淄博市临淄区建筑工程质量检测站山东淄博255400
【摘要】进入新世纪以来，随着城镇化和房地产市场的快速发展，一大批设施完备、功能齐全、服务规范的新建小区相继投入使用，极大地改善了人民群众的居住环境和生活品质。与此同时，还有部分老旧住宅小区，受制于当时的规划、建设和管理条件的限制，普遍存在设施不完备、功能不齐全、房屋质量差、安全隐患多、管理服务不规范等问题，人民群众要求开展老旧小区综合整治的愿望积极。因此，全面落实中央城市工作会议精神，扎实有序推进老旧小区综合整治，将是今后一个时期城乡建设管理工作的重要内容。
【关键词】老旧住宅小区；综合整治；思考
1老旧住宅小区类型
老旧住宅小区规划建设“先天不足”，物业服务“后天营养不良”，居民业主面临诸多生活困难，主要分为三类：
第一类：房管部门的直管公房。此类房屋基本来源于解放初期私房改造（经租房产）、没收官僚资本及建国后的新建公有住房。私房改造和官僚资本房屋多为民清甚至更早时期建筑，土木结构，平（瓦）屋顶，四合院形态，民居特色鲜明；建国后新建公有住房，多为低层砖混简易结构房屋。上述房屋一般无物业管理，由房管部门根据租金收益情况，实施简单的维修养护，满足一般的居住需求。
第二类：居民自建房屋。此类房屋多为改革开放后城市居民和村民自建房屋（城中村），砖木（砖混）结构，独立院落，建筑密度低，占地面积大，一般无物业管理。
第三类：单位自建宿舍小区。此类小区大多为住房制度改初期新建的房改住房，一般由单位后勤管理服务，随着改革的深入推进，原单位已不存在或无力提供管理服务，逐步演变为无人管理小区，房屋本体及共用设施设备得不到正常的维修养护，环境卫生脏乱差，业主居民的基本生活难以保障。
2存在问题
2.1基础设施缺失老化
老旧住宅小区房屋一般为非节能建筑，房屋本体主要存在基础下沉、屋顶渗漏、外立面破损等问题；基础设施配套方面基本没有，既使部分配套，也存在管网锈蚀、功能衰退、故障频发等问题。
2.2居住环境脏乱差
主要存在居民业主私搭乱建、乱堆乱放等问题，生活秩序乱，卫生环境差，缺乏基本的环境卫生维护。
2.3居住安全隐患众多
主要存在危房比重较大、消防设施设备不能正常使用等问题。
3原因分析
3.1规划设计先天不足
老旧住宅小区囿于历史条件的限制，规划建设时，多注重满足当时单一的居住需求，忽视了对居住环境、设施设备配套等因素的考量，难以满足居民业日益提高的住房需求。
3.2住房观念陈旧落后
长期以来，我国一直采用福利型的房屋管理模式，房屋的建设、管理都由国家统包统揽。改革开放以来，随着住房制度改革的深入推进，仍有部分居民业主的住房观念未及时转变。主要表现在：市场经济条件下花钱买服务的物业管理意识淡漠，抵制或拒绝市场化、专业化的管理服务；物权意识薄弱，民主管理能力不强，不愿介入小区公共管理事务，自主管理缺乏内生动力。
3.3配套资金落实困难
近年来，虽然中央、省不断加大老旧住宅小区综合整治工作力度，但市、县政府基于财政困难的实际，综合整治资金难以落实到位。
3.4物业管理服务缺位
一方面，老旧住宅小区居民业主多为中低收入群体，购买市场化的物业管理能力不强；另一方面，物业服务企业鉴于老旧小区经营利润低、收费困难等原因，不愿承接此类项目。
4开展老旧住宅小区综合整治的建议
4.1加强政策引导
要积极开展老旧小区综合整治宣传工作，引导居民业主转变住房消费观念，切实提高有偿服务、自我管理的物业管理意识，为顺利开展综合整治工作及后期物业管理创造积极宽松的社会环境。
4.2建立综合整治工作机制
建立由政府牵头，住建、规划等部门参加的工作组，将综合整治纳入市政重点工程，制定计划，分批实施。
4.3建立财政奖励补贴机制
一是建立财政扶持机制，将综合整治资金列入财政预算；二是对中低收入家庭实行物业服务费补贴机制，提高物业服务的消费能力；三是建立绩效考核机制，对承接老旧住宅小区的物业企业，给予一定的资金奖励，维护好小区的日常管理工作。
4.4分类推进综合整治
一是对老旧小区中符合城市棚户区改造条件的，拆旧建新，实施棚户区改造，在项目建成后统一实施规范化物业管理；二是对有较大使用价值的房屋，综合实施建筑节能、设施设备配套改造或补建，同时结合居民业主实际需求，推行灵活多样的物业管理服务，建立长效管理机制，避免出现“前改后乱”；三是对直管公房中具有文物保护价值的老旧宅院，坚持历史真实、风貌完整、生活延续的原则，科学规划、积极保护、合理利用，正确处理好文物保护与城市建设的关系。
4.5严格新建项目监管
要严格新建房地产项目设施设备配套建设的监督管理，全面落实各项规划指标，加强物业管理用房、停车场（库）、垃圾转运等配套设施设备的验收工作，从源头上减少新建项目规划设计“先天不足”，后期管理“营养不良”等问题。
4.6引入社会力量，通过市场化运作实施改造
由改造实施企业先行投资，通过对老旧小区房屋、设施的改造而产生的增量（加层、停车设施等）进行市场化运作，获取利润并用于增设电梯，同时得到投资回报。业主不需个人出资，政府也不需要补贴改造资金。改造实施企业的主要盈利模式；第一，给予企业增量部分的相应产权或较长时期的租赁权，由企业进行市场销售或租赁经营，企业一次性或逐年收回企业投资并取得收益，但需要突破难题，一是增量部分的产权归属问题，二是寻求政府、企业和业主，特别是前二者均各可接受的利润分配比例；第二，增量住房，也可以考虑作为公共租赁住房，由政府住房保障管理部门回购并运营；第三，PPP模式，企业获得增量部分的经营权，企业通过长期经营，逐步收回投资获得回报。
4.7政府支持引导与简化行政审批管理
福州市改造方案审查报备。在业主对初步方案能够达成共同意愿的情况下，将拟增设电梯的设计方案向相关主管部门报备审查。市城乡规划局负责加装电梯的方案审查备案并进行技术指导以及相关政策的制定；供水、供电、煤气、电信等，相关部门简化审查审批手续，并减免费用；涉及消防、市政、财政、房管、质量技术监督等按相关行政主管部门的规定权限办理，并按照简化、便民的原则，做好增设电梯的有关审查审批工作。福州市规定，加梯仅作为原住宅建筑垂直交通系统的补充，由此增加的建筑面积不进行产权登记。自贡市由国土资源局负责增设电梯用地协调，建设用地红线内的，市国土资源局不再参与审批。增设电梯所增加的产权面积不计。
5结论
老旧住宅小区整治是城市建设与管理的难点问题,也是群众最关心的热点问题。随着城市发展进程的加快,一些环境日益恶劣的城市老旧小区已成为影响城市环境改善的重要障碍,但整治工作面广量大、投人巨大、矛盾重重,又让一些城市望而生畏。随着国家提出将城市化作为推进经济发展的动力,一些城市尤其是一些中等城市纷纷提出建设百万人口大城市战略,并将城市环境整治作为改善投资软环境的重要举措。
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