南宁银象房地产开发有限责任公司
摘要：设计管理是房地产开发项目中贯穿全过程的重要内容，从拿地到规划报批、施工图设计以及施工现场的配合，各个环节均涉及到设计管理。图纸管理主要分三方面，分别为时间管理、技术管理、现场管理，满足开发全周期中对不同阶段图纸的需求。因此，本文主要队房地产开发项目设计管理进行了分析和研究。
关键词：房地产；开发项目；设计管理
引言
房地产业在整个社会经济之中占有重要的地位，其健康发展与人们生活品质、居住环境、生产生活活动以及社会的稳定等都有紧密的联系。房地产开发项目中涉及到几个主要的阶段，具体为：决策阶段、设计阶段和实施阶段等，而每个阶段之中又有具体的、有针对性的管理特点和措施。业主方（工程建设方）作为整个房地产项目管理的主体，在管理过程中发挥着重要的作用，在房地产项目管理过程中，重点的工作就是协调好时间、性能指标与经费之间的关系，确保房地产建设项目能够顺利开展。因此，房地产项目管理在房地产项目建设中起到非常重要的作用
1、项目开发流程中的设计节点
设计工作从项目拿地前的可行性研究报告随即展开，这个阶段主要把市场调研的货值分析数据，结合当地规划规范，形成设计方案，以供拿地成本的测算。成功获取土地后，设计工作为首当其冲的重点工作，根据市场定位报告确认的产品定位，第一步需要从公司供方库中选取合适的设计院进行项目竞标，根据方案竞赛的成果对设计院做出综合评判，选取最佳设计院团队并完成合同签订，开展项目的设计工作。需要强调的是，设计前期的规划设计成果决定了70%以上的项目工程成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素（见图1）。项目的图纸设计分为方案设计和施工图设计，方案设计阶段的重心是指标落实和规划确认，施工图阶段的主要工作是把方案结合当地规范落地实施，图纸经审查合格后提交施工方进行施工。项目方案确认后，营销方面的培训工作可同步推进。产品的设计亮点及配套中的不利因素需与营销部门交底清晰，设计亮点可提升售价，而不利因素的公示可避免销售中及交付后引起的维权纠纷。
图1项目设计的范围三角图
2、设计管理中存在的问题
整个建设项目流程之中，决策阶段是首要的重要阶段，在这个阶段之中，要对建筑市场的行情、发展趋势等进行全面而深入的调查，在这个过程中完成对项目可行性的判定，进而为前期的各种重要决策提供有力的依据，但在实际的建设项目决策阶段过程中，还存在着比较严重的“大规模的圈地盖房就能有可观的经济收益”的片面观点存在。此外，工程建设项目的全过程实施，需要在前期进行有效的规划和方案等的拟定，需要较大的前期投入，如此才能够在后续的各个阶段中顺利开展各项工作，但在实际的工程项目之中，使用建设项目“原班人马”的情况比较普遍，如此一来，导致管理人员尤其高层管理人员在房地产管理方面的知识相对薄弱，“一元化”领导的现象比较严重，在各种决策的制定上具有显著的盲目性，凭借经验决策导致工程项目建设的市场定位不明确，错失商机。因为没有周全的可行性工程项目研究报告，很多决策只是匆忙拍板，导致工程建设项目很不科学。
在“建设项目的重点在实施阶段”片面认识的误导下，导致在建设工程中忽视设计阶段的重要性，以至于对设计阶段中科学合理的使用资金获取最佳的建筑产品方面重视不足，影响工程建设项目效益的获取。设计图纸一经确定，在施工过程中不出现新的设计变更的情况下，工程的预算不会出现太大幅度的变动，由于对设计阶段的重视程度不足，导致工程项目成本控制的范围和力度方面存在明显的薄弱，此外，只重视施工不重视设计，导致设计不能够很好的从实际出发，不能很好的满足使用功能方面的需求。
3、设计管理的具体内容
该项目位于福建省漳州市原罐头厂厂址，地块南临漳响路（腾飞路），北临漳华路，与群裕小区隔街相望；东临零号路，西隔农贸市场，与丹霞路相近，交通便捷。基地建设用地面积为89459.24m2，规划要求容积率≤5.5，建筑密度≤38%。该项目三期主要建设7幢高层住宅、配套的商业与公建用房。总建筑面积（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面积为120488.396m2，商业建筑面积7227.410m2。
3.1、设计进度控制方法
图2显示了设计过程的控制流程。除了按照管理设计过程的图表管理每个过程外，还可以使用以下方法：首先，他们重视专业设计的设计开发和设计项目。该单位制定并阐明项目的有用性，项目的定位和技术指标在项目任务的制定中的作用。如果正在开发的项目是一个综合业务区，则应明确在专业人员指导下的商业区分布，楼层数和辅助设施。在聘用项目单位实施项目时，要做好协调，及时放置相关材料和要求，减少后续变更，从而改善整体发展路径。其次，设计阶段图纸设计单位转移材料，以及问题和建议的材料按照设计标准，以帮助房地产公司在编制建材，这将避免改变设计图纸材料后的选择。施工期延误现象。第三，制定合理的项目管理计划，并在设计内容中指定每个设计阶段的工作内容。在项目管理中，创建一个管理组织，分配组织人员的责任，在设计过程中，管理合同和信息。通过制定管理计划，优化设计的各个方面，实现对设计进度的控制。
图2设计进度控制流程图
3.2、经济管理措施
在房地产投资行业中，投资数额巨大是一个显著特点，业主对房地产项目的物业管理、质量和性价比都会经过很多考虑。其中，质量的问题是居民考虑的最基本的条件。房地产开发商在具体开发过程中，必须严格的依据行业标准和国家标准，加强对施工、材料等方面的管理和控制，按照最高的标准完成房地产项目的建设。除此之外，开发商还要对开发项目基础设施的质量进行管理和维护，及时解决居民提出的问题，总结经验教训。
3.3、合同管理措施
首先，在房地产项目管理实践中，要确保设计成本的合理性。工程费用占房地产项目开发的组件的比例低，但设计会对房地产项目的开发成本显著的影响，所以也不能太低设计成本，减少工作的项目部的质量和工作的积极性，避免影响图纸的质量。其次，确保设计周期合理。如果时间过长会影响设计师，房地产开发项目的设计需要设计师投入大量的时间和精力。集中度会导致项目质量的显着下降。最后，必须严格控制合同条款和相关内容，以明确界定图纸数量的约定内容，以免增加后期成本。
结束语
当前房地产行业在全国范围内趋于饱和状态，企业之间的竞争愈加激烈，在这种大环境背景之中，要保证企业的市场竞争力，就要对当前房地产项目管理工作进行深入的分析研究，对其中存在的诸多弊病进行逐一“侦破”，采取有效的改善手段，保证企业在整个房地产市场中的竞争力。
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