闵俊萍[1]2011年在《商品房按揭法律问题研究》文中研究表明二十世纪九十年代初,商品房按揭制度由中国香港传入中国内地,经过二十年本土化的吸收、改造,香港按揭制度早已有别于我国现行的按揭制度。随着住房制度在国内的改革,加之蓬勃发展的房地产市场,按揭制度成为购房融资担保的一种主要形式,近几年按揭购房贷款业务逐年保持稳步上升的趋势,进一步显示了其强大的生命力。但商品房按揭制度在我国毕竟还是处于成长中的新生事物,房贷政策的每次变化,都会对整个市场带来巨大波澜。作为一种新型的购买商品房的资金融通方式,目前我国的法律、法规对商品房按揭尚无明确法律规定,也没做出统一的界定。学术界虽然已经有充分探讨对普通房地产抵押贷款,但还没有较为一致的看法对商品房按揭的法律性质,民众对商品房按揭制度多有困惑。因此,研究什么样的商品房的如何按揭是既要有什么理论的研究价值又有很重要实践的意义。本文研究的具体的对象,对象是为我国的商品房的买卖按揭,从理论和实践的角度采用比较研究方法进行讨论。目的在于,通过对“商品房按揭”的来源及发展、我国商品房按揭的法律性质、法律关系及我国商品房按揭中存在的主要问题及完善措施等进行分析,正确、全面的把握我国商品房按揭制度,理清认识,为实践提供依据。
李承章[2]2009年在《我国预售商品房按揭制度的法律性质分析》文中指出自上世纪80年代我国住房改革由福利化转向市场化开始,为解决城镇住房长期供应不足的现状,同时也为了增加社会投资,刺激国内经济增长,国家和各级政府都支持和鼓励加快城镇住房建设。但在刚刚从计划经济体制转向市场经济体制的中国,资本市场尚未充分发展,房地产开发企业不可能独立承担房地产开发过程中所需的大量资金；而大部分的城镇居民也不可能依靠已有积累资金支付全额购房款。为此,我国开始引入香港地区的“楼花按揭”的售楼方式,即预售商品房按揭制度,并在内地逐步推广。预售商品房按揭制度自引入我国内地以来,有效解决了开发企业和购房者资金不足的双重矛盾,顺应了社会发展的需求,也由此促进了我国房地产业的蓬勃发展,满足了城镇居民的日益增长的住房需求,缓解了社会矛盾,对于促进我国经济发展和促进社会和谐具有重大意义。而预售商品房按揭制度本身,也随着我国社会主义法制的逐步建立和房地产市场的逐步完善,进行了多次改革,并最终形成了今天我们所常见的形式。但是,预售商品房按揭制度并非完美无瑕的,相反,制度本身存在的问题引起了大量的纠纷。尤其是在受自2008年9月份开始的全球经济危机影响,我国内地大多数城市房价纷纷跳水,许多楼盘降价达50%的严峻市场形势下,各类商品房买卖纠纷层出不穷,曾一度出现购房者聚集闹事,集体“断供”等情形。当然,这类纠纷出现的一个重要原因是已购房者发现所购楼盘房价大幅缩水而产生的心理不平衡。但也不可否认,购房者提起诸多的与预售商品房按揭制度相关的纠纷案件中,他们所依据的理由确有其合理之处。当时,笔者正在某律师事务所实习,有幸亲身处理了大量的商品房买卖合同纠纷,接触了预售商品房按揭制度中所涉及的买卖合同、借款合同等许多第一手资料。而亲身处理的一个案件更让笔者对预售商品房按揭制度进行了仔细的分析和思考。本文便是笔者对该案件进行深入分析后的结晶。本文主要应用法社会学和比较研究的方法,从理论上对预售商品房按揭制度的渊源、发展,以及引入我国后的现状进行研究,并通过对比分析学界已有观点的优劣,最终以期可对预售商品房按揭制度的性质进行深刻揭示。除引言部分外,本文主要内容安排如下：第一部分通过引入一个笔者亲身处理的真实案例,分析了该案判决中法官在适用法律方面的错误,由此展开对案件纠纷缘由——预售商品房按揭制度的思考,并最终将问题的根源归结为我国预售商品房技揭制度的性质尚未明确。第二部分主要对预售商品房按揭制度进行概述,以便为后文的分析奠定理论基础。首先介绍了最早兴起于英国的按揭制度,追溯其历史渊源。同时还对比分析了美国的按揭制度。尽管英国和美国的按揭制度,同我国内地的预售商品房按揭制度因存在不同法系的天然阻隔,而有天壤之别。但对英美法系按揭制度的分析,对于研究预售商品房按揭制度的性质仍有重要意义。然后,为寻求我国内地的预售商品房按揭制度的根源,着重介绍了我国香港的按揭制度的,并重点分析了其地的楼花按揭制度。预售商品房按揭制度的引入展现了由香港的预售楼花引入我国后发展现状,并通过引述最高人民法院的法律规定,分析研究了“按揭”一词缘何未能进入我国的各类正式法律文件。为更加全面的分析预售商品按揭制度的性质,本部分还对我国内地预售商品房按揭制度的现状进行了归纳研究。我国的商品房按揭是贷款银行、开发商、购房者叁方共同参加的一种房地产经营活动行为。主要包括两种类型：楼花按揭(预售商品房按揭)和现楼按揭。紧接着,通过对笔者对我国预售商品房按揭类型和实践流程的分析,总结归纳了我国预售商品房按揭制度不同于英美法系和香港等地按揭制度的特征。法学的分析、研究最终将归结于法律实践,为此,笔者又将研究的视角延展至我国法律体系中对预售商品房按揭制度的各类法律规定,并归纳总结出了现存已有法律规定的局限性。第叁部分根据笔者在论文准备阶段所作的文献综述,通过对比分析和实证研究的方法,笔者分析研究了学术界现存的对预售商品房按揭制度性质叁种学术观点。有学者认为此“按揭”便是我国《物权法》、《担保法》中所规定的抵押。诚然,预售商品房按揭制度与抵押制度却有相同之处,但二者在设立条件、法律关系等方面的诸多区别,使二者不可等同。也有学者将预售商品房按揭制度归于《担保法》中所规定的权利质押。但商品房买受人依据商品房买卖合同所享有的权利却并非《担保法》中所规定的可供质押的权利类型。如此,预售商品房按揭制度也不可归于权利质押,否则,便有违物权法定原则。最后,笔者又着重分析了在学术界有广泛受众的“让与担保”的观点。让与担保是德国、日本等大陆法系、国家的制度,在我国法律中并没有规定。笔者通过对比研究,分析了预售商品房按揭制度同让与担保在主体、权利实现方式等方面的本质不同,认为预售商品房按揭制度的性质也不可定位于让与担保。在本文的第四部分,笔者认为,对预售商品房按揭制度性质的分析不可一概而论,而应依据其发展变化的不同阶段,并结合我国的预售商品房按揭制度的不同类型,进行区别分析。首先分析了具有典型抵押担保特征的现售商品房按揭制度的性质,然后才展开了对我国预售商品房按揭制度性质的最终揭示。笔者根据预售商品房按揭制度办理抵押权预告登记、买受人取得所购商品房所有权、办理抵押权登记等时间节点,将预售商品房按揭制度分为叁个阶段,并根据此叁个阶段中不同情形,再结合我国实践中的具体操作类型,来分析不同阶段的性质。在此过程中,笔者试图用我国现存的法律规定来分析不同阶段的法律性质,以便使本文的分析研究更具有实践意义。笔者认为：在办理抵押权登记前,若办理了抵押权预告登记,即“预抵押登记”,可以将此时的按揭视为“准抵押”；若未能办理抵押权预告登记,则仅能视其为借款人与出借人双方间的约定普通债权,并不具有对抗第叁人的权利。在顺利办理完抵押权登记后的预售商品房按揭,便已衍变为我国现行法律中的抵押担保物权。本文的主要观点：1、买受人所购的预售商品房在建设过程中,并不属于《物权法》第一百八十条第(五)项所规定的可供抵押的财产中的“正在建造的建筑物的范围”,更不应依据此条规定,将预售商品房按揭制度认定为抵押。2、商品房按揭制度在我国法律体系中并非没有规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中所称的“商品房担保贷款”,便是实践中所称的商品房按揭制度。3、预售商品房按揭制度与抵押制度、权利质押制度,以及让与担保制度皆有本质的区别,并应将其简单的归于上述制度中的某一类型。4、对预售商品房按揭制度的法律性质分析,应根据按揭标的物所有权的形成及转移时间将该制度区分为不同的时间阶段,并依据是否办理预抵押登记来具体分析,而不应一概而论。5、在办理抵押权登记前,若办理了抵押权预告登记,即“预抵押登记”,可以将此时的按揭视为“准抵押”；若未能办理抵押权预告登记,则仅能视其为借款人与出借人双方间的约定普通债权,并不具有对抗第叁人的权利。在顺利办理完抵押权登记后的预售商品房按揭,便已衍变为我国现行法律中的抵押担保物权。由于笔者能力有限,本文未能在理论上作出重大创新,鲜有的、与学术界已有观点不同之处在于：1、根据按揭标的物所有权的形成及转移时间将预售商品房按揭制度区分为不同的时间阶段,并区分不同阶段进行实证研究；2、尽量运用我国现已有法律规定对不同阶段的预售商品房按揭制度的性质进行分析,以使本文更具有实践意义。
黄福辉[3]2003年在《商品房按揭制度研究》文中研究说明本文将从整体上对与商品房按揭相关的一些理论与实务问题作一初步探讨。首先，本文对按揭制度进行历史考察，并对英美法上和中国大陆的按揭作了比较分析，得出两者在按揭设立的条件、按揭合同当事人的权利义务、权利实现方式等方面存在区别。其次，对按揭制度产生的经济原因，尤其是对在中国大陆产生的按揭制度不同于其他担保制度的经济原因作了初步的分析。此外，还分析了按揭制度中存在的各种风险。然后，就商品房按揭的定义、存在的法律关系和法律属性进行了研究。笔者认为：在中国大陆，在实务当中产生的按揭已对英美法中的按揭（Mortgage）做了较大的改造。在大陆按揭存在两种形式：楼花按揭和现楼按揭。楼花按揭是一种债权质押，而现楼按揭是一种不动产抵押。再次，针对按揭操作中产生的一些不妥当的做法，笔者对商品房按揭制度中常见的六个法律问题进行探讨，以期规范按揭业务，保护按揭当中各方当事人的利益。最后，在以上分析的基础上，笔者提出了完善我国商品房按揭制度的一些对策，包括加强对按揭市场的监管、完善商品房按揭贷款风险保险保障机制、开展商品房按揭贷款证券化、明确规定按揭的法律属性等。
杨颖梅[4]2003年在《预售商品房按揭制度的探讨》文中进行了进一步梳理本文从预售商品房按揭的本质和实际情况出发，对我国预售商品房按揭制度进行了研究。全文共分为四个部分，在介绍了按揭的起源及预售商品房按揭制度在我国的发展情况后，系统地阐述了预售商品房按揭的法律属性、预售商品房按揭中常见风险的法律防范及控制、完善我国预售商品房按揭制度方面的内容，明确了以购房人、贷款银行、开发商叁方为主体的预售商品房按揭的法律特征及其涉及的法律关系，并且对预售商品房按揭中存在的风险进行了概括，从保险业的介入、住房抵押贷款证券化的实行、开发商的担保和中介机构的参与等四方面提出了风险防范措施，在分析了我国预售商品房按揭制度的立法现状后，提出了完善现有的《商品房预售管理办法》和制定《预售商品房按揭管理办法》等两项措施。预售商品房按揭的出现不仅缓解了房地产市场开发资金紧张的状况，也为广大普通百姓拥有属于自己的商品房提供了良好的条件，同时也拓展了银行的业务，扩大了房地产的销售市场。本文意在通过对预售商品房按揭制度的研究，为完善我国预售商品房按揭制度尽自己的微薄之力。
周昊[5]2007年在《我国商品房按揭法律制度研究》文中认为随着我国市场经济体制日趋完善，具有强烈计划经济色彩的福利分房淡出市场，个人住房制度逐步走向商品化、货币化，房地产业获得高速发展。商品房的高价值特征，迫使中国老百姓放弃自古以来形成的不借外债、靠自身积蓄购物的传统理念，转而向银行寻求资金帮助。按揭作为一种集买卖、担保、贷款、抵押于一身的融资形式，在现实生活中扮演着极为重要的角色。按揭一经中国香港传入大陆，经过大陆吸收、改造后，注入了新的内涵，很多方面发生了变化，成为了与让与担保不同的，也不能被我国传统抵押和质押所全部容纳的一种新型的物权担保形式。这种新形式，满足了房地产开发商、银行、购房人叁方的需求，达到了叁方的共赢。房地产开发商以此刺激需求，快速回笼资金，获得滚动式发展；银行以此作为其拓展低风险金融业务的重点领域；购房人以此解决自己的资金困难，圆了自己的“住房梦”。因此，按揭成为了叁方都能接受的最佳付款方式、最佳担保方式，迅速在各地广泛流行和蔓延开来。然而，作为一种新型的购买商品房的资金融通方式，按揭在我国毕竟还是新生事物，我国《城市房地产管理办法》、《担保法》、《商品房销售管理办法》及即将施行的《物权法》等相关的全国性的法律、法规对商品房的按揭尚无明确规定，尚未使用“按揭”一词。也没有对按揭制度做出明确统一的界定，尤其是与抵押、质押和让与担保界限不明。学者对商品房按揭的法律属性多有争议，民众对商品房按揭制度多有困惑。大量房地产按揭实务引发诸多纠纷，法院由于缺乏全国性法律的统一调控而难以裁决。因此，为了尽快将商品房贷款按揭纳入法制轨道，使其健康有序地发展，为了尽快建立和完善我国个人住宅商品房按揭法律、法规体系，对商品房按揭制度进行深入、系统地研究，是极其必要的。本文共分为四大部分。第一部分探讨了按揭制度的起源与演变。按揭制度起源于英美法，英国法中传统的按揭是以权利转移和回赎权为主要特征，从查尔斯一世时代开始，逐步形成了普通法按揭和衡平法按揭两大类别，1925年英国新财产法对按揭担保制度进行了重大修订，结果使得其与大陆法中的抵押制度非常接近。香港虽然沿袭英国法律制度，但在按揭制度方面保存了英美法按揭制度的实质内容，并取得新的发展，已自成法例。我国大陆的按揭虽然是源于香港，但是由于香港与内地实行两套不同的法律体系，加上我国尚无明确的规范按揭制度的法律，按揭在被内地法律制度容纳的过程中发生了一些变化，其与英美法上的传统按揭和香港地区的按揭已有很大不同。事实上“按揭”一词，已经融入了中国法律背景，形成了具有专门的中国法律内涵，并被中国习惯法认可的法律术语。第二部分商品房按揭与相关制度比较分析以及商品房按揭的法律性质。我国商品房按揭虽然与抵押、债权质押、让与担保和合同联立等相关制度存在密切联系，但是按揭与它们还是有根本的不同的。通过比较分析，我们可以得出按揭是一种新型的物权担保方式，为进一步确立按揭制度的法律属性做好铺垫。但是法律理论界对商品房按揭的法律属性颇有争议，学者们提出了抵押权说、质押权说、让与担保说等多种观点，但是这都没有揭示按揭的本质属性。尤其是我国的商品房期房按揭，其应是一种独立的债权担保形式，它与现有法律规定的担保形式抵押、质押不同，又与大陆法的让与担保和英美法的按揭担保有别。第叁部分期房按揭与现房按揭法律关系的构成和比较。按揭的法律关系比较复杂。我国各地的商品房按揭大致可以分为两种类型，即期房按揭和现房按揭。两种不同的按揭中存在的法律关系也不相同，其中重点是期房按揭的法律关系。但是商品房按揭中存在叁种不可或缺的基本法律关系，即商品房买卖关系、贷款按揭关系、担保关系，以及叁种辅助性可能发生的法律关系即回购、保证、保险关系。任何的民事法律关系均包括主体、客体和内容叁个方面的内容，本文是通过对期房按揭法律关系的主体、客体和内容叁个方面来进行认真细致的分析。最后通过比较期房按揭与现房按揭法律关系的相同点与不同点，得出二者可以并存，而不能相互取代。第四部分商品房按揭中的几个争议的主要问题和完善商品房按揭制度的对策。争议的主要问题围绕叁个问题展开：按揭贷款合同与商品房买卖合同的关系、按揭权的保护问题、按揭贷款提前还款问题。通过对以上问题的比较分析，得出了商品房按揭贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同，两者之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系；提前还贷也是一种合法行为等结论。本文对中国大陆商品房按揭中存在的几个主要问题的分析，提出了改革和完善我国房地产法律制度的立法建议。另一方面，通过建立商品房按揭预告登记制度、完善商品房按揭贷款风险保险保障机制、构建商品房按揭证券化制度等一系列的其他配套制度来引导和促进我国商品房按揭法律制度的进一步健康发展。由于笔者学识有限，文中难免有不妥之处，恳请各位老师批评斧正。
马吉海[6]2012年在《我国商品房按揭制度的性质及其立法完善》文中进行了进一步梳理自1998年国家取消了已经实行了近50年的住房实物分配体制,代之以货币补贴为主的住房货币分配制度,这就意味着我国公民个人住房制度逐步向商品化、货币化方向发展,我国房地产业在这之后也获得了飞速迅猛的发展。随之按揭作为一种融资担保方式自我国香港引进,并且得到了普遍的认可和广泛的应用,一定程度上打开了房地产业融资困难,资金短缺的发展瓶颈,同时也为我国公民住房提供了融资的有效渠道。但由于我国内陆对于按揭法律制度的性质和定位尚不明确,众说纷纭,莫衷一是,在我国的规范性法律文件中也难以寻觅“按揭”的身影,导致在房地产实务中,存在商品房按揭纠纷不断,当事人权利义务不明确,定纷止争无据可依等诸多问题。本文以我国商品房按揭法律制度为研究对象,第一章通过对我国目前的商品房按揭的现状进行分析和梳理,从其运行和操作中发现存在的问题。第二章采用比较的研究方法,以理论为基点,通过阐释按揭法律制度的起源和含义对按揭进行比较研究,对我国商品房按揭法律制度的法律定位分析,整体把握我国按揭法律。第叁章针对我国商品房按揭所存在的问题,依据我国商品房按揭制度的法律性质,分析我国法律对于按揭制度立法的现状和不足,从而提出完善我国商品房按揭的立法建议和配套措施。对于我国商品房按揭法律制度的研究,有助于丰富我国传统的担保法理论,一定程度上为我国民事立法和司法实践提供思路和见解；对于按揭法律制度的定性,有助于我国房地产行业的健康发展,保障按揭法律关系中各方当事人的合法权益,确保交易安全和融资畅通,对调控我国房地产业、发展市场经济意义甚重。
高雷[7]2013年在《预售商品房按揭法律问题研究》文中研究说明按揭制度源于英国的担保制度。20世纪90年代初,按揭制度由香港地区传入我国大陆,并顺应我国房地产市场的发展要求,迎合广大购房者的消费需求。但是我国的按揭制度即不同于英美法中的按揭。也不同于我国香港法上的按揭,在长期的房地产交易实践中,自成一体。而且我国现行的法律、法规对按揭制度没有明确规定,一些地方法规和规章也只是简略的涉及,由此导致理论与实务中对按揭的定义、法律性质以及法律关系等存在着很大的争议,加之,受我国的开发商和消费者的资信程度的影响,导致了我国房地产实践中出现较多按揭纠纷,那么结果是纠纷解决无法可依。由此,本文拟对预售商品房按揭为中心进行研究。从分析我国按揭制度的法律性质入手,研究英国、美国按揭以及我国香港地区按揭制度理论,比较我国大陆按揭制度的发展现状。并对我国按揭制度出现的问题提出几点完善的建议,以期待预售商品房按揭制度在适合我国经济体制的基础上更好的运作。本文不包括引言和结语,共分为四个部分。第一部分,预售商品房按揭理论基础。首先对预售商品房和商品房预售按揭进行释义。其次,分析预售商品房按揭制度在我国房地产市场中运行的价值。同时对我国大陆预售商品房按揭制度中所涉及按揭人、按揭权人、开发商这叁大重要主体之间的关系进行分析。其次,将按揭与让与担保,抵押,权利质押进行比较分析,一一指出按揭与以上叁种担保形式的不同点,最后认为,按揭无法为传统的典型担保制度所替代,也不适合与让与担保等构成非典型担保体系的一个类型。而应该作为一种新的约定担保形式予以规定。第二部分,按揭制度比较分析。首先,对英国的按揭制度的发展进行研究,英国法按揭发展线索主要包括这样几个时期：普通法原权利转移担保阶段一衡平法权原权利转移担保阶段登记公示制度和清算原则的引入现代按揭权制度。美国的按揭制度与英国大致相同,只是在按揭权利的实现程序和方式上,法律规定的更为详细。再次,分析我国香港地区的按揭制度,说明香港“公义式产业”按揭的产生过程。最后,比较分析英美法、香港法和我国的按揭制度的不同之处。第叁部分,我国预售商品房按揭制度中存在的问题。首先,我国的按揭制度没有明确的立法规制,按揭中各个主体的权利义务不明晰。实际中的按揭问题往往引抵押的制度来判断,造成实践与法律的脱节,按揭纠纷的解决不能公平公正。其次,按揭中的预售登记备案制度形同虚设,不能有效的保护按揭人的利益。再次,按揭保险存在“霸王条款”、风险嫁接、保费不知何去、指定银行为受益人、指定保险公司、一次性收取保费、重复保险、保费过高等问题。第四点,分析我国的预售款和按揭贷款资金监管模式的种类,以及资金监管中出现的监管无法可依,监管主体混乱,缺乏承担法律责任的规定的问题。最后,分析“假按揭”问题的产生原因与危害。一些开发商利用银行在项目准入、贷款受理和审批、贷款发放、抵押办理等各个阶段的控制措施不及其他个人贷款品种严格的缺陷,采用各种手段套取银行按揭贷款。造成抽逃资金,烂尾楼的现象。第四部分,完善我国预售商品房按揭制度的构想。首先要确立按揭的立法规定。明确按揭的法律性质,建议可以用国务院行政法和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》来改善国内商品房按揭相关法律规定位阶低的状况。将按揭人、按揭权人、开发商的权利与义务规定清楚。其次,建议将预告登记制度来代替预售登记备案制度,保护预购人在进行登记后排除第叁人对权利侵害。明确预告登记的顺位保护和破产保护的效力。建议完善我国的个人信用体制。建立个人资信评估制度和个人资信档案等级制度,对个人的消费、交税、还贷等方面能进行有效的监督,在预售商品房按揭贷款中,不仅能促使预购人积极的履行还贷义务,并能防止假按揭的发生。再次,要完善按揭制度的配套机制,完善多种按揭保险种类的引入机制,建立由政府、银行与监理公司共同参与的预售资金监管小组,规定监管的详细内容,并规定监管主体与开发商应承担的法律责任。
童龙[8]2008年在《中国商品房按揭之法律问题研究》文中研究指明自上世纪九十年代初借鉴香港按揭制度以来,我国商品房按揭历经逾10年本土化发展已逐步建立其一套具有中国特色的自身固有的运作模式。因而,辩证认识我国商品房按揭制度同传统按揭的联系与区别,通过学说辨析得出商品房按揭的法律属性,应对按揭中发生的实务问题,探讨按揭中的风险防范和规避方案并提出完善我国预售商品房按揭制度的设想,既具有理论研究价值又不乏实践意义。全文除引言和结语共分四个部分：第一部分,按揭制度的历史源流、发展和在我国的现状。“按揭”来源于英美法的“mortgage”,是该英语单词的粤语谐音。本部分依序概要地介绍了按揭在英国的起源,香港的发展和经我国引进做出相应改变后的现状,以比较法将我国商品房按揭与英美法和香港法中的按揭进行了详尽比较,提出我国的按揭制度虽然较英美传统的按揭概念而言更接近传统大陆法系的抵押,但经过借鉴、融合与创新,到今天与传统的概念已有明显不同,是一种制度创新。第二部分,商品房按揭的法律性质辨析。学术界对我国商品房按揭的性质一直存在争议,比较有代表性的学说主要包括不动产抵押说、权利质押说、契约联立说和让与担保说。文章结合这些理论观点对最具代表性也最具争议性的预售商品房进行针对性分析后发现,按揭有自己独特的特征与内涵,具有其他担保物权所不可代替的功能与作用,存在作为一种独立的担保物权形式的合理性和必要性,从而得出了商品房按揭是一种新的、和抵押、质押等相并列的独立的担保物权的结论。第叁部分,商品房按揭实务问题及评析。从实务操作角度出发,本章对假按揭、转按揭及按揭纠纷分别结合各自特性进行了介绍和分析,并提出了前瞻性的判断和尚待解决的问题,例如,尽管当前市场上转按揭仅仅只能在二手房市场进行,但考虑到转按揭仍旧对推动房地产市场的发展具有不可替代的重大意义,参考他国成功经验,在投机行为能得到有效抑制的前提下预售商品房转按揭的出现只是时间问题。再例如,按揭人购房后由于楼价深幅下跌到一定程度时房屋价值已低于应还贷款额,物业已经成为负资产,基于经济利益的考虑会主动违约选择以缴纳的方式,或要求补差价甚至“断供”的极端方式来以更小的机会成本来规避更大的机会成本。此类愈演愈烈的违法行为极有可能诱发社会纠纷,尚待有关政府主管部门出台切实可行的指导性政策加以解决。第四部分,商品房按揭风险防范及完善我国预售商品房按揭制度的设想。本章首先对按揭各方关系人按揭银行、开发商以及购房人所面临的风险进行了分析,然后有的放矢地针对按揭风险防范的重心——银行的风险防范和规避做了阐述,基于可操作性强的基础上提出了建设性举措包括：律师参与、开发商担保、保险业介入、中介机构加入、按揭贷款证券化引入和政府扶持等等。强调指出应尽快出台专门法律文件例如《商品房按揭管理办法》以对预售商品房按揭市场进行约束和规范,政府也理应责无旁贷地充当担保人,营造良好环境,创造有利条件,促使银行业、证券业、保险业叁业并举,全面推进我国预售商品房按揭市场体系的建设。
张馨[9]2010年在《预售商品房按揭中的银行风险防范制度研究》文中提出十九世纪,当房屋按揭第一次出现在英国时,有学者曾将之称为“十九世纪房地产金融的蒸气机”,通过这一论述,我们不难看出按揭制度对当时英国社会所产生的巨大的影响力。在我国,自改革开放以来,我国社会经济的不断发展,我国沿海地区率先引入了按揭制度,通过多年的制度实践,按揭已在全国普及,并已经成为改善居民住房问题以及解决房地产行业融资问题的重要手段。然而我们同时也应该注意到,由于预售商品房按揭涉及的法律关系比较复杂,银行在预售商品房按揭制度实践中仍然存在着诸多的风险。如何识别并规避这一风险成为金融界人士和法律界人士必须共同面对的重要问题。预售商品房按揭制度可以研究的内容很多,笔者选择了一个比较小的视角,以我国预售商品房银行风险为研究对象,按照提出问题、分析问题和解决问题的思路进行论述,目的在于通过对按揭基本理论以及制度实践的研究、理清造成银行风险的原因,并针对原因提出对策,力图从根源上防范、规避和化解这一难题。全文除绪论和结语部分共分为四章：第一章,预售商品房按揭制度概述。这一章主要探讨了按揭制度的含义,并在此基础上对按揭的特征作了一番介绍。第二章,预售商品房按揭的基础流程及法律关系解读,介绍了我国按揭制度在实践中的基本操作流程,并对该流程中产生的各种法律关系作了一番梳理,以期为进一步论述按揭产生的根源打好基础。第叁章,预售商品房按揭中银行的可控性风险和不可控性风险。笔者对预售商品房按揭中产生银行风险的原因进行了深入细致的分类和梳理。第四章,预售商品房按揭银行风险的防范和规避,针对不同类型的风险提出不同的对策。
王凤骏[10]2007年在《论预售商品房按揭风险的民法防范》文中研究指明预售商品房按揭是目前我国房屋买卖中盛行的一种方式，可以在很多房地产广告中看到它的影子，它可以使很多人用较少的钱购买房屋，以圆其购房的梦想。同时它能使房地产开发商尽快实现资金流转，降低经营风险，对于银行来讲，它是最安全的几种贷款之一，可以使其获得稳定的利润。由于我国相关法律法规的缺位和规制不力，导致了司法实践中的混乱。本文从预售商品房和按揭的概念入手，追述其产生及历史背景，并结合我国的实践，分析了预售商品房按揭与其他概念不同的特征，性质，阐述了实践中存在的风险及其成因，借鉴我国香港地区及国外的经验，提出在民法框架内对风险的防范建议。
参考文献：
[1]. 商品房按揭法律问题研究[D]. 闵俊萍. 武汉工程大学. 2011
[2]. 我国预售商品房按揭制度的法律性质分析[D]. 李承章. 西南财经大学. 2009
[3]. 商品房按揭制度研究[D]. 黄福辉. 重庆大学. 2003
[4]. 预售商品房按揭制度的探讨[D]. 杨颖梅. 内蒙古大学. 2003
[5]. 我国商品房按揭法律制度研究[D]. 周昊. 西南政法大学. 2007
[6]. 我国商品房按揭制度的性质及其立法完善[D]. 马吉海. 山东大学. 2012
[7]. 预售商品房按揭法律问题研究[D]. 高雷. 郑州大学. 2013
[8]. 中国商品房按揭之法律问题研究[D]. 童龙. 华东政法大学. 2008
[9]. 预售商品房按揭中的银行风险防范制度研究[D]. 张馨. 复旦大学. 2010
[10]. 论预售商品房按揭风险的民法防范[D]. 王凤骏. 暨南大学. 2007
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