黄勇[1]2008年在《前期物业管理法律问题研究》文中提出前期物业管理的根本问题是建设单位占据主导地位,可能滥用其优势损害业主利益。前期物业管理法律关系的基本载体是前期物业服务合同与临时管理规约。前期物业管理存在的诸多不同于普通物业管理法律问题,需要对其存在的原因进行深入分析,并提出行之有效的应对策略,本文在这方面做了尝试。除引言与结语外,本文分为四章。第一章是前期物业管理总论。该章讨论了前期物业管理立法现状及其存在的法律问题,主要体现在前期物业管理主体权利义务不对等、前期物业管理合同不规范、开发商不转移前期物业控制权等方面,并简要介绍了本文的写作思路。第二章是前期物业服务合同法律问题。首要问题是合同主体问题。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订,但是物业服务又由作为购房者的业主享受,此合同何以对业主具有约束力,对此理论上有不同的学说,包括第叁人代为履行债务说、委托代理说、代表说、事实合同说、房产附带义务说、继受成员权说、不当得利说、合同转让说等。本文采合同转让说,认为业主通过法定的债权债务概括承受而成为前期服务合同的当事人。其次,基于实质性考虑,本文认为个别业主不应享有合同解除权,但应享有主张合同无效的权利。第叁,前期物业服务合同的内容(特别是物业管理费)是争论较多的问题,本章认为对合同内容及管理费的规范与制约,原则上应依赖于市场机制,而不是动辄动用行政干预。最后,论述了前期物业服务合同的终止所存在的法律问题,为第四章完善前期物业管理的构想做了铺垫。第叁章是临时管理规约法律问题。临时管理规约旧称业主临时公约,是前期物业服务法律关系的又一主要载体。本章首先论述了管理规约与临时管理规约的性质,并讨论了二者在性质上的差异,认为临时管理规约是一般的合同,不同于管理规约的团体自治规则性质。其次,本章对临时管理规约的效力作出探讨,包括临时管理规约的时间效力、对人的效力等。第叁,由临时管理规约具有格式条款的特性,法律需要对之加以实体性和程序性的控制。第四章是前期物业管理法律问题的原因分析及完善构想。本章首先分析了前期物业管理法律问题存在的原因,认为主要有二:一是,建设单位滥用主导地位;二是,主体错位。其次,本章对完善前期物业管理的做了构想。从现实角度出发,主张开发商应与物业公司实行分业经营,并应做好前期物业与普通物业的衔接,完成前期物业控制权的转移。总之,笔者试图在建筑物区分所有权制度框架下,结合合同法原理,在前人的研究成果基础上,结合实务中认识到的一些问题,试图理论与实务结合,分析前期物业管理区别于普通物业管理特有的相关法律问题,并从前期物业管理法律关系的诸方面展开探讨,分析原因,提出自己粗浅的见解,以期对问题的解决与法律的完善有所裨益。
冀彩芳[2]2004年在《物业管理合同主体研究》文中研究表明物业管理是近年来在我国新兴起的一个行业，被称为现代城市中的朝阳产业。有需求才会有市场，物业管理市场上，业主是物业管理服务的需求方，物业公司则是物业管理服务的提供方。供需双方共同完成对物业的管理、实现物业的保增值，同时也为广大业主提供一个安全、卫生、安静、和谐的工作、生活环境，实现经济效益、社会效益与心理效益的统一。只有了解物业管理理论基础、供需双方的法律地位、权利义务，才能真正理解物业管理制度。 物业管理迅速发展，相关立法滞后，通过物业管理合同来约定双方的权利义务、规范双方的行为就显得尤为重要。物业管理的需求方即业主拥有物业的所有权，由此派生出对物业的管理权。业主通过物业管理合同把物业管理权授予物业管理公司，并在合同中明确双方的权利义务，实现对物业的管理。本文从物业管理主体着手，来分析物业管理的运行机制。 本文共分为四个部分：第一部分、物业管理主体及相关概念解读。第二部分、物业管理合同主体分析。第叁部分、国外有关物业管理合同主体的立法评析。第四部分、我国物业管理合同主体存在的问题及对策。
李晓静[3]2006年在《论物业管理合同》文中研究指明物业管理合同是物业管理企业与以业主委员会为代表的业主签订的,由物业管理企业对物业小区的共有部分的房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理,维护物业区域内的环境和秩序,由物业业主及及使用权人支付相应的服务费用的合同。它是一种不同于以往任何一种有名合同的新型合同。由于我国相关立法不完善,导致物业管理合同履行过程中纠纷不断,物业管理纠纷已经成为很大的社会问题。建筑物区分所有权是物业管理制度的法律基础,也是解决物业管理合同纠纷中众多产权问题的理论基础。物业管理合同签订后,合同双方都要按照合同的约定履行义务。当物业管理企业提供的物业管理服务不完善或者业主经过表决选聘了新的物业管理企业时,业主委员会可以解除前期物业管理合同并与新的物业管理公司签订物业管理合同,合同解除后,原物业管理公司仍需承担继续管理等义务,否则,要承担违约责任。
刘小丹[4]2010年在《物业服务管理合同基本问题研究》文中认为我国物业服务管理合同立法相对不完善、滞后,未能适应物业行业迅猛发展的形式,以致物业服务管理合同在实施过程中出现各种问题与纠纷。为更好地处理物业服务管理合同实施过程中出现的新问题、新纠纷,本文在理论与实践研究的基础上给出物业、物业管理及物业服务管理合同的准确含义,论述了物业服务管理合同的性质,对物业服务管理合同的主体及其资格进行了分析,对物业服务管理合同关系中的物权关系及债权关系进行了阐述,论证了物业管理权的性质,并指出建筑物区分所权是物业管理权的权源,分析阐述了建筑物区分所有权人即业主是物业管理权的权利人,而非物业服务企业,物业服务企业是物业管理权人委托管理时的受托人。同时结合实践中出现的具体问题及案例对物业服务管理合同履行过程中的同时履行抗辩权、违约金约定、第叁人侵权及合同解除等问题提出具体的看法与意见。在分析我国物业服务管理合同立法现状的基础上,提出我国应完善物业服务管理合同的现有规范性文件,制定更高层次立法的司法建议。
周瑞星[5]2010年在《物业管理合同的法律问题研究》文中进行了进一步梳理随着我国房地产经济的快速发展并逐步成熟,与之配套的现代物业管理模式初步建立并不断完善,在现代化社区建设和发展中的作用逐步凸显,但仍然处于起点低、发展慢、保障少、问题多的阶段。物业管理合同引发的纠纷也逐年增多,呈现出类型多样化、矛盾难以调和等特征,给案件审理带来极大的困难。如何减少该类纠纷的发生,已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。对于物业管理合同性质、业主委员会的法律地位、前期物业管理合同以及物业管理合同法律适用等问题,理论界和司法界也一直存在较大的争议。笔者作为一名法律实务工作者,试图通过理论和实证相结合的方法,从物业管理合同的概念和性质等法理辨析的基础上,理清物业管理合同的类别及其法律适用,并对司法实践中的热点难点问题和立法存在的缺陷等问题进行分析,尝试得出物业管理合同应有名化并对其进行立法完善的必要性的结论。
曾祥生[6]2007年在《物业服务合同性质辨析——兼谈无名合同有名化问题》文中研究指明物业服务合同作为一种新型合同,理论与实务界由于对其性质的不同认识,导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上众说纷纭以及对该类纠纷法律适用的各行其是。物业服务合同作为一种私法合同,由于其对传统合同理论的合同相对性原则、意思自治原则及合同效力规则等提出了挑战,具有较强的个性,应当通过单行立法实现其从无名合同到有名合同的转换,以适用社会经济生活的客观需要。
刘丽君[7]2012年在《物业管理“移权难”之法律分析》文中指出我国的物业管理产生于20世纪80年代初,经过20多年的发展,已经取得了较大的成就。物业管理的发展,对小区物业的管理,居民生活质量的提高起到重要的作用。2003年,统一的行政法规《物业管理条例》的出台,结束了前期物业管理的缺失状况,加强了对前期物业建设单位的管理,将物业管理纳入了法制轨道,有效规范了前期物业管理市场。当前,物业管理在我国仍处于初级阶段,物业管理制度还不成熟,物业管理立法进程也较慢,如各种法律关系仍旧模糊,业主的诉讼资格、物业管理权性质、前期物业管理、物业管理合同等问题缺乏深入研究和明确规定,这些漏洞导致建设单位、物业公司、业主纠纷不断,业主的权益得不到很好的保护。因此,我国的前期物业管理制度还需要进一步的完善。本篇论文就翠山湖山庄物业纠纷案为切入点,通过研究物业管理的基础理论,分析我国当前物业管理法律制度和实务中的突出问题,从而提出相应的解决对策。
禹霖华[8]2009年在《物业管理合同法律问题研究》文中认为一个完善的法律制度必须面对两个难题,其一是彼此相互对立的权利难题或权利界定难题;其二是彼此相互关联的权利难题。2在物业管理法律关系中,这两个方面分别体现在以业主委员会与物业管理企业之间的物业管理合同为依据形成的外部性法律关系和业主之间以《业主公约》为依据形成的内部性法律关系之中。尽管物业管理合同是本文研究的对象,但是在研究过程中,笔者发现,业主之间的权利义务关系对于解决物业管理合同履行中的问题有重大意义。实践中,业主与物业管理企业之间存在诸多纠纷,尤以物业管理费与物业管理服务方面的争议为剧。因涉及物业管理合同中最重要的两个义务,这直接影响了物业管理合同的履行。引起笔者注意的是,北京朗勤园小区的业主们试图通过《物业管理权信托契约》来重新配置合同的权利义务——特别是业主个体3的权利义务,以解决上述问题。于是,笔者以该《物业管理权信托契约》为分析起点,考察了我国现有的物业管理合同法律制度,分析了该《物业管理权信托契约》的合理论性和合法性,并以建筑物区分所有权为基础,从制度构建这一角度,对如何解决物业管理合同的履行问题进行了思考。以物业管理合同的履行为着眼点,以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的实施为界,本文的章节安排具体如下:第一章,笔者以《物权法》实施前的物业管理合同为对象,从合同的性质、合同的主体及其权利、义务、违约责任出发,全面分析了我国现有物业管理合同法律制度的不足、相关的学理争论和混乱的实践。笔者认为,该制度存在的主要问题是:法律规定模糊或缺位,司法实践混乱,特别是,它在保障物业管理合同履行方面的制约力不足。这一切导致了物业管理合同的履行不力和业主个体的维权困境。第二章,结合信托和建筑物区分所有权的法律制度和理论,笔者对《物业管理权信托契约》进行了审视。一方面,该契约的设计者一直强调该契约的“信托性”。于是,笔者从信托的价值、目的、“叁确定”要求、权利、义务等角度对此进行了分析。笔者认为,尽管该契约在合同的性质、合同的主体及其权利、义务等方面比原有的物业管理合同清晰,但是它的硬伤是:对于业主大会可否设立信托、物业管理权可否作为信托财产,法律的态度是不明确的;而且,各国实践均将营业信托作为融资理财的工具,鲜见《物业管理权信托契约》所涉及的这种信托。由此可见,《物业管理权信托契约》与信托法律制度和信托实践均有不协调之处。另一方面,该契约的现实可用性,即信托可否用于物业管理取决于信托与物业管理——准确地说,是与建筑物区分所有权制度的契合性。笔者认为,建筑物区分所有权制度的团体性、物法与人法的结合性使之与仅强调个体性、仅具有物法性的信托法律制度不相容。建筑物区分所有权制度决定了本文所研究的这种物业管理法律关系由业主内部法律关系和物业管理合同法律关系共同构成,并决定了二者的密切联系和相互影响。它还决定了在物业管理法律关系中区分业主团体与业主个体的必然性与必要性,并使物业管理制度的团体性十分突出,使其内容十分复杂。在这些方面,信托法律制度相去甚远。总之,以上两个方面的检验表明,《物业管理权信托契约》不仅面临着理论难题,也会引发新的问题。因此,笔者对之持否定态度。第叁章,笔者首先分析了物业管理合同在我国履行不力的深层次原因——该原因并非存在于合同法律制度层面,而是存在于物业管理法律制度层面:原有的物业管理法律制度未在业主个体和业主团体之间构筑有力的“内部制约机制”。接着,笔者提出:通过重视业主内部法律关系之法律制度的构建,来“由内及外”地强化物业管理合同的履行。之后,笔者分析了我国《物权法》第6章对于原有物业管理法律制度的完善,尤其是其在“业主内部制约机制”的构建方面所作的表率以及这一方面对于保障物业管理合同履行的积极意义。最后,笔者指出了《物权法》在前述方面的不足,并结合其他国家和地区的立法例和学界讨论给出了完善建议。综上所述,本文关注的是物业管理合同的履行问题及其解决,在分析上遵循了“以《物业管理权信托契约》为分析起点,以建筑物区分所有权为分析终点”的进路。笔者认为,尽管物业管理合同的法律问题首先是合同法律制度层面的,但是,通过合同法律制度的完善来解决物业管理合同的履行问题只是治标之道。因为,物业管理法律关系是一个由业主内部法律关系和物业管理合同法律关系共同构成的二重构造物,并且存在着业主团体和业主个体的区分。建筑物区分所有权的团体性决定了业主团体在内外两层法律关系中的双重地位,即对内直面业主个体,对外代表业主全体。因此,重视物业管理法律关系中具有内部性的一面及其对于物业管理合同法律关系的影响,并对这方面的法律制度进行完善,才是解决物业管理合同之履行问题的治本之道。本文在此方面的思考便由“业主间的内制约力”这一方面扩展开来。
唐先锋[9]2011年在《关于物业服务合同“称谓”之分析——宁波市物业服务合同文本实证分析之一》文中认为研究者通过对宁波市各区(市、县)一些典型物业管理区域的调查走访,共搜集了包括宁波市海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、慈溪市、余姚市、象山县等多个区域的物业合同样本,总计115份。在对这些合同文本的逐一分析中,研究者发现,尽管无论从国家建设部还是宁波市地方政府层面均有关于物业合同的示范文本,但现实中的物业合同首先从文本角度就暴露出诸多问题。研究者对这些合同展开文本分析,揭示其中的问题,剖析其成因,探讨相应的预防与补救策略,以期对物业服务合同法律实践具有一定指导意义。
唐周俊[10]2005年在《物业管理中的业主自治法律制度研究》文中认为物业管理作为房地产领域的朝阳产业,近年来在我国得到了迅猛的发展。然而,由于种种原因,纠纷一直不断。尤其是近些年来,业主的暴力等非理性维权日益增多,《物业管理条例》的颁布,虽然起到了一定的作用,但却没有从根本上解决困扰物业管理的诸多问题。本文旨为解决这一问题略献绵薄之力,笔者以业主自治为核心,进而以此为基础构建我国的物业管理法律制度,全文以制度构建和性质研究为核心,兼对现行法律制度进行评析,共叁部分:第一部分“引言”,主要介绍我国物业管理的概况,进而引出本文的主题。此外还介绍了本文的研究思路和研究方法。第二部分“正文”,共分叁章:第一章“业主自治制度的理论基础”,笔者介绍了相关的基本概念,并对我国立法界定的业主概念提出了批评;本章重点是对业主自治的经济学、民法学基础进行阐述,进而指出业主自治的本质是私法自治。第二章“业主自治制度的法理与规范分析”,这是本文的核心。笔者详细地阐述了业主自治的主体、业主公约、业主自治的意思机关、执行机关、业主自治的主要实现形式五个问题。第一节“业主团体”,笔者分析了各国对业主团体的规定,指出了我国立法欠缺业主团体这一概念,并对我国业主团体的立法选择提出了建议;第二节“业主公约”笔者认为业主公约是业主自治的“宪章”,可以由开发商制定临时业主公约,而正式的业主公约应由首次业主大会制定;第叁节“业主大会”,笔者指出我国业主大会运行规则的缺陷,并对业主大会决议的效力进行了探讨。第四节“业主委员会”,笔者重点对业主委员的资格和业主委员的法律责任进行了分析;第五节“物业管理公司”,指出物业管理合同的当事人是业主团体和物业管理公司,而物业管理合同属于委托合同,并对物业管理公司的管理权性质进行了探讨。第叁章“业主自治制度的补充与限制”,笔者认为单纯的业主自治并不能解决所有问题。政府要对业主自治进行有效的补充,并通过案例指出我国政府
参考文献：
[1]. 前期物业管理法律问题研究[D]. 黄勇. 复旦大学. 2008
[2]. 物业管理合同主体研究[D]. 冀彩芳. 郑州大学. 2004
[3]. 论物业管理合同[D]. 李晓静. 黑龙江大学. 2006
[4]. 物业服务管理合同基本问题研究[D]. 刘小丹. 吉林大学. 2010
[5]. 物业管理合同的法律问题研究[D]. 周瑞星. 苏州大学. 2010
[6]. 物业服务合同性质辨析——兼谈无名合同有名化问题[J]. 曾祥生. 南昌大学学报(人文社会科学版). 2007
[7]. 物业管理“移权难”之法律分析[D]. 刘丽君. 兰州大学. 2012
[8]. 物业管理合同法律问题研究[D]. 禹霖华. 中国政法大学. 2009
[9]. 关于物业服务合同“称谓”之分析——宁波市物业服务合同文本实证分析之一[J]. 唐先锋. 现代物业(上旬刊). 2011
[10]. 物业管理中的业主自治法律制度研究[D]. 唐周俊. 北京工商大学. 2005
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