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摘要：中国正处于城镇化快速发展的时期，城市建设的成绩有目共睹，但很多城区开发建设因缺乏科学组织，引起了一系列问题，尤其是软土地区，因建设时序不当产生较多工程病害，对工程质量、经济效益、城市形象产生了较大影响。本文主要分析软土地区城市开发因建设时序不当等原因引发的问题，并结合案例提出关于建设时序的建议，以提高城市开发建设的科学管理水平。
关键词：软土地区；城市开发；建设时序；质量；经济；
1.引言
新城区开发一般分为两个阶段：土地一级开发和二级开发。一级开发主要对征收的土地进行平整，开展道路、河道、公园等基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，达到土地出让条件，进行土地招拍挂；二级开发主要是开发商等单位对土地按照规划要求，开展住宅、商业、厂房、学校、医院等设施的建设。因一、二级开发建设主体不同，一、二级常独立实施、联动较少，彼此间的影响考虑不足，易产生建设时序不当的问题。尤其是软土地区，因地质的特殊性，一级开发建设与二级开发建设地基处理间的影响很大，建设时序不当极易引发严重的质量问题和经济损失，并产生严重的社会影响。因此如何解决一、二级开发建设之间的影响，合理安排城市开发建设时序，值得深入研究。
2.软土地区城市开发中出现的问题
2.1软土地基特点
软土地基具有天然含水量高、孔隙比大、压缩性高、抗剪强度低、固结时间长、透水性差等特点，特别不利于工程建设。尤其是软土一经扰动，结构迅速破坏或很快变成稀释状态，受振动荷载后，易产生侧向滑动、沉降及底面两侧挤出等现象，对工程造成重大影响。
2.2软土地区城市建设中存在的问题
（1）软土地区城市道路建成后，道路旁地块进行后续开发建设，在其进行软基处理（如真空预压等）和基坑开挖时，会造成已建成道路出现开裂变形等问题。如图2.1、2.2所示。
（2）部分开发商出于控制成本或为避免损坏周边建成道路，不再对软基进行固结处理，直接施作桩基础，因场地未固结，后期沉降较大，造成部分桩基础外露，原来的桩土复合作用减弱，抗水平剪切力急剧下降，抗震等级下降，房屋与周边场地产生不均匀沉降等。如图2.3、2.4所示：
2.3问题原因分析
（1）软土区域地质的特殊性
软土地区软基处理方式一般采用排水固结处理效果较好，但排水固结处理对周边影响较大，一般影响范围会达到20米，特别是密封、隔离设施未施作好的情况下，对周边影响范围更大，很难完全消除。此外软土对扰动特别敏感，地块基坑开挖后，对软土进行了扰动，会破坏软土原机构，造成软土流动，尤其是基坑支护不及时、发生变形或渗漏等情况，对周边软土会产生更大的影响，引发道路病害。
（2）城市一级开发建设与二级开发建设脱节，建设时序不合理，未统筹规划组织。
城市一级开发建设一般由政府或代建企业主导，二级开发由二级开发商主导，两者间缺乏协同，未充分考虑两个阶段的施工影响问题。一级开发主要侧重道路等基础设施建设，按照节点要求实现“五通一平”，尽快达到土地出让条件，实现土地出让，路网建设缺乏恰当的“时序安排”，没能区别对待道路的建设时间，造成部分道路建设过于超前，后续二级开发商对道路的保护措施不足，造成质量病害。
（3）政府干预建设时序和建设计划。
政府方为了加快城区建设，常提出不合理的工期目标，过多地干预建设进程，造成设计方案、施工方案受到影响，如对部分道路提出不合理的完工时间，造成本可以采用排水固结处理的方案更改为其它处理方式，引起后续质量问题；对楼房封顶时间做出不合理要求，造成基坑软基固结处理不到位，引发一系列问题等。
（4）二级开发商出于成本控制，软基处理措施和对建成道路保护措施不到位。
二级开发商在开发建设过程中对周边建成道路的保护意识不强，基坑支护措施不足，基坑施工过程中监控、管理不到位，常引发周边道路变形，道路出现问题后责任难以清晰界定，一级、二级开发单位间互相推诿指责。此外，二级开发建设中，常出现为节省成本，对未固结的软土场地不采取固结处理措施，直接进行桩基础施工，造成建成后场地出现沉降等。
3.软土区域城市开发建设时序
为最大程度的减少以上病害，科学地制定开发建设时序至关重要。软土区域减少不必要扰动是保证工程质量的关键，也是确定开发建设时序的一个重要因素。一个城区在开发建设之初，应制定全盘开发计划，而全盘开发计划中一个关键部分就是建设时序的制定。
3.1软土区域城市开发建设时序制定
（1）控制性详细规划分析
制定一个城区开发建设时序前，要认真研究分析城区的控制性详细规划，研究道路、河道、绿地等设施与地块的关系。梳理哪些道路与地块间存在安全隔离带：如道路与地块间设有绿化带，绿化带就是减少软基施工影响的的安全隔离带；道路与地块间设有河道、排洪设施、管廊等，此区域也可视为安全隔离带；有的主干道旁地块建筑退让距离较大，退让距离也属于隔离带；对于有隔离带保护的道路可先行施工。对于道路紧挨地块、无隔离带的，要重点管理，合理确定实施时间，尽量与地块软基同步施工。总之，要从控规上先分析道路建设与地块开发之间的影响情况，为科学合理制定建设时序提供基础。
（2）建设时序要结合土地出让计划确定
城区道路等基础设施的建设要围绕土地出让计划来制定，土地出让计划的决定权在政府，一个城区在开发之初，政府要确立整体开发时间，目前政府对土地出让一般会制定五年出让计划，这是制定城区开发建设时序的依据，道路建设进度要与土地出让进度保持一致，道路等设施建设要围绕地块达到出让条件去推进，不宜过度超前或滞后。
（3）道路与地块软基处理的最佳时序分析
道路与地块建设时序的关键在于软基处理的时间选定。软土地区道路一般优先选用排水固结的方式，排水固结时间一般根据工艺不同需4~12个月不等。二级开发建设中场地软基固结时间相对较短，一般控制在3~6个月内。道路软基施工若过早，管线路面完成后再开始地块软基处理，则对已完工管线、路面造成损害；若地块建筑物软基先行施工，道路后续采用排水固结会对已建成的建筑产生不利影响，会造成道路软基处理方式从造价较低、效果较好的的排水固结法调整为造价过高、效果不良的复合地基形式。针对这种矛盾，经分析，最佳的时序状态应为：与地块间有隔离带的道路可先行建设完成，为土地出让和二级开发施工提供条件；其它道路软基排水固结先行施工，道路软基沉降后期，地块开始启动软基和基坑施工，地块软基处理和基坑施工完成后，道路再进行管线、路面的施工。这样以来，因软基沉降、基坑变形产生的相互影响即可基本消除。
（4）建设时序的动态调整
上述最佳时序为理想状态，实际建设过程中受各种因素的影响，一、二级开发建设很难保持协调一致。因此需要一、二级开发建设单位之间要加强沟通对接，对无法实现步调一致的时候，要对建设时序进行动态调整，本人认为，因一级开发工期长、灵活性更大，建设时序的动态控制应以一级开发单位为主，一级开发单位要对土地出让时间、二级开发商进场时间、地块软基处理和基坑完成时间等节点高度关注，以灵活调整道路的最佳实施期。如可根据地块出让情况，灵活调整道路软基处理方案，若道路开工时间较早，可选用软基处理期较长的普通堆载方式，若道路开工时间偏晚，可选用软基处理期较短的真空预压方式等；若道路软基处理完成后，周边地块建设滞后，可暂缓管线路面的施工，待地块基坑完成后再实施。总之，开发建设中要尽可能的向一二级开发协调一致的目标迈进，越接近这个理想状态，工程间的影响也就越小，对于部分地块无法做到消除影响的，地块开发过程中要设计、施作隔离措施，以减少影响，确保工程质量。
3.2案例分析
3.2.1工程概况
珠海西部城区B片区总面积6.19平方公里，由政府和企业合作进行土地一级开发，总工期10年。本工程属于软土区域，欠固结淤泥厚度达20~35米，工程内容包括场地整平、道路、管网、河道、公园、附属设施等建设。一级开发方在完成相关基础设施建设后，待地块达到“五通一平”条件后进行土地招拍挂，二级开发商开展后续住宅、商业、厂房等建设。
3.2.2建设时序确定
为保证工程质量，减少一二级开发建设间的影响，在项目建设初期，政府与企业联合制定了全盘开发计划，确立了分区域滚动开发的原则，并据此制定了合理的建设时序，控制开发节奏，动态调整项目工期，保证一二级的联动、协同。首先，结合B片区控制性详细规划，确定先行开工的道路，保证地块一个临边达到路通条件，为土地出让创造条件，其它临边道路根据地块出让计划时间，采取真空预压、堆载预压等不同的方式，灵活调整道路的软基施工期，以与二级开发保持协同。如图3.2所示。
B片区首期启动区内共22个地块、13条道路，其中双湖路与地块间隔一条40米宽河道；金湖大道、金舸路、顺达路与地块间间隔20米绿化带。这四条道路可先行建设，建成后可确保20个地块达到“路通”的条件，其它9条道路的软基处理可与地块软基处理保持基本同步。
3.3.3实施效果评价
B片区已完成2宗土地出让，二级开发单位已进场开展软基施工，已完工道路与地块间因间隔河道、绿地，有效消除了软基处理间的影响，其它临边道路软基处理与地块软基处理和基坑开挖时间保持了基本同步，有效避免了彼此影响，地块基坑完工后，周边道路开始管线和路面施工，道路在楼盘开盘前成型，在未影响地块建成后的居民出行的情况下，工程质量得到了有效保证，效果良好。
4.对城市开发政府层面的建议
政府对新城区开发一般非常重视，在城市规划、土地征收、工程建设、土地出让等环节发挥了重要作用，但城市建设有其复杂性和规律性，实现科学推进、减少工程浪费仍有很多改进的空间。本人认为，为保证城市建设时序更加合理，可在以下方面再作研究改进：
（1）适当放宽土地出让条件的设置，减少不必要的条件。有的地方政府要求地块周边道路全部完工再进行土地出让，会造成地块开发过程中对周边道路损害较大，在地块开发建设期间，周边道路满足地块开发建设需要的“路通”条件即可，在居民入住前再完成其他道路。
（2）政府应从整体上把控一个城区的开发节奏，尽量避免对单个项目提出具体工期要求。单个项目施工时间需要结合片区实际灵活处理，才能保证工程间的影响降到最低。
（3）城区建设正常启动后，尽量减少对片区控规和土地出让计划进行大幅调整。一个城区的建设时序受控规和土地出让计划的影响很大，控规不稳定、土地出让计划调整过大会打乱原定的开发建设时序，引发诸多问题。
5.结语
软土地区城市开发建设有其特殊性、复杂性，必须本着实事求是的态度、严谨认真的作风，结合软土地区特点，深入分析研究，做好统筹规划，科学合理的确定城区建设时序，最大程度的减少软土地质引发的质量病害、投资浪费、城市形象受损等问题，切实改善人居环境，提升城市品质。
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