的过程中，信息化的管理很少出现。而信息化也只推广于财务部门，没有共享平台。虽然一些企业能够实现信息化管理，但也有许多瑕疵，未能给房地产的开发工程及其管理工作带来巨大的改变。此外，建筑工程的工期比较长，建筑工程的项目在其调查阶段、设计阶段和施工阶段时都相互独立，其信息也未共享，各自只考虑到其自身利益等都会影响到工程管理的信息化。
结论
要想更好地实现高质量的绿色施工管理，不仅要注意技术上的控制，还要注意组织及管理上的完善。在绿色施工管理中，工作人员必须对每一个分部工程、分项工程以及每一个细小的工序都进行严格验收，消除工程质量隐患，以建造质量更好、耗能更低、环保性更强的建筑工程，为人民创造一个安全舒适的居住环境。
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