佛山市高明区测绘队广东佛山528000
摘要：改革开放之后我们国家的经济就处于高速发展的阶段，房地产市场也处于不断的变化和发展之中，原本的福利计划分房变成了以商品房为主的房地产行业。最近几年我国的房地产行业发展空前繁荣，人们开始关注不动产预测面积与实际测量之间的差距关注越来越大，随着经济的发展房价越来越高，所以房地产开发商也主之间的矛盾开始形成，因此对于不动产测量预测面积与实测面积的差异研究变得非常重要。
关键词：不动产测量；预测；实测面积差异；房地产开发
不动产测量过程中的预算测算是房地产开发过程中很关键的一个步骤，在房地产建设、销售的过程中，相关的管理机构和测量机构根据房屋建设之前的设计图完成对指定位置的测量，然后对不动产进行初步的计算。房地产开发商在开盘的时候利用测量出来的数据预测对房屋定价销售。
1.不动产预测量
不动产的实测是在房屋建筑竣工之后的不动产的实际面积，是在依据国家法律的情况下，对不动产真实测量之后计算出来的真实面积、购房人员要根据不动产的实际面积完成房产证的办理，缴纳物业费、后期的买卖等等，这种方式在国家范围的保护之内。现实生活中的测量面积与计算出来的面积存在一定的差异，在购房者进行房产证办理的时候往往会出现很多矛盾。所以在房地产不断兴起房价不断高涨的今天来说，找到差异存在的原因就可以有效减少矛盾的存在，可以维护购房者的利益，减少矛盾的出现，会让社会的发展更加和谐。所以对这个方面的研究对于社会的稳定发展和人们的生活有很重要的意义。
2.不动产测量存在差异原因分析
2.1施工变动
在房屋建筑施工的过程中，施工的几个方面都有可能对房屋的面积生产很的影响。比如：①房屋建筑的时候施工人员并没有按照施工设计图纸来完成房屋建筑施工，造成建筑面积与原本预算的建筑面积不符合。以窗户的设计为例，设计图纸中的窗户设计为飘窗，那么室内面积的测量就要排除飘窗。但是建筑施工的过程把飘窗设计为落地窗，而在测量实际面积的时候就要把落地窗计算在实际范围之内。②房屋在使用的过程中，功能结构的变化和改动造成房屋建筑面积的与实际测量的面积不同。③房屋建筑的外墙变化也是很重要的因素，外墙厚度的增加或者是减小都会引起这个房屋建筑整体面积的增加或者是减少。④房屋建筑在使用的过程中出现面积的变化，长度和宽度被改变也是对房屋建筑实际面积出现变化的主要原因。⑤有的房屋由于位置特殊，处于前后左右交通要道之间，交通规划设计的改变就造成房屋建筑面积的改变。⑥是因为在建筑施工的过程中，建筑施工人员偷工减料，或者是为了节省成本而造成的施工与原本的要求不符合，用料不规范造成的楼层整体的面积减少，从而出现的面积差异。而楼层数的变化也是造成房屋建筑面积出现变化的原因[1]。
2.2施工设计阶段的改动导致的差异
需要明确的是在实际的测量中存在差异是非常普遍的事情，难以避免并且经常存在。在不动产的预售过程中会使用规划设计图，规划设计图质量比较粗糙，很多细节不会被细化。经过批报之后的设计图要就会被正常使用，这个过程中如果房屋建筑出现问题就会对房屋建筑的设计图纸进行修改，重新设计规划，经过重新规划设计的图纸更加清晰更加精细，也更加追求质量。但是在进行不动产的计算的时候还是使用报建图，那么重新规划设计过的房屋建筑面积已经被改变。在实际的测量之后存在差异是非常正常的事情。所以一般情况下，在重新设计图纸之后，即可重新预算建筑施工的实际面积，那么在建筑施工完成之后，实际测量的面积就不会和预测的面积相差很大。那么差异存在的原因就是在建筑施工的时候，由于重新设计房屋建筑的设计图纸，需要经过多重程序，经过规划部门批准之后，相关的施工人员才可以进行施工的变更。设计图纸的批准是一个非常麻烦的事情，变更、复批等，需要耗费大量的时间，而且还会存在延误的工期的可能。所以在建筑施工的过程中施工方面为了减少工序而为了追求利益，所以存在很大部分没有经过批准部门的允许就随意更改建筑施工设计的情况，造成了面积测量上与设计最初的预测量面积存在的差异。
图1不动产测量预测面积与实测面积的差异
2.3建筑使用过程与测量人员的失误造成的差异
随着时代的发展和进步，很多人有了更多个性化的需求，以及在房屋功能格局的使用上有了更多的设想。这种情况比比皆是，所以开发商在房屋建筑的过程中为了更好的获取社会人员的目光，吸引更多的购买人员，就会在建筑内设置很多的公共场所，比如公共停车场、地下车室、地下室等等，室内的建筑格局出现变化测量之后的结果肯定会存在差异。
还有一部分原因是在建筑设计的过程中，人们为了达到当前人们的需求和迎合市场的需要，就会在建筑设计的过程中设计非常复杂的结构，以吸引更多的购买人员。而很多复杂的美观的功能设计在测量人员专业测量的过程中，稍不注意就会出现差异，就会造成误会。比如楼梯的分摊中出现的问题，预算的时候参照原本的设计图纸完成的预算，房屋尺寸与设计不符合造成的数据差异等等。
3.降低不动产测量预测面积与实测面积差异的措施
3.1加强对施工单位的管理
在施工阶段出现的设计变化，首先要加强对施工单位人员的管理，同时也要加强在建筑施工单位中施工人员的业务水平的管理，加强对施工人员的素质培训。而对于在建筑施工的过程中出现的设计图纸被更改的情况，强化施工团队人员的管理是非常有必要的。而在测量之后出现的差异情况，是由于施工人员在施工的过程中出现的情况，应该查明原因之后及时告知购房人员，及时采取正确的购房措施，有效解决因为不动产测量预测面积与实测面积的差异的矛盾，避免矛盾升级带来更多的麻烦。需要警惕这个过程中对测量人员的要求，在测量的时候测量人员一定要具有专业的水准和更高的素质，对房屋建筑的尺寸和功能以及各个区域之间的尺寸都要进行详细的检查和对比。而在施工的时候出现的面积误差就需要施工单位合理把握对施工人员的管理。对于测量单位来说，提高测量人员的专业程度，提高测绘人员的责任感和业务水平，最大程度降低不动产测量预测面积与实测面积的差异存在的情况[2]。
3.2测绘专业人员的专业素质要求
不动产面积预测量需要测量计算工作人员的参与，而参与测量计算的人员一定要具备过硬的素质，具备相应的技术能力和专业的知识，只有具备过硬的知识技术能力才可以在测量的时候快速掌握测量需要注意的关键和要点，能控制好测量的具体，面面俱到，可以提高测量的准确性降低误差的存在。测量人员在进行测量的时候要牢记设计图纸，对建筑设计的图纸全面掌握做到无遗漏，才对其进行专业的测量计算。计算的似乎要结合国家的标准和地方政府的设计规定，准确把握不动产的建筑面积，这个环节测量人员要做到精准确定、精准把握、精准计算的结合，提高工作的效率和计算的准确性。开发商进行房屋建筑设计的过程中，会涉及到开放商的信用方面的问题。所以测量人员在测量的时候要详细掌握合同的内容对开发商的信用有准确的了解，而且测量人员在计算的时候要注意到做好全程的记录，涉及到每一个方面的记录，保证清晰全面，提高预测量面积的准确性。测量人员测量的专业程度可以减少很多差异的存在，也会降低不动产测量预测面积与实测面积的差异。
不动产的测量过程中，不动产测量的人员要基本上掌握测量建筑的实际情况，对建筑的整体布局和结构，以及在建设使用过程中可能出现的变动，建筑的死角等，测量人员要有专业的了解和详细的掌握。在测量的时候要满足测量的专业要求，满足行业的标准，根据实际的情况快速高效的开展测量，保证测量的精准程度。其次是在测量的过程中，测量人员一定要保证具备专业的技术知识，每一个测量人员都要具备很强的责任心，保持严谨，细致的态度，圆满的完成测量任务。在测量的时候合理的使用测量资料，把测量的资料与很好的掌握清楚，把实际的测量结果与预测量结果详细的分析对比计算，从测量环节减少出现的错误，保证测量的专业性[3]。
3.3运用先进设备辅助测量作业
在不动产的测量过程中，测量人员可以使用先进的测量仪器和设备，目前普遍使用的测量工具有激光测距仪，这种工具的原理类似雷达，使用这种工具的时候它像测量对象发出特有的激光，接收仪接收测量对象反射回来的光束，然后对测量的结果精准记录就完成了测量。目前经常使用到的现代化的设备是手持激光测距仪。传统的测量方式有钢尺、软尺等，需要耗费大量的时间，而且不能保证精度，在科技迅速发展的21世纪，还会出现更多的测量工具来提高测量的精度，降低不动产测量预测面积与实测面积的差异[4]。
4.结语
在房屋测量的过程中存在实际的测量与预测量出现误差是非常寻常的情况，而国家对这个方面有一定的测量规定和制度来解决测量过程中出现的各种问题。而在实际的建筑施工中、测量作业中，要求加强对建筑施工人员业务和素质的培训，加强测量人员的业务培训，强化责任感提高效率。对于出现的面积差异问题要利用合理的方式很好的解决，同时购房者也要利用正确的方式来维护自身的利益。
参考文献
[1]王志强,原海鑫.不动产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].焦作大学学报,2017,31(3):100-102.
[2]吕一兵.不动产测量中预测算与实测面积差异分析与探讨[J].科技展望,2017,27(18):303.
[3]王亚美,程启斌,陈翀,etal.浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施[J].现代测绘,2010,33(3):51-53.
[4]赵元芳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].住宅与房地产,2018,No.496(11):12.