常磊[1]2004年在《房地产市场结构与市场绩效研究》文中认为几年来，我国房地产业得到了迅速发展，解决了城镇大部分居民的住房问题。为国民经济的发展做出了重大贡献，已成长为国民经济的支柱产业。 我国房地产业取得的成绩是巨大的，但快速的成长暴露出了许多问题。诸如，土地开发浪费严重，企业欺诈消费者的行为时有发生，炒房之风扰乱了正常的房地产市场，造成房价高涨，政府宏观调控力度不够等。如何正确认识并最终解决这些问题，是本文的最大使命。 论文第一次把产业组织理论的研究方法系统地引入到我国房地产市场，从一个全新的角度对我国房地产市场结构、市场行为与市场绩效进行了全面考察。 本文共四章，第一章主要介绍产业组织理论的基础知识，引入“结构—行为—绩效”即SCP分析范式，并阐述了房地产、房地产业的特点及其在国民经济中的地位与作用。 第二章运用收集的数据实证分析了我国房地产市场集中度、企业生产规模效益、资源利用效率、产品差异化等，指出我国房地产开发还处于粗放式经营阶段。 第叁章主要探讨了我国房地产开发企业市场行为，分为价格策略与非价格策略两方面，并以中华企业的并购案例说明了集团化、规模化经营才是房地产开发企业发展的方向。 第四章首先肯定了这些年我国房地产业所取得的巨大成绩，然后着重分析了当前房地产市场绩效存在的问题，并在前几章分析的基础上，提出了要从政府宏观调控与企业自身发展两个角度来解决我国房地产市场绩效低下的问题。
王钊[2]2014年在《基于SCP范式下哈尔滨市房地产业市场绩效研究》文中进行了进一步梳理近年来,全国各地区房地产市场逐渐升温,哈尔滨市的房地产开发总额由2008年的1578323万元增长至2013年的5823164万元,五年时间里增长近4041134万元,2013年的房地产开发总额将近占全年GDP总额的13%,由此可见,房地产业已经成为哈尔滨市经济产业中一个重要的发展部门。随着哈尔滨市城镇化和工化的逐步发展,高房价也逐渐成为哈尔滨市居民的心头之痛。房地产业作为哈尔滨市重要的经济支柱,在对经济发展有着巨大的贡献之余也存在着一些问题,比如高房价的持续不下、高住房空置率与高房价的并存、房地产泡沫等。为此,本研究试图运用SCP分析框架分析哈尔滨市房地产业的市场绩效,目的在于找到导致哈尔滨市房地产业市场绩效运行效率低下的原因,为提高哈尔滨市房地产业市场绩效提供理论依据。本文运用定量分析与定性分析相结合的方法、实证分析与规范分析相结合的方法、文献查阅法以及静态分析和动态分析相结合的方法进行研究。首先,通过文献查阅与资料整理,界定房地产和房地产业的内涵和特点,介绍SCP分析框架的基本分析办法和内涵与特征,为全文提供坚实的理论基础。其次,根据SCP分析框架从市场结构和市场行为角度分析哈尔滨市房地产业,哈市房地产业的市场结构主要从市场集中度、产品差异化和进入壁垒分析,而市场行为主要从企业的价格行为和非价格行为进行研究。再次利用层次-灰色关联分析法测算哈尔滨市房地产业的市场绩效水平,研究得出哈市的房地产业整体的运行效率处于弱势水平。再次,本文运用VAR模型进行市场绩效影响因素的实证分析,研究得出规模经济对产业绩效的影响最小,其次是市场集中度对产业绩效的影响较小,企业行为对产业绩效的影响最大。因此在着重关乎企业行为影响的同时,也不能忽视规模经济和市场集中度的影响力量。通过研究,证实了哈尔滨市房地产业的市场结构和市场行为对市场绩效有一定的影响。最后根据全文的分析结论,结合哈尔滨市房地产业的发展特点,从优化市场结构、规范市场行为、提高企业自身竞争力叁个方面提出相关建议以提高哈尔滨市房地产业市场绩效。
刘树枫[3]2011年在《我国房地产市场特征、结构、行为及绩效研究》文中进行了进一步梳理我国实施住房分配制度改革以来,在房地产业快速发展的同时也存在着房地产投资过热、房价上涨过快、商品房空置率较高等现象。本文在对房地产特征充分分析的基础上,以住宅商品房市场为研究对象,以“特征—结构—行为—绩效”为结构主线,以我国房地产市场稳定、健康发展为立足点进行了深入研究,以期为我国房地产业制定合理的产业发展政策,实现房地产业与社会经济的全面、协调、可持续发展,及解决目前房地产市场在快速发展中存在的问题,提供一些思路和方法。本文的主要创新性研究成果包括:第一,突破传统产业组织理论的“结构—行为—绩效”分析范式,以“特征—结构—行为—绩效”为研究主线。在房地产市场特征分析的基础上,结合我国房地产市场的发展历程,重点对我国房地产市场竞争结构进行了研究。用房地产市场集中度(CRn)、赫芬达尔指数(Herfindahl Index)和勒那指数(Lerner Index)分别对全国及各地区的房地产市场竞争程度进行度量,得出我国房地产业市场结构应该归为原子型的竞争结构,即市场集中度很低,不存在全国统一的垄断市场;房地产市场竞争具有地域性,一定地域内房地产市场结构垄断性要高于全国,但依然存在房地产市场集中度很低,规模不经济;这种市场结构是产业发展和房地产市场特征共同作用的结果,对房地产企业行为及绩效也将产生影响。第二,借鉴Carey模型,实证分析我国房地产市场结构对房地产价格的影响程度。根据市场供给和需求理论,借鉴Carey模型,分析居民金融资源、人均收入、房屋造价和房地产市场垄断对房价的影响程度。通过实证分析得出:对房价影响最大的因素是土地成本;房地产市场垄断程度对房价的影响很小,我国房地产市场不存在集中垄断;居民收入对房价的影响很小,投资性住房需求导致房价的上涨。因此,应通过控制土地成本、提高房地产市场集中度和抑制投资性需求来稳定房价。在提高房地产市场集中度、优化房地产市场结构时既要结合一般产品市场发展的经济规律,又要考虑到房地产自身的特点,即只能在一定层次与地域范围内提高市场集中度,形成规模经济。第叁,应用技术创新理论对我国房地产市场结构与房地产企业技术创新行为进行分析。不同的市场结构,会对企业的技术创新动力、技术创新能力以及技术创新的类型产生不同的影响,反之,技术创新对市场结构优化又有促进作用。从房地产市场结构、企业规模与市场集中度等方面分析我国房地产企业的技术创新动力与技术创新能力,发现目前房地产市场集中度低,还存在增长的空间,房地产企业有较大的技术创新动力及能力,因此企业通过技术创新可使规模进一步扩大,市场集中度提高,市场结构得以优化。第四,运用经济计量分析模型及DEA数据包络分析法,对我国房地产业市场结构与市场绩效进行了实证分析。本文从经济绩效及社会绩效两方面构建了房地产市场绩效评价指标体系,采用因子分析确定投入、产出的主要影响因子,用数据包络分析对房地产绩效相对有效性进行评价,构建回归分析模型考察房地产市场结构及政策对市场绩效的影响。通过实证分析发现:目前我国房地产业经济绩效较高,社会绩效较低;房地产市场绩效相对有效性的主要影响因素为企业成本增长率,说明我国房地产市场存在很高的进入壁垒,而这一壁垒主要是政府对土地的垄断造成的;其次为房地产企业规模,提高企业规模可以提高企业经济效益;市场集中度影响较小,说明目前房地产市场集中度较低,房地产市场可通过在一定地域或层次内提高市场集中度、扩大房地产企业规模等方式加大市场结构对市场绩效相对有效性的影响;产业政策对房地产市场绩效的影响较小但呈正相关,说明产业政策调控效果较差。
朱彦霏[4]2015年在《西安市房地产市场结构、效率与绩效关系研究》文中提出随着城镇住房制度改革的深化,房地产业在迅速发展的同时也存在着市场供求结构不均衡、产业绩效低下等问题。本文从产业组织角度出发,以西安市房地产开发行业为研究对象,在产业组织的理论框架内,以市场力假说和效率结构假说为基础对西安市房地产开发行业的市场结构、效率与绩效叁者之间的关系进行实证分析,并建立模型分析影响西安市房地产市场绩效的关键因素。本文首先概括国内外有关市场结构、效率与绩效的研究成果,总结市场结构与市场绩效关系的相关理论及模型。其次,简要分析了西安市房地产行业现状,并重点从市场集中度、产品差异化以及进退壁垒等角度考察西安房地产开发行业市场集中度,得出西安市房地产开发行业为垄断竞争型市场结构,市场集中度相对较低,不存在过度垄断的现象,市场竞争环境良好,产品差异化主要表现为区位差异和品牌差异。然后,构建DEA模型对西安市房地产开发行业市场效率进行测算,西安市房地产业的整体技术效率处于中上水平,资源利用水平偏低是导致技术效率没有始终处于最佳状态的主要原因。接着对西安市房地产市场绩效进行分析,西安市房地产市场的平均利润率较高,房价收入比、商品房空置率偏高,较低的资源配置效率严重影响了西安市的社会福利水平,最后,对Berger提出的模型进行改进,用多元线性回归模型分析西安市房地产开发行业市场结构、效率与绩效的关系,结果表明市场力假说和效率结构假说在西安市房地产市场均不成立,市场集中度与行业利润率成反比,集中度的提高并不能加强市场绩效;纯技术效率和规模效率与行业利润率正相关,说明西安市房地产开发行业市场在一定程度上反映出具有效率结构假说的倾向,所以可以通过提高企业效率来加强市场绩效,并结合西安市房地产业发展现状提出政策建议。
黄赛萍[5]2014年在《基于SCP范式的上海市房地产业组织分析》文中认为我国房地产业发展迅速,上海作为中国第一大城市和中国的经济金融中心,其房地产业发展速度位列全国前茅,总所周知,房地产业是关系到国计民生的基础性产业,在拉动国民经济增长,加快城市化进程中起了重要作用,所以对上海的房地产业进行产业组织分析具有重要的现实意义,有助于更好的了解整个行业,为政府实施相应的公共政策提供实证依据和理论指导。本文应用产业组织理论中的SCP模型来对其进行分析。SCP模型是指市场结构(Structure)--市场行为(Conduct)--市场绩效(Performance)的分析框架。该模型既能深入具体环节,又具有非常系统的逻辑体系,被广泛用于各个产业的产业组织分析,是一个非常重要的分析工具。在市场结构方面,本文主要从市场集中度,产品差别化,进出入壁垒叁方面来进行详细分析,其中,市场集中度的测量采用洛伦茨曲线和基尼系数指标。有效刻画了上海市区域垄断竞争市场的特点。在市场行为方面,本文对上海市房地产业的价格行为和非价格行为作了具体分析,并运用博弈论方法,构建了“房地产企业价格竞争模型”,对房地产企业的产品差异化,广告行为和合谋定价等现象进行了进一步解释。在市场绩效方面,构建了一套涵盖产业规模,商品房开发,商品房销售,企业经济效益和社会评价五大方面的指标体系。利用因子分析法在该指标体系的基础上对全国31省市以及上海市历年的房地产市场综合绩效进行测算,引用全国水平,上海市房地产业综合绩效较高,在纵向年份比较上,上海市房地产业综合绩效水平稳步上升,处于良性发展状态。最后对上海市房地产业进行了市场结构,行为,绩效之间关系的实证分析,主要应用Berger模型,对其进行“共谋假说”和“效率结构假说”验证。实证表明上海市并不符合这两个假说,即市场绩效并不是由市场结构单一决定的,也不是由企业效率单一决定的,而是多种因素共同作用的结果,提高市场绩效的有效方式主要有减少市场集中度以及加强企业自身效率。本文认为政府应当降低进入壁垒,同时也需创造一个公平竞争的市场秩序,促进房地产业的有效竞争。对于房地产企业来说,应加强自身素质建设,不断提高经营效率。
白宝焕[6]2013年在《政府管制下我国房地产业SCP范式研究》文中研究表明近年来，我国GDP产值不断增高，其中，房地产业对我国GDP产值增加具有不可忽略的贡献作用；同时房地产是我国财政收入重要来源之一，房地产业关联性极强，直接影响上游企业和下游企业的发展，对就业的拉动作用也非常明显。总而言之，房地产业对于推动整个社会的发展具有不可替代的作用。考虑到我国房地产行业在发展过程中的特殊性，本文认为脱离政府谈房地产市场本身不具备太多实际意义。因此，在研究我国房地产业SCP范式之前，本文先对政府管制作出研究。文中通过政府对房地产市场供需两方面管制的研究，明确政府调控对于房地产市场的影响；并对政府管制时存款准备金、长期贷款利率、新开工面积变动对房地产价格及投资的影响做出脉冲响应分析和方差分解分析。我国中小型房地产企业在政府强压之下纷纷选择退出房地产市场，大型、有实力的房企趁机兼并收购中小型企业，即政府对于房地产市场的调控并不会直接引起市场结构的变化，而会直接引起企业行为的变化，因此，本文在进行我国31个省份房地产市场SCP范式研究时，先进行市场行为研究，然后进行市场结构与市场绩效的研究。最后运用EVIEWS6.0对剔除数据不全面省份的23个省份集中度——利润率假说进行面板数据计量分析和验证。研究结果表明：政府管制对房地产市场并购行为影响显着，我国市场并购行为近年来大量增加，但我国市场结构依然是竞争型市场，基本没有形成垄断，我国的市场利润率整体来看也较低，并不是暴利的行业，但近年来市场利润率确有增大的趋势；我国各个地区集中度——利润率关系并不相同。研究结果对于政府最大启示是房地产市场政府的调控手段均有效果，但效果却大不相同，简单来说，只要合理抑制房价，过度投资或投机的问题自然就会得到解决。同时，我国31个地区的具体情况完全不同，政府在制定政策时，应该综合各个地区当地具体情况，制定最适合的政策。
刘佳[7]2010年在《成都房地产业的产业组织与产业绩效研究》文中提出新世纪以来,成都房地产业发展迅速,城市建设有着翻天覆地的变化,然而其市场结构不合理、市场行为不规范,产业绩效低下、房价居高不下等现象日益凸显,成为亟待解决的问题。因此,成都市房地产产业组织与产业绩效,是本文研究的主要对象。本文以产业组织理论为理论基础,首先通过对成都市经济的宏观、中观方面分析,确定了成都房地产业所处的生命周期阶段。接着,运用SCP范式分析了成都市房地产业的产业组织现状,通过分析成都房地产业内企业之间的竞争与垄断关系、各种市场行为、房地产市场绩效,判断了成都房地产业是否健康的发展。经过研究市场结构、企业行为及市场绩效的各项指标:市场集中度、产品差异化、进入壁垒、价格行为、非价格行为、资源配置效率、行业利润率水平等,得出成都房地产业正处于快速增长阶段,市场呈现寡头竞争的结构,房地产产品差别化程度高,进入壁垒主要表现在政策性壁垒和现有企业的品牌优势。随着成都市房地产市场的愈发规范,其市场集中度将逐步提高。市场力量较强的成都房地产企业通过各种市场行为来增强自己的市场力量,弱化竞争,来获得超额利润。从市场绩效上来看,处于垄断地位的开发商获得超额利润降低了社会福利水平,使得行业资源配置效率低下。最后,通过利用VAR模型对产业绩效及其相关影响因素进行了实证分析。得出市场集中度、企业行为、规模经济是产业绩效的单向Granger因。因此,本文从完善房地产相关政策制度、提高产业市场集中度、降低进入壁垒,加强房地产业战略创新、规制企业的价格和非价格行为、增强企业的自身组织能力建设等方面提出了具体的政策建议,以提高成都房地产业的产业绩效水平。
李美莹[8]2014年在《我国房地产业组织优化研究》文中研究说明近年来我国房地产业高速发展,对国民经济有巨大带动作用,然而在其高速发展的背后,房地产投资过度和房价过快上涨带来的问题也不容忽视。在此背景下,研究我国房地产业组织状况,可以从动态角度了解市场结构—市场行为—市场绩效的传导关系,找出影响市场绩效的因素,为房地产业组织优化提供对策。本文运用SCP范式研究我国房地产业组织状况,对市场结构、市场行为以及市场绩效进行指标量化分析。得出我国房地产市场集中度整体偏低,属于竞争性较强的垄断竞争市场结构,但东部地区大中城市的区域垄断程度较高。在此市场结构下,全国大型房企均采用产品差异化战略和品牌差异化战略,通过标准化开发模式打造企业独特产品线,塑造企业品牌价值。在市场结构和行为的作用下,我国近十年房地产产业市场绩效上升很快,但房价收入比一直偏高。在研究我国房地产业组织状况的同时,本文将我国划分为东部区域、中部区域、东北区域和西部区域,进行分区域市场研究。研究得出四个区域的产业结构发展程度不同,相应的市场绩效因市场结构的不同呈现差异。此后,文章采用非线性回归模型分析国内房地产业市场绩效的影响因素,得出市场集中度、企业规模、企业的价格行为和非价格行为都对市场绩效有积极影响,有较大的上升空间；而企业的资金壁垒则过高,对市场绩效产生了消极影响。最后文章在上述研究结论的基础上给出四个建议,第一,加强房地产行业内部整合,优化市场结构；第二,根据区域房地产业发展情况,科学制定产业政策；第叁,企业坚持差异化战略,打造品牌价值；第四,完善金融机制,保障企业顺利融资。
陈焕[9]2007年在《基于SCP范式下的我国房地产业组织分析》文中指出近年来，我国房地产业发展迅猛，并且带动相关产业的发展，给国家经济增长做出巨大贡献。房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业之一。但房地产业存在的高房价问题已经成为居民心中的痛。本文把西方产业组织理论的SCP范式应用到我国房地产业，力求通过分析找出我国房地产业存在问题的根源。首先重点介绍了产业组织理论与房地产业的特点，为后面分析作好准备。然后运用SCP范式分析了房地产市场结构、市场行为、市场绩效。对于市场结构，主要通过市场集中度、进入壁垒与产品差别化的分析，得出我国房地产企业规模小，但区域寡头垄断的市场结构。对于市场行为，主要运用案例分析与博弈分析方法研究房地产企业的合谋行为、广告行为、兼并行为与产品策略行为。对于市场绩效，主要通过数据实证分析，得出房地产业总体偏低的市场绩效。最后在前面SCP分析的基础上，提出针对我国房地产业的组织政策建议。
马小刚[10]2009年在《房地产开发土地供给制度分析》文中认为城市的发展必须建立在合理的土地供应基础上。随着我国经济持续快速的增长和城市化进程的加快,我国城市土地的需求不断加大。土地有偿使用制度建立后,土地具有了资源、资产、财产叁大属性,城市土地特别是房地产开发用地成为地方政府最大的财政收入来源。土地不是人与物之间的关系问题,而是人与人之间的社会关系问题,土地供给制度是我国基本政治制度和经济体制在土地管理中的反映。在我国土地供需关系中,存在着多个利益主体,相互之间存在着讨价还价交易、上下级行政管理、资产委托代理等多个博弈关系,建立在土地国有产权基础之上的土地供给制度,政府既是制度的制订者又是土地的供给者,政府既作为“经济人”垄断土地一级市场,实现自身利益的最大化,又作为“社会人”协调各利益主体的行为,实现社会产出的最大化。土地供给制度不应仅关注政府土地收益问题,也应关注土地供给效率和效益、宏观调控、政府收益分配、社会福利和社会公平等问题。本文围绕土地供给制度——利益主体行为——制度绩效这一主线,以地方政府行为和企业行为分析为核心,运用新制度经济学的基本理论,借鉴其他相关学科的文献资料,对我国土地供给制度进行了全面、系统的分析,对制度绩效进行了评价,提出了改善我国土地供给制度的政策建议。主要内容包括6个方面:1、现状研究主要介绍论文的研究背景和研究意义、国内外相关研究动态、研究对象的界定、研究思路和研究方法、研究内容和主要创新等。2、理论研究对新制度经济学制度分析的基本概念做了简要分析,提出了制度—行为—绩效的理论框架,然后对制度分析的主要理论工具如交易成本理论、产权理论、博弈论、制度变迁理论等进行了理论综述。3、土地供给制度体系和土地产权制度分析论文构建了一个包括土地供给的制度环境、制度安排和制度实施机制在内的完整土地供给制度体系。土地供给制度体系的实质是产权制度,其功能在于约束和激励各利益主体的行为。从土地发展权的视角,提出四种产权界定模式,通过建立讨价还价模型对各种产权制度下的交易成本进行了对比分析。4、政府垄断制度分析和市场出让制度分析政府垄断制度主要考察地方政府行为及其对绩效的影响。政府垄断土地供给,政府行为的企业化和市场化,必然存在着“经济人”和“社会人”的目标冲突,地方政府与被拆迁人之间、与中央政府之间、其他地方政府之间存在利益博弈关系,其目的是为了实现地方政府的经济发展目标和地方政府官员的政治晋升目标。地方政府的有限理性和寻租行为将导致政府失灵,降低土地资源配置的效率和效益,使得社会福利降低和社会公平程度下降。市场出让制度研究政府行为对拍卖收益的影响,分析对比招标、拍卖、挂牌、协议等不同出让方式下的土地供给制度绩效。然后重点研究招拍挂制度对我国房地产市场结构、企业行为、市场绩效的影响,根据不同的作用机理,将土地招拍挂制度对我国房地产市场绩效的影响分为叁类,分别从不同方面进行了阐述和实证分析。5、制度变迁和制度评价通过研究我国土地供给制度的变迁阶段、变迁特点、变迁动力、路径依赖,认为我国制度变迁难以实现帕累托改进。从制度变迁的角度,运用主成分分析法对北京市土地供给制度绩效进行了综合评价,并对主成分因素进行了专项评价。6、经验借鉴和制度改进基于类似的土地产权制度,香港的土地供给制度对完善我国的土地供给制度具有借鉴意义,通过香港土地供给制度分析,认为受资源禀赋的约束,香港土地供给制度与低税率经济制度是联系在一起的,会造成高地价、高福利、股地拉扯等制度绩效。最后,论文从制度兼容、制度关联、制度互补等叁个方面就完善我国的土地供给制度提出了具体建议。
参考文献：
[1]. 房地产市场结构与市场绩效研究[D]. 常磊. 武汉科技大学. 2004
[2]. 基于SCP范式下哈尔滨市房地产业市场绩效研究[D]. 王钊. 东北农业大学. 2014
[3]. 我国房地产市场特征、结构、行为及绩效研究[D]. 刘树枫. 西安建筑科技大学. 2011
[4]. 西安市房地产市场结构、效率与绩效关系研究[D]. 朱彦霏. 西安建筑科技大学. 2015
[5]. 基于SCP范式的上海市房地产业组织分析[D]. 黄赛萍. 华东师范大学. 2014
[6]. 政府管制下我国房地产业SCP范式研究[D]. 白宝焕. 西安建筑科技大学. 2013
[7]. 成都房地产业的产业组织与产业绩效研究[D]. 刘佳. 重庆大学. 2010
[8]. 我国房地产业组织优化研究[D]. 李美莹. 广西大学. 2014
[9]. 基于SCP范式下的我国房地产业组织分析[D]. 陈焕. 福建师范大学. 2007
[10]. 房地产开发土地供给制度分析[D]. 马小刚. 重庆大学. 2009
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