许云江[1]2008年在《大理DW房地产项目市场定位研究》文中研究指明我国房地产在经过了二十多年的曲折发展,几经市场起伏后,在新世纪逐渐走入法制化、健康化及良性循环的发展轨道,我国房地产行业取得了巨大的成就。地处西南边陲的云南省,其区域内房地产行业的发展也展现出了美好的前景。与此同时,房地产业市场化程度越来越高,房地产市场的竞争也越来越激烈。面对发展的机遇和竞争的威胁,这就要求我省房地产企业更科学、系统的了解分析房地产市场,并根据国家政策及企业自身的实际情况科学、系统的制定房地产市场战略,从而取得良好的经济效益与社会效益,而房地产开发项目的市场定位就是其中最核心的部分之一。纵观目前我省房地产开发企业,尤其是中小型企业,在项目开发过程中普遍存在从众定位,全能定位的现象。企业虽然都有意识将项目的市场定位摆在了重要的位置,但由于房地产项目开发涉及专业较多,跨度很大,房地产产品本身的特殊性和复杂性,在实际进行市场定位时,往往因为主观因素过多,以定性分析为主,缺乏科学、系统的定位方法,而使项目的市场定位失败或没有到达应有的效果,最终影响整个项目的进程和收益。对于DW(云南)建设发展公司(以下简称DW公司)来说,目前其正在开发的DW项目的市场定位是一项及重要又艰难的工作,该项目是位于大理古城内的商业项目,定位时需考虑的因素更为复杂,如:古城的文化因素、商业业态组合等等,因此科学的市场定位决定着DW项目的成败。基于这些问题的提出,本文将针对大理DW房地产项目的市场定位展开研究工作,将科学、系统的市场定位理论和方法运用于该项目的市场定位实践中,同时尝试运用模糊综合评判来解决企业市场定位难的问题。通过分析研究,力求达到解决企业现实问题和提高自己实践与研究能力的目的。本文主要包括以下叁方面的内容:第一,提出问题,在DW项目地块既定的前提下,如何对DW进行市场定位。第二,进行市场调查,包括:旅游消费者对大理古城夜间休闲、娱乐业态的需求状况调研(需求空白及需要补充的业态);旅游消费者对大理古城餐饮业态的消费需求及满意度调研。当地民族民俗体验业态状况及旅游消费者对该业态的需求状况调研;旅游消费者对大理古城休闲、娱乐、餐饮业态的认知和感受;大理古城投资、经营者问卷调查;重点竞争项目的调研。第叁,进行市场细分和选择目标市场,通过SWOT分析,近而对DW项目进行市场定位,最后运用模糊综合评判对定位的合理性进行评判。经过研究分析DW项目最终的市场定位为:建造大理的清明上河图。通过实际检验,DW取得了良好的销售业绩,为DW的二期开发奠定了基础,并在当地形成了一定的品牌知名度。这证明房地产市场定位时运用科学、系统的市场定位理论和方法能取得较好的效果,近而取得另人满意的经济效益和社会效益。同时,说明模糊综合评判具有良好的实用性,实际操作时并不很复杂,运用其来进行市场定位决策是可行的。
程仁英[2]2008年在《房地产开发项目中的成本控制研究》文中研究说明中国加入WTO以后,中国经济快速发展,这为房地产开发企业提供了良好的发展机遇,但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着国内房地产市场竞争日趋激烈,房地产开发企业为维持自身的生存与发展,必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作,成本控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重点。本文研究分析了房地产工程项目成本管理的特性,以及影响成本控制的因素,并针对主要问题提出了,利用价值链来对房地产项目成本控制进行分析研究。把价值链模型对各个环节控制的特点与房地产开发项目的成本管理结合起来,利用价值链模型在房地产开发项目成本管理中的制定出相应的控制措施。最后结合房地产开发项目成本控制的实际案例,指出房地产开发项目成本控制中应该注意的问题,对如何把价值链灵活用于成本管理中提出一些想法和意见。
马莉[3]2012年在《项目管理理论在X公司A项目市场调研活动中的应用研究》文中指出项目管理是管理学的一个重要分支学科，是在具体项目活动中把各项知识、技能、工具和技术合理运用的一种方法，使项目能够在既定的条件下，达到项目的最终目的的科学管理体系。项目管理无时不有、无处不用。随着房地产市场的日趋成熟与激烈的竞争，凭错经验、主观意识、直觉进行综合项目开发的时期已渐行渐远。房地产市场调研已渐渐被行业重视，它主要在于研究消费者的需求，引导开发商以适合市场经济的需求进行开发，以满足目标客户群体，以规避开发短板，发挥其长板。为了达到这一要求，必须扎实的对房地产现有市场进行市场调研，以消费需求为导向，深入房地产市场，进行产品分析及定位，给予开发商客观的、科学的投资建议与意见。本论文以X公司A项目房地产市场调研活动的实际案例为研究基础，针对其计划与准备、数据与资料的获取、资料的汇总与整理和最后得出结论的过程，运用项目管理方法中的五个阶段：项目的启动、项目的计划、项目的执行、项目的控制、项目的收尾的相关理论进行对比分析，提出房地产项目市场调研如果更多地引入项目管理中的理论与方法，能够规避传统营销调研活动中存在的问题与不足，达到更理想的目标。本论文共分为六章，第一章介绍了本论文研究的意义及目的，第二章为市场调研活动的项目化管理的理论基础介绍，第叁章为X公司A项目房地产市场调研案例回顾，第四章主要依据项目管理理论中的进度管理、成本管理、人力资源管理及风险管理对案例相应环节进行分析，第五章是站在一般性房地产企业角度为其项目市场调研活动的项目化管理提出相关建议，第六章为结论与展望。其中运用项目管理理论对X公司A项目房地产项目市场调研的实际案例中存在的各种问题和不足进行剖析，并得出结论：应将房地产市场调研与项目管理中的成本管理、风险管理、范围管理、人力资源和项目沟通管理等相结合；在应用实施的过程中应将市场调研进度、市场调研团队组织机构构成、质量标准要求等适时、合理的加以运用和结合。这样更能有效的提高房地产市场调研的效率化及科学性。
董宝龙[4]2017年在《绿城公司雀榕园房地产项目成本控制研究》文中提出成本管理与控制是所有企业提高经济效益和核心竞争力的必要手段,房地产开发项目的成本控制必不可少。随着我国房地产业的迅速发展,房地产开发企业之间的竞争也越发激烈。然而受世界经济危机的影响,近几年我国实业经济发展缓慢,房地产行业也受到了重创,存在着严重的成本支出大、效益低下的情况。企业若要保持盈利,必须加强项目开发的成本控制。鉴于此,本研究以绿城公司雀榕园项目为研究对象,以成本控制理论与方法为依据,提出优化雀榕园项目成本控制体系意见建议。在梳理相关文献研究的基础上,本文首先阐述了项目及房地产开发项目、成本及成本控制、房地产开发项目成本控制的基本概念,并分析房地产成本的构成,论述房地产开发项目成本控制的原则和方法,并对成本控制理论——价值工程理论和全面成本管理理论进行介绍,构成本文的研究基础;其次,简要介绍绿城房地产公司和雀榕园项目背景,采取理论分析与案例研究相结合的方法,对雀榕圆3号楼成本偏差进行分析,重点论述了绿城房地产公司雀榕园项目设计阶段、招投标阶段、施工建设阶段和营销阶段成本控制体系存在的问题并进行原因分析;针对雀榕圆项目成本管理现状和3号楼的成本偏差,分析影响项目成本的因素,构建其成本控制体系,最后从组织架构、建筑安装费用、前期工程费用、招投标管理和合同财务费用以及营销成本等角度提出了成本控制方案和对策。本研究将理论研究与实际应用相结合,通过对绿城公司雀榕圆项目成本控制案例研究,有针对性的解决了其成本控制系统存在的问题,显示出科学、规范的成本控制系统在房地产开发项目中的重要作用,对绿城公司提升项目效益具有现实的指导意义,同时对其他企业的成本管理工作提供借鉴和参考。
李儒雅[5]2002年在《市场调研与分析方法在房地产项目开发中的应用》文中提出我国房地产企业，经过了10余年的发展，已初具规模，但面临着房地产市场竞争日益加剧和有效需求严重不足的现状，房地产项目开发仍然存在不少问题。如在房地产项目开发中不注重对项目进行市场调研和营销研究，而是凭借经验和知觉进行项目的开发，最终导致项目开发出来却销售不出去。如今的房地产已是一个高度商品化的行业，开发商的投资风险不断加大，要减小投资风险，就需要在项目开发前对市场有足够的认识、理解，并作好项目的前期定位。房地产市场的多元化特征较明显，经验主义已不能够完全解决市场多样性和复杂性的问题，这便迫使企业决策者寻求更为理性、专业、严谨、科学的方法来对其庞大的群体进行识别。客观、理性、科学的市场调研对房地产项目的市场定位、产品策划、产品定价等营销计划与组织的成功起到至关重要的作用。本文通过对房地产项目开发的前期市场调研以及后期的营销分析理论综述，针对房地产这种特殊商品，树立完整的市场营销思想，建立了一套房地产项目的开发的营销分析思路。在实证方面，本文结合理论知识，通过对平昌县房地产及达州市，巴中市房地产对其影响的因素进行全面的调查，对平昌县房地产市场状况、平昌县房地产投资环境进行了科学的研究和分析，进而对平昌“江口花园”项目的开发进行市场营销分析。本文首先分析了房地产市场营销的基本思想、房地产项目市场调研的程序和方法、房地产项目市场营销分析方法，最后结合理论知识通过笔者对平昌“江口花园”项目的调查与实证研究，探索出房地产项目市场营销方案的基本思路。期望通过本文能对进行房地产项目开发的企业提供科学决策的依据。全文共分四章，第一章阐述了市场营销及房地产市场营销的基本<WP=3>概念，分析了房地产商品的特点，对我国房地产发展的历程及四川二级城市房地产开发的状况进行分析，提出了房地产项目开发中存在的主要问题。为以下一章节提出解决思路作了铺垫；第二章分析了房地产项目市场调研的程序和方法，首先分析了房地产市场调研的意义，然后根据房地产市场的特殊性，对房地产项目调研的方法、程序和内容作了阐述。第叁部分是房地产市场营销分析方法，根据市场调研的结果对房地产项目进行SWOT分析，并根据房地产商品的特殊性对项目的需求及购买力进行分析，然后制定出项目的目标市场定位，房地产项目产品策略，房地产项目的广告策略，以及房地产项目的销售策略。第四部分是对平昌“江口花园”房地产项目的实证分析，根据平昌的房地产市场特征，结合市场营销理论知识，对平昌的宏观环境和区域环境进行分析，对平昌“江口花园”的优势、劣势、威胁和机会进行系统的分析，最后根据市场调研的结果，并对调研结果进行了科学的分析，从而对“江口花园”的市场营销定位、产品策略、价格策略、广告策略提出了的科学的营销决策。
徐洁[6]2013年在《房地产项目市场调研与定位分析研究》文中研究表明对于农业大国的中国来说，由于受历史、经济以及政策等多方面因素影响，导致房地产市场的起步较晚，但伴随着改革开放，经过叁十年的茁壮成长，如今房地产业在国民心中已占有举足轻重的地位，成为拉动国家经济增长的重要支柱性产业。早期仅凭个人想法或经验去开发运营一个项目的时代，也一去不复返。如今房地产市场竞争越来越激烈，越来越多的开发企业开始重视房地产市场的调研和项目本身的定位研究。为使项目给开发企业带来更大的利益，现在的开发企业在开发一个项目之前，都会将项目本身的特性同当前国家经济政策以及客户群体的选择紧密结合起来综合考虑，然后对项目作出精准定位及营销策划。本论文以深圳华为科技城04子单元项目为研究对象，对其周边竞争楼盘进行了深度的调研，并对项目本身作了全面定位分析，项目将以“高起点规划城市发展、高标准提升城市功能、高品质加快城市更新”的要求，以智慧社区理念引导发展，建设成特区往纵深发展的“排头兵、好榜样”。本论文首先是阐述了房地产市场调研的意义、特点、作用、主要内容与方法以及如何收集房地产调研的有关资料，在调研过程还应该注意的问题，同时也对项目调研定下基本的思路和方向。其次，对房地产项目定位的概念、方法、原则、基于STP的定位过程、项目定位分析体系以及项目的风险及应对策略进行了讨论，提出了项目可行性分析和项目SWOT分析的内容。最后，通过对整体市场调研与项目多种属性分析（包括项目四至分析、项目交通、项目配套分析、项目SWOT分析等）之后，对深圳华为科技城04子单元项目进行了一系列的精准定位。
张二伟[7]2005年在《基于GIS的房地产市场调研与分析系统设计》文中提出房地产市场调研与分析是房地产企业软件开发的难点,也是房地产企业应用软件集成的瓶颈。结合信息技术发展和房地产市场研究方法,本文对房地产市场调研与分析系统的开发进行了探讨。本文提出的房地产市场调研与分析系统采用GIS为信息处理平台,Excel为模型集成工具,VBA为开发语言,应用空间数据挖掘和在线分析等信息技术结合房地产市场分析方法,可以对房地产市场状态、消费者需求进行分析,提供经济测算的基础数据,并可用来评价项目的投资环境,从而提高市场项目分析人员的效率和工作质量,辅助决策者进行项目的远程调研和快速决策。首先本文对房地产市场信息进行了界定,对房地产市场信息的特点进行了分析,并基于房地产项目开发过程中的房地产市场信息需求提出了房地产市场调研与分析系统的功能构架和体系结构。其次本文对GIS的信息处理平台展开分析。为降低开发的难度,减少开发成本,本文提出将Google Earth作为GIS的开发基础,Mapobjects作为GIS开发工具。再者依据系统的功能结构,本文对其中实现难度较大的地价评估和房价预测以及开发环境评价等功能模块进行了较为深入的探讨,给出了开发中需要的数学模型、评价的指标体系以及实现方法。最后本文对系统的人机接口和模型管理方法进行了分析。系统的人机接口是系统的外在表现形式,人机交互的平台;模型管理则是实现系统内部整合的基础。目前对房地产市场调研与分析系统的研究还比较少,但相信随着房地产业管理水平的提高、信息技术的发展,房地产市场调研与分析系统必将在房地产企业的信息化进程中扮演重要角色。
杜普龙[8]2016年在《基于社交媒体的我国房地产企业客户关系管理研究》文中认为随着房地产市场竞争的日益加剧,如何捕捉到更多的客户并维护良好的客户关系成为诸多开发商关注的重点,“以客户为核心”成为企业经营管理的重要发展思路。然而,虽然越来越多的房地产企业意识到加强企业客户关系管理的重要性,现实情况中由于房地产企业很难与客户形成有效的联系与通路,极大地降低了客户关系管理的效率。而随着互联网技术的发展特别是社交媒体的发展,以其特有优势为客企之问关系管理提供了新的途径。鉴于此,文章首先从客户关系管理、房地产企业客户关系管理以及社交媒体相关研究入手,总结了前人在相关领域的研究经验,分析了社交媒体与房地产企业客户关系管理的相关性,为后文研究奠定基础。随后,文章比较具体的分析了当前我国房地产客户关系管理常见系统与存在的问题,进而引出利用社交媒体维护客户关系的优势。接着文章对常见的社交媒体诸如论坛、微博、微信在房地产企业客户关系管理中的应用作了具体分析,并对各个媒体的优劣势做了对比。在此基础上文章提出了多维化社交媒体维护客户关系的设计思路,从社交媒体维护客户关系的本质人手,构建了基于“论坛、微博、微信”为基础的多维化社交媒体矩阵,提出微博聚客引流、论坛沉淀客户、微信服务客户的多媒介融合观念,并对多维化社交媒介如何参与项目全过程客户关系管理进行了具体阐述,对多维化社交媒体参与房地产企业客户关系管理提出了自己的建议。最后,文章选取案例解析了X公司利用社交媒体维护客户关系的具体应用,并对社交媒体平台实施效果进行了评价,提出了平台未来发展的建议。利用社交媒体开展客户关系管理在目前来看仍是一个新的尝试,由于社交媒体流行时间较短,利用社交媒体维护客户关系尚没有特别成功的案例与成熟的研究思路。本文从传统的客户关系管理入手,着重探索社交媒体在维护客户关系中的优势、本质与多维化模型构建,有助于房地产企业对利用社交媒体开展客户关系管理的深入了解,具有较强的现实意义。
肖平[9]2013年在《基于实物期权方法的房地产投资决策行为研究》文中研究说明最近几年我国房地产行业持续快速发展,已经成为我国的支柱产业。随着房地产市场机制的不断深化和完善,竞争越来越激烈,决策者更加重视对投资决策方法的分析与研究。如何利用科学有效的评价方法对房地产项目进行投资决策,是决策者急切要解决的问题。实物期权是一种来自于金融衍生工具的新理论方法,基于实物期权方法的投资决策方法把项目的静态NPV加上期权价值,以此弥补传统方法的不足。本文运用演绎法进行研究,采用理论分析与实证分析相结合、模型分析与逻辑分析相结合的分析方式,用定性分析和定量分析相结合的方法,构建模型来进行实践。在对我国房地产行业、房地市场进行回顾和分析的基础上,通过对房地产投资决策领域的研究文献的剖析和对实际应用方法的了解,对现行的房地产投资决策的主要方法进行分析和评价。分析传统投资决策理论和方法的局限性,并介绍了实物期权基本理论,对影响房地产投资决策的因素进行了分析,发现房地产投资决策中的期权因素,用基于实物期权的定价模型对房地产投资决策进行数理分析,得到了实物期权方法的合理性与科学性。通过文献、理论和应用研究相结合的方式,采用定性和定量分析结合的方法,对实物期权在房地产项目中的应用做出了系统的表述,并对房地产投资决策中的实物期权特性进行分析,构建相应的分析框架,并对实物期权模型进行实证研究。最后,对本文的主要研究工作进行了总结,结合我国的实际情况,从政策、企业、消费者的角度提出了优化房地产投资决策的相关建议和对策,并对实物期权方法在房地产投资决策中的未来发展趋势进行了展望。
郑华[10]2008年在《房地产产品策划：市场化的住区开发策划研究》文中研究指明进入新世纪,我国的房地产业正逐步走向理性和成熟。项目前期的建筑策划研究作为项目规划设计的依据,有必要被引入到房地产行业中来。基于这一背景,本文通过整合建筑学、城市规划学、经济学、社会学、市场营销学、策划学、系统学等相关学科理论,对建筑策划和住区规划理论进行系统的疏理和界定,尝试提出符合城市住区开发实际的新模式,并初步形成一套以市场为导向的房地产产品策划的理论方法。本文首先阐述了房地产产品策划这一新概念的基本涵义:然后从理论基石和市场依据两方面着手,分别阐述广义建筑学、策划学、市场营销学的相关原理和房地产市场调研的内容及方法;再将两者融合,得到一套房地产产品策划的应用模式和操作方法,包括项目定位、整体规划、建筑风格、景观环境、户型策划、经济评估等内容;最后运用上述产品策划模式进行了长沙市某住宅小区房地产的开发策划,实现了在房地产开发实践中的应用。本文的研究内容具有重要的理论意义和现实意义。一方面,房地产产品策划大大拓展了建筑策划的研究对象和研究范围,包含了建筑策划但不限于建筑策划,能够直接为房地产开发提供科学指导;另一方面,能够解决房地产开发前期的产品定位问题,并指导产品设计和后期营销,更好地达到房地产策划的目标,促进房地产策划行业的完善和发展。
参考文献：
[1]. 大理DW房地产项目市场定位研究[D]. 许云江. 昆明理工大学. 2008
[2]. 房地产开发项目中的成本控制研究[D]. 程仁英. 北京邮电大学. 2008
[3]. 项目管理理论在X公司A项目市场调研活动中的应用研究[D]. 马莉. 电子科技大学. 2012
[4]. 绿城公司雀榕园房地产项目成本控制研究[D]. 董宝龙. 吉林大学. 2017
[5]. 市场调研与分析方法在房地产项目开发中的应用[D]. 李儒雅. 西南财经大学. 2002
[6]. 房地产项目市场调研与定位分析研究[D]. 徐洁. 天津大学. 2013
[7]. 基于GIS的房地产市场调研与分析系统设计[D]. 张二伟. 东南大学. 2005
[8]. 基于社交媒体的我国房地产企业客户关系管理研究[D]. 杜普龙. 北京交通大学. 2016
[9]. 基于实物期权方法的房地产投资决策行为研究[D]. 肖平. 东北大学. 2013
[10]. 房地产产品策划：市场化的住区开发策划研究[D]. 郑华. 中南大学. 2008
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