鄄城县国土资源局山东省鄄城县274600
摘要：不动产登记是一种维护社会稳定运行、保护民众利益的手段，但分散式登记方式严重的无法适应当前市场经济的发展，为社会发展带来了不稳定因素，增加了社会发展成本，影响了市场交易秩序。为此通过对我国不动产登记现状、不动产分散式登记弊端以及不动产统一登记原因的分析，建议我国应建立以土地为基础，以主登记机关为核心的不动产统一登记制度，确保登记的规范与准确，从而提高我国不动产管理的科学性与合理性。
关键词：贯彻落实；物权法；促进不动产；统一登记
1不动产登记现状分析
从目前的统计来看，我国至少有十个部门或机构具有不动产登记的权利，例如，建设用地的使用权由国家国土资源部进行负责与登记、林地由林业部门负责、而养殖等方面的用地由我国渔业部门负责，但这些部门在行驶不动产登记权利时却有我国法律作为保护与依据，如《森林法》《城市房地产管理法》《草原法》等。所以从当前法律颁布的情况来看，可以变相理解为默认不动产分散登记形式的存在。
2分散式不动产登记的弊端分析
造成我国不动产分散登记的局面有很多历史因素，但不动产分散登记与市场经济的发展严重不符，逐渐产生弊端，无法满足社会发展需要。具体的弊端有：一是不利于社会的和谐稳定发展。分散的登记方式导致不同类型土地都不同部门负责管理与登记，从而无法对土地权限做出明确规定，从而在使用权上经常出现纠纷，造成群众之间的矛盾，很多地区也因土地权属问题发生了群体性事件。二是影响登记准确性。分散登记过程中各部门使用的登记方法与登记技术都存在差异，所以经常出现漏登或重复登记的问题，尤其是在登记不同类型土地的使用面积时，出现严重错误。一旦出现面积上的登记错误，会导致我国土地资源被浪费、被误用，严重影响了群众的经济利益。三是为相关当事人造成了负担。在广大农村地区，农民持有多个部门颁发不动产证件的情况十分平常，而在城市居民也需要办理至少两个不动产证件，有些群众办证需要几天才能完成，严重增加了群众的负担，并浪费了办证资金。四是不利于市场交易的顺利进行，土地与房屋一直处于分开登记的状态，导致市场交易中房屋与土地也处于分离状态，这不仅不利于权利人进行手续办理，而交易信息查询也滞后，很难对市场交易的情况进行全面掌握。
3实行不动产统一登记制度的原因
不动产登记不仅是社会发展的需要，更是民众财产证明与管理的需要，为此我国通过《物权法》的颁布正式开始施行不动产统一登记制度，这也是未来不动产管理的必然趋势，具体的原因有以下几个方面：一是，不动产登记制度应与不动产的自然属性相符合，我国将房屋、林地、草地等物质都规划到不动产的范围内，使其所有不动产内容都无法与土地脱离关系，所以如果登记制度上采取分离的状态，必然与不动产的属性相违背。二是，从当前国际不动产登记情况来看，统一登记制度更符合国际趋势。虽然各国发展制度不同，管理不动产的机构也不同，但其都突出一个共同的特点，就是仅有一个主登记机关，所以从形式与工作方法、技术上都是统一的。三是，我国一直都有不动产统一登记的传统，早在国民时期就建立了相应的制度，而且我国台湾地区一直采用不动产统一登记的方式；但自我国实行计划经济开始，土地权利不再属于财产权管辖范畴，从此土地失去了自身的价值，之后一直到我国改革开放，林木、房屋建筑等再次被规范到财产管辖范畴，从而导致了分散登记的局面。四是，不动产统一登记为我国民众带来了极大的便利，更符合当前群众的需求。实行统一登记后，权利人可以更便捷的进行登记申请，方便相关当事人进行登记资料查询，而且降低了登记成本，使市场交易更加活跃，为当事人的合法权益提供更完善的保障，从而降低我国市场中不动产交易的风险。五是，不动产统一登记更是登记机构的迫切需求，这样不仅能够提升等级效率，减少不必要的资源浪费，节约成本，还能使行政部门的人力资源得到更合理的配置，克服了分散登记过程中出现的弊端，减少因权属不明确造成的社会纠纷以及恶劣性的群体性事件。
4贯彻落实物权法促进不动产统一登记的建议
4.1不动产具备自然属性，其所有的附属物与衍生物都要依附于土地，所以土地应是国家管理与发展最重要也是最基础的不动产。所以从土地的特性来看，土地是所有物质存在与生长的基础，所有生物与物质需要依附在土地才能实现自身价值，因此从这个角度来说，其它所有不动产都可以算作为土地的从物，但其与这些从物之间并不是皮与毛的关系，土地是不动产的基础，即使其它不动产不复存在，但是土地仍然存在。所以在进行不动产登记过程中，应记录不动产所述位置上土地的相关信息，并以土地信息作为基础进行登记，可以将其它不动产包括在物权登记当中，但对其它不动产登记过程中无法对土地上包含的其它附着物进行登记。另外，土地具有永续性的特性，土地作为不动产，其存在时间是可以无限的，而其它不动产的存续时间是有限的，所以在土地上发生的一切，无论是附着物毁坏、大火等，都不能让土地消失。
4.2大部分国家对于土地上发生的事物都看作土地的一部分，所以在登记土地过程中自然而然的将其地面上的附着物登记到一起。很多国家直接在法律中规定，与土地所有权相关联的事物都是土地的组成部分，只有临时建设的有针对性的物质不属于土地组成部分。而且在权威词典中查找土地一词，可以发现对土地的解释是指地球表面，也就是说土地可以理解为是组成地球的立体空间，所有土地表面的物质都是其构成。为此，从这个角度来看，我国也应建立以土地为核心的不动产统一登记制度。
4.3从不动产管理的角度来看，负责不动产登记的部门与机构过多，会在对国家政策的解读上存在差异，从而导致我国各项不动产登记的标准不一致，因此，应建立一个主登记机关，以此作为不动产登记管理的核心，向下属分支机构进行统一的政策下达，这样有助于我国实现国家宏观调控目标。另外，在登记过程中，登记机关有权力对不动产进行实质性的审查，对权属情况进行实地调查，并以土地作为基础，清晰而精确的规范出土地的权属界线、土地的面积，准确登录文字、数据、图片信息。
4.4土地登记在我国经济发展以及社会发展上都有着重要的作用，不动产登记可以为土地的权属做出明确的依据，为相关当事人针对危害其利益人员进行法律追责提供凭证，维护我国民众的合法权益以及社会稳定和谐都有着重要的意义。所以可以看出土地权属问题是土地管理中的核心问题，而土地登记信息内容是土地管理的依据，只有明确的记录土地相关信息，才能对其用途、征地补偿、用地审批等方面提供信息与资料，从而保障了信息的全面性。根据这些登记信息税收部门可以将此作为税收的依据，直接与权属人进行土地税征收。所以，面对这样的形势，我国也应采取以土地为基础，以主登记机关为核心的统一不动产登记制度，统一记录不动产信息，按照统一的技术方法以及管理方法保障不动产信息内容的准确、清晰。
5结语
《物权法》从本质属性上来讲是我国一部民事法律，其中对不动产登记制度作出了明确的论述与规定，符合当前国际不动产管理的做法，而且满足了群众的需求，对提升不动产管理的合理性与科学性有着重要的意义。
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