山东省菏泽市鄄城县国土资源局山东省菏泽市鄄城县274600
摘要：众所周知，不动产是许多大型企业最重要的资产。甚至是能够创造更多价值的资产之一，但因其并非企业的主营业务，往往容易被不动产投资人和企业经营者所忽略，甚至等同于其他固定资产进行管理。企业不动产或称公司不动产（也可扩展至机构不动产），不同于传统意义的商品房地产，是指使用不动产作为经营、研发、生产场所的企业（而不是专门从事不动产经营开发的企业）在经营过程中涉及的不动产。
关键字：企业不动产；新技术；应用
引言
企业不动产在存量不动产中占有很大的比例，尤其是存量非住宅不动产中占比更高。企业不动产的运营管理效率不但影响企业自身资产的管理效果，也对整个社会资源的有效利用有很大影响。随着我国房地产市场的发展，不动产价值大幅提升，不动产管理的专业性开始逐渐被经营者所关注。企业持有的不动产虽然区位优良，但因其用途限制和非专业运营、不合理使用，往往形成诸多“价值洼地”。同时，由于产业转移和城市发展的要求，企业产生了诸多闲置不动产。如何更为有效地利用企业不动产，促进其保值增值，成为许多企业面临的新问题。
1不动产数据整合的目标和内容
不动产管理系统是在综合国土、房产、林地和土地承包经营权等各类不动产管理的基础上，按照“数据共享、协同工作”的原则，开发的不动产管理系统，不动产登记实行“统一受理、统一审核、统一发证”。按照统一坐标系开展土地、房产、林地、水域测绘，建立同一坐标系下的不动产数据库。房产基本单元丘按照地理坐标落实到土地基本单元宗地上，编制统一的不动产单元编号，最终实现房地数据的有机集成。整合内容包括：
(1)对土地、房产、林地、水域等已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集；(2)依据《不动产登记数据库标准》，通过抽取、转换、补录等方法，建立不动产登记数据库；(3)对整理后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录，形成符合要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行空间数据统一编码；对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录，形成符合要求的不动产登记簿；(4)将符合规范要求的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据与非空间数据关联、历史与现状信息清晰完整的不动产登记信息。
2企业不动产管理的思路及方向
以往的企业不动产管理部门，往往将不动产管理视为固定资产管理或者租赁管理。很多企业把不动产管理定位在不动产及其设施的保养维护、改造更新、签约收租上。满足于对现有不动产的基本使用，没有考虑到不动产管理的获取（选址、购置、新建）、分配（满足业务需求基础上的空间优化利用配置）、运行管理（日常维护维修保安清洁等）、价值管理（资本投资性更新改造决策）、处置（出售或出租）等相关活动给企业主营业务带来的支撑。而真正意义上的企业不动产管理是以企业的经营目标为前提，为企业的经营活动提供必要和充分的不动产物质条件，通过对企业不动产的界定、规划、选址、方案选择、投融资、开发管理、资产管理、资产处置、资本运作等一系列活动，使企业在顺利达成经营目标的前提下，实现企业总收益最大化的管理过程。企业不动产管理应全面整合不动产信息资源，进行不动产的日常经营管理和风险管理，内容可能涉及建设项目发展规划、不动产选址、不动产的价值评估、不动产出售、不动产出租、不动产财务分析等。需要对企业不动产持续管理，建立日常管理计划和评估体系，监控企业现有的不动产状况，分析过度使用或未充分使用的不动产，并重新利用。
2.1企业不动产全面清查，建立全面信息化档案
以“土地-建筑物-房屋”为主线，对不动产物理属性、使用状况、财务情况、市场价值进行数据的全面搜集整理，建立企业不动产数据库。数据库建设完成后，应同时配套更新机制，当各类不动产属性和状况发生变化时，应在系统内及时更新。
2.2对持有不动产利用现状进行评价与分析
对不动产管理状况、经营状况和财务状况进行全面分析，发现存在的问题，并对问题深入研究，找到背后的原因，提出针对性的解决方案。利用评价的工作也应定期开展，如每年一次或两年一次。对于一些空置时间过长（超过3个月）、市场价格水平偏低、租金偏低、空置率偏高的物业可在信息系统中给予提示，以引起资产管理人员的重视。
2.3对利用现状评价水平偏低的物业进行合理的提升或处置
2.3.1出售
对于长期闲置，无改造提升空间，权属完善的房产可以进行出售处置。企业不动产资产一般以商业、工业这类大宗非住宅房地产为主，这类房地产在出售时往往涉及大量税费，交易难度相对较高，因此一般需要税务筹划及大宗代理的专业服务。
2.3.2调整出租策略
对于租期过长、租金偏低的物业应进行出租策略调整，比如重新整体装修、筛选承租人类型、进行有针对性的租赁策略调整等，这时一般需要物业管理咨询或者物业管理外包的相关专业服务。
2.3.3完善权属
对于权属不完善的不动产，应尽快启动完善权属的研究和工作，即便当前无出售的计划。因为权属问题往往对其市场价值影响较大，同时如果企业有融资、上市等需要时，权属不完善也会影响相关计划。但权属完善工作一般较难开展，因此一般需要政策咨询、经纪代理的相关服务。
2.3.4改变不动产用途
不动产用途往往对其价值及盈利能力影响非常大，当发现企业不动产未达到最高最佳使用时，可在政策允许范围内进行用途的改变和重新策划定位。用途改变通常需要了解对规划土地管理相关政策，而且往往可能需要较大投资，因此一般需要政策咨询、市场分析与策划定位、投融资顾问、招商代理等相关专业服务。
3.GIS技术的应用
地理信息系统（GIS，GeographicInformationSystem）是一门综合性学科，结合地理学与地图学以及遥感和计算机科学，已经广泛地应用在不同的领域，是用于输入、存储、查询、分析和显示地理数据的计算机系统，GIS技术把地图这种独特的视觉化效果和地理分析功能与一般的数据库操作（例如查询和统计分析等）集成在一起。通过采用GIS技术，企业不动产的物理状况、地理区位、周边配套、周边物业等多维度信息一目了然。通过与企业不动产的数据库集成，可实现表格数据、二维地图数据、三维仿真数据、遥感影像数据的互联与互动，多维度、多角度查询与统计，以辅助管理者进行管理与决策。
结语
总之，对于我国这样一个人多地少、土地资源稀缺的国家来说，提高企业不动产的运营管理水平不但对于企业自身有很大影响，对城市的城市管理、土地节约集约利用都有重大意义。关注企业不动产的建设、开发、使用、租赁、投融资、转让等诸多运营管理问题的研究，建立全面的企业不动产管理方法体系具有必要性和紧迫性。
参考文献：
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