丁立波[1]2008年在《论我国城市国有土地资产管理法律制度的完善》文中进行了进一步梳理土地是人类赖以生存和发展的重要自然资源之一,城市土地是城市功能拓展和城市经济发展的载体,随着我国城镇化改革的加速发展以及城市经济圈的繁荣,城市用地需求每年都在急剧增长。在我国宪法确定的“城市土地属于国家所有”的基本制度前提下,国有城市土地在发挥其重要自然资源作用的同时,其稀缺性和参与城市经济行为,决定了城市国有土地同时是一种巨量的国有资产。如何在可持续利用城市国有土地的前提下促进城市经济和城市综合实力的提升,又有效的保护城市国有土地这种稀缺、巨量的国有资产,就需要关注我国城市国有土地资产管理制度的改革。本文在对我国城市国有土地资产管理制度的历史演进和制度分析基础上,揭示了我国现行的城市国有土地资产管理法律制度的缺陷,并对存在缺陷的原因进行了分析,提出了以城市国有土地资产管理和现代企业制度为基础的创新思路,提出改革我国城市国有土地资产管理体制上“政企不分”的弊端,构建一个代表国有土地所有权人参与城市国有土地经营管理的具有独立产权的现代企业法人主体——城市国有土地资产管理公司,负责对国有土地的维护、管理以及增值。分离现行国有土地行政管理部门的经营职能,实现政府职能的转变,从而使一级土地市场实现真正的市场化。全文共分四个部分:第一部分为对我国城市国有土地资产管理制度的历史演进进行分析。计划经济时代,我国城市国有土地使用权完全由政府调配,土地的价值没有得到重视,土地没有作为商品进入市场流通,而是依靠行政手段调整国有土地的使用,形成了城市国有土地不卖、不租单一行政划拨的流通和使用制度。在市场经济体制建设时期,实现了我国国有土地由无偿使用向有偿使用的转变,实现了计划分配向政府主导、调整下的土地市场分配模式。第二部分为对我国城市国有土地资产管理制度缺陷与成因分析。我国城市国有土地资产管理法律制度是在逐步摸索、逐步立法的发展进程下所产生的,存在着诸多问题。我国城市国有土地资产管理中民事法律关系和行政法律关系混乱;国有土地行政管理部门承担双重任务,在国有土地民事法律关系和行政法律关系中充当双重角色的法律制度设置模式,背离了市场经济下权利本位的制度基础要求;国有土地管理部门两种职能、身份的重合易滋生国有土地使用权出让市场的权力腐败;在事实上造成了城市土地所有权主体事实上的缺位。而我国城市国有土地资产管理制度中的诸多问题,其根本原因在于在制度上国有土地经营权和国有土地行政监督权同时由县、市级人民政府土地管理部门行使。解决我国城市国有土地资产管理法律制度问题的可能性出路在于:改革传统观点将国有土地使用权出让一级市场视为行政管理职能,使国有土地使用权作为国有资产的商品化,形成土地使用权流转市场,重构城市国有土地资产管理制度。第叁部分为我国城市国有土地资产管理法律制度重构的研究,重点在于城市国有土地资产管理公司创设的相关分析。探讨了我国城市国有土地资产管理公司化理论基础,以及在此基础上按照公司法对城市国有土地资产管理公司的机构设置,分析了城市国有土地资产管理公司的法律地位。第四部分为对完善我国城市国有土地资产管理法律制度的立法建议。针对我国现行的城市国有土地资产管理法律制度中的一些问题,提出了一些完善法律制度的建议。本文采用历史研究方法,以及理论联系实际的法律分析方法对我国城市国有土地资产管理制度的历史演进和制度缺陷进行了分析,提出了重视城市土地这一重要的国有资产,在法律上分离出国有土地行政管理部门的城市国有土地经营管理权,创设一个具有独立产权的现代企业法人主体——城市国有土地资产管理公司,结合城市规划的设计以及城市土地储备制度、国有土地行政管理的行政监管,架构起国有土地规划、储备、经营管理、行政监管的完整体系。
康雄华[2]2003年在《城市国有土地资产经营模式研究》文中进行了进一步梳理“土地是财富之母”，如何发挥和实现土地的最大价值历来是土地所有者关注的焦点问题。据国土资源部有关专家估计，目前全国城市土地资产已经达到25万亿元。如何在维护社会主义土地公有制的前提下，确保这笔巨额土地财富的保值增值，土地资产的合理经营是关键。现有政府主导下的土地资产经营模式存在着种种弊端，土地使用中的“双轨制”、土地隐形市场与土地投机、土地寻租与土地腐败、实物地租等现象难以消除，土地资产流失严重。土地收购储备制度的引进虽然有助于提高政府经营土地的主动性，强化政府土地经营权，但由于资金的匮乏以及政府不当的行政干预，土地的市场化经营程度很低，土地资产流失的漏洞仍然存在。本文以探讨合理的城市土地资产经营模式为目标，借助土地资产经营的基本理论，在分析国内外土地资产经营模式的基础上提出了引进公司制度经营城市土地的理念，并对土地资产经营公司的机构设置、运作模式、必要性与可行性以及应该注意的关键问题进行了分析和探讨。
邓李侠[3]2006年在《城市国有土地资产公司化运营模式研究》文中认为如何发挥和实现土地的最大价值历来是土地所有者关注的焦点问题。我国城市土地资产价值总量庞大，如何在维护社会主义土地公有制的前提下，盘活这笔庞大的资产，确保它的保值增值，土地资产的合理经营是关键。目前，虽然通过体制改革，我国城市土地的利用模式逐步向有偿有期限有流动的方式转变，土地资产的经营和管理取得了一定的成效，但是土地资产流失的问题依然非常严重。土地收购储备制度的引进，虽然有助于提高政府经营土地的主动性，强化政府土地经营权，但由于资金的匮乏以及政府不当的行政干预，土地的市场化经营程度很低。 本文借助土地资产经营的基本理论，在分析国内外经营模式的基础上提出了公司化运营的思路。并且对土地资产经营公司的机构设置、运作模式、收益分配以及应该注意的关键问题进行了分析和探讨。
刘平[4]2006年在《城市国有土地资产经营模式研究》文中认为马克思在《资本论》第一卷第一章中引证了英国古典经济学创始人威兼·配第的一段名言:劳动是财富之父,土地是财富之母。土地的最大价值如何实现、土地如何产生最大化的财富?这历来是土地所有者关注的焦点问题。目前我国城市土地资产已经达25万亿元。如何在坚持我国基本经济制度和土地公有制的前提下,实现这笔巨额土地财富的保值增值,土地资产的合理经营是关键。毋庸讳言,现有政府主导下的土地资产经营模式存在着种种弊端,土地使用中的“双轨制”、土地隐形市场与土地投机、土地寻租与土地腐败、实物地租等现象难以消除,土地资产流失严重。土地收购储备制度的引进虽然有助于提高政府经营土地的主动性,强化政府土地经营权,但由于土地的市场化经营程度很低,土地资产流失的漏洞仍然存在。本文则以探讨合理的城市土地资产经营模式为目标,借助土地资产经营的基本理论,在分析国内外土地资产经营模式的基础上提出了引进公司制度经营城市土地的理念,并对土地资产经营公司的机构设置、运作模式、必要性与可行性以及应该注意的关键问题进行了分析和探讨。
李涛[5]2004年在《城市土地市场运行与政策控管研究》文中认为土地是人类社会赖以生存与发展的自然资源之一，其特有的稀缺性又决定了土地也是一种重要的资产，城市土地的资产特性表现得尤为明显。我国的城市土地为国家所有，在国有资产总值中占有相当高的比重，城市土地成为城市发展的命脉。但是无论从市场自身还是从政策管理角度来看，城市土地市场的建设明显滞后，阻碍了城市的发展与综合竞争力的提升。因此，系统地分析与总结城市土地市场运行状况和各阶段政策绩效，探讨土地市场运行规律及制度变迁的根源，更好地为城市建设服务成为一项重大而紧迫的课题。 本文从城市土地市场运行及相关政策的分析两大方面入手，通过对城市土地市场效率和与政策绩效的评价，揭示城市土地市场双重失灵的根源，提出了以实现效率与公平两大目标为基础的城市土地产权管理模式的创新思路，并分别探讨了中央政府与地方政府的职能定位，提出了各级政府在政策制定和执行等方面的建议。全文共分叁大部分： 第一部分为城市土地市场运行分析，重点研究城市土地市场的供需状况、价格体系和市场结构，并以南京市为实例建立了城市土地市场运行效率的评价体系。文中从土地的存量供给、增量供给两个方面入手，分析土地一级市场和二级市场的供给变化特征，同时按投资性用地、消费性用地分别对土地市场需求进行研究，并进一步探讨影响土地需求的因素，通过市场均衡模型和实证数据分析不同层次土地市场的供求对比关系。 关于土地价格的研究以全面整理分析我国现行的土地价格体系的基础上，通过对各级各类土地交易价格的比较分析，总结土地价格在时间、空间和用途上的分异规律，并从宏观、中观和微观叁个层面探讨影响土地价格的主要因素，再进一步结合土地市场的供需分析，通过土地供给、需求与价格之间的实证分析，建立了不同类型的市场均衡的模型，揭示价格在土地市场中的作用。 在对市场供求与价格分析的基础上，总结了城市土地市场的双层流转结构特征，通过从要素市场和产品市场两个角度建立了城市土地市场结构的理论模型，研究政府的多重身份特征和国家垄断制度的理论和现实意义，文中对双层土地市场的差价进行了实证估算。 基于对城市土地市场的理论与实证研究，本文进一步构建了以城市土地市场运行效率为评价目标，以反映城市土地市场化程度的指标为基础，包括四大因素、19个因子的评价指标体系，从土地市场化程度、市场供需均衡度、市场价格敏感度及收益成本合理度等方面进行评价。在此基础上以南京市为实例，进行了城市土地市场运行效率评价的实证研究。 第二部分是对城市土地市场相关政策的分析。重点从城市土地的产权制度、市场管理模式、土地收益分配及保障体系等方面进行分析，并对近年来的主要政策进行T绩效评价.城市土地产权制度的研究从制度变迁的各阶段分析入手，以现阶段的产权结构与各级市场的产权关系分析为基J出，重点讨论了其中存在的两大问题:城市土地所有权主体不明和土地产权权能不清，并进一步探讨了土地所有权残缺和使用权边界模糊的内在动因。 城市土地市场的管理模式以建国后至今的政策演变为切入点，较为详细地分析T各阶段，尤其是1 979年以后的制度变迁特征，并从制度均衡的角度分析讨论了土地一级市场的多轨制、年租制、耕地保护、土地储备制度和出让方式，二级市场的划拨、授权经营用地的流转、土地投机等各项难点问题。 土地收益的分配体制的研究从城市土地收益分配的不同方式总结着手，通过不同主体、不同供地方式间的收益分配的实证研究，指出现行的收益分配制度中存在的主要问题，在此基诵出上建立了政府与农村集体经济组织、中央与地方政府以及政府与用地者间的多重博弃分析模型，探讨现行制度安排的根本原因。 政策保障体系主要指金融、法律、税收和中介服务等土地市场正常运行所必不可少的市场服务体系。本文通过以上研究，进一步对现行城市土地市场的相关政策进行了绩效评价，建立了城市土地的收益……成本的实证分析模型，指出制度安排中存在的缺陷及主要原因。 第叁部分为城市土地市场运行与政策控管的藕合研究.在前文的市场与政策分析的基础上，总结了现行城市土地市场的双重失灵特征及其根源，并以可持续发展理论为依据，提出了效率与公平两大目标. 本文进一步以前文构建的政府效用函数为基础，通过产权管理的集权方式与分权方式的模型对比分析，对中央政府与地方政府职能进行了重新定位，建议地方土地行政管理部门采取中央垂直管理模式，实行中央政府的宏观调控和地方政府的市场经营管理. 中央政府及全国土地行政主管部门的行为受多方因素的制约，如所有权收益保障、制度成本及公平与效率的冲突等，因此宏观调控的重点不是直接干预市场，而是从市场机制完善角度，进行城市土地产权管理的结构调整、土地总供给的控制、收益分配设计以及激励保障机制来实现调控目标. 地方政府行为受土地权利边界、协调成本以及政绩考核等因素制约，其经营管理的重心在于通过营造公平公开的市场环流来引导需求，完善与规范市场，并以价格、资金与成本…收益分析为土地资产?
潘世炳[6]2005年在《中国城市国有土地产权研究》文中研究说明在分析中国城市国有土地产权现状和问题基础上,引入新制度经济学的相关理论,利用海内外物权法实践和研究成果,构建了一个主体明确、定性清晰、定量科学、分级授权管理的土地产权体系。 首先回顾了城市国有土地产权制度沿革,剖析了现有土地产权法律法规和土地产权管理存在的问题及各种不良后果,分析了这些问题的深层次原因。论文先后述评了产权理论、交易费用理论和委托代理理论,阐述了可以借鉴基本观点:产权清晰能降低交易费用,提高资源配置效率;交易费用可以判别制度的效率高低;委托代理的核心是建立和健全激励约束机制等等。 在理论结合实际基础上,论文分析了海内外物权和土地产权实践和研究动态,明确了土地产权设置立足于大陆法系等基本原则。对土地所有权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权、作价入股(出资)土地使用权、承租土地使用权以及土地抵押权、土地租赁权、相邻权等传统土地产权进行了全新完善优化。界定了概念,突出了相关特性:(1)企业改制中保留划拨土地存在法律漏洞,首次提出“保留划拨土地作价入股”概念(2)现行授权经营土地使用权涉嫌违规并分别侵犯了地方政府、原土地使用者和相关股东合法权益,提出了完善方案(3)强调承租土地使用权的物权特性,揭示了《城镇土地估价规程》确定的承租土地评估方法错误并进行方法设计(4)强调了土地重复抵押的合法性和经营性医院学校等用地抵押的可行性。对于法律没有设置但现实存在的空间权、地役权、典权、土地优先权、独有、共有、区分土地使用权、土地留置权、地上权等进行了全面、系统和完整的创新设计。对它们界定概念,揭示内在规律和法律特性。在国内首次提出土地优先权和区分土地使用权概念并完整界定。 在土地产权量化方面,介绍了土地产权估价基本理论和基本方法。针对土地开发费用范围和数值难以准确把握、主观随意性大的特点,首次提出了城市综合土地资本概念,通过其加权分摊得到土地开发成本,从而修正了成本逼近法。针对收入和成本构成的更新及折旧的科学处理,对收益还原法进行了完善和规范。对承租土地使用权、划拨土地使用权、空间权、综合用地以及附设有他项权利的特殊土地使用权估价进行了创新和更新。系统地分析和探讨了各种类型土地估价方法和程序,揭示了其内在规律和独有特性。其中首次否定了《城镇土地估价规程》有关规定,提出了承租土地使用权估价全新的基本思路和方法,具有首创性。对于划拨土地使用权、空间权、综合用地、附有他项权利土地估价都具有独创性和新颖性。 最后剖析了国有资产产权管理理论动向、实际操作及成绩和问题。依据委托代理理论,提出了对城市国有土地产权分级授权管理模式,系统地研究了构建土地产权分级授权体系。突出了分级授权后的监督检查和处理。
张贤孟[7]2007年在《温州市城市土地经营研究》文中指出土地作为一种有限的、不可再生的资源，是人类赖以生存和发展的基础。任何社会、任何国家、任何时候都必须十分注重对土地的合理利用。土地按区域性质划分，包括城市土地和农村土地两大类。城市土地与农村土地相比较，区位条件优越，土地开发的投入大，单位面积土地承载的经济价值高，更是极其宝贵的资源。随着我国社会主义市场经济的快速发展，城市土地的经济价值凸现，对社会经济的可持续发展产生巨大的影响作用，计划经济条件下长期形成的“管理”城市土地的思想显然不能适应市场经济发展的要求，如何把握时代的脉搏，合理地、有效地利用城市土地，是摆在我们面前的一项重大课题。本文对温州市城市土地经营的研究，是在现有理论和实践成果的基础上，针对其制度体系中的一些不足之处，拾遗补阙，利用一些理论，提出一些观点或方法。全文主要内容共分七部分。第一章为导论，从宏观和微观两个角度阐述了此项研究的背景及意义，在此基础上，提出了本文的研究方法，内容框架和技术路线；第二章和第叁章，笔者在充分吸取国外经验、分析国内实践的基础上，研究了城市土地经营的理论基础；第四章为实证分析，系统地研究了温州市城市土地资产经营的现状和存在的问题，包括城市土地经营模式、城市土地利用规划、城市土地估价、城市土地储备以及土地市场等方面的问题，并对这些问题的成因进行了深入的剖析，为提出解决问题的对策提供依据；第五章和第六章则以前四章的内容为基础，构建了温州市城市土地经营的基本框架，并提出改进温州市城市土地资产经营的对策建议；第七章为研究结论和展望。
赵小华[8]2006年在《规划导向城市土地经营模式系统设计研究》文中指出城市土地经营是城市土地使用改革的一种新的尝试,它虽然对于促进城市土地的调控能力、增加政府财政收入、解决城市公共设施的用地问题、提高城市的整体竞争力等方面发挥了十分重要的作用。但是,各地在具体运作过程中出现了片面追求地价问题,或曰之资金导向型城市土地经营模式,引起了社会各界的关注和忧虑。 目前,我国城市建设用地需求及其供给中存在的城镇建设占用耕地;城市土地利用粗放、土地利用效率低;城市土地市场行为不规范,土地供给总量失控;土地利用过程中生态环境被破坏;土地资产流失严重,城市土地产权不明确;城市土地收益分配体制不完善;税费体系及地价管理体系不健全;城市规划依据不充分,土地制度欠完善等问题。提出建立科学完善的城市土地供给调控体系的对策包括:实施城市发展战略,加强城乡土地统一管理;提高城市规划水平,实行严格的土地用途管制;建立城镇地储备机制,形成城市土地供给的良性循环;消除城市土地闲置现象,挖掘土地利用潜力;加强生态环境建设,做好土地综合开发。 本文就是在这样的社会现实背景下,从实际问题出发,对城市土地经营管理系统进行研究: 1、通过对国际不同城市土地经营模式的分析和比较,总结出国际城市土地经营模式对我国的启示,通过对我国城市土地经营现状进行深刻剖析,从而为我国城市土地经营模式的创新提供借鉴,实现城市土地经营从资金导向向规划导向的转变。 2、基于对我国城市土地经营现状中存在的问题及其原因分析,构建了我国城市土地经营模式的创新----城市土地经营规划导向模式,即按照政企分开,城市土地经营权与城市土地宏观管理权相分离的原则,创建城市土地资产经营公司具体操作城市土地经营事项,城市政府对城市土地进行管理,并从结构模式、运
沈振鹏[9]2008年在《我国城市土地供给制度研究》文中研究说明城市土地是国家经济发展的重要基础性资源,是城市发展与社会进步的重要依托。合理有效的利用城市土地资源,是促进我国经济发展的强大推动力。城市土地供给制度是对城市土地市场进行调控,规范土地用途,提高土地利用效率的有力工具。完善城市土地供给制度,对于解决我国当前存在的土地利用低效问题,促进城市合理扩张和社会经济可持续发展,具有重要意义。本文首先解释了城市土地供给制度的基本概念和基本内容,论述了城市土地供给制度的理论基础,通过描述我国城市土地供给制度发展的历史历程,并且与其他国家先进的土地供给制度进行了横向对比,通过历史分析方法与比较分析的方法,总结出我国当前城市土地供给制度存在的两大缺陷:城市土地资源特性与资产特性混淆不清,土地流转的市场化程度不高,和使用权出让制度不合理。其存在的原因主要是由于在我国城市土地全民所有的制度约束下,城市土地的资产特性与资源特型相混淆,政府对自身的定位不清,权责模糊,不能有效的保证城市土地资源的有效利用和资产的保值增值;同时我国城市土地产权制度不完善,产权划分相对粗糙,在我国城市土地全民所有的制度背景下,只有单一且定性模糊的使用权进入土地市场流转,这不能适应我国当前社会经济的高速发展。基于这种情况,本文提出了两大项政策建议:1、明确区分城市土地的资源性与资产性特征,实现政府资源管理者与资产经营者双重角色的分离。由政府以城市土地代理人的身份对土地资源的利用加以监控和引导,确保城市土地资源的合理有效利用;同时成立国有土地资产经营公司,对城市土地进行市场化经营管理,保证其资产性特征的充分体现。2、引入开发权和空间权概念,同时提出城市衍生土地所有权理论,以开发权和城市衍生土地所有权代替土地使用权进入市场流通,尝试通过制度创新解决我国当前城市土地使用权出让制度所存在的种种缺陷。
李双海[10]2007年在《国有土地资本化经营研究》文中研究说明作为价值最大的一笔国有资产,国有土地的经营管理不仅关乎资源配置效率,而且事关社会公平。近年来,各地纷纷提出了国有土地资本化的口号,并成立土地储备机构从事国有土地经营。但是,土地储备机构存在着性质不明确、职能混乱等诸多问题,不但造成了国有土地配置效率的低下,而且还造成了诸如官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过低等一系列经济和社会问题。因此,迫切需要系统研究国有土地经营问题,对国有土地经营体系进行创新性变革。现有研究和实践基本都局限于对现行土地储备制度的改良,一是对土地储备机构的具体环节进行改进,如怎样筹集足够的资金,怎样科学地确定土地储备的数量等;二是试图提高土地储备机构的市场化程度,如设立土地资产经营公司,强化土地储备机构的市场主体地位等。但是,这些改良没有充分认识不同经济性质国有土地间巨大的差别,不同性质的国有土地仍然由同一机构进行。因此,仍不能真正实现经营性国有土地的市场运作,也不能保证非经营性国有土地其公益目标的实现,当然也无法解决前述存在的现实问题。本文的研究目标是,以国家财务论和本金基金分流理论为指导,把国有土地按经济性质进行分类,并在此基础上设计一个国有土地资本化经营的运作体系,从机制上解决现行国有土地经营中的问题。本文的研究思路是,首先,阐释土地资本、土地资本化及国有土地资本化经营的涵义,描述国有土地资本运动的过程和规律,为国有土地资本化经营提供理论支持;然后,从优化土地资源配置、房价和地价的关系及经济可持续发展等方面论述国有土地资本化经营的必要性和可行性;在此基础上,以国家财务论和本金基金分流理论为指导,设计出国有土地资本化经营体系;最后,对国有土地资本化经营过程中的主要财务问题以及土地资本化经营方案等具体问题进行研究,并提出相应的措施。论文共分为六章,各章主要内容和观点如下:第一章本章界定了土地资本、土地资本化与国有土地资本化经营等基本概念。第一,土地资本。当土地可以在市场中流转,在运动过程中实现增值,给所有者带来预期收益时,即可称之为土地资本。国有土地资本运动分为资金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段,每个阶段都具有各自的特点。国有土地资本虽然是一种特殊资本,但也要符合资本运动的一般规律,即价值增值规律和竞争规律。第二,土地资本化。土地由于可以带来收益并且具有稀缺性因而具有资产特征,如果存在土地市场可以使其参与流转并增值的话,就可以叫做土地资本化。第叁,国有土地资本化经营。当国有土地的所有权与经营权相分离时,国家(政府)作为土地所有者的身份行使所有者的权利,而具体的土地经营由相对独立的机构进行,就可以称之为国有土地资本化经营。第二章从国有土地资本化经营对土地资源配置、经济可持续发展以及房价高涨的作用和影响等方面,论证了其必要性和可行性。国有土地资本化经营是一种有效的土地市场化配置方式,有利于国有土地的优化配置;许多人认为,现今房价的高涨的主要是由于土地招、拍、挂等市场运作手段引起的地价上涨造成的。本文通过采用脉冲响应函数、格兰杰因果检验等方法,分类型、分时段对房价和地价的关系进行检验,发现,总体上房价与地价之间有一定的相互影响,但不能得出房价上涨必然引起地价上涨,或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下(如豪华住宅),房价上涨一定程度上是地价上涨的原因。也就是说,起码房产商宣称的房价大幅上涨主要是由于地价上涨引起的观点得不到实证证据的支持。即使地价有所上涨,房产商完全可以采取多种措施降低成本费用而消化地价上涨的影响,何况房地产业过高的利润尚有压缩的空间。房价的大幅上涨主要是由其他多种原因引起的,不能以房价上涨过快来否定国有土地资本化经营;我国的经济可持续发展需要土地的集约利用,而土地资本化经营是集约利用土地的有效途径。土地资本化经营有利于土地本身的可持续利用,也有利于总体经济的可持续发展。第叁章设计了“两级两层”的国有土地资本化经营体系。现阶段,国有土地由土地储备机构进行经营,但它的性质是不明确的,既不是一个行政主体,也不是一个纯粹的市场主体;土地储备的目标应该是提高公众利益,而不是追求政府经济收入的增加,而我国的土地储备机构却越来越注重政府的经济利益;我国的土地储备机构其管理和经营职能重迭,使其处于公益目的和盈利目的的矛盾中。因此,应该对国有土地的经营机构和模式进行重新设计。依据国家财务论和本金基金分流理论,国有土地应根据规划分为经营性和非经营性两种,其中经营性国有土地应由土地资本化经营机构按市场规律经营;非经营性和尚未规划的土地交由公益性的土地储备机构运作。两种类型的土地如果发生相互转化则必须有偿交换运作机构,由土地储备机构转给土地资本化经营机构要按成本价,反方向转化要按市价。这样做使政府不能通过随意更改规划而获利,以保证国有土地资本化经营的顺利进行。国有土地资本化经营可分为中央和城市两个层次,分别经营不同条件的土地,每个层次还要将国有土地资本经营和资产经营机构分别设置,并都采用国有独资形式。第四章分别论述了存量和增量土地的资本化经营方式。国有土地资本化经营的重点应该是存量土地而非农地的征收,对于存量土地可以根据不同情况选择分别采用出让、租赁和作价入股方式,也可以结合运用几种方式。国有土地资本化经营机构是一个市场主体,没有强制征收农地的权力,政府征收农地只能用于公益目的,应由土地储备机构运作。这样经营性用地的取得将只能采用市场方式,以保障拆迁户和农民的利益。第五章研究了国有土地资本化经营中,在资金筹集、土地定价和收益分配等财务活动中存在的问题,并提出了相应的改进措施。为了解决资金筹集中的资金短缺、渠道单一等问题,一方面应多采用土地置换等资金占用少的经营方式;另一方面要利用或创造更多的筹资渠道,如公开发行土地开发证券,土地信托等。对于土地定价,文章认为,在资本化定价的情形下,国有土地的价格由其预期未来收益所决定,人们对土地价格上涨的不合理预期会使地价与收益现值持续脱钩,造成地价上涨过快。在不确定情况下,除非每个竞拍者对一块土地出价完全相同,土地都将被高估,即使出价完全相同,土地会被充分定价,低估的情况不会出现。竞拍人数越多,不确定性会越发加大高估的程度。为了防止地价被过度高估,应该减少不确定性,使人们形成合理预期。国有土地资本收益分配分为广义和狭义两种,对外分配比例和中央与地方的分成比例是最主要的两个问题,如果实现了真正的资本化经营,问题将迎刃而解。第六章总结了全文的主要观点,并提出了需要进一步研究的问题。论文的主要创新点:(1)根据经济性质对国有土地进行了重新分类,为国有土地资本化经营体系的再造提供了理论支撑。国有土地按其经济性质可以分为经营性和非经营性两大类。经营性的国有土地属于本金范畴,应该以追求经济利益为主要目标,并按本金的运动规律进行经营;而非经营性的国有土地属于基金的范畴,应以社会效益为目标,并按基金的运动规律进行管理。由于二者的经济性质不同,对其运作和管理必须由不同的机构按不同的方式进行。现有关于国有土地的分类是按用途进行的,由于没有揭示其经济性质的不同,没有实现分流运行,使现有国有土地经营机构出现性质不明、目标多元化等诸多问题,造成了国有土地配置效率的低下、官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过低的一系列经济和社会问题。(2)依据国家财务论和本金基金分流理论设计了“两级两层”的国有土地资本化经营体系。首先,在科学分类基础上,将经营性国有土地由土地资本化经营机构按市场规律经营;非经营性和尚未规划的土地交由公益性的土地储备机构运作。两种类型的土地如果发生相互转化则必须有偿交换运作机构,由土地储备机构转给土地资本化经营机构要按成本价,反方向转化要按市价。这样的设计从机制上解决了经营目标的多元化,遏制了政府征地权力的滥用,从而真正实现国有土地的市场化配置。然后,设计了“两级两层”结构的国有土地资本化经营体系。“两级”是指国有土地资本化经营体系由中央和城市两个级次构成,各司其职;“两层”是指每一级次又分为资本经营和资产经营两个层次。这样的经营体系可以保证国有土地资本化经营的顺利进行。(3)首次采用脉冲响应函数,结合格兰杰因果检验等方法,分类型、分时段对房价和地价的关系进行了检验。发现,总体上房价与地价之间有一定的相互影响,但不能得出房价上涨必然引起地价上涨,或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下(如豪华住宅),房价上涨一定程度上引起地价上涨,也就是说,起码房产商宣称的房价大幅上涨主要是由于地价上涨引起的观点得不到实证证据的支持。这样的结果可以澄清人们关于房价飞涨原因的模糊认识,为国有土地资本化经营排除质疑。而已有研究方法单一、样本量小,未得到统一、可靠的结论。同时,未区分类型和时段,无法发现结构性的问题和市场化程度的影响。(4)依据马克思关于资本运动过程的论述,将国有土地资本运动分为资金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段,并阐述了每个阶段的特点,为国有土地资本化经营奠定了理论基础。已有研究只是分析了土地资本的内涵,而对其运动过程和规律尚未涉及。(5)对当前国有土地经营及监管中存在的诸如房价过高、拆迁与征地补偿不足等问题的深刻原因作了剖析,提出了相应的政策建议。
参考文献：
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[7]. 温州市城市土地经营研究[D]. 张贤孟. 同济大学. 2007
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[9]. 我国城市土地供给制度研究[D]. 沈振鹏. 湘潭大学. 2008
[10]. 国有土地资本化经营研究[D]. 李双海. 西南财经大学. 2007
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