刘玲莉（安徽三联学院安徽大学法学院）
摘要：开征物业税，是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要，是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要，是实现地方财政收入稳步增收的需要。征收物业税，决不是对于购房投资者的惩罚税，更不是单纯为了增加政府财政收入，是市场经济必然要求，是中国经济社会发展的需要。
关键词：物业税房地产开征
0引言
5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中，“开征物业税”再次纳入。近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。《意见》明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。我国物业税的征收已经基本确定。
1什么是物业税
所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。
物业税在国外不少国家早已经开始执行，只不过不同国家的征税方式不太相同，但是税收的收入基本都是纳入当地政府，作为财政收支和公共支出的主要来源，并且成为了遏制房地产投机和合理配置房地产资源的主要手段。例如美国，加拿大等很多国家都已经开征了物业税，这给我们国家的开征提供了一些参考。
2我国是否应当开征物业税
就我国是否应当开征物业税的问题，各界的观点不一。支持派认为，它是对房产的持有者征税，增加房产持有的成本，能够抑制投机性的购房行为，因此，有人称之为房市的“稳定器”。支持派的声音是：国家早就应该征了，谋利的房地产就该缴税，而且要用累进制计税，房产越多征得越高。如果不征，只会鼓励人们有钱就去购房，坐享其利，靠房产食利。国家的政策应该是鼓励人们创业，用双手去创造财富，而不是守着房产食利，成为‘寄生虫’。”并且也有利于减少市场上大量存在的闲置房，挤一挤房市的“泡沫”，改善供给。而且考虑到持有成本，大户型的市场需求将减少，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供应结构将更加理性。
另一部分人则认为，可以开征，但前提是税制要合理，促进社会公平，消弭贫富差距。扼制房价的目的要明确，税费要整合，让那些占有更多房产资源的人缴税，不能给普通老百姓加重负担。因为从长远看，物业税开征很有可能会导致房价上涨，因为增加的成本最终要转嫁到消费者身上。在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中，曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”，建议加快研究制定引导合理消费的经济政策，通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节（增设物业税），使消费自觉趋于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的，免征收物业税。虽然目前我国还没有一个明确地提出征收物业税的具体实施细则和措施,但基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、上地增值税以及上地出让金等收费合并转化为房产保有阶段统一收取的物业税。美国、法国、日本、荷兰、加拿大以及我国香港和台湾地区等早已采用物业税的形式,可以说对房地产开征统一的物业税已经成为世界不可避免的趋势。我认为，我国也应当开征物业税。
3开征物业税的利弊分析
就长远而言，开征物业税利大于弊。一般认为物业税的开征主要有以下一些有利作用：
可以有力的打击房地产市场的投机行为。因为，物业税的开征实际是增加了房地产保有阶段的成本，这样一来那些通过囤积房产来炒房的人将会因为持有房产的升值而付出高额的物业税。这样一来就可以有效的抑制诸如此类房地产投机行为。降低房地产开发成本，从而降低房产价格。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付相当于目前房价50％的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。这样一来在开发阶段房地产商要承担高额的开发费用，而这些成本最终以价格转让给了消费者，高昂的价格使许多消费者“望房怯步”。开征物业税后，将使现有的开发成本分摊到以后，从而降低购房的门槛。调节收入分配，缩小贫富差距。
另外物业税的开征和其他税种一样也必定会考虑到不同人群的具体情况而加以区别征收。比如对拥有两套以上住房的采用高税率，对只拥有一套住房的采用减税或一定期限免税的政策；对高档住房和普通住房，以及对经营用房产和非经营用房产实行差别税率等。这些差别税率都可以在一定程度上起到政府调节收入分配的作用。
但是，开征物业税也可能带来一些不好的效应：房地产开发成本的降低不一定会引导房地产价格的下降，其差价很可能被房地产开发商占有。10％—20％的降价空间是业内人士测算出来的理论空间，但是，实际上房价的下降空间不可能如此明显。原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。房地产商完全可以通过各种形式的促销、赠礼活动以较低的支出获得较高的差价。这样一来，消费者不仅不能因为物业税的开征而买到低价房产，还要在持有房产期间付出更多的费用。房地产开发成本的降低可能会导致盲目的开发，最后形成大量的空置房产。由于物业税的开征降低了房地产开发行业的门槛，
可能造成过度开发，最终供过于求。可能会产生消费者“买房易，供房难”的现象。物业税的高低是随着房产价值的高低而波动的，但是随着房产的增值，其持有费用也会增加，这加重了消费者的供房负担。一部分消费者可能无力承受供房的负担，无法支付银行贷款，这样一来就会增大放贷银行的金融风险。
4我国开征物业税的必要性
4.1优化资源配置。在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是:在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。
4.2实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出，这样，就会对居住毫宅者课以高税，对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过，达到调节个人收入分配，缩小社会贫富差距，维护社会稳定的效果。
4.3实现政府财政收入稳步增长。物业税的开征，使开发商建房时缴纳的一部分税改由购房在购买房屋以后按年缴纳，在短期内地方财政收入会大幅度减少，但从长远看，物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。
5开征物业税的难点
征收物业税是牵一发而动全身的事情，实施起来有一定的难度。
5.1要制定一个科学的免征额对经营性物业和住宅性物业要进行税目分类，区别对待。我国现行城市房地产税征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产，针对的是个人所有非营业用的房产免税。税收应着眼于税源的稳定性和可靠性，必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。经营性物业与纯消费性的住宅物业性质不同，前者有收入来源，后者是纯支出，理当进行合理的税目分类，实行不同的税制。另外，住宅物业税是从无到有的税种，也不能一下子过渡到经营性物业的税收水平。在进行这样的税目分类前提下，住宅物业税制还要确定一个合理的免征额。
5.2能够科学合理地对房产价值进行评估征收物业税必须有税基标准，它包括城市(区域)的基准地价和建筑物重置价格。而这种税基标准又必须以税基评估为前提、为依据。国际通行惯例是国家定规则，社会和市场评估机构具体实施，行政部门进行监管；其标准是以房屋重置价格为基础，一般低于市场价格的15％－30%；评估标准是动态的，公开、透明、规范、易操作；总体上是降低综合税率，突出单一税种的功效。但在目前，无论是国家还是地方，现在都还没有建立完整的权威的房地
产税基评估体制机制。我国现在的产权房屋税基标准的评估、房屋拆迁补偿标准的评估和银行商品住宅抵押的评估都还处在探索初建的过程中，因此出台物业税在这一方面有一定难度。
5.3有合理的税率和计征办法我国拟开征的物业税的税负即征收标准应与现行房地产税费的总体规模基本相当，并略有降低。现行税费繁杂、重复征税的现象很大程度上抬高了新建商品房的价格，加重了购房者的负担。因此，物业税的税率设计应与当前的房地产税收收入相衔接，可适当有所降低。
从价计征是按房地产的市场价格或评估价格征税，物业税的纳税方式，在我国目前税收征管体系还不太健全的情况下，为有利于控制税源，防止偷逃税款，可以采取代扣代缴、代收代缴与自行申报相结合的方式。对业主个人的商品房，由物业公司代收代缴税款；对单位拥有的房地产，由单位自行申报纳税；对没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴税款的，则必须由纳税人自行申报。此外还应当对社会低收入群体拥有的福利性住房采取税收优惠措施。
参考文献：
[1]孟曦.物业税开征在即试析各方影响[J].科技资讯.2005.（26）.
[2]万婷.对我国开征物业税的理性思考[J].中国房地产信息月刊.2004.（6）.
[3]百度百科http://baike.baidu.com/view/283579.htm.