1大竹县城乡建设规划勘测设计室四川大竹6351002大竹县竹和房征投资开发有限责任公司四川大竹635100
摘要：土地发展增加的利益在法律上表现为土地发展权，征地纠纷的本质是各方对土地发展增益的博弈。被征收人土地发展权缺乏是我国立法上存在的弊端，加上相关补偿制度不完善，所以我国现阶段尚处于向被征收人分配土地发展权益的探索阶段。我国应从征收工作中的制度建设方面入手，侧重于补偿方案的土地发展权益工作，在此基础上，要制定科学合理的拆迁补偿标准。本文阐述土地发展权相关概念，并且就我国征收过程中土地发展权补偿的现状进行分析，提出构建我国房屋征收土地发展权益补偿制度的建议，希望对我国房屋征收工作发挥积极作用。
关键词：房屋征收；土地发展权；补偿制度
不管是国有土地或集体土地的房屋征收，相关补偿问题都是人们关注的焦点。目前，我国在征收补偿方面已突破补偿公平性和公正性的一般探讨，逐步深入研究征收补偿的具体规则。从效果来看，将被征收房屋的财产属性作为补偿的依据，逐步确定财产补偿的原则、标准和范围等，将有力推动我国土地征收的法治化进程，也逐步成为我国征收法理论研究和制度建设的重点工作。所以在提出问题的同时，及时寻求解决思路，制定完善房屋征收土地发展权益补偿制度的策略是当前国家土地征收工作的重要课题。
一、土地发展权
（一）土地发展权的含义
土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。它具有抽象性、潜在性、政策性和工具性，是土地所有权诸项权利中的一项。土地发展权的创设可以弥补我国现行土地使用权制度的缺陷。土地发展权的含义能够解释我国征收工作的土地性质和因改变用途增加的利益。
二、我国征收土地发展权补偿制度的现状
1.严格管制政策导致我国缺失土地发展权
中国人多地少的国情决定了实行严格的土地管理制度，任何进行土地用途变更、性质变化和利用开发的行为都必须经过政府的规划和许可。土地征收、征用权是人民政府的法定职责，由国土资源管理部门组织实施。建设项目需征用土地，必须向当地国土资源行政管理部门提出申请，按照法定程序报批。禁止项目业主单位自行征地或委托其他部门征地；征地补偿费不落实不得进行征地。有关部门要制定并公布各州（地、市）、县征地的统一年产值标准或区片征地综合地价，建立土地征收、征用评估制度。这一系列制度在一定程度上导致我国土地发展权的缺失。
2.当前城市房屋拆迁的土地发展权分配错位
通过征收土地进行开发和利用，是土地征收和房屋征收的终极目标，这涉及城市建设、工业发展和房地产开发等诸多环节。土地征收和房屋征收是我国目前严格的土地管制法律和政府行为之下实现土地发展权益的主要方式，一旦出现政府、用地人和被征收人之间的利益分配不合理，就会造成社会矛盾。在相关的条例中，对城市房屋拆迁的公共利益标准没有明确，导致开发商能够获取土地开发强度所增值的巨大利益，而被征收人只获得市场上二手房的补偿价格，利益分配差异巨大：一线城市以北京某地为例，居民补偿款与开发商房屋售价对比如下：
2．室内装潢部分按建筑面积每平方米50-150元补偿。单位（元/㎡）
3.当前城市土地征收房屋拆迁安置现状
随着工业化和城市化的快速发展，土地资源需求明显增加，城市向周边扩张过程中，必然面临土地征收、占用耕地、涉及拆迁安置问题。然而，拆迁安置对政府来说是个难题，网络媒体就多次曝光所谓的“钉子户”事件。目前征地纠纷频发，矛盾较为尖锐，主要原因是一些地方的拆迁安置政策脱离实际、制度不健全、再加上实施拆迁的工作人员素质参差不齐，征地补偿未能依法进行，基层政府的执法水平不高，没有进行系统学习培训，另外也包括被征收人素质问题。2018年1月17日，长沙市开福区纪委证实《长沙晚报》日前刊发的“女子离婚后与前公公结婚、舅母嫁给外甥”等浏阳河街道拆迁片区发生的怪像属实。区纪委披露了该区40多户家庭涉嫌非正常离结婚套取拆迁补偿款的事实；同时，作为最了解村民的基层组织，当地社区部分党员干部不但没有如实上报村民家庭状况，甚至连社区书记也知法犯法，最终被纪委查处。说明在巨大利益的诱惑下，很多人会失去理智、唯利是图，甚至违法乱纪，这要引起主管部门的高度重视并制定措施杜绝类似情况发生。
三、我国房屋征收土地发展权益补偿制度建设相关建议
1.加强调研，尽快出台土地发展权益相关政策，保障被征收人合法利益
据调查，我国经济发展正在告别“征地低成本”时代。国土资源部部长姜大明建议：“今后，从城镇规划圈内开始，不要搞征地了，应该让这些现状是经营性的集体建设用地直接进入市场，满足城市建设和更新的需求”。他指出：过去的城镇化进程中，各地政府不断征用农民的耕地扩展城市。但是，由于成本更高，很多农民的宅基地和集体建设用地，在城市扩张过程中却基本保留下来，形成大量的“城中村”。目前没有这类土地直接入市的相关法律法规，城中村进行房屋拆迁改造，就得探索思路、新模式，既能实现政府的预期改造效果，也保障被征收人的切身利益。
2.促进被征收人参与征收补偿方案，将土地发展权益作为基础
征收补偿的关键是权益分配，2011年新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；第31条：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。由于集体土地征收条例迟迟未出台，操作中大多参照国有土地拆迁条例执行。条例充分保护被征收人的合法权益，为更好地奠定土地发展权益基础，我们应调动被征收人积极参与征收方案的制定，这样既能更好地开展征收拆迁安置工作，又促进城市建设健康发展。
3.结合实际，制定合理的宅基地补偿标准
现行法律法规对农村房屋征收时宅基地的补偿没有明确规定，并且在进行征收时会有被征收人提出区分和明确宅基地补偿价的想法。由于宅基地在法律中属于限制流通物，尽管姜大明部长建议“现状是经营性的集体建设用地”允许入市，但具体规定尚未出台，所以通过市场机制无法计算其具体价值，地域及经济发展的差异，地方政府应根据当地实际制定切实可行的拆迁补偿安置政策制度，负责实施拆迁的国土、建设、征收等职能部门要在广泛调查的基础上结合民情拿出可操作的拆迁安置方案，同时结合征地前后的城乡规划及土地规划，将宅基地处于当前规划的市场价值作为参考依据，以确保宅基地补偿标准的准确性、科学性和合理性。