杭州开元世纪置业有限公司浙江杭州311200
摘要：房地产开发已经进入成熟阶段，在建筑产品差异不大的情况下，给客户第一感觉、第一印象的配套工程--景观工程便显得尤为重要，尤其是改善型客户。怎么将景观做到打动客户，而且成本能相对控制。在日趋激烈、调控力度空前的情况下，有必要而且是必须得分析、研究的课题。
关键词：房地产；成本控制；景观造价
景观营造的效果怎么去评价？投入的成本与产生的景观效果对房产品销售的推动、品牌的知名度、美誉度的提升价值有多大？怎么去衡量？尤其是在当下的市场环境下、精细化管理的背景下，平衡景观效果与成本控制之间的关系就显得非常必要。
首先我们要确定一件事：景观的内容到底有哪些？我们需要搞清楚，一般的包含硬质铺装、绿化、灌溉系统、照明系统、周界围墙，水系、水景及设备。不同的公司会有不同的施工范围。如有些企业将雨污系统、市政道路、零星工程都包含在景观中。但一般就是这些工作内容，不管是多少施工内容，需要界定景观的营造的范围，不然我们就没有横向比较的意义，本文所提的平衡也无从谈起。
其次项目的定位以及它对景观营造需要达到的目的也会对景观成本投入产生非常大的影响。开元广场排屋在首期开盘的样板区颠覆了对小区景观的概念，定位萧山最好的别墅。我们请贝尔高林设计，达到了对开元房产品牌、产品品质的传播，提升了产品的高溢价。没有做过专项的调查分析和评估，但在公司各个层面反馈回来的信息应该是非常好的。在现在看来06年的投入（样板区350元/㎡）包括后期的养护管理水平一般，但在当时是达到了预期的效果，只是在前瞻性上没有考虑太多。但是带来一个问题，成本增加翻倍，效果确实好，有必要没有？肯定有，对公司的品牌、品质的传播、产品的去化帮助非常大。但是一定要这么高的投入么？超前度是不是太多？好像没有专门的机构做此类的评估，我们内部也没有对此进行研讨、分析。我自己对成本投入和效果产生之间的平衡或者说把控有些粗略的梳理（仅供探讨）：
一、产品定位对成本控制的平衡
产品定位直接决定了景观投入的多少，这个是首要的前提的条件；建筑的风格、设计的风格是其次的影响因素；施工单位的水平、甲方的管理水平也是重要的影响因素。
产品定位直接决定了景观投入的多少，这个是首要的前提的条件。产品定位中端的景观造价一般在350-550元/㎡；定位高端景观造价一般在550-1000元/㎡；豪宅的景观造价一般在≥1000元/㎡这个数据的总结是我根据从业经验、以及其他地产的一些营造成本的了解所得，大致给出了一个范围。为什么每个档次都有一个区间呢，有地域的差异如东部与西部，一线、二线、三线城市的区别，不同地产对成本控制方式的差异，控制能力的差异、对景观的重视程度的差异。
二、建筑设计风格对成本控制的平衡
建筑的风格、设计的风格是其次的影响因素。不同的建筑风格会对景观的成本投入产生一些影响，一般景观设计的风格与建筑的风格统一，以求达到二者的和谐匹配，但也有例外。建筑风格如为中式或法式的，则同档次定位的景观投入成本会较其他风格要高，因为用材选择余地较小，对工艺、材质要求较高，包括软景的材料；地中海、新古典式较同等档次的法式造价低，石材、工艺、软景材料选择的余地较大；现代、后现代同等档次定位的景观营造成本要比新古典、地中海的低，主要是靠创意、大胆的构思来实现景观的效果，对硬质材质、软景材料要求相较以上风格要宽松很多。以上是一般规律也不是绝对的，但大抵是这样。
设计阶段是成本控制、效果能否完美体现的关键。首先作为甲方要对地块有一个很清晰的认识，对所在区域同等定位楼盘的景观要有一个充分认识，走差异化路线、通过营销吃准客户的需求，这样的先决条件是景观成功的第一步。对样板区的营造，各个关键区块的营造思路要有一个大致思路，将有限的景观资源用足到关键点，不能搞平均分布，不能实打实的做，要取巧。这方面我们要多向龙湖学习，该花钱的地方绝不节省、不该花钱的区域不多投一分。抓住客户的敏感点和主要需求，而不是面面俱到。要力求创造一至两个景观记忆点（龙湖的提法），让客户能记住、打动他们，激发他们的购买欲望，达到景观营造的目的。我们是做产品不是做作品，只要客户满意、不奢求专家赞许，我们最终做出来是给客户的，不是专家。时刻牢记成本的投入要有好的产出。设计的原则我认为要轻硬质、重软景。轻硬质：关键点保证有且好即可，不需要过多，对铺装的材质关键点保证、次要点弱化，保证功能性即可。人的视线首先关注到的还是软景，关键是需要营造一些生活化的场景、营造一种情调、一种氛围。重软景：关键是重视中下层的植物配置，上层植物的目的主要是用来引导视线、划分空间，没有必要一定是大银杏、大皂角等名贵稀有树种。根据个人经验在组团间很少有仰视的时间，关键点或者关键区域少量出现即可。大量使用乡土树种！！这一点需要我们提前提供给设计方以供选择，实际上有大量的乡土品种没有开发利用，极具观赏价值的树种很多，惯性思维和渠道信息的问题设计方总是用那几个品种，千篇一律。而且大家都用这些苗木、价格自然上去了，这一点我们也要向龙湖学习，用别人不用的、而且大量囤积、许多品种是他们最先利用然后火起来的。关键是中下层的配置要重点关注。中下层的可以启用果木类，苗木资源广、选用好树形的余地大，而且价格实惠、适应强、既可观花又可观果，关键是客户也非常喜欢。为了拉伸景观的品质，在关键区域、关键位置配置名贵树种还是必须的，软景在关键的区域要做足，人视线到达不到的地方弱化处理，封堵视线可达处，用地被低调处理即可。仔细推敲灌木与草坪的比例，尽量放大草坪的面积，在草种选择方面要重点考虑到后期的养护管理（样板区除外）。
三、通过造价手段对成本控制的平衡
在编制预算书时将苗木的主要品种、规格增加几种，尤其是关键区域的树种，在抢工阶段有个备选方案，苗木不同于其他品种可以提前进场。避免了后期的签证及预决算时带来的麻烦。考察几家同等水平的施工单位，采用清单报价的方式，而不是走形式。引进新单位形成一个相互竞争、相互比拼的状态，宁波应该是一个很好的例子。利于我们对施工单位的管理和成本的管控。避免对软景、石材的再次分包，其实成本都转嫁到投资方。施工方是来赚钱的不是来做慈善的，赚不到钱的时候自然会想其他的办法，肯定对景观成本和景观效果产生影响。甲方管理人员在施工单位确定后，组织施工单位将景观从方案设计到施工图过一遍，并详细讲解整个过程变化和变化的缘由。让施工的团队彻底理解设计的意图和所要表达出来的效果。在施工过程中要经常查看与图不符的、不吻合现场实际情况的，按图放样后与预想效果之间的差距，及时纠偏，保证景观效果的最佳。这就需要甲方管理人员要有高度的责任心、一定的审美水平和施工经验。可以避免不必要的工程返工和索赔。
四、结束语
景观成本投入后产生的景观效果如何，没有专门机构做量化的研究，我们现阶段只能通过各方面的直观反馈给出一个大致的评判。但是投入过多后产生的景观效果带来的溢价是否值得，还是需要进一步的探讨、研究、分析。它有社会的、经济的、生态的，我们直观上或者第一想到的只是经济的，所以这是一个复杂的过程。景观营造效果与景观成本之间的平衡受很多因素的影响，不同的公司有不同的方法。以上只是根据个人从业十多年来的一点认识、总结。自然会有不到或者不对的地方，只是作为交流、探讨的一个引子。