杭州远洋新河酒店置业有限公司
摘要：在实际的工作中，房地产规划取决于多方面因素，因此，建设工作具备较强的复杂性。在房地产开发过程中，想要实现各个建设目标的整合，需要加强设计管理，确保规划工作顺利完成，实现各方面的平衡发展。
关键词：设计管理；房地产开发；重要性
引言
在房地产项目建设开发的全过程中，设计管理的主要目标在于：确保各个设计阶段的进度符合要求，保障各设计方案的质量水平；对项目开发成本进行合理控制，控制房地产开发项目的品质，确保各个阶段设计方案的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级的背景下，如何提高项目开发过程中设计管理质量，避免设计阶段各种问题的出现，已成为业内人士高度重视的一项课题。
1商业地产项目规划设计的基本概念
1.1区位——带综合性的规划学用语
区位：某种经济、政治、社会活劢所卙据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
1.2版块——住宅房地产开发、营销常用的词语
版块：一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如徐家汇板块、五角场板块、不夜城板块、滨江多道板块等。
1.3商圈——零售学用语
商圈：指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，又指商家聚集的区域、地段。
1.4商业中心——规划学用语
商业中心：不商业功能区同义，不通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区三级。（市级商圈、区级商圈、社区商圈、新区商圈……）
1.5地段——规划学用语
地段：商圈中的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商圈中再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
1）城市主干道：城市的主干道，连通城市车流量较多的区域，承担综合性功能。流量构成兼有过境车流和市内公交。有利于远端辐射（机动车到达），但不利于属地型商圈的建立（消费者微观对流）。
2）城市次干道：城市的次干道，主要承担市民工作和生活出行功能，流速相对较低。有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型综合性商业地产项目宜建设在城市次干道上，且临近城市主干道。
1.6节点——规划学用语
节点：指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处十字路口、建筑形态的变换点。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
1.7地标——规划学用语
地标：与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰规、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
1.8业态/业种——零售商业用语
业态：指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，是指“怎么卖”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。例：超市卖场、家电商厦、购物中心销品茂、美食广场、游乐场、电影院……
业种：指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。例：化妆品、钟表、服装、包袋、数码电子、饭店酒家、游戏机房、婚纱摄影、KTV……
2国内外商业地产项目的开发流程
2.1国内外商业地产项目的开发流程
我国现阶段商业地产开发营运特点：开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。国外商业地产项目的开发流程与国内的开发流程是不一样的不适合我国基本国情。
2.2适合国情的商业地产项目的开发流程建议
如图所示：
3设计的基本原则
房地产项目设计工作中相关工作人员必须要遵守一些基本原则，才能确保设计工作的顺利开展和设计方案的适用性，避免房屋建设项目对城市、环境造成负面影响，全面提升房地产设计的影响力。结合相关资料，在房地产设计管理中，应遵循以下几点原则：1）设计人员在设计建设方案时，不能盲目设计，需要深入了解地域文化历史，确保建筑具备历史的延续性，避免对城市的风貌特色造成损坏，历史文化才是城市发展的根本，只有在房地产设计融入历史文化，才能够有效传承文化。2）随着社会经济的转型，房地产建设需要融入一些地域化特色，在满足业主居住需求的同时，发挥建筑美化城市的作用。3）在设计阶段加强成本、质量的控制，确保建设质量符合国家相关要求。4）为了确保设计方案的适用性，在设计阶段需要进行实地考察，结合周围建筑的性价比，施工现场周围环境等采取最佳的设计方案，同时注意控制后期的变更次数，全面提升房地产设计方案的适用性。
4房地产开发中设计管理的重要性
4.1投资决策阶段设计管理的重要性
在投资决策阶段，企业对目标地块要进行总体经济效益分析，设计的工作是对地块按照土地出让条件，结合地块的地形和环境进行方案强排，给出可实施的多种产品组合规划方案，提供技术指标供投资部门进行经济效益测算和确定拿地价和建安成本控制指标。在该阶段，方案设计侧重是对经市场调研部门经过市场调研分析确定的定位产品在目标地块实现价值最大化且满足各项条件的土地最大利用程度。经论证确定的方案一旦拿地成功后，开发企业往往后立即启动方案深化和报批工作，因此，投资决策阶段的设计工作如果出现大的偏差，将影响项目的实际落地工作和企业的经济效益。
4.2总体规划设计阶段和施工图设计阶段设计管理工作的重要性
在方案和施工图设计阶段的设计工作是设计工作最核心和最紧凑的环节，对项目的成本和后期销售起着重要的决定作用。该阶段主要工作有设计管理部门根据营销部门提供的产品定位报告编写设计任务书；规划方案设计、开发企业内部评审、方案报批；施工图设计、设计方开发方内部评审、技术审查、行政审查等。由于市场竞争加剧，开发企业为提高效益，对开发周期时间要求高，设计周期短，报规报建时间压得紧，加之管理不到位往往造成图纸质量不高，影响报规报建的时间和成本的有效控制。由于该阶段的工作联系着开发企业、设计单位和政府管理部门，兼具技术水平、政策把控、统筹协调多方面工作能力要求，因此对现场情况的充分了解和对目标市场的清晰认知，结合整个工程项目的自身特点以及其影响因素，对资源配置以及实施方案进行充分的计划，并且根据计划严格进行实施，加强过程监督管理，检查计划的落实情况，才能够保证整个项目的可行性和经济性。
4.3项目建造阶段的设计管理重要性
许多开发企业都实行项目制管理，按项目核算和考核，但往往在项目工程结算后发现成本超了，利润少了，究其原因，过程中的工程变更随意是重要原因之一。在项目建造阶段，质量、安全、成本、进度控制是工程管理的重点，设计管理工作在该阶段是一项配合服务性工作，主要工作是组织对项目进行技术交底、对工程建造过程中的图纸问题提供技术咨询以及设计变更和技术核定。图纸的质量问题往往会在建造过程在反映出来。在工程开工前，做好相关准备工作，可以尽早发现图纸问题，及时补充完善，有利于控制成本和工期。
结语
综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，人们对居住质量逐渐提升，加之当前绿色发展理念的不断深入，房地产行业的竞争力逐渐加剧。在房地产开发过程中，只有实施设计管理，才能够减少实际建设中的误差、缺陷，确保各项建设工作的有效开展，进而提升房地产企业的经济效益。
参考文献：
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[2]陈蓓.设计管理在房地产开发过程中的重要性探讨[J].低碳世界，2017，10（29）：248-249.