黄伟庭[1]2006年在《中国商业房地产开发运营研究》文中研究指明近年来，国内商业房地产方兴未艾，进入了发展的快车道。由于商业房地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，因此有能力全额购买商业房地产的投资者实在“少而甚少”，即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业房地产时不免会面临“两难局面”。一难是，开发的商业房地产用于整体出售时，难找到“买家”，开发资金无法回笼；二难是，开发的商业房地产自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响开发公司的整体运作。正是基于上述背景，本文对中国商业房地产开发运营过程中的“两难局面”产生的原因，以及现有叁种主流开发运营模式进行了探讨和分析，试图寻找到一条能够解决“两难”困境的可选路径，从而实现我国商业房地产长期整体价值最大化，达到多方共赢局面。全文共分为六部分：第一部分为绪论，简单介绍了本论文研究的背景、意义、方法和框架。第二部分为商业房地产的价值决定及其价值实现方式分析。首先对商业房地产基本概念作了简单介绍；其次将商业生态系统基本原理移植到商业房地产开发运营领域，借鉴成功商业生态系统价值结构的特点，对商业房地产价值结构及其价值实现方式进行深入分析和探讨，从而提出了“五位一体”整合运营操作方式，以实现五方利益相关者——投资者、开发商、专业运营商、经营者、终极消费者的共赢，最终达到商业房地产长期整体价值最大化的目的；最后在满足上面设定的商业房地产价值结构的前提下，简单分析了商业房地产开发运营应该具备的特点。第叁部分为中国商业房地产开发运营的困境及其原因分析。首先结合商业房地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，对其开发运营过程中的“两难局面”进行了简单的分析；然后在此分析的基础上，对开发运营中的困境产生的原因加以探讨。第四部分为中国现有商业房地产主要开发运营模式实证分析。对目前开发商在实践中尝试的叁种主流开发运营模式进行了详细的实证分析，并且对各种模式在中国运用中存在的优缺点和适用情况进行了对比研究。分析研究的结果发现，叁种主流模式在实践中的效果并不尽如人意，而且不能够为中国商业房地产开发运营解困。第五部分为基于长期整体价值最大化的中国商业房地产开发运营的现实选择。在以上研究的基础上，提出基于整体价值最大化的中国目前商业房地产开发运营的现实选择。第六部分为中国目前商业房地产开发运营的一种可选模式——商业房地产有限合伙制。首先对商业房地产有限合伙制的概念、合伙人组成和组织模式新设想进行阐述；其次分别从责任混合制角度和企业治理结构的角度分析商业房地产有限合伙制的优越性；最后研究了商业房地产有限合伙制在中国开展的可行性，并指出了需要注意的问题。第七部分为结语，对本文研究的重要内容做了总结。
王鹏[2]2013年在《城市商业房地产市场主体之间的利益均衡博弈研究》文中研究表明中国商业房地产业的发展相对滞后，回顾20多年的发展及现状，既可以揭示中国商业房地产发展的轨迹，也可以发掘中国商业房地产业潜在的巨大机会。商业地产表面繁荣的背后是规划无序、生态破坏、经营混乱等一系列问题，这让越来越多的经济学者对未来充满忧虑。商业房地产市场的不均衡发展是常态，研究我国商业房地产市场理论现状及其市场所暴露的问题，既有其理论层面的意义，也有现实意义。商业房地产市场参与各方既具有一定的独立性，又相互依存、相互影响；市场中的每一方都有各自的利益，而其利益的兑现却取决于相关各方的承诺与选择。毫无疑问，博弈论特别适合于对商业房地产市场的平衡分析并对制度设计与选择提供支持与帮助。商业房地产的发展可以带动一个城市甚至一个区域的经济发展，这是城市化进程中重要的推动力量。商业房地产的开发投资额度巨大，影响广泛，一个城市的商业发达程度直接影响着这个城市的经济发展水平。商业房地产市场中，利益相关者一般是指参与商业房地产市场并对其产生影响的每一个群体，他们是房地产市场的重要构成要素。概括而言，主要包括政府（中央政府和地方政府）、商业房地产开发商、零售商叁个主体。本文第四章围绕开发商行为与政府职能展开论述。重点针对监管问题展开。在商业房地产市场中，政府一方面扮演土地提供方的角色，同时也是市场规则的制定者与裁判员（由不同政府部门执行）。为了探究商业房地产开发过程中市场失衡的根本原因，我们应当考虑这些行为主体的利益，并认为他们的选择是利益博弈的结果。本文第五章介绍了开发商作为市场中最重要的主体，开发商与开发商之间也存在着博弈关系。最突出的问题就是，面对市场利益，房地产企业面临两难选择，价格竞争或者合谋。商业房地产市场竞争的激烈程度与企业的盈利能力负相关，因此，企业有强烈的动机通过合谋来弱化竞争，以获取利润最大化。房地产市场独特的市场结构使得房地产企业间的合谋不仅成为可能，而且具有相当的稳定性。本文第六章讨论的是在开发商与零售商相互选择的过程，开发商与零售商在商业房地产市场中如何建立彼此的信任？在交易合作过程中如何降低交易成本？本章节引入了博弈论中的声誉模型进行详尽的分析。在这一市场中，企业的行为正如我们所知道的那样，声誉的本质在于可以使行为人获取长期的收益。本文第七章为案例研究，结合长春市房地产市场及ZD集团的成功展开论述。博弈论的核心是分析均衡。从商业房地产市场的供给、需求以及价格形成的过程来看，这个市场是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动的。商业房地产市场发展是为了满足城市各种活动对空间的需求而进行的土地开发过程，这一过程中，具有不同利益和目的的政府、开发商、零售商，作为最重要的主体构成，其相互间的利益分配关系直接影响着市场的均衡发展。商业房地产的可持续发展，不仅有利于国家监督商业房地产企业的经营行为，也能够对于确立房地产企业发展的自律机制和竞争机制提供有效帮助，从而促进房地产行业的健康发展，这对国家资源的合理配置，保证零售商的利益，协助政府相关部门制定决策并确保这一市场良性循环具有重要的意义
王涵[3]2007年在《商业房地产运营管理模式的创新与应用研究》文中研究说明随着国家宏观政策对住宅市场的大力调控与整治,房地产行业的资本大军大量涌入商业地产开发领域。随着商业地产投资的不断升温,商业地产面临的问题日益显露。从目前国内房地产市场来看,90%以上的住宅项目都能赢利,80%以上的纯商业项目都陷入困境。事实上,商业房地产的实质首先是商业,然后才是房地产,其开发的难度重点不在于开发,而在于运营管理,这是由于商业房地产的特点决定的。因为所有的投资者都要从后期的租金收入来实现投资收益,所以商业房地产项目开发完成只是项目的开始,后期的经营管理才是项目成功的关键。只有有效地解决了意识和专业化运作问题,把握商业规律和形态,商业项目在后期经营中才能实现持续的辉煌。商业房地产后期经营要有统筹的规划和计划,不仅仅只是开业就万事大吉,也不仅是日常营销和对外形象等方面的规范动作,还应该有帮助经营者协调政府有关部门的关系,进行持续不断地招商调整、客户服务、现场管理、业态管理、品质管理、品牌建立和提升等等大量的运作内容。本篇论文通过对国内商业房地产现实状况的调查,并查阅目前国内外相关研究成果,将国内商业房地产运营的问题归结为产权分割销售所引发的商业房地产开发与经营相脱节的问题。针对这一问题,本文以商业房地产市场和后期运营管理为研究对象,运用商业房地产利润价值链的分析方法对商业房地产的系统运营体系进行了研究,并采取服务集成设计方法对商业房地产运营管理流程设计进行了分析,据此认为商业房地产统一运营管理模式是一种以“整合资源、统一运作、四方共赢”的思维观察问题、分析问题、解决问题,从一个整体、全局的高度,以项目的持续发展、物业增值为终极目标的运营管理模式。即以商业房地产项目的整个价值链为核心和起点,通过一系列的运营流程操作,提高商业物业核心竞争力,把松散的经营单位和多样的消费形态统一到一个经营主体和信息平台上去,为达到项目永续良性经营,提出的一套切实可行的系统的商业房地产运营管理解决方案。在以上分析的基础上,选择近年来兴建的大型综合体商业房地产项目,结合其实际运作经营进行了验证,从而对以上方法和结论的有效性进行了验证,证明商业房地产统一运营管理模式在实践中是有效的。
王明轩[4]2015年在《基于REITs的中国商业房地产金融模式研究》文中进行了进一步梳理经过多年的快速发展,我国商业房地产年度投资额和总体存量资产规模逐年攀升,占房地产行业比重越来越高,对经济社会贡献举足轻重。中国商业房地产开发与经营积累了丰富经验的同时依然存在着阻碍其健康发展的因素,特别是近年来商业供应增多、经济下行压力加大、高端消费抑制、互联网电子商务对实体商业持续冲击等原因造成商业地产融资、选址、招商、运营多重困难并存,融资与退出机制问题尤为突出。除了部分有实力的上市企业通过增发股票及发行债券等直接融资方式向投资者募集资金外,银行贷款等传统融资方式仍是商业地产开发运营主要的资金来源,而依靠物业销售实现变现和退出仍然是最主要的渠道。我国商业房地产发展现状和面临的重重阻碍亟需与新型金融工具的结合,而房地产投资信托投资基金(REITs)在国际30多个国家和地区的实际应用实践表明其正是解决商业房地产难题的有效方式之一。论文围绕商业房地产REITs金融模式构建问题,首先梳理了国内外关于REITs及商业房地产融资方面的研究现状,并在此基础上明确了论文基本研究内容和框架。然后界定了商业房地产基本概念,系统了解其发展沿革和投资运营的核心特点,从其生命周期全流程角度分析了商业房地产价值实现过程,并重点介绍了典型的融资模式,为进一步研究商业房地产REITs金融模式奠定基础。同时,论文还系统分析了REITs在境内外发展现状及国际经验借鉴,以美国和亚洲地区REITs为例重点介绍,为我国商业房地产发展REITs和方案设计等提供国际经验借鉴。随后论文从政府、金融市场、商业地产市场参与主体以及投资者等多角度论证了REITs在商业房地产中应用的必要性和可行性。最后,在分析和评价了我国利用私募基金推出商业房地产类REITs产品的金融创新实际案例的基础上,提出我国商业房地产REITs模式初步设想的原则、基本架构,从法律规范、投资范围、税收制度、成功条件和风险防范等主要的关键性问题进行了探讨,对我国商业房地产REITs模式构建提供一定的参考,相信其必将对商业房地产和金融市场发展产生积极的作用。
陈芸[5]2006年在《我国旅游房地产开发模式研究》文中研究表明旅游业与房地产业都是第叁产业中附加值高、关联性强的产业,是我国国民经济新的增长点。由于经济的持续高速增长,人们生活水平的提高、消费观念和消费模式的变化,旅游房地产的发展具有广阔的前景。目前我国旅游房地产理论研究比较薄弱,实践上刚刚起步,深入开展旅游房地产研究具有重要的理论和现实意义。在这种背景下,探索和研究旅游房地产的开发模式问题,为规范旅游房地产的开发提供理论和实践指导,对于我国尚处于初级阶段的旅游房地产而言,显得尤为必要和迫切。本文首先界定了旅游房地产概念,总结了旅游房地产相关理论,分析了旅游与房地产的融合与互动,然后探讨了旅游房地产的开发模式。全文共分五章:第一章为绪论。概况性的介绍了本文的研究背景、选题依据、研究意义、研究内容、研究方法、研究框架及创新点。第二章为旅游房地产相关研究进展。在以往专家、学者对旅游房地产研究的基础上,对旅游房地产的概念进行了界定,并对国内外旅游房地产发展概况及研究进展进行了梳理。第叁章为旅游房地产相关理论分析。开展旅游房地产研究涉及到二个方面的理论:旅游学理论;房地产学理论。通过对旅游业与房地产业的融合与互动的分析,提出旅游和房地产整合的五大路径。旅游房地产研究要进一步吸取旅游学、房地产学、地理学、规划学、经济学等相关理论素养,集成创新。第四章是本文的核心部分,研究了旅游房地产的开发模式。虽然旅游与房地产是完全不同的两个行业,但相互交叉,相互融合,形成了旅游房地产的各种型态。按照旅游房地产的功能属性和空间集聚形态,将旅游房地产分为:旅游度假房地产、旅游住宅房地产和旅游商业房地产,并具体分析每种开发模式的概念及特征、发展的动力、开发战略措施、开发及典型案例几个方面。第五章是总结。对全文的观点和结论进行综述,并指出本文不足之处及今后进一步研究的方向。
吴婷婷[6]2008年在《房地产企业融资决策研究》文中提出融资决策是房地产项目前期策划的重要内容,也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低,因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案,具有重要的现实意义。本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法,因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。首先从宏观的金融市场层面出发,研究融资方式。从资金来源渠道的角度,对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍,分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质,使之成为一个体系,并根据金融政策的变动,研究这些融资方式的运用前景和发展契机。然后从微观的企业操作层面出发,研究房地产企业的融资决策方法:先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷,提出改进思路,建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程,包括融资组合设计与融资结构优化。接着在前文分析的基础上,针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业,分别选择及匹配适合的融资方式,设计融资组合方案,初步拟定可能的资金来源结构。最后,在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上,运用现代资本结构理论,探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略;运用层次分析法(AHP),建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。
宋祥来[7]2004年在《商业房地产开发融资研究》文中指出中国房地产业经历二十多年的风风雨雨,在新世纪进入了商业房地产时代。2002年,国内商业房地产的开发开始进入快速成长期。伴随着商业房地产市场的日益扩大,在开发融资过程中出现了很多问题。在宏观调控趋紧的背景下,政府对银行资金和土地资源的控制更加严格,向本就先天不足的开发商进行商业房地产开发融资活动提出了严峻的挑战。在充分利用现有融资渠道的基础上,必须彻底地改变“拿地——贷款——销售”的旧模式,通盘考虑开发和经营的问题,进行融资模式的创新,从而改变商业房地产开发融资过于依赖银行贷款的情况。这样,微观投资和开发主体丰富了资金来源,有效地降低开发风险,提高商业房地产项目的成功率;宏观上减轻了银行呆坏账负担,增加了商业设施的有效供给,满足了人民提高生活水平的需要。而商业房地产开发融资模式创新的一个方向就是引入项目融资的理念,将零售商、投资商等主体安排进项目的融资结构中,使其投资收益与承担的风险相匹配,解决商业房地产项目初期巨大的还款压力和长期经营才获取租金收益之间的矛盾。 全文共分五章,各部分安排如下: 第一章对商业房地产、投资型房地产和收益型房地产叁个概念进行辨析,通过对不同学者提出的商业房地产概念的分析,提出笔者对这一概念的理论把握,进而总结出商业房地产在开发、经营和融资活动中的特点。 第二章介绍了商业房地产在我国发展的背景和现状,分析了在融资过程中出现的问题以及研究商业房地产开发融资的意义。 第叁章对目前存在的商业房地产开发的各种融资途径进行了详细分析和研究,并提出了笔者的判断和评价。 第四章尝试将项目融资的理念引入商业房地产开发融资活动中,在分析商业房地产的项目融资特点和可能参与者的基础上,设计出多种项目融资模式,并对项目融资在商业房地产开发融资中的适用性作出评述。 第五章首先在理论上分析了政府对商业房地产开发融资调控的必要性,再对调控的不同手段的内容和意义进行分析和探讨。
刘莹[8]2014年在《沈阳WD商业地产运营策略改善研究》文中研究指明我国近年来经济发展态势一直呈现较好的状态，在各项财政和货币政策的调控和支持下，各经济指标表现平稳，各个经济行业的表现得到明显提升，国民收入大大提高，人均GDP也有了显着提升。这样良好的经济发展形势为商业地产的推广开发提供了良好的环境，使商业地产能够在较快的发展时间内取得明显进步。本文主要研究对象是商业地产，不同于工业园区开发和住宅开发，商业地产是对商业集中区的升级重构，主要是以提供办公用途以及商业销售用途为主的地产形态，是经济基础高度发展后产生的新型房地产形式。从商业地产的定义来看，商业地产是能为所有者带来经济利益，具备商业功能或者是用于商业用途的地产。如商铺、购物中心、娱乐休闲广场和批发市场等，这些都属于商业地产。这些地产都能在商业活动中体现经济价值，为所有者和使用者带来经济收益。商业地产的运营策略、用途和功能都与其他地产有明显的区别。国内的写字楼和商业街的策略在我国的一、二线城市有非常广泛的市场推广。目前针对商业地产的研究更多的指的是狭义策略上的商业地产，特别是零售类商业地产，这也是本文的研究主要内容。沈阳历经几百年的发展历史，中街地区、太原街地区、北市地区叁个具有百年历史的商业旺地，对于沈阳商业发展的影响至今犹存。截至2006年底，沈阳市的商业面积总量约为1100万平方米，折合人均拥有商业零售网点面积约为0.8平方米，人均拥有服务业网点面积约为0.7平方米。WD商业地产正是在沈阳商业地产高速发展的情景下孕育而生的。本文通过对WD商业地产个案的研究分析，为我国商业地产运营策略的发展提供一些参考及建议。本文主要通过分析与比较国内商业地产的运营策略，探索我国商业地产现状及不足之处，并以沈阳WD为例，着重分析其运营策略及新策略构想。本文总共包括六章：第一章为引言，重在阐述文章的研究背景、意义，前人已做的研究成果，以及主要研究的问题和研究框架。第二章是商业地产及相关理论的概述，介绍商业地产的内涵、类型、特点，并对国内商业地产的发展状况进行梳理。第叁章是对沈阳WD运营策略现状进行具体分析。第四章是对沈阳WD商业地产运营策略的发展提供一些改善建议，第五章是改善措施的保证体系，最后是对全文的总结。
罗伟[9]2011年在《商业地产开发商的行为偏差研究》文中指出近年来我国商业地产的高速发展凸显国内商业地产理论的滞后性,同时商业地产的繁荣表象后掩藏着突出的问题,这些都对商业地产的系统研究提出了迫切要求。与发达国家成熟的商业地产开发体系中各利益相关主体———开发商、投资商、运营者、经营者和消费者各司其职、分工合作不同的是,国内开发商往往承担一个全能的角色,因此,对开发商行为进行分析就可窥知商业地产的全貌；而且,商业地产的运营问题及其所引起的社会问题,归根究底也肇始自商业地产开发商的行为偏差,可见,开发商的行为偏差研究可以作为商业地产理论探索的一个重要突破口。综合运用了制度经济学、行为经济学、博弈论和机制设计理论等研究成果,同时将典型案例的实证分析与演绎推理方法有机地结合了起来,对商业地产开发商行为偏差的具体表现、形成机理及对策进行了系统的、全方位的研究,为寻找适合中国特色商业地产发展的理论研究突破口作出了有效尝试,此前虽有学者运用制度经济学对商业地产进行过分析,但鲜有将行为经济学和信息经济学引入商业地产理论研究的；同时,突破以前学者专注于融资机制、商业规划、主体缺位、政府行为等的研究,认为退出机制、产权分割也是导致开发商行为偏差产生的原因,这些均具有一定的理论价值。按照提出问题——分析问题——解决问题的思路展开研究。首先对商业地产行为偏差的具体表现进行了认真阐述,进而从产业发展的宏观面和开发商行为的微观面分别对这些现象的形成机理进行了分析,最后为完善商业地产的市场建设、规范开发商行为提出一些相应的对策建议,并得到结论：我国商业地产开发商的行为偏差既表现为销售导向、强制供应、漠视规划、专业缺乏、重招轻管、贪大求新等一般性特点,在规划、招商、建设和运营等各阶段行为偏差也具有不同的特殊性；商业地产开发商摒弃成熟商业地产的做法,而采取短期销售的偏差行为,不仅仅是由于制度缺陷,还在于开发商的心理偏差、开发商与其他主体间的博弈等；针对商业地产开发商行为偏差的治理,可从两方面着手,一方面是从政府层面、市场层面和实施机制层面叁个层面着手商业地产的制度建设,另一方面是分别针对开发商的非理性行为、开发商的博弈行为进行相应的商业地产市场机制设计。这些研究为政府部门对商业地产的产业组织建设、规范开发商行为提出了建设性意见,同时也为开发商的具体开发活动提供了指导性建议,从而对于促进商业地产健康稳定的发展具有极为重要的现实意义。
刘宏龙[10]2011年在《商业地产全寿命周期开发运营模式研究》文中研究指明随着我国经济的快速增长和城市化进程的不断推进,我国的商业地产从投资规模、开发面积、营业收入等方面都呈现出较快的增长趋势,即使在2008年前后受国际经济危机冲击的情况下,我国商业地产依然表现出快速发展的势态。然而在快速发展的同时,也暴露出了种种问题,严重制约了我国商业地产的健康发展。有调查数据显示,在我国房地产市场上,90%的住宅项目都能盈利,而80%的纯商业地产项目都陷入困境。我国的商业地产开发商大都从住宅地产转化而来,对商业地产的认识不够深刻,认为商业地产只是商业和地产的简单迭加,忽视两者之间的内在联系。沿用住宅地产的开发模式,采用开发完成后直接销售出去的短线操作模式,不注重项目的选址和定位,在规划设计时也只重视建筑规划,轻视商业规划。在运营过程中,投资者、运营商、经营者各自为政,难以实现统一的运营管理。整个开发运营过程简单拼凑,没有将商业地产形成一个有机统一的整体,难以发挥系统的强大优势,致使商业地产全寿命周期的价值最大化难以实现。本文针对目前我国商业地产行业中存在的种种问题,运用全寿命周期相关理论对商业地产开发运营进行全面系统的研究。首先,对商业地产价值链上的各主要参与者进行分析,并在此基础上整合商业地产价值链,建立全寿命周期管理组织,使各主要参与者形成一个目标一致、利益一致的统一整体。其次,采用集成的思想对商业地产全寿命周期中的定位、规划设计、招商、融资、运营管理等主要环节进行有效的集成,同时对各主要环节的具体操作思路进行详细的阐述。然后,将统一管理的思想贯穿全程,尤其是对统一运营管理进行了具体的分析。最后,通过案例对所建立的全寿命周期开发运营模式进行具体的说明。
参考文献：
[1]. 中国商业房地产开发运营研究[D]. 黄伟庭. 东北财经大学. 2006
[2]. 城市商业房地产市场主体之间的利益均衡博弈研究[D]. 王鹏. 吉林大学. 2013
[3]. 商业房地产运营管理模式的创新与应用研究[D]. 王涵. 山东大学. 2007
[4]. 基于REITs的中国商业房地产金融模式研究[D]. 王明轩. 重庆大学. 2015
[5]. 我国旅游房地产开发模式研究[D]. 陈芸. 华侨大学. 2006
[6]. 房地产企业融资决策研究[D]. 吴婷婷. 北京交通大学. 2008
[7]. 商业房地产开发融资研究[D]. 宋祥来. 东北财经大学. 2004
[8]. 沈阳WD商业地产运营策略改善研究[D]. 刘莹. 吉林大学. 2014
[9]. 商业地产开发商的行为偏差研究[D]. 罗伟. 中南大学. 2011
[10]. 商业地产全寿命周期开发运营模式研究[D]. 刘宏龙. 西安建筑科技大学. 2011
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