广东南海城乡建筑设计有限公司
摘要：对“三旧”项目进行改造，是城市规划及发展的一个重要组成部分。文章通过具体实例，详细介绍了“三旧”改造项目建筑设计中所面临的难题及设计原则、策略等，希望能与广大设计师们共同探讨。
关键词：“三旧”改造项目；难点；设计原则；建筑设计；实例分析
前言
三旧改造是指对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。
随着城市人口的不断增加与人民生活水平的不断提高，人们对城市旧区的更新改造有了更高的要求。
三旧项目改造建设面临的问题远比简单的新地盘开发要复杂和困难得多，如土地不规整、需要协调的部门众多，涉及不同的利益和诉求。因此，进行三旧改造项目建筑设计时，必须坚持走以人为本、优化布局、生态文明、提高城镇建设用地效率为基本原则，完善周边环境配套设施，提升土地附加值，在实现经济效益的基础上，改善市民生活和出行环境，促进城市良性发展。
一、三旧项目改造项目特点及难点分析
城市化不断推进使到城市用地供需矛盾日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了城市经济进一步发展。积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。
“三旧”改造项目涉及的部门和利益比较多，其中主要的是开发商、政府部门、原住居民、村民、设计单位等，每个部门和群体，都有着不同的利益诉求，项目策划和设计阶段需要充分沟通，在尊重法律法规的基础上，逐步逐项解决项目设计过程中的各类难点。如果设计方不能顺利协调各方利益，项目设计就达不到预期效果。
二、三旧改造项目建筑设计坚持“以人为本”原则
人作为城市中的主角，其它的一切事物和行为都是为了满足生活在城市中人们对物质与精神层面不断变化的需求。其中物质层面的需求包括居住、交通、配套服务设施等是否适用与便捷；精神层面包括历史文化、空间尺度、景观环境等是否满足人们的心理需求。
三旧改造项目除了满足上述要求外，还要考虑到政府部门、业主、开发商、原住居民、经济收益等因素，因地制宜，在控制成本的基础上，实现土地收益最大化，环境效益最大化和社会效益最大化。
三、致越优成项目建筑设计分析
1、项目改造原因分析
随着经济及城市化快速发展，使城市的商业职能越来越突出，商业街区也随之成为重要和复杂的城市空间，我国城市中商业街区及商业建筑的建设正处在一个高峰阶段。随着经济发展，近年来，广东佛山市南海区中心城市面貌焕然一新，但致越优成项目所在地块为铁皮厂房，环境脏乱差，噪音污染严重，土地与建筑物收益水平较低，更重要的是与城市中心区的建筑质量及建筑环境严重不符，亟待改造。
由于没有进行完整的规划建设，该地块改造前民宅房屋破旧、新旧建筑混杂、居住环境差、安全隐患多、区域地段缺乏统一规划、土地的
利用率低、商业布局不合理、交通拥堵、公共基础服务设施不足、商业设施明显落后等现状，已不符合时代的发展要求，影响了城市的整体容貌和城市品位，土地利用率低，区域商业价格未能充分体现，对其进行改造成为必然。综合多方因素考虑，该地块建筑定位于商业建筑，与千灯湖商圈相应，为当地居民提供休闲购物、娱乐、消费的商业环境，完善各种配套设施，实现土地收益最大化，有效提升土地价值。
2、本项目设计的主要难点
一是地块形状极不规则，并设有退缩红线，而设计高层建筑，其消防登高场地和消防车道及其转弯半径又需要较多用地；二是地块用地跨越村级道路，造成实际用地更加偏小；三是项目要达到二星B的绿色建筑等级，其绿化指标要求高；四是地下室出入口设计难度大。
3，项目规模及设计特点
致越优成广场位于佛山市南海区桂城街千灯湖西路以西，规划用地面积17416.3m2，规划总建筑面积为69833.72m2。其地下建筑面积10672.03平方米，容积率为3.20，建筑密度55.16%，规划建筑高度最高100米,高层建筑的结构类型主要为框架剪力墙结构，多层建筑部分为框架结构，结构设计均按7度抗震设防烈度设计。
本项目周边民居多，地块形状不规则，用地面积紧凑，设计时充分考虑以下因素：土地集约化利用、千灯湖景观利用、项目今后的运营和发展、项目经济收益等因素后，决定把该地块打造成优质的商业环境，提升项目的质量和档次，以“建立一个千灯湖片区的商业新地标”为设计目标。项目用地面积不大，单体建筑多；各层建筑面积不大，使用功能多。项目规模不大，设计要求高。
（见图1）
图1
四、设计对策与实践
为了解决上述设计难点，最大程度地完成设计任务书所要求的各项内容，并满足规划等各政府部门的规定和要求，项目设计着重从项目规划布局和建筑设计等方面，逐一解决各项问题。
1、规划布局
业主出具的设计任务书要求至少设计3栋高层建筑，分别是酒店、高端餐厅、高端商业，商业业态各不同，既要做到有机统一又要各自独立。在项目地块极不规则的前提下，首先要确立各自所属地块区位，布置消防场地，使得各栋单体建筑的规划依地形而设，整体上做到井然有序。其次是要尽量离开周边民宅，以减少对现有住户的影响。而解决地块内有村道通过的基本设计思路，就是设计二层大平台连接，形成首层架空通车道，二层商业广场大平台，使之形成浓厚的商业气氛，既解决了通车问题，又解决了各主要高层建筑之间的联系，还有效规避了不规整地块带来的规划难题。同时，通过大平台的设置，加强了各单体之间的联系，促进了各单体之间人流的循环流动，有利于吸引千灯湖景区等项目外人流，促进了项目和社会的互动关系，加强了项目的商业氛围，达到了改造的初步目的。（见图2）
图2
（1）商业区位规划
在地块项目北侧规划为22层酒店及其裙楼，西侧设计为3层儿童中心，西南侧规划为19层致越100商厦，东南侧布置为18层食通天商厦，地块中心则规划为3层的商业。各单体结合自设特点以及商业经营对室外环境、景观角度需求的不同，根据周边环境和建筑物对项目的影响因素，综合考虑，确立各自所在位置，如食通天商厦为高端饮食业态，需要较好的景观和交通位置，项目本身也需要通过其良好的立面效果达到对外展示的广告效应，因此设置位于景观方位好、视线遮挡少、立面展示角度好的东南位置。
（2）绿化系统规划
在首层，尽可能地见缝插针，规划尽可能多的公共架空绿地；在二层平台，设计了大面积的种植屋面以做花园绿化；在各个单体内部，规划了不同形式的空中立体花园，绿化设计强调四季色彩变化，植物材料采用适合本地生长的植物做多层次的密集种植，为项目整体和各个单体建筑内部本身的营造了良好的环境景观。在酒店正立面还设计有外墙垂直景观绿化，这些设计手法不仅能满足绿色建筑设计的要求，更重要的是，此绿地规划打破传统，引入立体绿化概念，设计成项目的一大亮点。
2、建筑设计
（1）酒店
酒店项目建筑为22层，地上建筑面积26241.21m2。
首层主要为配套商业、酒店大堂。二层至六层主要功能为水疗和桑拿以及餐厅、宴会厅；八层为酒店大堂；九至十层为空中立体花园；十一至二十层为酒店客房；二十一、二十二层为配套用房。
在首层架空、二层平台、宴会厅屋面以及部分楼层设计有空中花园，景观绿化丰富多样，在第二十二层设有露天高空泳池，有效改善酒店的商业环境，增强消费体验，达到了改造效果。
（2）致越100商厦
本项目建筑面积为19层，地上建筑面积17423.81m2。首层至四层为普通商业用房，五层至六层为空中花园，标准层为高端商业用房。建筑物外立面设计有彩色轻钢线条，凸显建筑活力，增强商业氛围。
（3）食通天商厦
本项目建筑面积为18层，地上建筑面积12429.05m2，。首层为大堂，四层至六层为空中花园，其余各层均为餐厅。
本项目意在打造一个专门的高端餐饮建筑，外墙使用了浅红色外墙砖，在主要就餐区，设计了较大的景观窗，避免使用幕墙的同时，注重各层建筑外边线的局部编号，以彰显各层餐饮的差异化。通过观光电梯的设置，增强餐饮建筑的商业气氛，同时有效利用自身项目的总体景观和周边的景观环境。
（4）其他配套小型商业及地下室
本项目还配套有3层的小型商业和一栋独立的3层儿童艺术培训结构类商业楼。另设有10000平方的地下车库，能为项目提供200个车位。需要指出的，作为综合性商业项目，地下车库停车位数量经尽可能多提供，因其起到较大的影响作用，而业主出于对投资控制的考虑，其他单位出于对周边村民居住建筑的地下室开挖施工影响等带来的一系列技术和其他影响，最终只是按满足规划要求来设计。这也是“三旧”改造项目特别是类似于中小型地块的城中村改造项目中典型难题。
3、外立面设计
本项目建筑外立面设计风格上采用造型简约，外观简洁明快，力求与周围环境和谐,立面在颜色以浅色为大面积底色，在局部构件和墙面上点缀其他颜色，清晰明快的商业氛围。
五、结束语
三旧改造项目多数位于地理位置优越的区域，改造项目涉及多个部门和利益团体。在进行三旧改造项目建筑设计时，通常都会遇到地块不规整，区域内消防场地设计难，高层扑救难，地下室开挖施工难等一系列问题，这需要建筑设计师们，坚持以人为本，结合实际，充分协调多方关系，通过科学合理的建筑设计，完善各种配套设施，增强项目与社会的互动性，从设计上考虑提高土地利用率及附加值，有效的提升整体居住环境和城市建筑形象。
参考文献
[1]唐娟，浅析旧城改造的山地建筑设计探讨，建筑工程技术与设计，2016，7中
[2]彭嘉敏，旧城改造建筑规划设计探究，江西建材,2016(8)