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摘要：改革开放后，城市化进程加快，房地产业面临前所未有的良好发展机遇。房地产测量和制图标准化以及加强住房管理已成为住房管理部门的一项重要任务。衡量房地产面积是房地产测绘的主要部分，也是房主的关注点。本文讨论了房产测绘中面积空间的测量，并简要分析了面积空间测量实际使用中出现的问题。
关键词：房产测绘；房产面积测算；重要性
一、概述
房产测绘的主要任务是测量和检查建筑物本身及与之相关的建筑物和结构，以及测量，调查和显示物业的所有权，地点，数量，质量和用途。结果的真实性，准确性和准确性与每个所有者的经济利益直接相关。因此，房产测绘工作引起了公众的关注，及时考虑和解决房产测绘中出现的问题非常重要。
二、房产测绘的内容
房产测绘的主要内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量以及房产测绘成果资料的检查与验收。
（1）房产面积测算主要包含的内容：房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的分摊与测算。
（2）房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
（3）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积
房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
（4）共有建筑面积的分摊与测算：共有建筑面是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积的组成：本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。
三、房屋测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因
房屋测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因可以分为很多方面，主要原因是在预测面积时没有客观的数据以及实测面积时技术层次的落后。总体来说在房屋测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因中以下几种最为常见：房屋在规划设计时出现了变更、在测绘过程中的误差、房屋完工后公用面积功能的改变、房屋完工后服务范围的变更等，其中在测绘过程中的误差是最为关键的因素。这些因素有时候我们是无法避免的，比如在测绘过程中的误差，但是我们依然可以通过一定的手段提升测绘的精度，进而减小预测面积与实测面积之间的差异。
四、减小房屋测绘中预测面积与实测面积差异的措施
对于减小房屋测绘中预测面积与实测面积差异的措施可以从提升施工施工单位的施工质量、加强相关管理部门的管理力度以及提升测绘单位的测绘精度三个方面进行。但前二者涉及相关技术较少，而提升测绘单位的测绘精度又最为有效，因此，本文主要对如何提升测绘时的精度进行探讨。
（一）提升技术人员的技术水平
测绘工作具有技术性很强的特点，其专业性很高，不仅仅需要掌握建筑设计的知识以对建筑图纸中相关设计有较深的了解，还要对房屋产权管理以及建设项目审批的知识有一定的了解。因此提升技术人员的技术水平的重要性毋庸置疑。而对于技术人平的提高，最有效的手段有：（1）测绘单位要做好对技术人员的培训，加强质检工作。（2）严格按照规定标准进行测绘，并建设统一的技术标准。（3）建设详细的测绘细则，保证测算时的规范性以及科学性。
（二）测量和计算时的技术要点
（1）做好前期资料的整理。前期资料主要是指营业执照、产权证、规划许可证、总平面图、施工平面图以及房屋共有部位使用说明等，这些资料对于计算房屋面积非常重要。当预测房屋面积时，要特别重视建筑施工图纸和规划核准图纸之间的差异，在有不同之处的时候需要开发商提供解释并将其详细的记录，而标准则应选取核准图。
（2）善于利用图纸中的CAD文件。由于CAD在建筑设计中被广泛的应用，所以我们可以通过建筑图纸的CAD文件进行测绘工作的开展。这一方法不仅可以提高效率，对于测绘精度的提升效果也非常明显。
（3）在实测中比照预测资料。实测过程中，我们可以比照预测资料进行实地测绘，并以核准图纸作为标准，将不一致的地方进行记录，这是一种很好的自我检测方法。假如实测与预测的图形差距不是很大，这就说明预测面积与实测面积的差异不会很大。反过来看，假如实测与预测的图形差距很大的话，这就表明预测面积与实测面积的差异较。针对后者，一般来说差异有两种：房屋的套内尺寸的变化以及共有共用部位的变化。在具体的工作中，我们应根据变化的部分来进行记录，举例来说：如果只有某一层次变化时，我们的“房屋分层面积对照表”中也将只有那一层的数据变化，至于其他楼层的建筑面积等则与原预测数据一致。
（4）实测过程中确保整体与局部的结合。实测时要首先对房屋的整体进行观察，观察个外立面的异同，其中阳台是关键部分。在此基础上，参照核准图纸测量外围尺寸，最后对各楼层的房屋内部进行测量。针对每单元的实测，没有必要详细测量其所有的内部尺寸，我们只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸以及阳台的尺寸等做好测量与记录即可。在这个过程里我们应注意对外墙尺寸做好测量，这主要是由于实测中是不能够量到墙体中轴线位置的，所以就只能依据尺寸+上半墙的厚度对套内尺寸和面积进行计算。
（5）测绘过程中的细节处理。测绘过程中的细节处理主要对象有对房屋内部上空的处理、如何确定墙面粉刷层厚度以及对阳台实测尺寸的处理。其中对房屋内部上空的处理由于缺少相关规定，所以在这一问题上对于其的计算方法以及理解有着很多不同。针对这一问题我们应特别注意内部是否有与外墙有关的上空部分以避免重复计算外墙体面积的情况。所以，当外墙是上空的一面支撑时，我们只把其计算为复式下层的建筑面积即可。
而如何确定墙面粉刷层厚度则主要是进行预测时要依照建筑设计说明，并对其外立面材料厚度有一定的了解，这样才能避免实测时由于设计没变化而外墙体厚度却不同所带来的误差偏大的状况。具体操作过程中要根据具体情况选择合理的方式。
至于对阳台实测尺寸的处理，最常见的错误是直接按底版的水平投影面积进行测量，改正的方法是按照围护结构的外围水平投影进行测量。当阳台上有空调机位的时候，由于缺乏相关规定，所以应根据具体的情况具体分析，假如规划核准图纸上对空调机位和阳台设置了界线和尺寸标注，那么预测面积中机位面积必定未包括在阳台的面积中。普遍来说，阳台的预测面积和实测面积一定会有一定的差异，这就需要我们对不同层次的同样类型的阳台尺寸进行多次测量，最终进行平差处理。
结束语
如何减小房产测绘中房屋面积预测和实测的差距是一个很宽泛的话题，它不仅仅关乎到企业的诚信度，更与百姓的生活有着重要的影响，因此做好这一研究意义重大。从本文中可以看出，在这一工作的进展中由于涉及的范围广且对技术的要求较高，这就需要我们不断地学习、总结，只有这样我们才能降低房屋面积预测和实测的差距，切切实实的为老百姓的利益起到保护作用。
参考文献
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