李蓉[1]2003年在《试论土地储备制度模式的进一步完善》文中进行了进一步梳理积极培育和完善市场体系是我国建立社会主义市场体制的重要环节和内 容，而土地市场又是市场体系中的重要部分之一。随着改革开放的深入和经济建设的快速发展，土地管理工作越来越受到各级领导和广大干部群众的关注和支持，土地不仅是资源，同时也是资产的意义逐渐被人们认识。土地储备制度作为配合国家规范土地市场，加强对房地产市场宏观调控能力的一项制度创 新，在全国的土地管理部门中得到大力推广的同时，也受到了广泛的置疑。土地储备制度本身作为一项制度创新，在充满活力的同时也有很多不完善之处。本文通过对土地储备制度的产生、历史以及国内现状的回顾，借鉴国际经验，特别是香港的土地批租制度，对土地储备的目的、定义和作用进行了分析，具体论述了土地储备制度对房地产市场、国有企业改制以及城市再发展的影响。并通过对西部中小城市(以四川泸州、新疆昌吉和陕西延安为例)土地储备的机构性质、储备范围、资金来源等进行了比较。在此基础上，提出了在西部中小城市优化的土地储备模式。文章通过大量对比分析，进一步阐述了建立土地储备制度的重要性，并针对西部中小城市提出了具体的建议，对加强土地管理，国家垄断土地供应一级市场，推动社会经济持续发展和进步具有一定的现实意义。
李杰[2]2005年在《我国土地储备制度研究》文中提出土地是经济发展的载体和必不可少的基本生产资料,也是房地产业的基本要素。自从我国进行城市土地使用制度改革以来,城市土地市场就已开始逐步发育,目前城市土地市场己经初具规模,成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分。城市土地市场的建立和发展,极大地促进了城市土地资源的有效配置,增加了政府的财政收入,促进了城市房产市场和房地产金融市场的发展。但是,由于制度的不完善,出现了一个巨大的灰色土地市场,许多个人和组织绕开政府私自进行土地征用和土地出让,既造成了国有资产的流失,又使市场价格信号失真,炒卖地皮的现象时有发生。同时,大多数政府土地出让采用协议出让方式,致使出让价格偏低,政府官员“寻租”现象严重。在此情况下,土地储备制度应运而生。 根据国内外经验证明,土地储备制度提供了一个国家对土地资源进行宏观和微观调控调、科学配置土地资源、优化土地经营模式,规范土地市场交易秩序的有效模式。政府通过这项制度,可以垄断土地供给的一级市场并且有效调控土地二级市场,进而有效地对城市土地进行管理与利用。但现阶段,土地储备制度作为一项创新制度,在我国的运行过程中还存在一系列需要继续进行深入探讨和完善的地方,其中包括土地储备行为的性质定位、土地储备制度运作模式的选择和构建、土地储备法律体系支持等。 本文采用了较独特的论文编排结构,首先运用实证分析、比较研究等研究方法,分别对国内外土地储备制度的运行条件、模式、存在问题等方面进行了考察和总结。然后,从经济行政法这一较为崭新的角度来探讨我国土地储备行为的法律属性,并在此基础上,以政府土地储备机构这一法律主体为主要基线,先后讨论我国土地储备制度模式的选择、政府土地储备机构在土地储备行为中的法律地位、法律权利义务内容、法律责任等内容,以此来构建我国土地储备制度。
张倩[3]2008年在《试论我国的土地储备及其政策选择》文中研究指明土地储备制度是起源于西方国家的土地管理制度的一种制度创新。土地是人类一切社会活动和城市发展的基本要素。1996年上海市土地发展中心的成立是我国土地储备开始运行的标志。我国土地储备制度建立在土地使用权协议出让方式的基础上,在2000年左右房地产作为支柱产业蓬勃发展、地价房价出现大幅上涨的背景下,土地储备制度得以普遍开展。我国土地储备制度实行至今,取得了一定的成效,但也存在一系列的问题,如各地的运行模式不统一,土地储备机构性质不明,土地储备的公共职能不能得到有效的发挥,公共目标不能实现,甚至沦为政府的“钱袋”。本文主要从土地储备的公共职能和公共目标出发,运用市场失灵、政府失灵、土地供求关系等理论,并结合国际实践经验进行分析论证,阐述以下观点:第一,我国土地储备模式应以政府为主导;第二,我国土地储备应确立“市场调控论”的功能定位;第叁,应以调控土地市场、促进城市发展、增进社会福利为叁大目标;第四,针对公共职能和目标的缺失,从主体构建、运作流程方面提出政策建议。
龚暄杰[4]2017年在《农村集体土地增值利益分享法律制度研究》文中进行了进一步梳理农村集体土地的改革与当前房价问题、土地财政、地方债等重大经济社会问题都有着密不可分的关系,改革农村土地制度已经成为一种共识。其中,农村集体土地增值利益的分享如何实现是改革中无法回避的关键性问题。改革存在两种导向选择,一种是利益导向,一种是危机导向。我国集体土地增值分配问题导致人们产生不公正、焦虑乃至恐惧的负面情绪,社会如果因为社会心理失衡所引发的破坏性的风险情绪一旦得不到矫正而失控,改革就不得不以危机为导向。今天,我们应该更加主动地重视利益导向在集体土地增值分配改革中的作用。研究利益问题的首要任务是界定利益的概念,这也是相关研究的逻辑起点。从增值的原因和特点对土地利益相关概念进行定义是比较通行的办法。农村集体土地增值利益作为利益谱系中的一种,除了具有利益的一般特性之外,由于其所处的时代,也表现出了相对于一般利益的独特个性。从时间上来看呈现波浪式的增长,从空间上来看有明显的地域性,从内外联系来看表现出强烈的外部性,从产生来源来看具有社会性,从增值的空间来看具有渠道依赖性。进一步来说,从法律上对农村集体土地增值利益分类,除了可以进行一般分类,还应该综合农村集体土地增值和增值利益的特点,将分类标准作为先导性问题,放弃从概念法学的角度出发试图进行完美规则下的分类,而以主体为分类主线,利用复合标准进行图表式分类。利益问题的改革,不是改革利益的生成方式,而是改革利益的分配方式;不是追求利益独占,而是追求利益分享,能否实现共享增值利益是顺利推进改革和发展的必要条件,加强社会公正是农村集体土地增值利益分享改革的发展方向。在这一认识上的偏差导致了既有的改革(尽管多数没有冠之以“农村集体土地增值利益分享改革”之名)在改革实践中,出现理论上的认识偏差和实践上的机制不足,并使改革进入了误区。因此,有必要将社会公正的视角延伸到改革过程本身。现有的农村集体土地增值利益分享改革从改革的着力点来看,大抵可以分为叁条路径:一是立足于土地相关权利的重新界定以厘清增值利益分享的权利基础,形成了土地产权改革路径;二是从增值利益的实现环节主要在交易环节,增值利益主要体现为交易性利益的角度这一认识出发,将改革聚焦于农村集体土地的交易流转,形成了土地交易改革路径;叁是直接在经济利益的分配上做文章,从收益分配环节下功夫,形成了收益分配改革路径。叁种改革着力点不同,效果也参差不齐,甚至对同一种改革,也毁誉参半。如何科学评价已有的改革事关农村集体土地增值利益分享法律制度构建的发展方向。本文从应然的角度选择了价值判断标准,以衡量这样的改革是不是实现了农村集体土地增值利益的公平协调分享,又从实然的角度选择了事实判断标准,以衡量改革是否具有可行性和现实合理性。并且,在相关性验证的基础上,通过变量分析,证明了加强制度构建的科学性是制度构建公正性的必要条件,而政府主导下的渐进式改革是实现农村集体土地增值利益分享的最佳路径。那么,如何实现政府主导下的渐进式改革并科学构建农村集体土地增值利益分享的制度呢?意识形态有叁个层面:一是信仰层面;二是认识层面;叁是策略层面。从一般意义上来讲,政权的政治属性决定了意识形态的第一层面,改革追求的是实质层面的意识形态,关乎意识形态的第二层面,但是仅仅停留在第一、第二层面就会变得大而空,形式法治则是作为第叁个层面的意识形态而存在。中国共产党领导下的农村集体土地增值利益分享改革已经解决了认识层面的改革目标问题,在建设社会主义法治国家的大背景下,形式法治无疑是策略层面的最优选项。农村集体土地增值利益分享的实现,依赖于改革推进,通过法治来落实,这是农村集体土地增值利益分享、农村集体土地增值利益分享改革与农村集体土地增值利益分享法律制度之间的基本逻辑关系。农村集体土地增值利益分享的实质是对原有利益分配模式的机制做出宏观安排并重新组合治理机制,以实现利益分享,因此,本文运用多层次治理(Multi-level Governance)理论的前导理论——“元治理”(Meta governance)理论,提出了农村集体土地增值利益分享的“元改革”,主张推进多元协调思路下的农村集体土地增值利益分享改革法治化与法律改革,认为利益分享是最终目标,制度改革是基本手段,法治化是根本保证,多元协调是实施路径。农村集体土地增值分享法律制度的构建不能仅仅从法律机构的角度来考虑,需要综合各方面的立场,进行政府、市场与社会的多元治理。具体而言,包括为实现市场机制构建政府-市场混合型的农村集体土地征收储备制度以推进土地交易模式的市场化,以征收补偿为重点构建利益分配的权利体系,以实现利益协调为目标构建利益协调法律制度。农村集体土地之上的利益冲突主要包括由于流转本身而产生的内部冲突和由于土地征收产生巨大收益而产生的冲突两种,其中,后者是主要冲突。收益性利益是农村集体土地增值利益的主要表现方式,而收益性利益是在交易中实现的,因此,交易是农村集体土地增值的主要环节。农村集体土地增值利益分享法律机制的构建首当其冲的就是土地交易法律制度的改革。市场配置和政府配置是社会资源配置系统中最重要的两个子系统,而法律则要对资源配置所涉及的权利和权力加以规定。在市场化和反市场化的“双向运动”中,资源配置是法律上的一个核心问题。建立政府-市场混合型的农村集体土地征收储备制度就是从理顺土地储备、土地征收、土地交易之间的关系出发,改革农村集体土地征收与补偿模式,从维护市场正常运行、发挥土地资源优势、保障土地市场供给、创造经济社会效益等方面着手,构建政府权力、社会权力和市场权力多中心治理的路径,分别从国家土地储备、储备土地交易、储备机构管理、储备政府干预和土地征收储备等方面进行相关制度的构建。我们对农村集体土地增值利益分享的契约治理的完善还是要从权利的角度进行切入,在契约关系中予以展开,在这中间,契约是中介性范畴,利益是目的性范畴,权利是手段性范畴。农村土地法律制度变革的逻辑进路应是农村土地权利体系化,农村集体土地增值利益的分享在法律上最终体现为权利的配置。通过分配权利法律制度的构建对分享权利体系进行完善,能够为农村集体土地增值利益的分享提供基本权利基础,农村集体土地增值利益分享的分配权利法律制度是现有的法律权利体系的补充,内生于已有的民事权利制度。现行的政府单一中心主导的农村集体土地征收与补偿模式不尊重相关主体的土地处分权,对市场化的土地增值分配是排斥的。在农村集体土地的征收中涉及到了农村集体土地所有权的不同功能,体现了不同的社会关系。在不同的社会关系中,社会公正的标准也不尽相同,这也造成了利益分配的复杂性。土地征收中的叁种社会关系立足于叁种不同的基本关系,存在于叁种性质的契约之中,需要综合运用叁种治理模式。在具体路径上,建议通过“所有权——成员权——承包权——承包土地使用权——土地经营权”的逻辑落实土地处分权,间接实现承包经营权与土地经营权的分离,推动经营权的债权物权化,特别是完善征收前与关系契约相关的成员权制度和征收中与交易契约相关的处分权制度。农村集体土地增值利益分享不是一个静态的过程,权利的合理配置是利益合理分配的第一步,在制度构建中,除了考虑静态的权利配置,还需要考虑动态的利益冲突,制度的交错运行需要一个红绿灯,利益协调制度就是农村集体土地增值利益分享法律制度中的红绿灯。利益协调法律制度进一步将利益调节、利益制衡、利益均衡等价值考量显性化,确定利益协调的基本目标、权利之间的优先规则和利益协调的基本规则,为利益分享提供冲突规则。利益协调制度的构建的价值,首先是适应正义标准多样性,农村集体土地增值利益分享的正义需要满足初始状态的权利公正、交易状态的自由平等和分配状态的需求公正;其次,是解决权利冲突的需要,从策略上来讲,可以选择通过确立优先规则来替代具体的位阶规则,以满足权利冲突解决的需要;最后,是公共利益实现的需要,本文认为拓展公法的帝王原则——比例原则在民法、行政法、经济法相互交织的农村集体土地增值利益分享中的运用,将有助于公共利益实现方式的多样性。
纪丽娟[5]2008年在《土地一级开发模式研究》文中进行了进一步梳理土地一级开发的开展，对于处理好耕地保护与城市建设的矛盾，促进土地集约节约利用，提高城市土地单位面积利用率，提升城市竞争力，加快城乡统筹发展都具有非常重要的意义。然而近年来土地一级开发进展缓慢、开发风险加大，严重影响到我国土地“招拍挂”制度的顺利推行。究其原因，在很大程度上是因为政府越位缺位造成的对土地开发政策公共利益目标的偏离，没有把握好一级开发中不同主体的利益平衡。为了推进和规范土地一级开发市场，国家有关部门以及不同城市已经制定并实施了土地一级开发相关的法规或政策。这些法规和政策的发布和实施，对于强化企业参与一级开发的作用，规范土地一级开发市场秩序都有十分重要的意义。可以说，我国的土地一级开发已经取得了重要的阶段性成果。但城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐，时代的发展对土地一级开发提出了更高的要求。因此，研究土地一级开发问题，对于实现新时期城乡统筹发展、促进城市用地集约节约利用等方面都具有非常重要的理论价值和实践意义。本研究以政府、企业、政府与企业间的行为关系为研究对象，针对土地一级开发中政府行为的特点、开发企业行为的特点，以及他们相互间作用的方式与问题，在借鉴国内外土地开发已有研究成果的基础上，运用博弈论、委托代理理论和政府规制理论，通过构建委托代理模型实现了土地一级开发模式叁个方面的优化。研究的重点在于通过分析地方政府与中央的博弈、地方政府间的竞争、开发企业间的竞争与合作以及与地方政府的博弈行为，实现对现有土地一级开发模式的优化。本研究主要分为以下几个部分：第一章，导论。本章主要阐述了论文的研究背景，研究目的和意义，综合回顾和评述了国内外研究动态，确立了本文的研究思路和研究方法，概括了论文的创新之处。第二章，土地一级开发理论分析。本章首先界定了土地一级开发的概念和内涵，明确了土地一级开发模式构成要素以及相互间的内在逻辑关系，结合土地经济学理论、委托代理理论、博弈论和政府规制理论的核心内容，形成了本文的研究框架。第叁章，国外土地开发模式经验借鉴。本章主要分叁个层次，首先评述了国外土地开发的制度和政策，接着归纳总结了叁种代表性的成功开发模式，在此基础上概括了国外开发模式的成功经验及对我国进行土地开发的启示。第四章，土地一级开发模式演变。本章首先评述了土地一级开发发展现状，在此基础上归纳出我国土地一级开发模式，即企业全程开发模式、政府垄断开发模式、政府主导企业参与型开发模式，分析比较了不同模式的优缺点及适用条件，并刻画了不同模式间转换的路径。第五章，土地一级开发模式下相关主体行为分析——基于政府行为的视角。本章先从政府参与土地一级开发的必要性出发，给出了土地一级开发中央政策目标设计，在此框架下分析了地方政府的行为作用机制以及在政策执行过程中出现的偏离与矫正，重点分析了地方政府间竞争的特征、竞争的机制以及竞争过程。第六章，土地一级开发模式下相关主体行为分析——基于企业行为的视角。本章首先以北京市为例，对其土地一级市场交易方式的转变进行了年度数据系列分析，并对其住宅开发市场分别运用绝对集中度和相对集中度(洛仑兹曲线方程模拟和基尼系数计算)进行了市场结构的验证。结果发现，两种方法都证明了同一判断：北京市住宅开发市场是典型的寡占市场。接下来遵循从二级市场——一级市场——一级开发市场——一级市场——二级市场的需求价格的传导机制，从竞争与合作的角度将开发企业的行为分为两大类：合作式的竞争与竞争式的合作，详细分析了不同行为选择的特征和表现形式，并从资源占先优势、认知占先优势、市场容量占先优势方面进行了理论上的探讨。第七章，土地一级开发政府与企业的博弈。本章首先分析了土地一级开发中形成的政府与开发企业的关系特征，在此基础上用博弈论的方法分析了信息不对称条件下政府与企业间的博弈，得出结论：当制度愈完善愈有利于市场秩序的良性发展时，开发企业亦倾向于与地方政府合作；否则，当相关制度的缺失造成市场秩序紊乱时，开发企业会选择与地方政府合谋的方式实现自身利润的最大化。接下来从政府规制的角度分析了对土地一级开发市场结构演变的影响，最后得出了现行开发模式的本质问题，主要是围绕着政府的角色定位问题、政府与开发企业的关系问题、开发过程中相关利益调整问题。第八章，土地一级开发模式优化。本章运用委托代理理论分析框架，将中央政府、地方政府和开发企业统一于一个框架下，重点讨论了不对称信息条件下土地一级开发模式的优化问题。通过优化模型的构建，即将土地一级开发过程看成是中央政府作为委托人、开发企业作为代理人、地方政府作为管理者的线性规划问题，构建了中央政府目标最大化的总契约模型，实现了土地一级开发模式叁个方面的优化：地方政府考核监督机制的优化、开发企业激励约束机制的优化、信息披露机制的优化。
张明[6]2005年在《城市土地整理风险管理研究》文中研究说明随着中国人口不断增加、经济快速增长,城市化和工业化进程的加快,人地矛盾愈来愈尖锐。2003年度全国建设占用耕地22.9万公顷,比2002年增长17%;耕地面积由2002年年末的1.26亿公顷下降到2003年年末的1.23亿公顷,而中国的人口却以每年近1000到1200万人的速度在增长,人均耕地只相当于世界人均的43%。在这种严峻的形势下,中国采取了“最严格的土地管理制度”,土地资源的占用受到了严格的控制。为实现有限国土资源可持续利用的目标,解决好“吃饭与建设”的矛盾,各地区在经济发展过程中必须保持耕地“占补平衡”。要实现上述目标,出路只有两条:一是开垦宜农荒地,直接增加土地面积;二是开展土地整理,利用现有存量土地,通过提高土地利用率,改变用地结构而腾出土地。长期以来,我国土地利用十分粗放,浪费严重,通过土地整理增加土地资源的潜力很大。土地整理作为落实我国基本国策、确保我国粮食安全、实现耕地总量动态平衡战略、解决经济发展与耕地保护的土地供求矛盾、协调生态环境和自然资源与经济社会发展之间关系的主要手段,已在我国各地蓬勃开展起来。 城市土地整理手段作为土地整理的一个重要方面,在全国各地得到了广泛的运用。但由于一方面,城市土地整理还是新生事物,人们对其理论认识的深度不够;另一方面,人们的风险意识普遍不强,还没有充分意识到城市土地整理过程中各种可能出现的风险及其带来的损失,更没有形成一套完善的风险管理体系来识别风险、评估风险、管理风险,致使在实际中城市土地整理的风险不断发生,既影响了城市土地整理收益的实现,也阻碍了城市土地整理事业的发展。因此,为保证我国的城市土地整理事业的顺利发展,防范风险的发生,迫切需要对城市土地整理风险进行全方面的研究,从理论上研究其风险的特征、风险类别、风险成因及风险管理理论,从实践上提出风险管理与防范的方法,为城市土地整理服务。 正是基于上述理论上和现实上的需要,本文对城市土地整理风险进行了全面的研究。主要研究内容是:探寻城市土地整理中可能出现的各种影响整理项目顺利实施、影响预期收益实现的各种风险因素,对这些风险因素的种类、特性、风险发生机率以及风险损失等方面加以分析研究,构建恰当的风险分析模型来评估城市土地整理风险,并针对分析评估结果采取相应的风险管理措施,从而减少风险、抑制风险,为城市土地整理的顺利开展提供理论上和实践上的借鉴意义。本研究分为导论和正文两部分。 导论部分对选题背景、研究目的、研究意义、国内外城市土地整理风险研究现状以及研究的思路与方法、研究体系与结构进行了简介。
康春[7]2006年在《中国城市土地储备制度运行机制研究》文中研究说明我国现行的土地储备制度是政府或政府授权机构依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过依法收回、收购和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储备,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度,是土地使用制度深化改革过程中的制度创新。从几年的实践看来,土地储备制度的实施对于扶持并深化国企改制、规范土地市场运行、保障土地利用总体规划和城市规划的实现、加速城市更新、促进城市建设、激活房地产市场、增加地方财政收入等方面发挥了积极的促进作用。但是,随着实践的不断深入,各方面问题也不断显现,进一步的理论探讨也随之展开。本文尝试从土地储备制度的运行机制方面探讨完善土地储备制度、提高土地储备机构效率的措施,采用定性分析和定量分析相结合的方法,综合运用土地经济学、城市经济学、宏微观经济学等理论,从城市土地储备计划调控机制、金融支持机制、风险管理机制和绩效管理机制等方面结合实际地进行深入研究和有益探讨,为我国城市土地储备实践提供决策支持。主要内容包括:首先,在归纳我国土地储备制度的初始目标和功能定位基础上,从实践中土地储备制度的效果和影响与初始目标的偏离现象入手,探讨了偏轨原因,并针对性地提出了分阶段建立多层次的目标体系、建立从中央到地方的法律体系、重构土地收益分配格局、建立有效的土地储备制度运行机制等对策。其次,分析了城市土地储备运作中计划调控的机理及意义、设计了年度土地储备计划和供应计划编制的技术路线、讨论了计划土地储备量地影响因素和测算方法、分析了影响土地市场需求的诸多因素,设计了土地市场需求的组合预测模型及计划土地供应量的测算方法。再者,借鉴荷兰、瑞典在土地储备资金筹措方面的具体做法和美国永久土地基金、德国鲁尔土地基金以及我国港、澳土地基金等的组织运作案例,提出构建以地方政府为依托的土地基金资金支持结合土地储备机构自身融资的二元融资模式为解决我国土地储备融资困难的现实举措,并设计了满足既定前提条件下我国土地基金的运作流程。然后,界定了城市土地储备风险和风险管理的概念,从土地储备机构角度,简要设计了土地储备风险管理的目标和基本原则,讨论了如何完善和加强土地储备风险管理。并结合实际,着重研究了土地储备实践中的难点,属于风险控制策略的划拨国有土地收购定价机制。随后,界定了我国城市土地储备绩效管理的层面、目的与意义,归纳了实施城市土地储备绩效管理的障碍及基础条件,提出了完善城市土地储备绩效管理的组织架构优化设计及模式建议。针对实施非经营性项目和实施经营性项目两类土地储备机构,分别设计了城市土地储备制度绩效评估指标体系,并对评估方法选取和基于绩效评估基础上的激励机制设计提出了建议。最后,以武汉市为案例,回顾了武汉市土地储备制度的发展历程,描述了武汉市土地储备运作的现状及动向,针对性地提出了武汉市土地储备运作优化的建议。
戴双兴[8]2008年在《构建政府主导型土地储备模式》文中研究指明本文以马克思主义土地经济理论为指导,分析了我国城市土地使用制度的历史变迁过程,考察了土地储备制度产生的历史背景与发展现状。在我国推行土地储备制度的过程中,宏观政策给予地方政府较大的“自由度”,致使各城市土地储备模式差异较大,主要有叁种模式:一是以上海为代表的市场主导型土地储备模式,二是以杭州为代表的政府主导型土地储备模式,叁是以南通为代表的市场政府混合型土地储备模式。借鉴发达国家(地区)土地储备的成功经验,结合我国城市土地市场的实际情况,本文认为政府主导型土地储备模式更符合我国国情。政府主导型土地储备模式要求所有进入城市流转的土地都必须由政府强制统一收购,在此基础上,政府成为土地一级市场上唯一的供应者,真正实现“一个渠道进水,一个池子蓄水,一个口子供水”。该模式从根本上克服了多头供地的弊端,地方政府能够根据城市发展对建设用地的需求制定供地计划,适时适量向市场供应土地,调控土地供应量、供应结构,充分发挥了政府对土地市场的宏观调控作用。在肯定成效的同时,还应看到政府主导型土地储备模式还处在发展初期,实际工作中也遇到了一些问题:一是要求所有进入城市流转的土地必须由政府统一收购,容易引起地方政府利用垄断权利,压低土地收购价格,侵犯土地被收购者的合法权益;二是政府牢牢掌握城市土地供应的主动权,一切土地经由政府垄断供应,但由于土地供应与地方财政收入密切相关,为增加土地出让收益,地方政府采用“饥饿供地法”来达到提高土地价格的目的,引起了人们对土地储备制度的怀疑;叁是政府主导型土地储备模式需要巨额资金加以支持,但以银行贷款为主的融资方式难以满足其资金需求,增加了土地储备资金运行的风险。鉴于上述问题,本文提出,土地储备机构在收购土地时,应该在体现政府意志的前提下,按照权力和利益相一致的原则,科学界定土地收购价格,合理分配政府和被收购者之间的土地收益;在供应土地时,要增加土地供应量,改进土地供应方式,加强土地供应后的监督管理,特别是要改革土地出让金管理办法,完善地方公共财政体制来改变地方政府的“土地财政”格局;在筹集土地资金时,可以通过实行土地证券化和建立国有土地收益基金为土地储备制度融资。
欧志斌[9]2010年在《政府主导型城市土地储备模式研究》文中提出自1996年上海开展土地储备工作,成立我国内地第一家土地储备机构以来,全国各地相继成立土地储备机构。土地储备工作在全国取得了迅速的发展,已成为我国土地制度改革的一大热点。几年来,土地储备工作在加强政府垄断土地一级市场,加强宏观调控作用,显化土地资产效益,创造第二财政收益等方面取得了很大的成效,得到了广泛的承认和好评。但是,同时也应看到,由于缺乏科学理论的指导、法律政策配套体系支撑,土地储备工作在实践操作中存在多种模式,各种模式在一定时期发挥了不同作用,也暴露了一些弊端。在当前国家加强调控房地产市场的背景下,土地储备工作更引起了理论界和土地储备机构的广泛关注。本文在研究国内外有关土地储备的理论和调研分析国内土地储备多种模式利弊前提下,从公共管理的角度出发,主要以衡南县和其他城市为例,从土地国有性质,如何充分发挥土地宏观调控职能,城市土地经营的复杂性、综合性,土地资产显现的收益权等方面入手,说明建立以政府为主导的土地储备模式势在必行,由此进一步凸现政府在城市土地储备中主导地位作用,并且也指出了政府主导型土地储备模式存在的问题及原因。一是土地储备中的利益寻租,二是土地储备机制的法律体系还不够完善,叁是土地储备的供应方式的负面作用,四是土地收购资金筹措有限等问题。最后,本文提出解决上述问题的对策和研究：强化政府在城市土地储备中的作用,完善城市土地储备的法制建设,完善城市土地储备的融资模式,加强对城市土地储备的监管等。
郭立芳[10]2004年在《城市土地储备：组织结构、规模及机制优化研究》文中指出伴随着社会主义市场经济体制的建立，我国土地使用与管理制度也在不断改革、创新。城市土地储备制度是在我国企业改制、政府职能转变、城市土地经营理念建立的背景下应运而生的。文章从公共选择视角探讨了我国现行城市土地储备制度的定位，对城市土地储备机构的结构治理、土地储备规模的内在机理以及储备运作机制进行了研究。 文章首先阐述我国城市实施土地储备制度基本状况。接着探讨了城市土地储备机构的性质与结构现状，认为在“双轨制”供地向“统一标准”供地转型期间，土地储备具有公共管理和企业经营性质，政府管理部门将市场行为授予城市土地储备机构行使，并授权部分公共管理权力给予保障，符合现代政府的公共管理职能转型需要，政府与土地储备机构建立起“委托代理”关系。结合我国事业单位改革趋势，文章提出构建董事会制的土地储备机构，理清土地储备机构的治理结构与规范运作，并提出建立监管体系、必须坚持的原则。 城市土地储备具有计划性，体现在土地储备量、收购资金量、储备周期、土地供应量等具有计划和目标。当前城市土地储备缺乏计划性，土地储备期模不确定性也带来了风险性。合理适当的土地储备规模，包括一定的土地储备量、土地储备周期、土地储备资金等。土地储备量的确定与许多内在因素和外在因素有关，文章分析了土地储备资金、土地储备源、土地储备方式、城市性质、储备目标对土地储备量的影响，并分析了确定土地储备量的一些内在基本机理。 文章认为城市土地储备制度要达到完全垄断城市土地一级市场的土地供应，这种定位违背了我国土地使用权市场化改革的目标，城市土地所有权权益是通过“委托代理”关系来实现，城市土地出让市场由代理人高度垄断，会损害土地资源的配置效率和导致土地资产的流失。城市控制土地供应市场应该是形成“统一+竞争”土地供应市场结构。城市土地储备制度在城市不同发展阶段具有阶段性目标，文章认为我国城市土地储备制度目标定位低下，土地储备功能没有完全发挥。 目前大多城市实行土地储备制度显得过于追求短期利益，无法从城市长远发展统筹社会、经济与环境效益。由于制度的缺陷以及政府经营土地中存在扭曲行为，增量土地经营成为地方资本积累的一种途径，相反对存量土地盘活力度不够，扩张式的土地经营方式危及社会可持续发展。城市土地储备要统筹城市可持续发展，全盘考虑城市用地增长、企业改制、城市公共物品供给、城市自然环境资源、城市规划等多方面因素，通过经营土地，有益于建设城市自然环境、产业发展环境、社会发展环境，从而提升城市的综合竞争力。 地价上涨不是城市实施土地储备制度的目的，但城市地价上涨与土地储备制度具有一定的关系。文章探讨了城市地价与房地产价格之间的关系，认为由于制度惯性以及意识形态等导致民众对竞价土地供应看法不一。在土地公有制下，竞价供应土地是一种最可行的办法，政府所要考虑的是如何将城市土地收益进行分配，从社会全面发展层次上进行财政转移。文章最后提出完善我国城市土地储备制度的一些建议。
参考文献：
[1]. 试论土地储备制度模式的进一步完善[D]. 李蓉. 四川师范大学. 2003
[2]. 我国土地储备制度研究[D]. 李杰. 中央民族大学. 2005
[3]. 试论我国的土地储备及其政策选择[D]. 张倩. 复旦大学. 2008
[4]. 农村集体土地增值利益分享法律制度研究[D]. 龚暄杰. 西南政法大学. 2017
[5]. 土地一级开发模式研究[D]. 纪丽娟. 西北农林科技大学. 2008
[6]. 城市土地整理风险管理研究[D]. 张明. 华中农业大学. 2005
[7]. 中国城市土地储备制度运行机制研究[D]. 康春. 华中科技大学. 2006
[8]. 构建政府主导型土地储备模式[D]. 戴双兴. 福建师范大学. 2008
[9]. 政府主导型城市土地储备模式研究[D]. 欧志斌. 湘潭大学. 2010
[10]. 城市土地储备：组织结构、规模及机制优化研究[D]. 郭立芳. 南京农业大学. 2004
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