广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司广东江门529000
摘要：随着城市化建设进程的加快，城市建筑物建设规模不断扩大，对于城市土地资源的需求量也持续上升，城市土地价格也随之上涨，然而，正确、科学、合理地评估城市土地价格，才能为城市土地资源的合理利用提供依据，实现城市土地资源的优化配置，提高土地的经济效益。本文分析了城市土地价格的影响因素以及评估方法。
关键词：城市土地价格；影响因素；评估对策
城市土地价格会受到多种因素的影响，近年来，城市建设工程量逐渐增大、城市建设面积不断拓宽，对应的城市土地价格也随之上涨，这就为城市土地价格的评估带来了难度，科学地了解城市土地价格的影响因素，并对其进行科学地评估是十分必要的。
一、城市土地价格现状及评估意义
随着城市化建设进程的不断加快，建筑工程建设事业不断发展，从而带动了土地价格的飞涨，支持并促进了土地资源越来越珍贵，土地市场的繁荣发展，土地资源正在逐步得以开发与深入利用，然而，土地资源能够被合法、合理、科学地开发与利用则直接影响着土地市场经济秩序，其中土地价格是土地市场的杠杆，科学合理的土地价格能够带动土地资源的优化配置，实现土地资源利用的公平竞争。
近年来，为了整顿土地资源市场，我国加大了对土地制度的改革力度，制定并颁布了一系列土地改革的制度和措施，土地市场发展逐渐趋向于完善。当前形势下，城市用地资源紧张，土地价格飞涨，对应的房产价格也不断上涨，无疑为人们的生产、生活带来了不良影响，在这种情况下必然需要一个科学、公平、完善的土地价格评估机制，为城市土地价格的科学评估提供依据。依赖于土地价格评估机制，能够对城市不同区域、不同环境下的土地价格进行科学地评估，提供科学、合理的价格，则可以有效确保土地资源被科学地开发与合理利用，这样就能够科学地规范城市土地市场，使得城市土地价格在价格评估机制、地方政府宏调的约束和控制下朝着科学、合理、规范的方向发展，从而缓解城市土地价格评估与真正交易之间的矛盾问题，带动城市土地的合理交易与健康发展。
二、城市土地价格评估的影响因素
地价格会受到多方面因素的影响，这是因为土地资源的不动性、地域空间支撑性决定的，具体的影响因素包括以下几方面：
1、经济发展水平
一个地区经济发展水平直接决定着该地区的土地价格，经济越是繁荣、经济越是发达的区域，对于土地资源的需求量越大，土地价格自然一路攀升，相反，一个城市的经济发展速度较慢、发展程度较低，则会使得该地区对于的土地资源需求量较小，直接导致土地价格较低。
2、人口因素
整个社会行业中，房地产行业对于土地资源的需求量最为之大，特别是一个地区人口的聚集，会加剧对住宅区、商业区的需求量，购房压力不断增大，对于土地资源需求量也就不断上升。也就是人口基数越大、密度越大，对应的土地需求量越旺盛，土地资源价格也随之上升。
3、行政因素
土地资源属于不动产资源。是一个国家固定的资产，作为一种极为特殊、功能特别的商品，在实际的买卖和交易中必然需要国家政策、制度等的调控与干预，这样一方面能够维护土地市场经济秩序，另一方面也能保护人民群众的利益。行政因素是影响土地价格的一大重要因素，为了确保土地合理地使用、转移，地方政府必然要采用科学的调控政策、制度，具体则是通过税收、价格等进行调控和干预，这也无疑会影响土地价格。
4、社会因素
城市土地价格通常与社会因素密切相关，具体社会因素为：政治因素、文化因素以及当地的社会安定程度、环境的协调稳定度等，这些都会在某种程度上影响一个城市、一个地域的土地价格。
三、城市土地价格评估的科学方法
1、谨慎等价替换
现代城市土地价格评估中，部分地区为了节省评估的精力和时间，采用等价替换的原则，参照替代理论可以总结出：有着相似、相等功能的商品才能彼此替代、相互转换。实际的城市土地价格评估过程中，等价替换或替代评估模式只能用于两个性价比较为接近的地块，其中要从地块大小、位置、周围交通等多因素进行衡量，而且在复杂的形势下，变幻莫测的土地市场竞争中，两大块土地的开发潜力、价格等也要大致相似、趋向平衡。同等条件下，自然价格低的地块更具竞争力，这样就会造成另一个类似的价格高的地块不得不降低价格来获取竞争机会，这就意味着地等价替换应该从多方面出发，多角度考虑，事实上最终的土地价格评估则完全取决于土地的综合利用价值。
例如：一片新楼区的定位，需要参照其当前状态和修缮完成的类似地块来加以比较，具体则需要从使用价值出发来深入衡量，分析其价格的科学性、合理性，这样才能在土地的买方、卖方二者之间找到利益的契合点，维护双方的利益。
2、科学地参考供需关系
市场经济环境下，城市土地的价格不仅和土地资源自身的价值量有关系，还应该重点考虑到供需关系，经济学理论表明：商品的价格同商品的供求状态有很大关系，简单说就是当商品的供应量大于需求量时，其价格自然降低，对于城市土地资源来说也是一样，当城市土地资源充沛，可开发面积较大，客观的土地资源需求量较小时，则土地价格将下跌，相反，当城市土地资源需求量旺盛，有限的土地资源已经无法满足旺盛的需求时，则土地价格会疯狂上涨。然而，不同城市、同一城市的不同区域，其土地规划状态有所差别，是的土地的需求量、需求程度也受到一定程度的影响。其中主要影响因素为：交通因素、资源、周围环境因素等，当这些关键性因素都能达到理想的标准，则土地资源的需求量势必大增，对应的土地资源价格也会飞速上涨。由此可见，城市土地价格与供需量有着直接关系。
3、最有效使用原则
土地资源作为一种特殊的资源，对于各个领域、各个行业都有着硬性的需求，可以说土地资源是一种硬性资源，在推动不同行业发展中充当不可替代的载体，不同行业会根据自身的需求、发展来决定土地资源的具体功能和用途，因为用作不同功能的土地会带来不同的经济收益和利润，对此实际的土地投资与使用中，必然要最大程度地提高其使用效率，要确保有限的土地资源得到最充分地利用，发挥最大的使用价值。从中可以看出，土地价格的评估还要考虑到土地资源的开发与利用程度、使用效果等，实际的城市土地评估过程中，要确保土地处于最理想的使用状态，从而达到土地价格的合理评估。
4、科学使用预期收益原则
城市土地资源现实的使用和利用中，一些投资人员通常过多地分析和关注土地投入成本，而且要准确、全面地剖析土地投资能够形成的预期收益，通过对比投资成本与预期收益，来对土地价格作出进一步科学的评估，从中可以看出，城市土地投资与收益之间的差值，或者土地收益大小应该成为土地价格评估的一项重要参考因素。在复杂的市场经济形势下，城市土地过热，土地价格的高低会在一定程度上影响着土地投资的收益率，多数投资者会将土地投资所形成的收益进行纵向的历史对比，也就是比较在未来十几年和过去十几年的收益大小，再权衡土地市场的发展现状、潜能、未来趋势，以及国家现行政策、制度等，经过多方面衡量、综合因素的分析能够对土地的价格作出合理的评估。
四、总结
城市土地价格及土地评估是一项复杂而艰巨的任务，因为土地价格会受到多种因素的影响，要想科学、合理地评估出土地价格，就必须明确不同因素的影响，而且要从各个影响因素中找到最理想的契合点，对土地价格作出科学、合理的评估，从而维护健康、和谐、稳定的市场秩序，保护城市土地资源的合理、充分利用。
参考文献：
[1]王万茂.土地利用规划学[M].中国农业出版社，2002
[2]周介铭.城市土地管理[M].科学出版社，2010
[3]陈兴旺.浅析房地产价格和城市土地价格联动关系[J].低碳世界，2014（15）：206-207.