肇庆市兆业工程建设监理有限公司广东肇庆524060
摘要：本文结合实例，对住宅小区工程建设过程中为确保施工质量采取的一系列有针对性的技术措施。
关键词：住宅小区；工程管理；质量管理；技术管理
1工程概况
某住宅小区占地面积27000万m2，总建筑面积18万m2，一期工程开工总建筑面积为8万m2，共有4栋高层住宅，地下2层，地上23层，主体结构为钢筋混凝士剪力墙。经过周密部署、科学安排、严格监理、协调合作，施工期间未发生重大安全和质量事故，实现了台同约定的工程质量、投资、工期、安全目标，工程如期竣工。总结该项目的实践经验，关键在于项目监理部严格遵守管理规范，强化内部管理，做好外部协调，最重要的是把好了三道关，设置并控制好了两项重要的质量控制点。
2把好三道关，设置并控制好重要的质量控制点
2.1把好原材料的进场关
要做好工程质量控制，首先要把好原材料的进场关。项目部要求各专业工程师对工程中使用的建筑材料、构配件、半成品进场时必须严格把关并及时报验，审查其R}}、生产许可证、建筑树料备案证明、检测报告等。需复试的材料经监理现场见证取样后送专门检测部门进行复试，并将复试结果及其它质量证明文件随《工程物资进场报验表》报项目监理部签认。不合格材料或未经报验的材料，不得用于程并要求及时清理出场。
2.2把好隐蔽土程的验收关
对施工中的关键工序及隐蔽工程，要求施工单位先进行自检，自检合格后填写《隐蔽工程检查记录》，并向监理部报验，专业监理工程师到现场进行检测、核查，符合要求予以签认，并准予进行下一道工序施工。对隐蔽检查不合格的工程，应填写《不合格项处置记录》，要求施工单位整改，自检合格后再予以复查。
2.3把好竣工验收关
竣工验收前总工程师组织建设单位、监理单位、施工单位有关人员对单位工程进行预验，各专业监理人员对各单位工程进行全面检查，并针对存在的问题，以书面形式发给建设单位和施工单位，作为建设单位了解工程实际、施工单位整改和专业监理人员监控的依据，同时对施工单位准备交付的竣工资料进行审查，要求真实、客观并符合档案管理要求。待竣工资料核查无误、预验时提出的问题整改完成后，积极参加建设单位组织的竣工验收，确保手续齐全、程序合法。
2.4设置并控制好重要的质量控制点
⑴屋面、卫生间地面防水的控制
在住宅工程中渗漏现象是比较常见的质量通病，特别是对已经交付使用的住宅工程，如果出现渗漏现象，将会影响其使用功能，用户十分反感，维修难度也大，所以防水工程就成了住宅工程的重点之一。具体操作中，主要做好以下几个方面:①格审查防水施工方案；②严格审查防水专业队伍的资质和施工操作人员的上岗证。协助建设单位选择施工经验多、技术水平高、施工组织管理能力强和社会信誉好的专业队伍；③格把好防水材料进场关。防水材料进场之前，认真检查出厂合格证、质量保证书，各项技犬指标均要满足国家有关规范要求。材料进场之后，工作人员必须认真地对防料实物逐一进行检查；④把好基层砼质量强度关。屋面及卫生间基层砼强度必须符合设计要求，振捣密实，对计划设置的施工缝应严格按规范规定的程序进行施工。基层完成后，工作人员和施工单位共同进行一次漏水检查，发现漏水必须查清位置，处理合格并签认后才进行基层抹灰和防水层的施工，以便形成一道结构防水层；⑤要求施工单位严格按照防水规范要求进行防水层的施工。屋面卷材铺贴应平整顺直，搭接尺寸准确，卫生间地面防水涂料及基层处理剂涂刷符合规范、设计要求。防水工程完成后，采用屋面淋水(卫生间蓄水)试验进行检查，确定不积水和不渗漏后才能进行下道工序的施工。
⑵外墙铝合金门窗的控制
外墙铝合金门窗问题集中表现为渗漏水和抗风荷载不足，严重者甚至造成安全事故，因此，对铝合金门窗施工质量的控制是很重要的一个环节。
①对已施工的主体结构进行复测，要求门窗设计单位按实际尺寸进行微调。
②检查门窗洞能否满足铝合金窗的避雷要求，若满足不了，必须采取补救技术措施。
③详细审查门窗加工图，确认其细部设计满足使用要求。
④检查所有材料零部件是否符合有关标准，是否有出厂合格证，尤其是安全玻璃的使用部件。在此工程的管理中，曾发现有多处安全玻璃存在使用混乱问题，后经详细检查全部落实解决。
⑤检查门窗框四周安装固定的膨胀螺栓和定位片规格、间距和锚入墙体深度是否符合规范要求。
3突出重点环节，强化工程建设各方主体的质量管理责任
⑴设计单位应严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高住宅工程的科技含量。要坚持以人为本，注重生态环境建设和住宅内部功能设计，在确保结构安全的基础上，保证设计文件能够满足对日照、采光、隔声、节能、抗震、自然通风、无障碍设计、公共卫生和居住方便的需要，并对容易产生质量通病的部位和环节，尽量优化细化设计作法。
⑵建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。在工程建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件等。要综合、系统地考虑住宅小区的给水、排水、供暖、燃气、电气、电讯等管网系统的统一设计、设计施工，编制统一的管网综合图，在保证各专业技术标准要求的前提下，合理安排管线，统筹设计和施工。建设单位应在住宅工程的显著部位镶刻铭牌，将工程建设的有关单位名称和工程竣工日期向社会公示。
⑶监管单位应针对工程的具体情况制定监理规划和监理实施细则，按国家技术标准进行验收，工序质量验收不合格的，不得进行下道工序。要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为监理工作的控制重点，并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作，特别是要做好厕浴间蓄水试验等重要使用功能的检查工作。
⑷开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。
4采取有效措施，切实加强对住宅工程质量的监督管理
⑴各地建设行政主管部门要对进入住宅工程现场的建筑材料、构配件和设备加强监督抽查，强化对住宅工程竣工验收前的室内环境质量检测工作的监督。
⑵各地建设行政主管部门要加大对住宅工程质量的监管力度。对工程建设各方违法违规降低住宅工程质量的行为，要严格按照国家有关法律法规进行处罚。对工程造价和工期明显低于本地区一般水平的住宅工程，要作为施工图审查和工程质量监督的重点。特别要加大对经济适用房、旧城改造回迁房以及城乡结合部商品房的设计和施工质量的监管力度。对检查中发现问题较多的住宅工程，要加大检查频次，并将其列入企业的不良记录。
⑶各地建设行政主管部门要完善住宅工程质量投诉处理制度，对经查实的违法违规行为应依法进行处罚。要建立住宅工程的工程质量信用档案，将建设过程中违反工程建设强制性标准和使用后投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。
⑷要加强对住宅工程施工图设计文件的审查，要将结构安全、容易造成质量通病的设计和厨房、卫生间的设计是否符合强制性条文进行重点审查。
⑸各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。
5结束语
住宅工程质量，不仅关系到国家社会经济的房地产市场持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益。各地建设行政主管部门和工程建设各方责任主体要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识当前做好住宅工程质量工作的重要意义，增强搞好住宅工程质量的紧迫感和使命感。各地要根据本地区经济发展水平和住宅工程质量的现状，确立提高住宅工程质量的阶段目标和任务，确保住宅工程结构安全和使用功能。各地要通过开展创建“无质量通病住宅工程”和“精品住宅工程”活动，不断促进住宅工程质量总体水平的提高。