王仁涛[1]2006年在《房地产投资信托基金理论与实践研究》文中研究指明随着我国房地产业的快速发展，房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来，我国房地产企业融资渠道单一，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时，由于大量贷款投放于房地产项目，商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在房地产融资渠道亟需进一步多元化的背景下，房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业和金融业所重视。但我国对REITs的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍，对REITs研究的理论深度不够，同时由于房地产投资信托发展的滞后，案例的缺乏，导致实证研究也显不足。本文在以上的背景下，针对我国发展REITs将面临的理论和实践问题，从基金特性、国际经验借鉴、业务定位、委托-代理关系、风险控制、经营主体等方面进行研究，并在此基础上提出我国REITs的发展战略。 论文的主要结论如下： 1．通过对REITs特征、运作方式和发展REITs意义的分析可以看到，发展REITs对房地产业、金融业均有积极作用，能够拓宽房地产融资渠道、促进信托公司业务重组、降低房地产金融风险。 2．房地产市场的发展阶段与REITs的发展密切相关，论文运用模糊识别理论判别我国房地产市场的发展程度，结果表明我国房地产市场处于扩张阶段，适合发展REITs。 3．论文对美国等发达国家发展REITs的经验做了介绍和比较，提出发展我国REITs的建议，即：为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境、改善市场环境、建设REITs的组织机构、加快培养大量的机构投资者、完善人才培养和信息公开化制度。 4．我国发展REITs的各种经营主体中，以信托投资公司为基础发展中国的REITs是比较现实可行的途径。论文对35家信托投资公司进行实证分析。首先分析了信托公司的治理状况，主要包括基本情况、机构设置、人员状况；其次分析了信托公司的经营状况，主要包括资产规模、业务模式、经营风险、利润状况：最后对33家信托公司进行聚类分析，根据聚类结果将33家公司分为4
肖叶红[2]2011年在《房地产投资信托基金环境研究》文中研究指明房地产属于资金高度密集的产业,需要不断的进行融资,与金融业的关系密切。但是长期以来,我国的房地产融资渠道单一,银行贷款成为其主要的资金来源,房地产金融市场不完善,银行承担了大量的金融风险。发达国家与地区的经验表明,REITs(房地产投资信托基金)不仅能有效的分散金融风险,而且它还可以为房地产业进一步拓展资金来源,提供新的融资渠道。从法律环境来看,REITs作为投资于房地产的产业基金,其操作过程中涉及《证券法》、《信托法》和税法等多部法律,它的发展需要取消现行相关法律中的障碍,对相关法律进行修改和完善。从市场功能方面来看,REITs作为房地产业的融资渠道,可以解决房地产融资单纯依赖银行贷款的问题,降低金融风险；从证券市场来看,REITs作为低风险的投资产品,丰富了证券市场上低风险产品的品种。同时还可以从运作方式进行分析,REITs是集合了机构投资者和中小投资者的资金并委由专业人员投资和集中管理,凭借其房地产和金融方面的专业知识,选择优质房地产项目投资的金融工具。本文共分为六章：第一章是绪论。介绍了文章的研究背景意义、以及研究方法和文章的基本框架,并对国内外的相关文献和研究成果进行了总结。第二章是REITs概述。介绍了REITs的概念、类型和特点,并把REITs的概念与房地产信托和房地产投资基金这两个容易混淆的概念进行了辨析。第叁章是REITs的环境现状及存在的问题。主要从法律环境、市场环境和运行机制叁方面介绍了我国REITs的环境现状并分析了其中存在的问题。其中法律环境的问题主要是产业投资基金法和REITs专项法律的缺失,以及信托法、证券法、公司法方面的障碍和税收方面的双重纳税问题；市场环境的问题主要表现为房地产市场和证券市场的障碍；运作机制中的问题主要是缺乏机构投资者和专业人才的素质有待提高。第四章是REITs环境的国际比较及经验借鉴。介绍了美国、日本、香港REITs的发展状况,深入探讨了其发展历程和环境,并对它们的成功经验进行了借鉴。第五章是完善REITs环境的建议。在上述分析的基础上,根据我国的实际情况,提出了完善法律环境、市场环境和运行机制的建议。法律环境方面的建议主要是出台产业投资基金法和REITs专项法律,同时修改相关法律中制约REITs发展的规定,并且修改税法避免双重纳税；市场环境方面的建议主要是规范房地产开发市场并进一步发展存量房地产市场,同时建立证券二级市场中REITs的交易平台并加大对证券市场的监管力度和信用制度的建设；运行机制的完善建议主要是培育机构投资者和专业人才。第六章结论部分,对本文对我国REITs环境中的问题和相关完善措施进行了总结,并指出了本文的创新和不足。
张暄[3]2013年在《房地产投资信托法律制度研究》文中研究说明近年来,产业基金作为一种现代的投资方式,在国内得到了越来越多的关注,其特点在于集合大量分散资金,通过专家指导、专业管理的方式进行投资,而泛地产投资信托基金则作为产业基金中的一支,主要关注于包括地产投资、房产租赁、房产开发、销售等与房地产行业息息相关的各个方面的专业投资基金,其投资范围专一,专业化程度高,在当前市场条件下能够大量吸纳分散资金,分散投资风险,实现良好的规模化的收益,为中国房地产市场及其相应的融资市场带来良好的正面促进效应。从研究发展趋势来看,近年来各国都在大力推进房地产金融创新,经过实践和探索,许多国家选择了建立房地产投资信托基金制度作为金融创新的形式。未来这一方面的研究还将是热点和重点。目前我国房地产行业的发展迫切需要房地产金融创新的支持,政策制定、宏观调控等方面也亟需金融创新理论为依据,建立和完善中国的房地产金融创新理论已经是当务之急。本文一共分五章来介绍房地产投资信托基金。第一章介绍了一些房地产投资信托基金基本概念、特征,并将房地产投资信托基金与相关联的概念进行对比、分析。第二章是对房地产投资信托基金的国际借鉴,分别对美国、欧洲、亚洲一些国家的房地产投资信托基金做了介绍,并由此得出国际房地产投资信托基金经验对我国的启示。第叁章是对房地产投资信托基金的风险及其控制的介绍。第四章是对我国房地产投资信托的现状与法律障碍的介绍,从国际经验的比较与借鉴中可以看出,房地产投资信托基金制度与哪些因素密切相关,不同国家对房地产投资信托制度会有不同的制度安排,如在组织模式、募集方式等方面。发展我国的房地产投资信托基金需要制定适合我国实际情况的发展策略,以稳步推进房地产投资信托制度的建立。因此,本章主要介绍了我国房地产投资信托的实务现状、法律现状以及我国房地产投资信托的法律困境,最后详细描述了我国房地产投资信托的法律制度构建。
李跃柏[4]2010年在《我国发展不动产投资信托的路径选择研究》文中提出随着我国房地产业的快速发展,房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来,我国房地产企业融资渠道单一,对银行依赖过大,负债率居高不下；与此同时,由于大量贷款投放于房地产项目,商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。在房地产融资渠道急需进一步多元化的背景下,房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业和金融业所重视。但我国对REITs的研究起步较晚,绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍,对REITs研究的理论深度不够,同时由于房地产投资信托发展的滞后,案例的缺乏,导致实证研究也显不足。本文在以上的背景下,提出了房地产投资信托的概念,希望借房地产投资信托的研究,指出我国的房地产投资信托应该走的发展路径。首先,在本文的开始部分(第2章),指出了房地产信托基金的定义,是以房地产投资为主要目的的投资基金,有一系列的认证条件,符合这些条件的信托基金才可以被称为“不动产投资信托”,并可以获得税收上的各种优惠。把在中国不常见的不动产投资信托基金推上舞台,并对其一般形式进行了总结,并指出了不动产投资信托(REITs)的优势所在。之后,在本文的主体部分(第3章),从总结房地产业的金融共生关系入手,把源于生物学的共生关系引入房地产业,证明了共生关系的存在,总结出我国房地产业现有的金融共生关系,并指出在房地产投资信托得到发展后,理想的金融关系状态,认为我国房地产业现有的很多问题,都源于房地产业的这种金融共生关系,并把这种问题称为“结构性缺陷”,在本章的最后,引出了房地产投资信托的概念,认为要解决我国现在的各种结构性缺陷,只有从房地产业的结构入手,即是发展不动产投资信托这种特殊的基金。本文的第4章,对国际上发展不动产投资信托的经验进行了总结。首先对不动产投资信托的故乡美国,进行了经验总结,总结了其设立条件,类型,主要结构等的构建,并对其缺陷也进行了总结,认为美国的房地产市场之所以发生次贷危机,正是与其近十年来逐渐加强的金融共生关系紧密相关,认据此总结了美国的结构性问题,为下文的我国不动产投资信托的构建,避免美国式的次贷危机提供了依据。其次,本部分还总结了经济较为发达,制度构成较为完美的欧洲,发展不动产投资信托的概况,与我国地缘,文化,经济条件都非常接近的亚洲国家的发展经验,特别介绍了与中国的国情,人口密度最为相近的日本与新加坡在制度设计与需要注意的方面。最后,基于对美国,欧洲与日本的比较,本部分对国外经验进行了总结,认为信托形式是我国发展不动产投资信托的最优选择,中国发展不动产投资信托应该遵循这种形式。本文的第5章,是对我国发展不动产投资信托的政策建议。在总结了我国房地产投资信托所必须面对的发展环境的基础上,通过对美国欧洲等国家REITs的发展模式、结构、上市条件进行比较,本文提出发展我国REITs的建议,即,创造必要的法律环境、改善市场环境等必要条件,并进一步概括了我国已存的,各类型的“准”房地产投资信托基金后,认为我国发展不动产投资信托有几个部分需要改进,并对我国发展房地产投资信托的最优环境的构建,提供合理化建议。
吴洋晖[5]2013年在《我国房地产投资信托基金发展研究》文中进行了进一步梳理房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)发源于美国，属于不动产证券化的一种类型，由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额募集资金，并以之投放于房地产及相关项目，将投资收益按信托份额分配给投资者。作为一种长期经营的金融工具， REITs既保证了房地产投资的高收益又提高了投资资产的稳定性，对房地产市场和资本市场发展起到双重推动作用。我国房地产业主要资金来源是银行贷款，融资渠道单一。银行信贷间接投融资体制不仅累积巨大的信贷金融风险，而且无法从根本上解决房地产业资金供需之间的矛盾。因此，发展以证券化、社会化、多元化为特征的直接权益投融资模式成为我国房地产业投融资改革的基本方向。REITs对我国房地产市场结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义：丰富我国房地产业融资渠道，促进房地产企业经营方式的良性转变。由于我国相关管理机制和法律规范尚未成型，REITs在我国推广仍然存在许多障碍，因此，对发展我国REITs所适用的模式和所需的制度环境进行深入研究，并提出了我国REITs途径选择和政策建议。本文研究内容共分六章：第一章导论，通过对选题背景、选题意义和国内外文献综述的介绍，形成本文的主要研究内容、研究方法以及研究框架；第二章介绍REITs的概念和特征、分类、运作模式，对REITs制度的基本框架进行解析；第叁章介绍国外REITs发展现状，比较美国REITs、日本REITs和新加坡REITs发展方式，总结两种主要的REITs模式；第四章讲述我国发展REITs现实意义，通过不同案例展现了现阶段我国REITs发展现状，并指出发展我国REITs存在的障碍；第五章结合我国发展REITs有利因素，从模式的选择、运作基本框架设计等方面提出适合我国国情REITs的可能路径；第六章REITs运行外部环境优化，以法律法规、资本市场、人才等方面为切入点，为我国发展REITs提出政策建议。
沈烜丞[6]2007年在《论我国房地产投资信托基金发展》文中提出本文从微观和宏观两方面分析了我国房地产金融市场现状。企业融资渠道单一,房地产金融市场结构不均衡,造成我国尚未形成真正意义上的房地产金融市场。对照国外房地产金融市场发展规律,本文从完善我国房地产金融市场结构、提高金融系统安全性和为投资者提供安全的投资产品以及推动房地产业健康发展等四个方面,论述了我国发展房地产投资信托基金的重要意义。本文对房地产投资信托基金进行系统分析,分别介绍房地产投资信托基金的概念、运作流程、运作模式、内控机制和法律与监督等五个方面的内容。同时,对国外房地产投资信托基金发展历程进行对比分析。重点分析美国房地产投资信托基金发展模式,总结美国在税收优惠政策方面的成功经验。此外,针对香港和新加坡近年来房地产投资信托基金市场快速发展的情况,对香港模式和新加坡模式进行对比分析,以期能为准备在海外上市的我国房地产投资信托基金提供参考,也为我国发展房地产投资信托基金提供一种选择模式。论文通过对我国房地产金融市场发展历程和现状的分析,找出我国房地产投资信托计划与国际标准的房地产投资信托基金的差距,提出我国房地产投资信托基金应以公司型权益类的房地产投资信托基金为发展目标的总体发展战略,并对法律环境、内部控制、信息公开化等叁个方面做了具体探讨。最后,为配合总体战略的顺利实施,论文提出我国房地产投资信托基金发展的组织战略、产品战略、国际竞争战略和核心能力战略等四个次级战略。
曾峥[7]2004年在《房地产投资信托国际比较与借鉴》文中研究说明房地产投资信托(Real Estate Investment Trust, REITs,下同)是房地产证券化的一种典型形式,是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时现代金融创新的产物。REITs的出现,使房地产投资不仅保留了高收益的特性,而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定性,从而对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重推动作用。目前我国经济处于快速发展期,一方面,蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日增,另一方面,投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切,这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。2003年信托市场房地产信托项目的兴起和快速发展即是对房地产金融创新市场需求的积极响应,市场反映热烈,为中国房地产投资信托的推出奠定了良好的市场基础。REITs作为世界各国在房地产市场中一种发展比较成熟的金融创新,已经引起中国理论界和企业界的积极关注。研究和借鉴国外REITs发展经验和教训,探讨REITs在我国的发展模式,应该看到REITs是在特定经济发展状况、房地产市场、金融体系和市场等外部环境条件下产生的一种功能性金融创新,是政府主导通过法律手段间接推动的金融创新,必须分析各国REITs发展的外部环境因素和法律规范,同时结合我国的实际情况,才能总结归纳出我国发展REITs的现实模式,设计出适合中国现实国情的REITs法律规范,在规范中推动REITs 的健康和稳定发展。从这个思路出发,报告第一篇对REITs的定义、特点、分类和国际发展概况进行了简单介绍;报告第二篇,重点选取REITs发展比较成熟的美国和澳大利亚,REITs发展比较缓慢的德国,REITs新兴发展的亚洲日本、新加坡、马来西亚和中国香港等国家和地区,从各国REITs的产生和发展、外部环境因素和法律规范叁个方面进行比较,分析各国在特定外部环境因素下采取不同法律规范推动REITS发展的成功经验和教训。报告第叁篇,结合我国REITs产生的现实外部环境和未来发展情况,作者分析了我国发展REITs的现实意义和障碍,在此基础上,有针对性地提出了关于我国REITs发展的法律规范设计建议。
曾理[8]2009年在《房地产投资信托国际税收法律问题研究》文中认为房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)起源于美国,其本身是在经济环境不断发展变化的大背景下迎合社会需要的产物。现作为一项成熟的投资工具,REITs已在世界范围内迅速发展起来。实质上,REITs是指通过许可投资者们将投资于房地产所有权和抵押融资的资金集合起来,使这些投资者可以获得能直接投资于房地产的更庞大和实力更为雄厚的投资者和商业机构能享有的许多税收优惠,并使其从对各种房地产投资组合的专业管理中获利的一种金融工具。目前,REITs发展的国际化趋势越来越明显,与其相关的跨境税收问题也引起了有关国家和国际组织的高度重视。OECD工作小组已经就该问题在2007年10月发布了一个《与REITs有关的税收协定问题》的报告,就全球范围内REITs的跨境税收问题进行讨论,并提出了相关建议。本文意在对REITs的国际税收问题进行分析,并力图对中国REITs税收制度的构建提出建议。本文的第一部分为关于REITs的概述,明晰了REITs的起源和定义,分析了其主要特征、种类,同时概述了该制度的国际税收发展概况。本文的第二部分为REITs的税收法律问题分析。由于美国是REITs起步最早、发展最繁荣的国家,因此在本章的第二部分,首先从立法角度,着重介绍了美国REITs的税收规定,并介绍了法国和我国香港地区REITs的税收法律,对其进行了比较,力图起到一个借鉴作用。在本章的第二部分,则从OECD范本入手,分析REITs跨境发展中,适用OECD范本所遇到的问题,并提出笔者自己的建议。本文的第叁部分为我国REITs税制的构建。首先,对中国现有的与REITs有关的背景及现状进行了介绍;其次,指出我国发展REITs的障碍、制约因素和亟待解决的问题,并提出了构建我国REITs税制的建议;最后,就我国在适用税收协定时涉及到关于REITs问题时的做法提出了自己的意见。
张玲[9]2011年在《房地产投资信托法律制度国际比较研究》文中研究说明房地产投资信托制度最早起源于美国,现已成为全球金融市场的主要产品之一。作为一种横跨房地产业与金融资本产业的信托基金——房地产投资信托无疑是一种良好的投、融资渠道,建立房地产投资信托制度对房地产产业市场和金融市场有非常重要的意义。针对我国目前房地产投资信托领域立法空白的状况,本文在比较、借鉴境外国家和地区房地产投资信托法律制度的基础上,结合我国的市场实践和现有的法律体系,对我国房地产投资信托制度的构建提供一些建议。文章正文共分为四部分:第一章“房地产投资信托基础理论及其在中国的发展”,首先阐述了房地产投资信托的涵义和性质、主要分类,明确房地产投资信托制度的内涵和外延。然后介绍了房地产投资信托制度的发展历程。最后论述了我国房地产投资信托的发展历程及立法现状,并分析了发展房地产投资信托制度对我国的意义。第二章“境外房地产投资信托法律制度”,从法律体系、设立机制、运作机制、税收机制等方面介绍了美国和亚洲的房地产投资信托法律制度,作为建立我国房地产投资信托制度的借鉴和参考。第叁章“我国目前房地产投资信托法律制度”,从我国目前的房地产投资信托法律制度和运作模式着手,并通过实例分析,比较我国与境外国家房地产投资信托制度的差异,并分析了我国构建房地产投资信托制度的法律障碍。最后一章“构建我国房地产投资信托制度(C-REITs)的法律建议”,在前叁章的基础上,提出构建我国房地产投资信托制度的立法建议,包括立法模式、设立机制、运作机制、税收制度等的设立和完善。希望我国房地产投资信托制度能够尽快得以构建,从而促进房地产业和房地产金融市场的健康、有序发展。
马斌[10]2015年在《我国保障性住房建设多元融资机制与模式选择研究》文中认为按照“十二五”规划有关我国住房保障的规划,“十二五”期间我国将完成3600万套保障性住房的建设目标,共需建设资金约为5万亿人民币。但是现实中我国保障性住房融资渠道窄、融资难使得保障性住房建设资金形成了巨大的缺口,阻碍了保障性住房的建设进度。本文以房地产投资信托基金(REITs)为视角,通过总结国内外有关REITs的发展经验,借鉴我国现有保障性住房REITs模式,在此基础上提出我国保障性住房建设融资的创新思路。
参考文献：
[1]. 房地产投资信托基金理论与实践研究[D]. 王仁涛. 同济大学. 2006
[2]. 房地产投资信托基金环境研究[D]. 肖叶红. 东北财经大学. 2011
[3]. 房地产投资信托法律制度研究[D]. 张暄. 西南财经大学. 2013
[4]. 我国发展不动产投资信托的路径选择研究[D]. 李跃柏. 陕西师范大学. 2010
[5]. 我国房地产投资信托基金发展研究[D]. 吴洋晖. 西北农林科技大学. 2013
[6]. 论我国房地产投资信托基金发展[D]. 沈烜丞. 首都经济贸易大学. 2007
[7]. 房地产投资信托国际比较与借鉴[D]. 曾峥. 清华大学. 2004
[8]. 房地产投资信托国际税收法律问题研究[D]. 曾理. 厦门大学. 2009
[9]. 房地产投资信托法律制度国际比较研究[D]. 张玲. 中国政法大学. 2011
[10]. 我国保障性住房建设多元融资机制与模式选择研究[D]. 马斌. 福建师范大学. 2015
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