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摘要：随着经济的发展，人们生活水平不断提高，对商品住宅的需求迅猛增加。因此，商品住宅的质量势必成为建造者和消费者的关注重点。由于建造商在工程建造过程中对关键节点质量把控不到位，导致竣工交房后质量投诉不断。据统计，工程渗漏问题是占比最大，返修率最高，维修难度最大的弊病之一。为了进一步提升业主购房后的满意度，根据多年的施工经历，总结了住宅工程渗漏原因分析及防治措施，供同行探讨和参考。
关键词：住宅；渗漏；措施；防治
在房价飞涨的形势下，带来的是消费者对商品房更高的质量要求。而房屋渗漏一直是消费者投诉的最大问题，困扰着施工单位和消费者。因此，创建“无渗漏”工程，已经成为很多施工单位的品质追求。如何真正做到“无渗漏”工程，关键要在建造过程中抓住关键节点，事先策划，严格把关（包括选材、工艺、闭水试验等）。下面就住宅工程重点部位渗漏的原因分析和防治措施，分享如下：
1地下室渗漏原因分析和预防措施
地下室渗漏的主要部位有：导墙、后浇带、伸缩缝、外墙、筏板
地下室外墙300~500mm高混凝土导墙，出现渗漏的原因是止水钢板焊接不严密，施工缝处理不干净，导墙根部振捣不密实出现吊脚现象。因此，导墙止水钢板必须采用双面搭接焊（不少于50mm宽）确保严密无缝隙。另外，墙拐角位置的钢板必须成型打折，严禁在拐角位置“丁”字对焊。另外，我们通常会发现外墙根部有渗漏的现象。产生渗漏的主要原因由于吊模混凝土浇筑时，振捣和平仓不当引起的。一般情况下，我们先浇筑导墙下的筏板并振捣密实，待筏板混凝土初凝后再浇筑导墙混凝土，振捣时不要把振捣棒伸入下层筏板中进行振捣，防治吊脚。
后浇带位置出现渗漏的主要原因有以下几点：后浇带接茬面没有剔凿和清理干净；基层积水没有清理；超前防水层没有起到效果，出现有压力的地下水，从而混凝土浇筑时产生“水道”；混凝土振捣和养护不到位。因此，确保后浇带无渗漏的前提是必须确保接茬剔凿和清理干净。对有地下承压水的地下室后浇带必须设置超前防水层，并且保证在撤除降水设备后防水层不渗漏。当然，万一出现局部超前防水层渗漏，为了避免后浇带混泥土浇筑时产生“水道”，我们要找出渗漏点，采用管子定点引流，浇筑完混凝土后再堵塞引流管的办法来解决。再有，后浇带混凝土通常采用微膨胀混凝土浇筑，加强振捣和养护，防治收缩裂缝的产生。
伸缩缝渗漏，主要产生的原因有：橡胶止水带固定不牢靠导致偏位；橡胶止水带质量不过关，韧性不足，施工过程中拉裂或戳破；止水带宽度不足。因此，在购置橡胶止水带时一定不能买再生橡胶，使用前一定要通过韧性和抗老化检测。另外，重中之重伸缩缝固定止水带一定要采用模具进行固定，确保居于墙厚度中间，止水带宽中心与伸缩缝中心重合。
外墙和筏板渗漏的主要原因：振捣不密实；养护不到位产生收缩裂缝；墙体出现贯通钢筋；外墙螺杆松动。综其原因，主要要加强振捣，严禁采用贯通钢筋当作限位支撑，模板拆除不能太早防止止水螺杆松动等。
2外围护结构砖墙渗漏原因分析和预防措施
外围护结构中渗漏的主要部位有：外窗、外墙
外墙窗使用铝合金窗或者塑钢窗居多，这种窗的框架材料相对较薄，强度较低，受到撞击后容易发生形变，在窗与墙体的界面地方，容易产生裂缝，最后发生渗漏的现象。固定方法有误，安装锚固铁脚间距过大，或过薄的锚固铁脚材料等均易引发窗框松动现象。外窗结构预留洞口过大，发泡剂填充不规范，用水泥砂浆嵌缝墙体和窗框间的缝隙，堵塞的严密性不高。窗台处理不规范，泛水坡度不满足规范要求。
针对以上外窗渗漏原因，采取如下措施进行预防。首先，在选材时按照设计要求严格把关，确保型材的厚度和刚度。另外，型材拼装时，加强节点部位的处理，保证窗自身的气密性。第二，在结构施工时，窗洞尺寸不宜过大，窗周边保证在20mm缝隙即可。固定片上下距洞口边180mm，中间设置间距不大于500mm为宜。并且，固定时注意铁片外低内高。另外，为了确保窗台底口万无一失，我们在浇筑窗台混凝土时，模板直接做成外低内高的带坡形状，内侧窗台高出窗底框8~10mm。如图所示
外围护填充砖墙体渗漏原因分析：外墙砌体灰缝不饱满，丁头缝有瞎缝现象；另外，与剪力墙接茬位置的接茬没有处理好，容易出现收缩裂缝；外墙上的脚手洞堵塞不严密；外墙螺杆孔没有堵塞严密；外墙挑板或线条根部接茬没有处理好；外墙粉刷层开裂和空鼓，也是外墙渗漏的关键因素。
针对以上渗漏原因，我们采取如下措施：采用“三一”砌筑法，确保砂浆饱满度高于80%，严禁干砖上墙保证隔夜浇水湿润；与剪力墙接茬位置，砌筑时留30mm~40mm宽空隙带，待墙体砌筑完成后28天后采用干硬性细石混凝土填实；外脚手架孔洞，剔凿成外低内高，清理干净后采用干硬性细石混凝土填实；螺杆孔先采用发泡剂填塞，端口采用楔形塑料堵头塞紧即可；外墙抹灰前基层处理和隔夜浇水，确保抹灰不空鼓；其次，外墙抹灰根据厚度分遍成活，强度上来后浇水养护7天，确保抹灰层不开裂；挑板和线条位置根部一定要与结构混凝土同时浇筑挡水砍，并且在抹灰时确保足够的坡度。
3“三小间”渗漏原因分析和预防措施
“三小间”包括厨房间、卫生间、阳台。这些部位往往是小业主重点关注的户内渗漏高发位置。渗漏的原因有：结构楼面渗漏；管道根部渗漏；墙体根部渗漏；管道接头渗漏等。采取预防措施：首先在结构施工时要减少结构层产生贯通裂缝，防水施工前对结构进行24小时蓄水，发现局部有渗漏的位置进行防水加强处理；管道根部预留洞口采用“上大下小”的圆形模具埋设，封堵前洞口边凿毛湿润，封堵混凝土塌落度控制在80mm左右，浇筑厚度为板厚的23，振捣密实初凝后即蓄水养护（目的是不让混凝土出现干缩裂缝）；一般“三小间”隔墙根部都浇筑200mm高混凝土导墙，为了根部接茬密实，建议导墙和一结构同时浇筑；预防管道接口渗漏，需要加强工人的责任性，按工艺要求进行施工和检测。
4屋面渗漏原因分析和预防措施
导致屋面渗漏的原因是多方面的，具体归纳如下：屋面设计过于简单，没有考虑到需要排水的面积、坡度等，在设计排水量和排水系统时考虑的也不全面，最后导致屋面排水不畅；墙根、管根等凸出屋面结构防水节点处理不到位；预留管洞封堵不密实；落水口细部处理不到位；屋面伸缩缝处理不到位；排气道和出气孔留置不规范；女儿墙、机房间外墙根部接茬不严密。
通过对屋面渗漏原因的分析，我们采取如下措施进行了预控。首先，在施工进行前，根据设计图纸进行二次深化，绘制排水沟和排水坡度、流向图，让设计人员进行确认。防水施工前对结构层进行24小时蓄水实验，检查出渗漏点，对渗漏位置进行加强处理。出屋面管道，应采用预埋止水套管。屋面预留洞口的封堵，必须凿毛接茬面，采用“二次浇筑法”，第一次浇筑板厚的23，初凝后终凝前蓄水养护7天，防止混凝土产生收缩裂缝。待确保不漏后，再浇筑第二层，并且略高于原结构面。防水层的泛水高度，确保从完成面向上不低于250mm，所以我们要在屋面找坡前在女儿墙上弹基准水平线，找出坡顶标高，从最高处向上250mm。另外，泛水收口相当的重要，严格按规范和图集进行施工，确保防水层收口位置不脱落开裂。所有凸出屋面的女儿墙和机房间外墙等，根部采用混凝土导墙，并与屋面结构混凝土一次性浇筑。导墙高度由该位置屋面成活面标高往上不少于250mm。最近几年通过交房后的回访，我们还发现，好多排气口被破环，导致雨水进入排气管渗入防水层导致渗漏。因此，建议在设置排气口时尽量采用“暗式”排气口（把排气管预埋在女儿墙或其他外墙内）。由于，落水口位置通常被水浸泡，因此该位置周围不宜采用吸水性保温材料填充，特别在严寒的北方，容易冻胀破坏屋面。我们建议在落水口周围1米范围内取消松散性材料保温或找坡，改为细石混凝土找坡。
5实践案例
南京某保障房项目，建筑面积为11万平方米。工程开工伊始即提出了该项目零渗漏的要求，因此，在进行实际施工前，便组织技术攻关QC小组讨论施工工艺和技术难点，且该攻关小组包括建设单位、施工单位技术人员、监理和设计人员。并针对施工图纸上的每个关键节点，制定出了详细的施工方案。规划出了一系列的节点技术措施：外墙砌筑勾缝、不同材料接茬处二次嵌缝填塞、成品保护和外窗洞口现浇企口和结构找坡施工等。
针对上述技术及施工措施，在进行实际施工时，各个施工单位的各个施工工种都要明确具体的施工责任，例如屋面施工，在进行屋面的施工前，就要实行旁站制度，全方面的控制每一个施工节点。又比如门窗施工，针对每个工序都要单独的制定档案，严格把控施工的每个工序；在施工交接中，能够通过档案的交接，有效的监督到整个施工建设。在施工完成后，要对容易产生渗漏的部位进行淋水检验（外墙），便于提前发现渗漏部位，能够及时的进行修补或者重新施工。
6结语
综上所述，造成住宅渗漏形成的原因很多，其中某个环节一旦出现问题，渗漏就有可能发生。渗漏常常会影响到工程质量，但是文中工程实例显示，在进行实际施工中，只要遵循规范、规定，并严格执行，认真仔细地完成每一个环节，积极探索、应用新技术，使用优质材料，渗漏就能得以有效控制。
参考文献
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