上海宝龙实业发展（集团）有限公司上海市201101
摘要：随着社会经济的不断发展，我国城市化的速度随之加快，房地产产业发展也取得了十分优异的成绩。房地产企业作为目前比较特殊的开发类型企业，在进行招标采购的过程中，其科学性以及合理性直接影响到项目的成本，对于企业的经营产品质量具有重要的作用。文章基于此主要从合约规划方面入手，来分析探究其在房地产企业招标采购管理过程中的有效应用。
关键词：合约规划；房企招标采管理；有效应用
引言
房地产企业作为一类特殊的开发类型企业，招标采购直接影响其开发建设成本，影响着企业经营产品的质量，进而对企业的利润具有牵制性影响，甚至与企业的生死存亡有着直接关联。在此，我们引入合约规划的概念，并将其应用到招标采购过程中，探研其对提高招标采购的质量与效率能起到怎样的积极作用。
1合约规划的含义
合约规划是按照自上而下、逐层分解的方式，将目标成本分解为合同大类，随着项目的推进，再将这些合同大类逐步细化，从而指导招投标到最后的工程结算的整个过程。换句话说，合约规划是将合同签订以及变更作为一种管理控制手段，在项目的目标成本确定以后，采用预估合同方法进行目标成本的分层，将目标成本上的金额进行分解，对整个项目所有合同类别、金额进行测算预估，从而拟制出具体的合同，通过积极的合同管理实现对项目动态成本的严格管控。合约规划既属于合约管理的范畴，又是合约管理的延伸。合约管理在业主方具有对合同的风险防范、签订与执行等广阔的意义，如招标采购指导、目标成本承接的关系及构建合约框架体系等各方向管理的含义。合约规划和合约管理之间的概念分界线与合约和合同的概念定义非常的相似，合约规划具备合约管理的内容，但更侧重于合约管理进行内容的规划、实施与构建模型，具有动词性质。
2房地产招标采购管理的概念分析
采购主要是指房地产企业在进行项目的规划过程中，为生产或建设而做的消费等，购买相应的商品以及劳务等过程。房地产企业的采购具有一定的商业性质，为了实现企业的可持续发展，采购需要不断的进行。同时房产企业采购模式是多元化的，招标是房产企业一个比较常见的因素以及环节。房企的招标采购主要是指房地产企业通过招标的方式从外部组织获取到相应的工程物资以及相应的服务等。在进行工程项目的招标采购过程中，相关业主需要对相应的物资以及具体的服务进行实现和公布，符合相应采购条件的进行竞争，按照有关规定来选择交易的具体对象。因此对于房地产企业的发展建设来说，要想真正的实现企业的可持续发展，就需要从招标物资采购方面入手加大控制力度，通过招标采购管理的有效性，防止出现低价竞标以及恶意竞标现象的出现，实现房地产企业成本管理的可持续发展，最终增加房地产企业的盈利。
3在房产招标采购管理中的应用
3.1应用分析
目前随着我国建筑工程规模的不断扩大，甲方房地产企业在进行成本管理的过程中往往需要探寻各种现代化的成本管理方式，通过现代化的成本管理模式实现成本的规划以及控制。例如在进行房地产企业的规划管理过程中，“成本科目管控、全生命周期”的管理模式有着较为广泛的应用，对于房地产企业的发展来说，没有最好的成本管理理论以及成本管理体系，只有最适合企业管理的成本管理理论。因此对于一个房地产企业的发展建设来说，要想保证招标成本管理的有效性，就需要根据企业自身的发展状况，了解企业自身的发展模式，根据企业现状来合理的选择成本管理控制理论。在深入的分析探究了我国各大成功的房地产企业之后发现，知名的房地产企业在进行成本的管理和控制过程中都会采用“合约规划”的成本管理控制理论，通过在管理过程中引入“合约规划”模型，将成本科目以及合同二者之间系统有效的联系起来，进而在管理的过程中能够通过合同的调整和优化实现成本的降低。通过合同的作用效果，能够为项目的动态化成本管理以及目标成本的测算提供一定的理论依据。同时需要注意的是合约规划在本质上是确定一个具体的项目环节的目标成本，然后根据当前这一环节在市场发展当中的特点以及普遍水平，根据所需要的物资以及服务的市场价格来确定，对未来项目实施过程中与之有关的环节以及相关费用进行有效的预测以及规划。然后设立相应的成本管理目标，对科目进行合同范围、费用项目的确定，最终形成项目的合同目录以及合同价格的总额，为房地产企业的招标物资采购管理奠定坚实的数据理论基础。
3.2合约规划在当前发展中的优势
合约规划在当前房地产企业的招标采购管理过程中有效的应用能够实现企业的可持续发展。首先，其能够将招标控制价格进行科学的审核，进而确定一个具体的招标控制价格，在这个具体的、规范化的招标控制价格以内来选择恰当的承包商。通过合约规划有效的避免了在招标控制管理环节出现恶意竞标等问题，同时也保证了承包商的质量，实现了房地产企业的可持续发展。其次，在进行房地产企业招标采购管理的过程中，传统的成本控制关键点为成本核算。而采用了合约规划之后，重点放在了引起成本变化的相关因素上，通过对这些因素的了解以及控制，能够更好的实现企业的可持续发展。例如在招标采购、合同的签订、合同的变更以及款项的预付上，对这些环节实现成本变化流程的控制能够实现房产企业的可持续发展。最后，以合约规划为基础的招标采购管理，能够大大降低成本指标规划的难度，在进行有关成本指标的控制管理过程中，可以套用传统的模板，采用合约规划、招标采购、合同管理以及成本管理四个方面的控制实现房地产企业的有效发展。在实际的管理过程中，这种管理模式难度有效的降低。
4在房地产招标采购管理中的案例分析
某公司进行某工程的建设过程中的，应用了合约规划的相关管理体系和管理理论，并且最终的结果取得了不错的效益。在某市的房地产项目当中，规划设计为大型中高档住宅小区，项目的建筑面积共计为130450平方米，建筑高度在80米以内，合同所限定的具体工期为2年零4个月。在项目目标的编制过程中，主要由相关的成本合约部来进行签订和规划，所坚持的原则为“价量原则以及经验值”原则，将整个项目的建设环节进行有效的划分。我公司将项目的具体情况以及相关的收益指标等行业规范，对物资的招标方式、合同形式以及承包的范围进行了具体的细化，同时将项目所需要采购的有关物资价格进行了细致的记录，制定出项目所需要花费的大体费用，推算出总体建筑项目所需要花费的共计成本，形成项目的招标采购计划。合约规划第一层包含土地征用以及拆迁补偿、前期的工程、建筑安装工程、室外市政工程以及小区的配套设施建设等。每一项工程下分不同的分项工程，最终通过合约规划的不断分解，将每一级的工程量成本进行规划，将成本进行了细致的划分。
结语
合约规划对于房地产企业来说，应当贯穿于项目的整个建设阶段，在进行规划余量的控制上，合约规划有着重要的作用。文章主要从当前阶段合约规划在房地产企业招标采购环节的应用入手进行分析和探究。能够看出随着当前建筑项目规模的不断扩大，通过合约规划与管理能够将各个环节进行有效的分解，将招标采购管理的发展推向科学性、系统性。而且合约规划管理模式能够使得房产企业统一管理目标，通过招标采购价格的强控，实现动态化的成本管理，将房地产企业的招标采购管理进行有效的优化，在一定程度上实现房地产企业的可持续发展。
参考文献
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