刘希民
身份证号码：372526198xxxx5231X
摘要：进度控制是房地产项目管理中非常重要的环节，它不仅仅影响工期，对企业形象、投资效益、工程质量乃至施工安全都有影响，故应通过科学的进度管理完成预期目标。鉴此，本文对房地产项目施工进度计划与控制进行了探讨。
关键词：房地产项目；施工进度计划；施工进度控制
房地产业是国民经济中的重要产业，关系到人民生活的品质。随着房地产业的快速发展，工期拖延、质量问题也成为人们关注的焦点，如何处理好质量、进度、成本的关系成为项目施工必须考虑的因素，合理的进度控制对于保证项目质量和控制成本具有重要的意义[1]。由于房地产项目大多位于人气兴旺的繁华地段，在影响整体进度的各种因素中，除了要考虑一般性因素以外，还需考虑交通、场地狭小、人流密集等因素，所以施工进度计划与管理控制要非常周到，这样才能保质按时完成项目施工[2]。况且有效控制房地产项目施工进度，不仅可以确保项目按时交付使用，充分发挥投资效益，而且也有益于维持国家良好的经济秩序[3]。因此，本文对房地产项目施工进度计划与控制进行了研究。
1房地产项目施工进度计划的编制
1.1进度计划编制依据
施工总进度计划编制的依据包括：工程合同与招投标协议书；工程图纸及变更通知；项目位置周边地理、地质条件，项目工程自身对技术、经济及可行性等方面提出的要求；工程设计概算、预算方案，用工、机械等定额；项目选定的施工预案、工艺、工序、路径、技术等环节；项目涉及人、材、机、法、环等各种因素；工程建设方及上级管理部门提出的进度推进要求；现阶段需遵循的法律法规、技术标准、技术规程、工艺要求、经济指标等规定。单位工程进度计划编制依据包括：建设方或业主及上级主管部门提出的施工进度要求；施工图、设计文件中提出的施工进度标准要求；建筑企业的年度计划中涉及对单体项目工程确定的进度指标；施工组织设计规范中涉及的单体工程进度指标；资源调配、进展情况；建设方提供的施工现场、水、电、交通等情况；施工场地条件、地质勘测资料等。
1.2进度计划编制需考虑的因素
影响施工进度的因素众多，其中环境因素是不应忽视的因素，例如工程地质、水文、气象等因素变化性较强，人要改变这些因素难度很大。例如地质结构、地下水位高低直接影响基坑开挖，温度影响焊接，风力影响管道安装，下雨对施工也有很大影响。在人为因素中，参建各单位对施工进度都有不同程度的影响。设计深度不够，反复修改、变更会影响工期。承包单位组织管理不到位会对施工进度产生影响，例如施工计划有漏洞、审批手续不及时、原料不足、施工各环节配合不紧密、领导者判断失误、施工人员安排不合理、施工布局不周到、责任不落实等。建设单位拖欠进度款，不仅影响施工单位资金周转，也会影响施工进度。而工程项目实施过程中，还可能受到政治、经济、科技等各方面因素的影响。
1.3进度计划编制的程序
施工进度计划是以投资、工程量、工期要求为基础，对各项工作起止时间、所需资源所做的计划安排，其编制步骤为：（1）收集相关信息资料，即作为进度计划编制的依据资料。（2）对整个项目结构进行分解。通常，选用分解项目结构工具，按WBS原理建立树形结构图，再根据项目结构、构成要素、实施方法等条件，逐一分解项目结构，同时确定相应的目标。（3）估算各项活动的时间，即各单项活动需要的时间长度和持续时间，一般可采用专家评定法、类比估计法、德尔菲法等方法进行评估。（4）分析各项活动之间的关系。施工活动一定有先后顺序，前一项工作完成才能启动下一项工作，所以要分析各项活动之间的逻辑关系，然后确定各项活动的先后顺序，再对各项活动进行组织。（5）制定项目施工进度计划。综合分析进度目标、进度管理、项目内外环境等因素，再结合项目费用、质量、风险控制等内容，科学制定项目目标。（6）施工进度计划控制。以项目为对象对进度计划落实情况进行监督，发现问题及时调整，以确保进度计划的顺利实施。
1.4进度计划的编制方法与优化
目前，编制进度计划主要采用横道图（又名甘特图）和网络计划技术。横道图以时间坐标表示进度进展，即将所有施工工序的起止时间布置在图上，非常直观。网络计划技术是横道图的有效补充和优化升级，能够展示所有环节与工序的内在关联，通过查找关键工序路径，可以对进度计划进行优化。优化方法包括完成关键路径工作所需时限优化、非关键路径时限适当压缩、增减工程各类工作的相关内容、逻辑关系优化、持续时间优化、资源优化等。
2房地产项目施工进度的控制方法
2.1进度控制原理
由于进度计划是根据对未来发展预测所做出的预先安排，但在实际执行过程中，主客观因素和内外部条件都不可能是一成不变的，由此必然造成实际进度偏离计划进度。这种情况下，需要对既定进度计划做出适当的调整，同时还要分析造成进度偏差的原因。通常会出现以下情况：（1）实际进度快于计划进度。如果项目活动为非关键工程，而且实际进度超前也不多，则无必要调整进度计划。但假如实际进度快得多，即超前幅度过大，则必须对进度计划进行适当调整。（2）实际进度慢于计划进度。此时应观察实际进度与计划进度的偏差，比较其与对应项目活动总时间之差以及其与所对应的自由时间之差。如果项目进度偏差表现为关键工作，那么实际进度滞后会拖延后续工序开工时间，以致整个项目工期都会延长，所以必须对进度计划进行合理调整。假如进度偏差表现为非关键工作，而且偏差量已远超项目活动总时间之差，这种情况的进度延误也会影响后续工序开工时间，所以仍然需要对进度计划进行调整。但若偏差量只是超过了自由时差，并未超过项目活动总时差，此时进度延误虽然会拖延后续工序开工时间，然而可能不至于影响整个项目工期，那么要先跟踪后续工序开工时间，若确定后续多个工序都会被递次拖延，那还是有必要对进度计划进行调整；如果仅仅会导致一个工序延迟，就没必要调整进度计划了。
2.2进度控制方法
项目施工进度控制分为施工前控制、施工中控制和施工后控制。施工前控制主要是编制一份可行性与可操作性均佳的进度计划，这就需要从组织结构入手，深入了解各个层面工作内容、要求和目标，并在制定进度计划时突出重难点；还要明确控制与管理流程，落实进度管理责任；与参建各方保持良好沟通等。施工中控制的重点做好施工进度与质量管控，保证资金及时到位，应当加强实际进度的监控，每日都要对当日工作完成情况及各方面情况进行详细记录，并将实际进度反馈给各参建单位；及时分析进度偏差原因，并根据偏差性质和程度对进度计划和施工方案进行调整和优化；通过现场协调会解决和分析进度拖延问题。施工后控制主要做好项目纠偏、检查和解决问题。若出现进度延迟或质量下降，应尽快与相关参建单位接洽，协商解决问题方案，通过修复问题保障进度。
3结语
进度管理目标是房地产项目总目标的一部分，其与项目发展战略要求是一致的。加强进度管理应从施工进度计划科学编制入手，通过构建完善的项目控制体系实现施工进度的有效控制，保障工程项目按时保质完工，以取得良好的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]李云.贵阳花溪碧桂园房地产项目施工进度控制管理分析[J].城市建筑，2016（35）：94，97.
[2]卢地.房地产项目施工进度管理分析[J].建材与装饰，2017（27）：114-115.
[3]李景春.房地产项目建筑施工中的进度控制策略研究[J].房地产导刊，2017（20）：215.