宁德市房地产交易中心福建宁德352000
摘要：就我国目前的形势来看，发展住房租赁的市场是非常重要的，它不仅能够满足不同人群对于住房的需求，提高人们的生活质量，同时还对于我国房产的体系起到了一定的完善作用。从目前我国的房屋租赁市场来看，还存在很多的问题，市场机制不够完善、相关制度规定没有落实、土地资源紧张等等问题，这些问题限制了房屋租赁市场的发展。要想彻底的解决这些问题，就需要针对性的采取措施进行解决。本文就针对发展房屋租赁市场的土地问题进行分析，并提出相应的解决措施。
关键词：房屋租赁市场；现存问题；土地问题；解决措施
引言
最近几年，我国政府与地方政府都出台了相关的政策，大力推行房屋租赁市场的发展。这一重要举措有效的为城市中的中低收入人群缓解了住房的问题，特别是一些城市中的外来人员。同时，发展房屋租赁市场还能够稳定当前的房地产的市场。在发展的过程中，土地问题是非常重要的，我国土地资源的匮乏在一定程度上限制了房屋租赁市场的发展。如何解决土地问题、缓解土地压力，是我们当前重点需要解决的问题。
1.发展房屋租赁市场要考虑的土地问题
针对于当前存在的土地问题，我们需要考虑两个方面的因素：第一是人口的因素，在人口因素中我们要重点考虑的就是外来人口的增长以及当地人口的自然增长。政策多面对的主要人群就是外来人口，这部分人口处于一个动态变化的值，并且有一定的不确定因素，但是通常都会维持在一个相对的水平中，并且这部分人群中有很大一部分是需要租房的。对于本地的人口增长来说，有时候是正增长有时候是负增长，在当地的很多年轻人经济收入有限，买房面临着巨大的压力，所以仍然有一部分人需要租房住。在考虑土地问题的时候，人口的增长是一个重要的影响因素，并且在不同的地区呈现出不同的变化趋势。
第二就是市场方面的因素，对于其衡量的指标对于土地的供给有着重要的影响，比如在当前城市内部现有的可租赁的住房能够满足市场的情况等。如果在城市的租赁市场中有足够的房源可以满足租赁的条件，那么就需要首先采用这些房源进行供应，只有在这些现有的房源满足不了需求的时候，再去寻求新的土地供应。从市场的具体情况分析，有需求的人群与现有的房屋数量不能够匹配，这其中还受到人口的变化以及人们需求等因素的影响。同时，伴随着人们经济收入的提升，对于房屋的需求也在不断的发生变化，因此在考虑土地供给的问题时，一定要重点的考虑市场方面的变化，避免浪费土地资源与现有的房源。
2.当前房屋租赁市场存在的主要问题及原因
2.1地下租赁市场野蛮生长
在我国很多城市，未经房地产管理部门登记备案的地下租赁市场大量存在，有的地方隐形租赁市场所占总体比重甚至远远超过了经过登记备案的公开租赁市场。这导致地方房地产管理部门在制定租赁服务行业政策及相关规范时，通过公开租赁市场不能了解行业的真实情况，不能掌握行业的准确数据信息，进一步致使难以科学分析市场行情，难以作出正确决策。
2.2国有土地收益流失严重
我国规定了凡是以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应将租金中所含土地收益上缴国家。但实际情况却是，房屋出租人在经济利益的驱使下纷纷规避管理，大量的房屋交易纷纷转入地下黑市操作，即进行私下租赁交易。相关数据显示，部分大中城市的房屋租赁登记备案率尚不足30%，大量的国有土地收益因而流失。
3.解决土地问题的有效策略
3.1优先考虑城市建成区中的可供应土地
这可能需要改变一下观念，城市中一些区位好的地方，应该优先满足必要的基本居住需求，租赁房屋其实就是这样的需求。城市建成区中可供应的土地包括政府储备的土地、规划调整计划搬迁的划拨或出让土地、低效使用的划拨土地、已经出让但已形成闲置的土地以及城市中的可以再开发改造的集体经营性建设用地等。
这些土地的供应大多不存在政策上的障碍，最主要的问题是数量少，且有很大一部分已经做了非租赁住房的安排。但是它们的优势是，建设的租赁房因为交通方便、生活环境相对较好会更受承租人的欢迎。实际上，已经有这种声音在呼吁：不应该将租赁住房以及政策性保障房等建在过于偏远的地方。
3.2城乡接合部的集体建设用地
这部分土地因为产权原因使用受到限制，利用并不充分，甚至处于粗放利用状态。目前这部分土地上除了本地的原住居民外，还聚集了很多外来低收入务工人员，很多小产权房也建在这些土地上。这部分土地区位优势较好，但基础设施建设及居住环境较差，由于开发难度相对较小，进行租赁房屋开发建设，能够以较快速度提升现有居住品质和增加租赁房屋数量。
3.3新增建设用地
一是基于土地资源节约与保护的需要；二是从区位上看，租赁住房一般会分布在城市次等区位，而新增建设用地一般属于更远的区域，并不太适合发展租赁住房；三是新增建设用地主要通过征收的方式获得，成本较大，而且还要考虑城市规划及基本农田保护等问题。
3.4租赁住房用地应统筹安排
3.4.1空间上的安排很重要
除了尽量避免布局在偏远的区域外，同时也不要过于集中于某一个区域，特别是不能将租赁房屋全部安排在区位较差的区域，在布局上应该有一个分散而均衡的考虑。集中安排表面上看起来便于管理，但是会带来很多社会问题，重要的是在需求上会与市场不匹配，最终可能出现大量的闲置浪费。尤其是像北京这样由中心向四周扩散的大城市，应该注意在各个方向上的均衡，包括从城市中心到边缘的均衡。实际上，虽然租赁住房土地供应由政府主导，但是未来的房屋租赁本身是一个市场行为，土地供应越是均匀分散，越有利于市场选择。租赁房屋需求本身也有不同的档次之分，并非区位越偏僻租金越便宜越好，在区位分布上应该有所差别，各种区位条件均衡搭配有利于形成不同的租赁价格档次。租赁性房屋本质上具有某种公共产品特性，应该像对待城市规划一样，编制科学合理的租赁住房土地配置布局规划，保证租赁房屋使用的低成本特性和有效性，这是政府的责任。
3.4.2用地时序策略
租赁性住房本身是一个长远的制度，在土地资源配置上也必须有长远的打算，形成长效机制。所以在用地时序上，既要考虑现在的用地紧迫需求，也要做到长远均衡，照顾到未来的需求变化。租赁住房土地配置布局规划编制完成后，并不一定要在近期几年内全部建设完成，而是搭好框架，为未来做好储备和预留，逐步完成，并可以根据调控需求加快或者放缓建设速度。
3.4.3供地规模
每年供多少地、每个区域供应多少地，要有供地计划，这个计划的基础是租房需求的动态监测。政府可以与持有租赁房屋产权单位、租房中介机构等合作，做一个网络分析系统，收集相关数据，最后在这些数据的基础上，结合人口变化情况、收入变化情况等，以了解城市租房需求的状态及变化趋势，大致测算土地需求规模，这是一个可行的方法。
结语
建立和发展房屋租赁市场的最终目的是，通过建立一个租赁与购买相结合的住房市场，改变目前住房成本过高的现状。所以，房屋租赁土地供应虽然具有公共服务特性，但最终还是要与市场接轨，达到优化居住市场、优化居住环境和条件的目的。因此，供应多少、在哪里供应、供应什么样的土地，绝不是指标意义和形式上的达标，让房屋承租人承受得起、愿意住、住得安稳、安全、方便，才是成功与否的评价指标。
参考文献
[1]加强房屋租赁税收常态化管理的建议[J].穆华,陈默,徐菊兰,许和平.税务研究.2017(10)
[2]论房屋租赁市场管理的规范化与信息化[J].刘纯根.科技经济导刊.2016(02)
[3]房屋租赁市场现状与发展对策探讨[J].律瑞雪.科技与企业.2014(06)