广州市越秀区市政和水利维护所510000
摘要：房地产市场经过二十多年的蓬勃发展，住宅市场由增量市场逐步向存量市场过渡，尤其是以京广沪深为代表的一线城市，早年开发建设的小区，面临着升级改造的现实需求，老旧小区的改造项目越来越多。老旧小区改造工程除了一般工程项目的特点外，还有许多新的特点，如老旧小区的改造施工必须充分考虑公共安全、改造资金的筹集等给老旧小区改造工程进度管理增加了许多的新的内容，这些综合影响了改造老旧小区改造工程的进度管理的难度。进度管理是老旧小区改造工程项目管理的重要内容之一，但实际的项目管理过程中，老旧小区改造工程有哪些难点，如何分析并确定影响老旧小区进度管理的关键因素，针对这些因素，改造工程的进度管理该如何做以确保工程的顺利推进，这些都是急切需要我们解决的问题。
关键词：老旧小区改造；难点；进度和质量
一、老旧住宅小区改造的历史沿革
从广义上说，老旧小区改造活动包括维修、改造、更新以及居住环境风貌的保护四方面内容。本文所研究的老旧小区改造工程只包含住宅维修和住宅改造，突出表现在不改变原有规划的基础上的维护、保养、修缮和改造。关于老旧小区改造的历程大概有4个阶段。
1、起步阶段（1949年-1965年）在政策上，政府逐步确立住宅维修改造的一些政策和方针，这一阶段，国家以计划经济体制为主，“政府主导，计划控制”是老旧小区改造的基本原则，这一时期完成了一些有代表性的老旧小区改造工程，如北京龙须沟改造工程、上海肇嘉浜旧区改造工程等。
2、停滞时期（1966年-1976年）。这一时期，国家处在“十年文革”的内乱当中，城市建设和小区的维修改造都处于瘫痪状态。
3、恢复与发展阶段（1977年-1999年）。这一时期，随着市场经济和改革开放国策的确立，经济腾飞，政府也适时推动住房制度改革，由福利房像商品房过渡，对于老旧小区的改造产生了重大而积极的影响，老旧小区改造步入恢复和发展的新阶段。
4、转折和探索阶段（2000年至今）随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，在地方政府和开发商的共同推动下，旧城改造、棚户区改造与房地产开发联动，老旧住宅的改造快速发展。同时，伴随着时间的推移，也有越来越多的前期开发入住的小区由“新”成“旧”，面临着功能升级改造的现实需求，新的模式也不断创新和涌现，老旧小区改造进入了探索阶段。例如：作为千年商都的广州，拥有极具特色的岭南文化。永庆坊、粤剧艺术博物馆所在的恩宁路，已成为网红“打卡点”。这是广州地区最早推进的老城微改造项目之一，微改造过程中，对当地的文物保护建筑进行了加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌。在推进老旧社区改造的过程中，如何处理好“新”与“旧”，“改”与“护”的问题，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁，是城市更新智能部门和普通居民共同关注和思考的问题。
二、质量控制难点分析及处理方法
1、质量根本目标
质量目标为“合格”工程。这是质量控制的重点和根本点。为杜绝结构安全和使用功能上的缺陷，克服质量通病，确保本工程质量目标，一定慎重选择总包单位，特别是施工项目经理，组织专门人员对拟投标人的在建或已建项目进行考察，选择有一定实力、有较强责任心、善管理、善沟通协调的施工项目经理，是确保完成本工程施工质量目标的有力保证。
2、完善设计图纸
项目提供的图纸客观上存在若干问题，诸如施工说明、节点做法大样图不详、标注不清甚至于前后矛盾、部分主要建筑材料的规格、型号、性能标注不清或不全等等。必须要组织项目机构监理人员同时督促施工方技术人员一起认真阅读设计施工图，把施工图中存在的各种问题罗列出来，尽快组织设计单位进行图纸设计交底，尽可能地将图纸和施工中预计会发生的问题妥善解决好，真正做到事前控制，把好质量目标控制关。
3、测量放线、沉降观测
改造项目涉及到众多轴线定位放线和水准点高程移交等测量、复核及沉降观测工作，这是改造项目质量目标控制能否顺利实现的重点和难点之一。人员进场后要监督施工单位做好与专业测绘部门的定位放线和水准高程点的移交及复核工作，认真复核轴线定位和水准高程点数据；在各项施工前由测量人员严格复查标高和行列轴线尺寸，实测实量有关尺寸数据，控制好尺寸，对发生的偏差进行校核、纠正，把偏差控制在允许的范围内。
4、改造项目屋面轻钢结构平改坡屋面，钢结构施工的质量控制
部分老旧老区改造涉及到平改坡屋面，增设的坡屋顶采用轻钢结构，新屋面采用轻质屋面，原屋顶上的架空隔热板拆除，拆除过程中督促不得破坏原有防水层如有损坏应修补完整，在原屋面上增设附加圈梁，以增加屋面刚度，并与坡屋顶的钢架连接，作为钢架的支座，砼等级C25。附加圈梁的纵筋连接采用搭接，其交接处纵筋应保证可靠锚固，附加圈梁应连续浇筑，屋面新增的钢筋混凝土承重架空梁，梁的两端均应搁置在原有承重墙的位置上。为加强新屋面与原屋面的连接，防止新屋面倾覆，在新增卧梁上植的钢筋，必须先做植筋试验，验收合格后方可大量施工，植筋与附加圈梁一起浇筑混凝土。
5、屋面防水
平改坡屋面采用20mm厚的防腐木板铺平，木板与檩条采用自攻螺丝固定，木板与油毡瓦之间采用高聚物改性沥青防水卷材，对卷材施工的质量控制是本项目的难点之一，防水层工程质量控制难点及方法如下：
1）检查基层表面应干燥、清洁、平整，不得有空鼓、开裂、起砂、脱皮等缺陷。空隙只允许平缓变化。
2）铺贴卷材施工。巡视时应注意施工方法。卷材的铺贴方向。卷材的铺设方向应根据屋面坡度和屋面是否有振动来确定。本工程屋面坡度为2%，卷材宜平行于屋脊铺贴；由檐口向屋脊一层层地铺设，各类卷材上下应搭接，多层卷材的搭接位置应错开，上下层卷材不得垂直铺贴。贴卷材的顺序。防水层施工时，应先做好节点、附加层和屋面排水比较集中部位（如屋面与水落口连接处，檐口、天沟、檐沟、屋面转角处、板端缝等）的处理，然后由屋面最低标高处向上施工。铺贴天沟、檐沟卷材时，宜顺天沟、檐口方向，减少搭接。
铺贴多跨和有高低跨的屋面时，应按先高后低、先远后近的顺序进行。卷材搭接方法及宽度。铺贴卷材采用搭接法，上下层及相邻两幅卷材的搭接接缝应错开。本工程平行于屋脊的搭接缝应顺水流方向搭接。叠层铺设的各层卷材，在天沟与屋面的连接处应采用交叉接法搭接，搭接缝应错开；接缝宜留在屋面或天沟侧面，不宜留在沟底。节点应交叉搭接。所有的转角处，均应做为圆弧形并均匀铺贴附加层。
3）质量标准：所有卷材和胶结材料的品种、牌号及配合比，必须符合设计要求和有关规定的标准和产品说明的规定。卷材防水层及其变形缝，予埋件、管件及搭接、收口等细部做法，必须符合设计要求、施工规范及有关规定。粘接牢固、无空鼓，损伤、滑移、翘边、起泡、皱折等缺陷。卷材防水的保护层应牢固，结合紧密，厚度均匀一致。卷材防水层质量通病控制：找平层未干、卷层中存有水分、空气排除不彻底，刷胶厚薄不均，卷材粘接不牢固，薄胶处压胶不实会造成找平层与卷层之间，卷材的接缝处空鼓。基层清理不干净，卷材搭接长度不够，卷材粘贴不牢、有空隙。伸缩缝施工时未断开，产生防水层撕裂会造成渗漏。
6）涂料施工
改造项目涂料既有原老墙面，也有新砌墙体。原老墙面做法是821腻子粉层，部分已产生裂缝、粉化、掉皮。为保证工程质量，需彻底铲除原基层，再刷面层涂料。
在箱体、线盒等周围贴玻璃纤维网格布。墙面及阴阳角处不能用抹灰找补的部位，应用耐水腻子找平。为保证漆膜质量，采用高压无气喷涂机施工二遍。极佳的表面质量。喷涂在墙面的涂料形成平顺、致密的涂层，绝无刷痕。大面积色彩一致，涂层厚度均匀。高压无气喷涂，使漆粒获得有力动能深入墙面孔隙，使漆膜与墙面形成机械咬合，增强涂层附着力，延长寿命。拐角和间隙能很好的上漆。因涂料喷雾不含空气，涂料易达到这些部位。
三、进度控制难点分析及处理方法
1、前期行政审批及各种外部环境的影响
因各种原因致使工程报建手续拖延，工程不能如期开工导致丧失良好的本工程施工季节，所以应积极创造工程开工软、硬条件，保证工程按期开工，坚决杜绝工程未报建先施工的违法行为；施工过程中应积极协调好外部关系，避免窝工和相关方之间的冲突。
2、施工合同是否对工程进度进行有效的制约
施工承包合同中应明确工期目标、延期处罚及提前竣工奖励办法，鼓励、约束承包方提前或按期覆约交工。建议重要节点作进度考核，未达节点进度目标，作累进处罚。实行进度计划三级控制。
四、安全文明控制难点分析及处理方法
1、建设单位加强对安全文明施工重视程度
建设方、监理联合控制、督促安全文明施工措施费的使用，并将承包商安全文明施工行为及效果作为取费的重要依据。制定规范施工行为、创建安全文明标化工地倡议书，约定承包商创建安全文明工地承诺，约束承包方安全文明施工费用投入，做到专款专用。业主、监理、承包商组成安全文明施工联合考评小组，一周组织一次联合检查，并作不定期抽查，主要对安全、文明施工的重点、难点进行考核
2、拆除过程中安全控制
1）首先熟悉被建筑物的竣工图纸，弄清建筑物的结构情况、建筑情况、水电及设备管道情况，地下隐蔽设施情况。
2）熟悉建筑拆除工程安全技术规范（JGJ147-2004）等拆除工程有关的施工验收规范、安全技术规范、安全操作规程和国家、省及市有关安全技术规定。
3）审查施工单位的资质、现场管理架构及各种人员（包括特种工种）的上岗证。
4）审查施工单位提交的施工方案及施工组织设计，签署审核意见，并对该部分资料进行归档。
5）检查施工单位的技术交底工作。
6）检查施工现场的安全围闭工作：在拆除危险区周围设禁区围栏、警戒标志，派专人监护，禁止非拆除人员进入施工现场。
7）检查施工现场的场地清理，保证运输道路畅通。
8）检查施工现场综合管线的拆除情况。
9）检查施工现场的临时防护设施，避免拆除时的砂、石、灰尘飞扬影响生产的正常进行。
10）检查施工现场的拆除危险区设置警戒区标志的情况。
11）控制粉尘飞石，确保人员安全。
12）控制施工噪声，尽量减少噪声。
13）监督施工单位对建筑物的拆除工序及工艺，严格按照经过审批的施工方案及施工组织设计施工。
14）检查施工人员的安全保护措施的实施情况：施工人员进行拆除工作时，应该站在专门搭设的脚手或者其他稳固的结构部分上进行操作。操作人员要戴安全帽和其他防护用品。拆除过程多属高空作业，工具、设备、材料杂乱，粉尘、日晒较多，作业工人应佩戴安全帽、手套、安全鞋等个人防护用品，为防止砖石、灰尘及切割螺钉等的操作，应佩戴护目镜。拆除过程中，现场照明不得使用拆除建筑物中的配电线，应另外设置配电线路。
15）监督施工现场的清理工作，应做到拆除的构件及时清理，但不应在拆除的同时进行清理工作，以防止掉落的物件伤害人员及损坏机械。
结束语
老旧小区改造工程是一项繁复且庞杂的系统工程，涉及到许多方面的利益，尤其是居民业主的切身利益，是政府改善民生的重要举措，也是城市改造升级的重大课题。相信会有越来越多的专家和学者将研究的方向向老旧小区改造工程转移，随着专家和学者的深入研究及工程实践的增多，会有更多更优更创新的工具和方法可以应用，对于老旧小区改造类工程可以有更好的实现进度管理目标的理论和方法。
参考文献
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[4]广州城市更新规划研究院、广州市勘测设计研究院联合编制广州市老旧小区微改造设计导则2018.8