王利印
榆树市建设工程质量监督站吉林省长春市130400
摘要：随着社会经济的不断发展，城市建设取得突飞猛进的成绩，人们的生活水平不断提高，对居住环境的质量要求也越来越高。为了满足人们日益增长的需求，提高住宅工程的质量，在住宅工程竣工后引入了工程质量验收工作。该验收工作的实施，很大程度上减少了由于房屋质量问题引起的纠纷，给施工企业带来盈利。本文主要结合住宅工程质量分户验收的解析和该工作实施的必要性，对分析实施分户验收中存在的问题进行深入的分析，并提出了有效处理解决这些问题的对策，为以后类似验收工作提供了可靠的理论依据，从而推动了现代化城市建设的高速发展。
关键词：商品房；工程质量；分户验收
在住宅工程建设的规模不断扩大下，一些住宅纠纷投诉问题也随着增多。一般造成住宅纠纷问题的原因主要是因为在住宅工程建设中存在的一些质量通病，影响业主住房的质量和安全。为了减少由于住宅安全、质量问题引起的纠纷和投诉，在住宅工程建设中，就必须加强对住宅工程质量分户验收工作的重视，从而提高住宅工程建设的整体质量。但是，现阶段由于在实施住宅工程质量分户验收工作时存在一些问题，严重阻碍了分户验收工作的顺利开展，因此，如何有效地解决这类问题成为值得人们去探究的一个话题。
1、工程质量分户验收的定义
住宅工程质量分户验收是指住宅工程在按照国家现行验收规范、标准进行质量竣工验收前，对每一户进行的专门验收，并形成分户验收书面记录，最后报职能部门验收及备案。分户验收将单位工程验收更精细化，更全面化，目的是为了加强施工过程控制，消除房屋质量通病，提高用户对住宅工程质量、安全及使用功能的满意度。
2、工程质量分户验收的内容
分户检验内容以检验批验收内容为主，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，重点检查工程感观质量、使用功能和使用安全等内容，分户验收应包含下列必须检验项目：
2.1楼地面、墙面和顶棚质量
2.2门窗安装质量
2.3栏杆安装高度及间距
2.4屋面淋、蓄水试验，有防水要求的地面进行24小时的蓄水试验
2.5室内主要空间尺寸
2.6给水、排水系统安装质量：给水管道通水试验、消防管道、排水干道通球试验、卫生器具满水试验、燃气管道压力试验等
2.7室内电气工程安装质量：照明全负荷试验，线路、插座、开关接地检验，避雷接地电阻测试，大型灯具牢固性试验等。
2.8烟道设置及附件验收。
3、住宅工程质量分户验收实施的必要性
随着我国经济的快速发展，住宅建设工程朝着商品化的方向发展，住户对居住环境的质量要求也不断上涨。长久以来，住宅工程的质量验收形式都是以整个住宅楼为单位，按照一定比例来抽查，最后依照抽查结果，来判断整个住宅楼的质量能否满足规范标准。这种验收形式具有一定的弊端，其验收的结果带有偶然性，不能保证住宅区的每套或者每户的整体质量。而采用分会验收形式，可以将住户比较重视的套或户作为单位，对每一户的质量进行验收，在发现问题时，及实地进行整改，从而确保住宅工程的整体质量，减少因为住宅的质量、安全问题引起的纠纷和投诉，为住宅工程建设发展奠定良好的基础。
4、工程质量分户验收的常见问题
4.1分户验收执行程序及主观意识不正确
相关参加分户验收单位对此项工作不重视：验收小组成员人员少且流动性较大，验收检查时间不连贯，顺序比较混乱；分户验收中存在的问题不能及时解决，或者解决的问题未及时反馈，导致验收资料登记混乱，验收结果信息不对称，相关责任人签字留于形式，实际发生的问题并未完全解决。
4.2烟道验收行同虚设
目前商品房的卫生间烟道与厨房烟道通常为成品烟道，施工单位与监理单位在进场原材料验收符合要求后，基本上在分户验收不再次对烟道的使用功能进行检查。实际上在房屋交付后，有不少居民在使用厨房、卫生间的烟道时发现有串味、漏气等现象，发生这类现象是居民生活中最不能接受的，而且在整改中也需要花比较大的代价，如检查烟道是否裂缝，要把原装修层给拆除，更换挡烟阀板需拆除吊顶、油烟机管道等。
4.3外窗淋水试验不规范
在对外窗分户验收时，必须对全部窗户进行淋水试验。通常验收小组由于客观条件不足的原因，只对窗户选择性的用皮水管淋水，无论从水压力、窗户检测的数量、淋水时间上都不满足规范要求，最终造成用户在大风暴雨的气候下，外窗雨水倒灌，对用户的装修造成巨大的损失。
5、住宅工程质量分户验收的对策
5.1建立健全分户验收管理制度
在住宅工程质量分户验收中，要根据实际工程建设的水平，及时地建立健全分户验收管理制度。在分户验收仅仅侧重于检查房屋外观的尺寸和基础使用功能方面，及时地对其它有关的配套措施进行补充，从而保证住宅工程的整体质量。在建立健全分户验收管理制度过程中，完善补充分户验收的项目，增加对房屋内部的建筑节能、空气质量和噪音控制等方面质量的验收，从而满足人们对住宅质量增长的要求，提高住宅施工单位的经济效益和社会效益水平，保证其健康可持续发展。
5.2提高分户验收人员的综合素质
在住宅工程质量分户验收中，提高分户验收人员的综合素质，有助于分户验收工作的顺利完成。一方面加强提升验收人员的专业技能水平，对验收人员进行相关技能的培训，在挑选验收人员时，要制定完善的考核制度，择优录取。另一方面，加强验收人员职业素养的培养，要求其具有较强的责任意识，积极地投入到验收工作中，严格地规范工作标准行为，认真履行自己的职责，从而提高住宅工程质量分户验收的合格效率，最大程度的满足业主对住宅质量的要求。
5.3引入第三方验收，提高工程质量
在现阶段的住宅工程质量分户验收中，其分户验收工作主要是由工程建设的各参与方作为主体进行的，由于受各方利益的驱使，分户验收很难做到公正客观，致使大部分的住宅户对工程质量的验收结果持有怀疑的态度，再加上政府监督管理部门的力量比较薄弱，从而使分户验收工作不能顺利的发展。因此，就可以考虑在工程质量验收上引入第三方验收，例如民间的验房师等。通过业主的委托，采用民间验房师对住宅工程质量的进行验收，与工程建设的各参与方没有联系，保证了专业性和公平性，有得到了业主的信赖。同时，也可以考虑建立房屋质量的保险制度。通过业主和房产公司之间共同委托与工程建设参与方没有联系的监理公司，来对住宅工程质量进行验收，进而提高工程整体的质量。
结语
综上所述，随着住宅建设的规模不断的扩大，住宅工程质量分户验收工作受到越来越多的重视，实施这种模式验收工程质量，能够有效地提高住宅区整体的质量，通过各参建方对施工质量事前控制、事中控制、事后控制，能大大降低房屋建筑工程质量的通病发生几率，投诉及纠纷也随之将减少，因此工程质量的分户验收工作必定是房屋交付时必要的前提工具。我们应该建立健全的分户验收管理制度、严格执行分户验收的程序、提高验收人员的综合素质，这样才能保证验收工作的有效性，满足人们对住宅质量日益增长的要求，减少由于住宅质量、安全等问题带来的纠纷和投诉，最终推动城市建设的健康可持续发展。
参考文献
[1]汪向东.住宅工程质量分户验收存在的问题及对策探讨[J].工程质量，2013，31（08）：11-13.
[2]钱锦华.浅析住宅工程质量分户验收实施中的的问题及对策[J].中国房地产业，2011（03）：427-427.
[3]赵江华.浅析住宅工程质量分户验收常见问题及对策[J].工程质量，2014，32（S2）：156-162.