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摘要：随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。本文结合设计管理在房地产项目开发中的重要性，分析探讨了房地产项目开发的设计管理的重要性和管理要点。
关键词：房地产项目；设计；管理
引言
在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，贯穿房地产项目开发始末的设计管理，作为房地产开发操作管理中的重要组成部分，在所有房地产企业中都处于被高度重视的地位，甚至决定了一个项目的成败。
设计管理务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
一、设计管理在房地产项目开发中的重要性
设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。
房地产企业的设计管理人员代表房地产企业对与设计相关的活动进行管理，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因开发项目在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，有效的设计管理，甚至决定了一个项目的成败。
二、设计管理是全过程控制
设计全过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计管理的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。
在设计过程管理中，要保持与设计单位的紧密沟通，对设计全过程进行监控。
依据设计计划的安排，结合《委托设计任务书》中关于阶段成果的深度要求及公司拟定该设计项目的关键节点进度计划，在关键节点，由设计管理部门组织检查，必要时可联合各专业参与研讨，同时碰到不确定性问题时应即时的征询主管部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。
按最高性价比的原则进行方案及设备选型：1、功能不变或者提高，成本下降；2、功能略有降低，成本大幅度下降；3、成本不变，功能提高；4、功能大幅提高，成本略有增加。
三、加强设计变更控制
设计变更顾名思义，指的是对已经完成的设计，因为设计问题或者现实施工条件问题又或者是业主单位需求的更改造成的对原设计图纸和文件进行变更的活动。设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。但是由于房地产开发项目是一项复杂的活动，设计变更的产生可以有多方面的原因，设计变更无可避免。
设计变更的原因有：设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等的设计类变更；由于缺少必须的施工机械、施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定样定板等引起的工程类变更；市场竞争、客户需求、定位及决策原因变化产生的营销类变更；物业管理需求，使用功能上修改等产生的其他类变更。
要想减少设计变更，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。
房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。严格控制设计变更的发生，应在设计内审及施工图综合会审时提出问题，解决好问题，尽量少变更，严控重大变更。
四、设计资源的整合管理
就设计工作而言，设计管理又是一种资源整合，如何选择合适的设计单位，把规划、建筑、室内、景观、市政等设计单位整合起来，做到不矛盾不冲突，协调统一。比如风格的统一，就包括建筑形体、立面与景观与室内装饰风格的统一协调。比如人防区域设计与非人防区域设计的衔接；电力配电室、换热站等专业设备空间设计与建筑设计的衔接；室外的给水、暖、强电、弱电、燃气、污水、雨水各专业的综合管网设计。还有各种不同设计工作的组织安排与协调都应该按照项目管理的要求统一协调。
五、精细化设计管理与创新研发
在房地产行业从黄金时代进入白银时代，从卖方市场转向买方市场的时期，在政策的纷繁变化，竞争日趋激烈中，如何把产品做得更好，深挖目标客户的需求点和关注点，跑赢竞品，在规模化的同时，精细化设计管理，研究产品、创新产品已经成为设计管理的重要内容之一。
一般来说，房地产企业会选择80%的标准化+20%的创新个性化的模式，而那20%的个性化，一般针对地方特点，设计出专属细节，成为打动客户的重要手段。
跨界创新，将商业、医疗康养、智能家居、互联网+物联网等等新的新资源融入地产设计中，把传统住宅地产开发拓展到养老地产、旅游地产、特色小镇地产，提升项目的文化品位和健康元素，也是房地产设计管理的最新课题。
六、结语
当下宏观经济增长乏力更进一步让我们相信房地产行业的黄金时代已经一去不复返了。虽然近期个别热点城市和板块“面粉贵过面包！”的地王消息频出，也有房产税开征等预期政策出台的热议，不断刺激着关注房地产市场的每个人的神经。但对大量房企内部的业内人士而言，内心始终是处于焦虑和煎熬中，融资成本居高不下、去库存的压力、市场竞争格局进一步加剧、转型升级的路在何方等一系列严酷的现实，使得大量的房企在经营和管理的日常决策中经受着巨大的考验，同时对每一家房企修炼内功和提升专业能力都提出了更高的要求。
因此，有效的房地产开发项目的设计管理，首先应该通过整个项目的设计工作计划，来管时间、管人、管事、管图。第二，应该站在经营的角度来考虑产品，在设计前期阶段充分与营销部门互动，把市场的需求转化为建筑的语言，然后通过整合各种资源来开展工作。第三，必须熟悉整个房地产开发的运作程序，保证我们的产品能合合理、合法。
有效的设计管理专业能力的培育和提升，是房企核心竞争力的塑造，是房地产企业不可回避的管理命题，对专业设计管理人员，也提出了更高的要求。
参考文献：
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