余姚市不动产登记服务中心浙江余姚315400
摘要：随着不动产统一登记制度的实施，不动产测绘技术和标准也应更加完善，不动产测绘是获取不动产客体信息数据的主要手段，可以为不动产登记提供基础保证和支撑，如何规范不动产测绘成果，促进不动产登记的快速发展，是不动产登记机构的当务之急。
关键词：不动产登记；不动产测绘；测绘技术；不动产测绘成果备案
1不动产统一登记的产生
建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，早在2007年《物权法》颁布时就首次提出了不动产统一登记制度，2013年国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2不动产统一登记对测绘服务的需求
《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应提交不动产界址、空间界限、面积等材料，明确了不动产测绘成果是不动产登记的基础资料之一。不动产测绘根据不动产的种类划分，大体有房产测绘、地籍测绘、土地承包经营权测绘、海籍测量、草原测量和林业测量等几类，它们各自测绘的内容和测量精度要求均不同。由于除房产和土地外的不动产登记尚未整合到位，测量精度要求也不高，本文主要讨论地籍测绘与房产测绘这两种不动产测绘。
2.1地籍测绘
地籍测绘又称地籍测量，是地籍管理中的重要基础，在测量工作开始前应先进行不动产权属调查，取得不动产的地理、经济和法律诸方面的信息，以图形、图表与文字等形式加以表示，并编辑成地籍簿册。然后利用测量技术，对宗地的界址点、界址线、位置、形状、面积等进行测绘工作，按标准形成大比例尺地籍图。地籍簿册和地籍图统称为地籍测绘资料，是地籍测绘的最终成果，为土地及其附着物的权属、租赁和利用现状提供资料，经登记发证后，成果资料具有法律效力。
2.2房产测绘
房产测绘，通常又称为房产测量，主要是采集和表述房屋及房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费等提供数据和资料，基本内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。房产测量提供的成果由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成，准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保护产权人合法利益的重要依据。房产测绘在实施的过程中，须遵循国家有关的法律法规，执行国家标准和相关部委的政策文件以及各地方出台的技术规程、规定，是一种法定测绘，在不动产测绘中占据重要的地位。
3不动产测量精度
在不动产统一登记的前提下，目前推进的方向是以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测量工作，一个不动产单元的权属调查和测量工作由一家机构主导完成，对于同一不动产要素，精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。
对于定着物为房屋的不动产单元，不动产登记时往往有房地产开发项目、单位自建房、宅基地几种业务类型。房地产开发项目中不动产单元的土地使用权面积采用幢分摊基底面积，单位自建房不动产单元的土地使用权面积为整宗地面积，房产测绘与地籍测绘采集的要素不同，可按照各自规范要求来确定精度。对于宅基地上的不动产单元，因政策规定宅基地使用权面积即建筑物占地面积，房产测绘和地籍测绘时采集的特征点一致，应注意同时满足《房产测量规范》和《地籍调查规程》的精度要求且成果数据不得自相矛盾。
4实务中不动产测绘技术应用
2.2中已经介绍，房产测绘包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。实务中房产测绘往往指房产图绘制和房产面积测算，而不要求测定房角点坐标，也无需进行房产平面控制测量。因绝大多数房屋为规则的几何图形，可以对其进行实地量距，往往采用几何元素法进行建筑面积测算，当房屋平面不规则且无建筑施工图可获取不规则图形相应的图形元素时，可采用全站仪极坐标法实测房屋特征点或拐点的坐标，通过解析法计算建筑面积。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件。
地籍测绘利用全站仪、GPS接收机和钢尺等测量工具，采用极坐标法、距离交会法、GPS测量方法等野外实测界址点坐标，绘制宗地图，制作地籍测绘成果。
实务中为充分利用已有的测绘成果，避免重复测绘，减轻测绘委托人经济负担，在采用相同坐标系统和投影方法的前提下，往往通过与规划部门共享建设工程规划检测测量成果来获取房产平面控制测量数据、房产要素数据和地形要素。将规划部门提供的规划检测平面图编辑处理后导入基于GIS平台的权籍调查管理系统，结合房产测绘成果，实现不动产权籍调查图形和属性成果的一体化管理。
5不动产测绘成果备案管理
《测绘法》第四条规定：县级以上地方人民政府测绘地理信息主管部门负责本行政区域测绘工作的统一监督管理。县级以上地方人民政府其他有关部门按照本级人民政府规定的职责分工，负责本部门有关的测绘工作；第二十二条规定：县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当会同本级人民政府不动产登记主管部门，加强对不动产测绘的管理。
《房产测绘管理办法》第18条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。
不动产测绘成果是不动产产权产籍的重要基础数据，只有经过审核的不动产测绘成果方可作为不动产登记的依据。笔者所在城市人民政府在三定方案中已将不动产测绘成果备案职能划转到国土部门（不动产登记机构），由国土部门负责不动产测绘成果的备案管理工作。
如第3点所述，房地产开发项目与单位自建房仍然采用房地分离的测绘模式，审核的重点往往是房产测量报告。一般认为，备案管理中采用的审核方式既不是形式审查，也非实质审查，而是尽到合理审慎义务的依法审查。根据《房产测绘管理办法》规定，登记机构需审核的内容为施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法，而无需对具体的数据测量、计算过程进行全程验算。
施测单位的资格审核是对测绘中介机构从业资格进行审核，主要是查验测绘单位的测绘资质证书及从业人员的技术岗位证书，审核其是否在法律允许范围内进行测绘生产。测绘成果的适用性审核主要是对测量报告能否满足登记需要进行审核，包括房产簿册、房产数据和房产图集是否完整，测绘成果的提供形式能否符合登记机构的要求，测绘成果对客体的描述是否正确。界址点的准确性审核主要是对不动产单元是否正确保持宗地及其房屋等定着物之间的内在联系进行审查。面积测算依据与方法的审核是对测绘成果的测算依据及分摊方案是否符合现行规范要求进行审核，也是测绘成果管理中的要点。
6结束语
不动产测绘成果作为不动产相关登记业务中的重要收件内容，对登记质量有着至关重要的影响，不动产登记机构要依法对测绘机构提交的成果进行审核，规避登记风险。
参考文献：
[1]葛露露；不动产测量必要精度与坐标转换参数求解方法研究[D]；中国矿业大学；2016年
[2]李雅珍；房屋登记实务中的房产测绘成果审核；《中国房地产》；2014年
[3]GB/T17986.1-2000；《房产测量规范》
[4]TD/T1001-2012；《地籍调查规程》
[5]《不动产权籍调查技术》