陶镕[1]2013年在《集体建设用地使用权流转的法律规制研究》文中指出当前,我国正处在工业化、城镇化和农业现代化加速推进的进程之中,集体建设用地使用权流转已是大势所趋。由于集体建设用地使用权流转一直缺乏微观层面的具体制度安排,使得城乡土地市场仍然处于分割状态,因而严重阻碍了经济社会的发展。集体建设用地使用权在法律性质上是一种重要的用益物权。集体建设用地使用权流转从本质上讲是一种民事法律行为,同时也包含许多重要的行政法律制度的内容。集体建设用地使用权流转法律制度改革经历了改革开放以前的基本禁止流转阶段,改革开放至1990年代的无序、自发流转阶段和1990年代至今的逐步规范阶段的历程。党的十七届叁中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》为建立城乡统一的建设用地市场提供了通道和政策空间。党的十八届叁中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出建立城乡统一的建设用地市场,实行农村集体经营性建设用地与国有土地的同权同价。集体建设用地使用权流转法律制度改革已经在流转的基本条件、流转的收益分配制度、指标交易制度、宅基地使用权流转制度等方面取得了明显进展,顺应了历史发展潮流,促进了社会经济发展,为集体建设用地使用权流转法律制度的重构奠定了基础。当前,集体建设用地使用权流转法律制度存在的主要问题是：中央政府和地方政府政策目标存在差异,法律体系建设滞后,内在冲突明显,市场机制未得到有效发挥。这些问题产生了土地利用秩序和耕地保护目标受到严重挑战、权利人缺乏可靠的权利保障、收益分配关系十分混乱、集体土地资产流失严重等后果。“小产权房”问题的产生,正是我国二元土地制度不平衡性的具体反映,是现行集体建设用地使用权流转法律制度不完善的后果。解决“小产权房”问题,应当从完善农村集体建设用地使用权流转机制、加强农村土地利用规划、健全住房保障体系等方面入手,针对不同情况进行分类处理。集体建设用地使用权流转法律制度的重构,涉及到方方面面的利益调整,是一项艰巨复杂的系统工程。权利保护与自由流转是私法在其中要实现的价值目标,耕地保护与土地规划是公法在其中要实现的价值目标。平等、正义、安全和效率等是具体的价值目标。在重构过程中,应当贯彻土地的社会主义公有制的原则,自愿流转的原则,土地用途管制的原则,节约集约用地的原则和城乡统筹发展的原则。集体建设用地使用权流转的民事法律制度,是承认和保护集体建设用地使用权权利人合法权利的法律制度,包括集体建设用地使用权流转主体、集体建设用地使用权流转的种类、集体建设用地使用权流转合同等内容。集体建设用地使用权流转的行政法律制度是构建集体建设用地使用权流转法律制度的重要方面,包括地籍管理制度、土地用途管制法律制度和收益分配制度。完善的地籍管理制度是集体建设用地使用权流转法律制度有效运行的前提条件。为了构建完善的集体建设用地使用权流转制度,切实落实土地用途管制,就必须制定具有科学性和可操作性的土地利用规划。集体建设用地使用权流转制度改革能否顺利推进,在很大程度上取决于流转收益的分配关系是否合理。健全的纠纷解决制度有利于更好地解决日益增多的集体建设用地使用权流转纠纷。和解、调解、行政途径、仲裁和司法途径是通常采用的纠纷解决方式。集体建设用地使用权流转法律制度的改革,亟需各方面的配套制度予以支持和巩固。构建新型的集体建设用地产权体系,并体现为一种制度性保护,成为重构集体建设用地使用权流转法律制度的前提条件。土地征收制度虽然进行了一系列的改革,但仍存在许多亟待解决的问题。建立集体建设用地使用权流转制度应当是我国今后土地征收制度改革的基本方向。建立城乡建设用地增减挂钩制度,对于集体建设用地使用权流转法律制度的重构具有重要意义。要在集体建设用地使用权流转中实现农民利益的最大化,就必须对农村群众基层自治组织进行改造,实行农村群众基层自治组织的产权激励、权力制约和利益平衡机制,完善村民委员会的民主决策、民主参与和民主监督制度。集体建设用地使用权流转与农村社会保障制度之间有着密切的联系：一方面,集体建设用地使用权流转能够促进农村社会保障制度的发展完善；另一方面,集体建设用地使用权流转制度改革需要农村社会保障制度作为后盾。
白慧[2]2017年在《浅析农村集体建设用地的流转》文中提出城市化是一个国家经济发展和社会进步到一定程度的必然结果和重要的参考物。随着我国不断推进的城市和乡镇一体化,建设用地的需求与日俱增。但土地是稀缺的、不可再生的宝贵资源,是人民赖以生存和发展的重要生产要素。如何合理利用土地是当今世界难题之一。出于保护耕地等政治目的,我国对建设用地一直实行严格管控,特别是限制农村集体建设用地的自主流转。虽然经过多年的改革,在我国现行的法律框架内,对农村土地承包经营权的转让、抵押等已经开放,但是对农村集体建设用地的流转却仍然加以限制。由于城镇人口的不断增长,通过国家征收集体土地为国有土地后再出让的方式,已经不能满足城市发展的用地的要求。大量农村集体建设用地在没有法律保障和政策支持的情况下自发流转。在这一态势之下,全国各地对农村集体建设用地的流转进行试水,有关农村集体建设用地的流转方面的规范化文件如雨后春笋一般。在这一大背景下,中共中央、国务院出台了一系列的文件,特别是党的十八届叁中全会,确定了农村集体经营性建设用地与国有土地平等入市的方针。但是这些只是政策上的转变。我国关于农村集体建设用地的立法依然没能改变。如果在农村集体建设用地流转过程中出现纠纷,各方的权益仍然得不到公平、合理的保障。而征收制度和农村集体建设用地自主流转,好比硬币的两个面,随着我国经济的发展,土地征收制度的弊端日益显现。现阶段农村集体建设用地流转中的乱象屡见不鲜。因此,农村集体建设用地流转的监管、规范和法制势在必行。
孟俊红[3]2012年在《集体建设用地使用权物权法建构研究》文中提出土地使用权是我国土地生产要素实现市场配置的物权法途径。土地资源市场配置的基本要求是土地要素的可流动性，土地使用权的物权法建构就是要区分公益性与非公益性土地，允许在非公益性用途的土地所有权上设立可流转的土地使用权。城乡一体化进程、物权平等迫切需要集体建设用地使用权完成物权法建构，在非公益性用途的集体土地所有权上设立可流转的集体建设用地使用权，实现非出让方式设立的经营性集体建设用地使用权之转轨改造。随着城市化和工业化进程的加快，城乡一体化成为不可避免的发展趋势。需要从土地上解放出来的农民的数量和我国目前所能提供的就业岗位之间的矛盾、经济发展的不均衡、家庭稳定、子女教育等因素决定了我国城乡一体化必须走适合我国国情的农村城市化道路，其关键在于将农民从土地上解放出来，并解决其就业问题。我国目前的综合国力还很有限，政府不可能完全解决农民的就业问题，这就意味着农村城市化很大程度上必须依靠农村自主城市化。如何盘活农民手中的土地资产，为农村自主城市化提供土地生产要素和资金支持，是农村自主城市化必须解决的重要问题。中共中央十七届叁中全会提出的集体建设用地与国有建设用地“同地同权”反映了农村自主城市化的必然要求，为集体建设用地制度改革指明了方向。自物权平等意义观之，集体建设用地使用权、国有建设用地使用权分别是在集体土地所有权和国有土地所有权上设立的用益物权，其用途都是在土地上建造建筑物，都要接受土地用途的公法管制，具有平等性，理应受到平等对待。作为物权平等原则的体现，“同地同权”理论是集体建设用地使用权物权法建构之理论基础。正确理解“同地同权”必须正确理解“同地”、“同权”。所谓同地，是指按照市场化运作，符合非身份性、有偿性、有期限性等市场化要求的建设用地。所谓同权，是指相同用途的土地，可以设定相同性质的权利，赋予相同的法律地位，实现相同的功能（具有相同的权能），接受同样的限制，适用同样的法律保护。基于“同地同权”理论，集体土地所有权、国有土地所有权均可以设立性质相同的建设用地使用权。在社会主义市场经济形成过程中，从《民法通则》至《物权法》，国有建设用地使用权完成了物权法建构，区分公益性与非公益性用途，在符合土地规划和土地用途管制的前提下，针对非公益性建设用地可设立去身份、有偿、有期限的建设用地使用权。集体建设用地使用权也应当完成物权法建构，然《物权法》止步于《土地管理法》的规定，并没有取得实质性突破。造成这种局面的最主要的原因在于，现行制度下的集体建设用地使用权制度是集体所有制在民法上的反映，农民与土地之间存在直接身份联系，从而使集体建设用地使用权缺乏可流转性。法律禁止集体土地所有权设立可流转的建设用地使用权，但是中央政策、地方立法、试点地区实践对可流转的集体建设用地使用权一直在进行探索，集体建设用地隐形入市对创设可流转的集体建设用地使用权也有一定的借鉴意义。中央政策宏观上提出了解决非农建设用地入市问题，谨慎地提出了创设可流转集体建设用地使用权问题，为集体建设用地使用权改革指明了方向；区分公益性与经营性建设用地，改革征收制度、限缩征收范围，强化登记制度等措施，有助于为集体建设用地使用权之物权化做好准备。地方立法和试点地区实践对集体建设用地使用权之设立主体、可用于设立可流转的集体建设用地使用权的集体土地、可使用集体建设用地之事项、决策程序等做了有益的探索。中央政策、地方立法、试点地区关于可流转集体建设用地使用权创设的实践探索取得了一定的进展，但并未取得实质性突破。可流转的集体建设用地使用权之设立是集体建设用地使用权流转的前提，是非出让方式设立的经营性集体建设用地使用权转轨改造的参考标准，集体建设用地制度改革的关键应是设立可流转的集体建设用地使用权。目前的实践探索一直在着力推进集体建设用地使用权之流转，但既未设计出符合农村实际的可流转集体建设用地使用权之创设路径，也没有完成非出让方式设立的经营性集体建设用地使用权之转轨改造。改革集体建设用地使用权，以“同地同权”为理论基础完成集体建设用地使用权之物权法建构面临着各种障碍：一是集体土地所有权与国有土地所有权事实上的不平等，二是现行集体建设用地制度所建立的农民与土地的直接身份联系，叁是不合理的土地征收制度。完成集体建设用地使用权物权法建构，首先必须对集体土地所有权进行物权化改造，使其成为符合物权法要求的、可以对抗一切非法侵害（包括对抗政府用于非公共利益的征收）的私权利。在此基础之上，区分可流转集体建设用地使用权之设立与非出让方式设立的集体建设用地使用权之转轨改造分类规范、稳步推进。同时，还要完善土地规划和土地用途管制、土地征收、财政转移支付、社会保障等配套制度。集体土地所有权物权化改造是设立可流转的集体建设用地使用权的前提。这既需要从主体、客体角度按照私法之要求对集体土地所有权进行物权化改造，又需要改革不合理的土地征收制度、限缩土地征收范围，落实农民的土地自主开发权。完善集体土地所有权之主体，应当以《物权法》之规定为依据正确定位集体组织、辅之以公司法股权限制理论完善集体组织，落实集体组织之决策机制与监督机制。完善集体土地所有权客体，应当对集体土地所有权及集体建设用地使用权确权登记、划定边界，并用登记手段对集体建设用地使用权的转让、投资、融资等进行监管。设立可流转的集体建设用地使用权，必须在分清土地来源、正确认识农民土地自主开发权的基础上，针对经营性用地，在符合土地规划和土地用途管制的前提下，采用出让方式设立集体建设用地使用权。集体组织之外的自然人、法人利用集体建设用地，必须采用出让方式设立集体建设用地使用权。乡镇企业建设用地，不再适合采用拨用方式，而是应当采用出让方式设立集体建设用地使用权，同时可以通过减免出让金的方式达到招商引资的目的。宅基地要逐渐实现由分配方式向出让方式的转变。纯粹的村集体的公益事业用地，仍然应当采用拨用方式设立集体建设用地使用权。设立可流转的集体建设用地使用权，还必须从主体、客体、内容等实体要件和决策、审批、登记等程序要件加以规范。非出让方式设立的集体建设用地使用权之构成非常复杂，其转轨改造也要分类规范、稳步推进。非出让方式设立的经营性集体建设用地使用权必须完成有偿、有期限、去身份的转轨改造；公益性建设用地使用权不适合采用转轨方式流转；宅基地使用权属于非经营性建设用地使用权的范畴，其能否转轨流转和如何转轨流转应当区分存量与增量、自用与流转、一户多宅等不同情况分别处理。隐形入市的集体建设用地使用权问题更为复杂，应当区分违法的原因做不同处理。当务之急是对违法建设用地摸底、登记，以便为将来处理提供依据。以“同地同权”为理论基础完成集体建设用地使用权物权法建构还需要土地规划与用途管制、财政转移支付、土地征收、社会保障等配套制度的完善。土地规划和土地用途管制有助于防止耕地流失。《城乡规划法》已经将土地规划延伸到农村，目前需要做的是涤除《城乡规划法》中仍然残留的二元痕迹。更重要的是将在城市实施的土地规划和土地用途管制延伸到农村，并严格落实，实现城乡一体的土地规划与土地用途管制。土地规划和土地用途管制造成了部分农业用地不能转变为建设用地、因为农业用地与建设用地的巨额利差而受损，从而造成巨大的不公平。解决这一问题需要财政转移支付制度的完善。财政转移支付制度有利于缓和区际不公平，有助于减缓地方政府和农民的土地利益冲动，防止耕地流失。不合理的土地征收制度是创设可流转集体建设用地使用权之巨大障碍。因此，改革土地征收制度、限缩征地范围，有助于落实农民对土地的自主开发权，有助于设立可流转的集体建设用地使用权。改革土地征收制度，关键在于合理界定公共利益、限缩土地征收范围。此外，土地征收补偿形式也要进行创新。现行的农村集体土地制度承担着对农民的社会保障功能，并因而建立起农民与土地的直接身份联系。因此，切断农民同土地的身份联系，还依赖于农村社会保障体系的健全与完善。完善农村社会保障体系，应本着农民自愿原则，通过创新社会保障形式、完善保障成本分担机制等措施逐步实现。
温世扬[4]2015年在《集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新》文中指出集体经营性建设用地流转所面临的法律困境主要表现在:集体经营性建设用地"使用权"未获正名;集体经营性建设用地使用权流转未得到一般性承认;"小产权房"屡禁不绝,行政、司法无能为力。集体经营性建设用地流转的制度障碍,源于《宪法》第10条"城市土地属于国家所有"之规定及其体系效应。为了实现集体经营性建设用地"同等入市"的改革目标,应在总结地方改革试点经验的基础上实行法制革新,包括:明确"集体建设用地使用权"的用益物权地位;排除集体经营性建设用地(使用权)流转的宪法和法律障碍;构建集体经营性建设用地使用权流转的规则体系;完善集体经营性建设用地使用权流转的配套制度。
陈国进[5]2013年在《集体建设用地使用权流转制度研究》文中进行了进一步梳理集体建设用地使用权制度是我国现行的一项重要土地物权法律制度,该项制度的改革和完善是与我国的经济发展以及逐步实现城乡体制一元化,使农村农民与城市市民享有同等权利,促进农民享有资本性收益等具有重大关联的课题。出于对耕地的保护以及使国有土地市场免受冲击的考虑,现行法律对集体建设用地使用权的主动流转严格禁止,导致集体建设用地的价值不能显化,并给集体组织及其成员带来了很大的损失。这种限制既是对集体建设用地的一种法律歧视,同时也造成集体土地使用的低效,成为引发种种尖锐社会矛盾和群体事件的重要因素。为了实现国家、集体和个人的协调发展,取消对集体建设用地流转的不合理限制具有正当性与必要性,以使集体组织及其成员享有作为土地所有者应有的权利。本文从民法物权平等理论和鼓励交易原则为出发点,以集体建设用地使用权制度的现实困境与历史发展、法律规范与改革措施的冲突为维度,结合相关学科的知识及已有成果,在全面分析我国现行土地制度的利弊得失和制度困境后,提出给予集体建设用地完整物权和允许集体建设用地直接流转是解决和突破集体建设用地流转困境的唯一途径的观点,重点对集体建设用地使用权流转的客体范围、主体的权利义务以及相关交易规范和配套制度的建立与完善问题进行探讨。导论问题、范畴与方法对集体建设用地使用权流转制度的选题背景、理论价值与实践意义、现有研究水平和成果、选题的研究方法以及结构内容进行阐述。第一章集体建设用地使用权流转之理论基础对土地权利、集体建设用地使用权以及土地流转的概念特征以及土地流转的法理基础进行探讨,并对主要发达国家土地及其流转制度进行了比较,结合我国国情对所有权权能分离理论、物权平等保护及物权法定理论和土地发展权理论等与土地流转的辩证关系进行论述,对我国建立集体建设用地使用权流转制度的基础性问题进行探讨。第二章集体建设用地使用权流转之现状分析从封建地主所有到农民所有再到农民集体所有,我国最终形成了目前世界上独一无二的集体土地制度。这一制度更多的是基于政治化制度变迁模式下形成的权宜之计,而非经过严谨逻辑论证的理性设计,它先天所具备内部产权关系不明、外部公私性质不清的缺陷,导致集体建设用地使用权制度在运行中困境迭生。从制度层面看,我国目前虽对集体建设用地使用权的流转进行严格限制,但集体建设用地占建设用地相当大的规模已成事实,其流转方式大量突破现行制度的束缚,并长期在不充分的法律依据下,自发地、私下地进行,成为阻碍了经济发展和影响社会稳定的重要因素。导致这一困境的成因主要有：集体建设用地流转立法严重滞后、配套制度缺乏；集体建设用地使用权权利主体缺位、利益受损；流转客体范围不明、权能受限；流转市场体系不全、效率低下等等。对集体建设用地使用权的未来发展来说,是逐步实现集体建设用地使用权作为一项完整的民法上的物权,还是仅在现有集体建设用地使用权基础上作一些微调,这不仅政府和立法机关必须要正视和解决的问题,也是学术理论界必须予以重视的问题。国家所有权与集体所有权只表明各自归属的经济成分不同,不应存在高低贵贱之分,集体建设用地使用权源于集体土地之所有权,是集体土地所有权权能分离而形成的一项权利,允许集体建设用地直接入市流转是民法中权利平等原则的基本要求,也是解决和突破集体建设用地流转困境的唯一途径。第叁章集体建设用地使用权流转之客体研究就私法而言,权利在不同主体之间配置,通过权利的配置,最大限度地发挥交易客体的价值,实现权利人利益的最大化,并可促进物尽其用。作为集体建设用地使用权的客体,土地的流转历来受到法律的严格管制,它是公法介入私法领域的合理途径。相对于农用地,建设用地的经济效益更高,因此,允许集体建设用地流转最大的危险就在于集体组织随意将耕地、未利用地转为建设用地。土地用途管制和规划管理两项原则是集体建设用地使用权作为流转客体不同于其他客体的重要特征,基于不同的价值目标和管理需要,不同种类的集体建设用地还应受到其他因素的约束。集体建设用地的客体可以分为叁类：经营性集体建设用地、非经营性集体建设用地和住宅类集体建设用地。叁种不同类型客体的流转除应遵循共同的原则外,经营性集体建设用地的流转还应遵循统一市场的原则等；非经营性集体建设用地类似于民法上“公用物”,其流转应当受到更严格的限制；现行宅基地使用权制度基于特殊国情需要并具有福利性质,对宅基地使用权流转的限制应视不同情形和不同主体区别对待。第四章集体建设用地使用权流转之主体研究独特的历史时空和制度追求导致我国农村土地所有权主体形式具有团队性,公权力严重侵蚀农村土地所有权主体之利益以及作为农村土地所有权主体的集体与其成员——农民——之间的利益关系不清等制度属性。从集体土地所有权中分离出来的集体建设用地使用权,其主体制度与集体土地所有权主体制度有相似之处,立法存在诸多不合时宜之处。集体建设用地使用权的流转分为初次流转和再次流转,初次流转的双方主体是集体建设用地所有者和集体建设用地使用者,反映的是土地所用者与土地使用者之间的流转关系；集体建设用地再次流转是指集体建设用地使用者将其取得的集体建设用地使用权依法流转给第叁人的行为,反映的则是土地使用者之间的流转关系。本章在前述分类的基础上,详细探讨了集体建设用地初次流转和再次流转的出让方、受让方以及相关利益主体的资格、条件、范围、权利义务等,并对相关主体的特殊要求以及如何保障集体组织及其成员的合法利益等具体问题进行研究。第五章集体建设用地使用权流转之配套制度作为不动产物权之一种,集体建设用地使用权的流转除了应当明确交易主体的权利义务和交易客体内涵外延外,作为制度系统,必须同时对与其密切相关配套措施的建设和完善给予关注。允许数量庞大的集体建设用地合法入市进行流转,如果没有相关配套制度的辅佐必然会带来极为严重的后果,既可能损害集体建设用地使用权各方主体的权益,使交易安全无法保障,并可能造成土地的无序转用和流动,危及粮食安全甚至触动我国的基本国策。从民法角度看,完善集体土地所有权主体制度、土地登记与变更登记制度以及对土地市场、交易程序、交易客体的监督管理制度是在允许集体建设用地自由流转后防止建设用地市场出现失控的重要配套制度。尾论对论文的立意、结构和观点进行整体梳理及归纳。
黄志斌[6]2014年在《集体建设用地使用权流转制度研究》文中研究说明实现集体建设用地与国有建设用地同等入市、同地同权,建立城乡统一的建设用地市场是新时期集体建设用地制度改革的目标。然而《土地管理法》等法律严格限制集体建设用地使用权的流转,有违物权平等原则,不仅损害了农民集体的土地权益,而且还阻碍了城镇化的有序推进。本文试图通过研究解决以下问题：什么是集体建设用地使用权?集体建设用地使用权为什么可以流转?集体建设用地使用权如何流转?集体建设用地使用权的流转会带动哪些相关制度变革?本文正文共5章,分别围绕以下几个方面展开研究：第1章论述集体建设用地使用权的基本理论。集体建设用地使用权是一项存在于集体土地上的用益物权,是集体土地公有制与社会主义市场经济相连接的纽带。集体建设用地使用权在主体、内容、客体等方面有其特殊性。集体建设用地使用权与传统民法上的地上权、宅基地使用权、国有建设用地使用权以及集体土地租赁权在内容上存在根本性的区别,是我国物权体系中一项独立的用益物权。第2章分析集体建设用地使用权流转所存在的障碍及其消解路径。集体建设用地使用权的流转是在保持集体土地所有权不变的条件下实现集体建设用地使用权的设立和变更。在城镇化背景下,集体建设用地使用权的流转会导致集体土地进入城市,破坏《宪法》第10条所确立的“城市的土地属于国家所有”的纯粹性。《土地管理法》等法律明确规定,任何单位和个人进行建设,必须依法申请使用国有土地,集体土地的使用权不得出让、转让用于非农建设。完善的集体土地所有权制度是集体建设用地使用权流转的前提,然而集体土地所有权存在主体虚位、内容缺失等构造缺陷。尽管如此,这些制约集体建设用地使用权流转的障碍是可以消解的。《宪法》第10条“城市的土地属于国家所有”只是宣示性规定,并不具有实质的规范意义,而该条第四款“土地的使用权可以依照法律的规定转让”构成集体建设用地使用权流转的宪法基础。限制集体建设用地使用权流转的法律规范缺乏法理基础,它不仅不能达到保护耕地的目的,而且还损害了农民的土地财产权,立法机关应当对这些法律及时作出修改。借助民法的理论逻辑,重新构造集体土地所有权的主体和内容,使其能够适应社会主义市场经济的发展要求,达到集体建设用地使用权流转的目的。因此,制约集体建设用地使用权流转的因素是可以消解的,而且集体建设用地使用权的流转是必要的,也是可行的。第3章以各试点地区出台的集体建设用地使用权流转规范为分析蓝本,对集体建设用地使用权流转试点改革的基本内容进行了梳理。这些试点改革突破了现行法律的规定,建立起了一套比较完整的集体建设用地使用权流转制度。当然试点改革也存在流转范围有限、流转方式模糊、流转程序不规范以及收益分配不完善等问题。此外,试点改革出台的规范性文件效力层级比较低,缺乏统一性和稳定性,难以保证集体建设用地使用权流转的安全和效率。所以,立法者应当及时总结试点改革的经验,修改和制定相关法律,为集体建设用地使用权在全国范围内的流转提供制度保障。第4章研究如何建构集体建设用地使用权流转制度。集体建设用地使用权的流转应当坚持两项基本原则,即不得改变集体土地所有制,不得违反土地用途管理制度。集体建设用地使用权作为一种用益物权,其流转的基本形式包括出让、转让和抵押。集体建设用地使用权的出让是农民集体将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者向农民集体支付出让价款的行为,其具体方式是通过当事人签订出让合同并办理出让登记来实现集体建设用地使用权的流转；集体建设用地使用权的转让是土地使用者将其集体建设用地使用权再转移的行为,是集体建设用地使用权的“再次流转”；集体建设用地使用权抵押是在不移转集体建设用地占有的情况下,将集体建设用地使用权作为担保的行为。设立集体建设用地使用权抵押主体不仅包括集体建设用地使用权人,还包括集体土地所有者,这是试点地区的制度创新。建构集体建设用地使用权流转制度的立法路径为：全国人大常委会启动《土地管理法》修改程序,废除禁止集体建设用地流转的规范,为集体建设用地使用权流转扫除障碍；国务院制定《集体建设用地使用权流转管理条例》,为集体建设用地使用权的流转提供制度保障。第5章探讨如何完善集体建设用地使用权流转的配套制度。在建构和完善集体建设用地使用权流转制度的同时,必须完善土地征收和土地用途管理等配套制度,否则集体建设用地使用权流转制度的改革不可能成功。现行土地征收制度存在征收范围过大、程序不规范、补偿标准偏低等问题。因此应当改革土地征收制度,将土地征收严格限制在公共利益的范围,规范土地征收的程序并给予被征收人公平补偿。现行土地用途管制制度存在管理目标单一、缺乏灵活性,应当重新审视土地用途管理制度的价值,建立与社会主义市场经济相协调的土地用途管理制度。
赵侠[7]2008年在《农户宅基地使用权流转意愿及影响因素实证分析》文中认为农村宅基地是我国农村集体建设用地的重要组成部分,关系着亿万农民的生存问题,而宅基地使用权不仅是我国物权制度中一种特殊形式的新型物权,也是农民权益中一项基本的权利。随着我国社会经济的迅速发展,城乡一体化进程进一步推进,农户的宅基地使用权流转问题越来越受到广泛的关注和研究。目前,有关农村宅基地使用权的法律规范主要是偏重于行政规范,国家干预迹象严重,尚未真正将其作为农民的一项财产权益用民事法律规范加以调整,而有关农村宅基地使用权流转的制度改革尚处于试点阶段,因此需要对农村宅基地使用权流转进行详细研究,特别是实证研究。本研究在参考国内外相关的研究成果和对现行制度分析的基础上,通过对浙江省湖州市农村的实地调研,在理论分析并提出研究假设的基础上,构建Logistic模型,尝试从农户的角度出发,对农户宅基地使用权流转的意愿进行实证研究,尝试找出影响农户宅基地使用权流转意愿的主要因素,为逐步开放宅基地使用权流转提供理论上的支持和相关政策建议,充分保障农民实现宅基地的使用权益。本文主要包括以下四个部分:第一部分是文献综述,包括第一章和第二章。这一部分明确了研究的主题和思路,对农村宅基地使用权流转的相关概念与研究对象范围做了界定,并对宅基地使用权流转的相关理论进行了阐述。第二部分是我国农村宅基地使用权流转制度及改革试点地区的经验启示。对该流转制度进行了全面的历史回顾和主要内容概述及对相关政策法规进行了评析,并研究了农村宅基地使用权的法律特征和现阶段农村宅基地使用权流转的必要性。同时,研究目前土地制度改革中,全国范围内正在进行宅基地整理试点的地区的宅基地使用权流转相关举措,试点地区的成功不仅证明了在一定条件下农村宅基地使用权是可以流转的,而且给其他地区进行农村宅基地使用权流转提供了经验借鉴。第叁部分是本文的研究重点,包括第四章和第五章,主要对浙江省湖州市农村地区的农户宅基地使用权流转意愿进行了实证研究,通过实地调研资料分析了湖州市农户宅基地使用权流转的意愿,在理论分析并提出研究假设的基础上,利用Binary Logistic回归方法分析农户宅基地使用权流转意愿与户主特征、农户家庭特征等变量的相关关系,并做出总结。第四部分包括结论和政策建议。基于前面的研究,笔者提出了农村宅基地使用权流转的开禁思路和政策建议。
王潇[8]2013年在《我国集体建设用地流转法律制度研究》文中研究说明随着我国经济改革的进一步深化，城镇发展对土地的需求更加旺盛，国有建设用地价格逐年攀升，建设用地的大规模交易使得国有建设用地市场的土地供应逐渐出现不足，供需矛盾出现。集体建设用地是我国农村集体所有的土地，广泛分布在我国广大农村和城乡结合部，九十年代以来集体建设用地的流转已频繁发生，但是由于国家法律严格限制集体建设用地的流转，所以虽然规模逐年扩大但一直处于隐形交易，这种现象对于保护耕地，管理土地交易秩序，保护农村集体和农民个人的利益极为不利。本文梳理目前国内外对建设用地研究的相关理论,就国内外对集体建设用地的研究成果进行整理评析，尤其是国内对集体建设用地的研究颇为丰富，指出本文研究的基础理论。对建设用地的流转进行概念的确定，集体建设用地包括农村企业用地、公益用地和相关的公共设施建设所需要使用的土地，还有就是农村居民的宅基地。将本文的研究对象的范围设定在这叁种中，区别于其他农用地，尤其是农业发展需要的一些建筑和其他设施所需要的土地。对集体建设用地的产生，集体建设用地的法律规制历程进行梳理，然后就集体建设用地的发展现状以及目前的流转现状进行分析，指出其现阶段流转的特点并对目前流转的相关试点地区进行评析。分析集体建设用地目前流转出现的问题并推导出我国法律规范不统一，所有权主体不明确，所有权权能不健全等方面是导致这些问题产生的原因。本文提出依法流转原则、自愿原则等建立集体建设用地流转法律制度的基本原则，并对集体建设用地使用权流转，尤其是初次流转所应具备的程序进行了初步的设计，并从法律角度提出确定流转主体，化解立法冲突，创新分配制度等方面进行制度构建。最后就完善集体建设用地流转相关配套制度分别从土地规划，土地登记，土地价格监测等方面提出建议。
隋海鹏[9]2010年在《农村集体建设用地使用权流转法律制度研究》文中认为我国现行土地法律制度与现实要求已不相适应。对我国的农村集体建设用地使用权流转法律制度进行系统研究,改革并构建新的农村集体建设用地使用权流转法律制度迫在眉睫。本文采用历史考察法、文献研究法、比较研究法和理论联系实际的方法,通过系统研究,力求梳理我国农村集体建设用地使用权流转的存在问题等实践现状、认识我国现行农村集体建设用地使用权流转制度合理性和缺陷性、提出进一步改革的理论和实践基础。为以后流转制度设计提出有建设性的建议,促进土地法与物权法等相关法律的沟通和协调,完善农村集体建设用地使用权法律制度。本文除绪论和结语,共分五部分。第一部分阐述农村集体建设用地使用权流转是统筹城乡发展、充分利用农村土地以及促进农民增收和实现农村稳定的需要,其“入市”方式是“保权分利”。在法律上,宪法为我国农村集体建设用地流转预留了空间,但《土地管理法》、《物权法》等法律基本限制了农村集体建设用地使用权自主公开市场化的流转。各地方政府以法规规章的形式,对农村集体建设用地使用权流转进行规制。实践证明法律应该实现农村集体建设用地使用权流转的更多实质性突破。第二部分论证农村集体建设用地使用权流转改革呈诱致性制度变迁的趋势,应依据土地产权理论承认农民产权主体地位,并明晰权责利的关系。把农村集体建设用地使用权与国有建设用地使用权平等对待是法学平等理论的要求,这都是流转的理论基础；国家政策要求建立建设用地城乡一体化管理,地方规章允许农村集体建设用地的流转,各主体也进行了积极的探索,是农村集体建设用地使用权流转的实践基础。第叁部分论述法律与政策都禁止、政策初步开放与法律开禁、政策与地方法律进一步探索的农村集体建设用地使用权流转制度的叁个阶段。证明政策法律对农村集体建设用地使用权流转是由禁止到放开的演变过程；国有建设用地使用权流转的繁荣,及英国、美国和日本完善的土地管理制度,为我国农村集体建设用地使用权流转法律制度的改革提供借鉴。第四部分论述征收、入股、联营和企业改制等情形是符合法律规定的流转方式,而出让、转让、租赁和擅自的抵押、入股等是法律所不允许的方式。流转方式多样、区位特征明显和法律主体关系复杂是当前流转的主要特征。而根本上是由于二元的土地管理制度造成了流转中的产权不清、法制观念落后、机制不完善、管理混乱和分配不合理。于是,广东及江苏海门的抵押融资模式和重庆“土地交易所”的探索构成了对现有法制的突破。第五部分根据国家政策指引、建设用地需求和国外成功经验,证明城乡一体化管理的可行性。在收益分配上,明确了农民、集体组织、地方政府和中央政府是收益的主体,但应注重保护农民利益。最后在法律上明确农村集体建设用地使用权用益物权属性,明晰产权,完善登记,平衡利益主体分配制度,明确集体建设用地流转程序并完善社会保障制度,并设计了由法律指导流转、行政法规规范流转、地方规章或法规辅助流转的法律体系架构。
尹富[10]2016年在《集体建设用地使用权流转收益分配的地方立法文本实证研究》文中进行了进一步梳理随着城镇化进程的加快以及土地改革的推进,我国集体建设用地流转日益扩大其规模和范围。集体建设用地流转的合法性以及实现与国有土地同等入市的需求迫在眉睫。各地纷纷率先进行了地方规章制度和政策的制定与实施。由于尚未形成全国统一的集体建设用地使用权流转的法律制度,因而各地出现参差不齐、率先于全国立法的地方立法文本。在全国范围内确立统一而健全的集体建设用地使用权流转法律制度有其必要性与必然性。而作为其中关键一环之一的收益分配制度的规制和完善亦值得研究和探讨。在此背景,本文通过大量阅读相关土地流转及收益方面的着作和论文,对各地现有的流转收益部分的规定进行梳理和总结,论述流转收益制度中的争议性话题,找出问题所在,并提出完善的建议和方案,争取对我国集体建设用地使用权流转中收益制度这一部分的立法工作带来一定的参考借鉴价值。本文第一部分介绍了研究土地流转收益地方立法文本的目的及意义,也阐述了所使用的研究方法,对各地立法文本的收集情况做了总体介绍。第二部分介绍各地立法文本对土地流转收益制度方面的总体情况,并从收益分配的主体、环节、程序以及用途限制等方面分别剖析各地文件的规定。第叁部分,在分析各地立法的具体规定的基础上结合理论研究找到现有各地立法的不足与缺陷。政府直接参与对流转的收益分配,对其干预过当。农村集体与农民的参与收益分配不协调。各地立法对流转收益分配程序的忽略,未规范内部分配的过程。以及对集体建设用地使用权流转收益用途缺乏有效的监督管理。第四部分着重针对第叁部分的不足,提出完善各地立法的建议与意见,为今后全国范围的立法工作提供参考和借鉴。
参考文献：
[1]. 集体建设用地使用权流转的法律规制研究[D]. 陶镕. 南京师范大学. 2013
[2]. 浅析农村集体建设用地的流转[D]. 白慧. 西南交通大学. 2017
[3]. 集体建设用地使用权物权法建构研究[D]. 孟俊红. 华东政法大学. 2012
[4]. 集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新[J]. 温世扬. 中国法学. 2015
[5]. 集体建设用地使用权流转制度研究[D]. 陈国进. 武汉大学. 2013
[6]. 集体建设用地使用权流转制度研究[D]. 黄志斌. 武汉大学. 2014
[7]. 农户宅基地使用权流转意愿及影响因素实证分析[D]. 赵侠. 浙江大学. 2008
[8]. 我国集体建设用地流转法律制度研究[D]. 王潇. 西北农林科技大学. 2013
[9]. 农村集体建设用地使用权流转法律制度研究[D]. 隋海鹏. 南京农业大学. 2010
[10]. 集体建设用地使用权流转收益分配的地方立法文本实证研究[D]. 尹富. 海南大学. 2016
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