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摘要：近年来，我国经济持续增长，人民生活水平显著提升，各行各业迅猛发展。随着城市化进程的不断加快，城市中的建筑群落也逐渐呈现出与传统建筑间的区别和差异，现阶段城市建筑逐渐从单一的使用功能向着多功能方向发展，使得建筑物功能越来越综合化、智能化、自动化、科学合理化，因此城市综合体工程项目也在改变着我们对于未来世界的认知和生活。文章以城市综合体为切入点，深入分析了工程项目的发展现状及现存问题，并对工程项目承包管理进行了剖析，意在推动城市综合体工程项目的承包管理的发展以及体系的完善。
关键词：城市综合体；工程项目；管理
引言
随着经济的持续升温，建筑行业迎来了前所未有的机遇和挑战，现阶段建筑物功能使用方面逐渐从单一性向着集约性、多功能的方向发展，且深入到了我们的各个生活领域，如上海虹桥枢纽工程，将轨道交通、公路交通、地铁交通、购物、休闲、娱乐、景观等各种功能包含在一起，形成了庞大的超级城市综合体。这些超级工程动辄数十万、甚至百万平方米，其建设规模也越来越大。超大规模的项目建设对施工总承包的管理和服务的要求也将越来越高，工程建设将面临越来越大的技术挑战和管理风险。建筑规模的不断提升，导致从工程前期的结构设计，再到建筑工程的施工过程，对于综合体工程项目总承包管理的要求将越来越高，只有有效、科学、合理，才能使得建筑工程向着良好的方向发展，才能使得建筑综合体将完整的功能展现出来。
1、城市综合体概念
原先所说的综合体其实应该指的是建筑综合体，它的建筑形态应该是由多个大小、功能不同的空间组合而成的大型建筑，而现实真正意义上的城市综合体即国外所称的HOPSCA，是将城市中的商业、商务、公寓、酒店、会展、娱乐等各类复合功能相互组合、相互作用，形成经济效益链的高度融合的功能性建筑群。城市经济的不断发展，使得城市中的建筑逐渐向着多功能型、综合性以及集中性发展，且城市综合体建筑的发展是新时期社会经济发展的必然产物，是时代进步的具体体现。高集约性建筑，不仅仅是建筑物的使用功能更强了，实则是背后的消费水平推动着普通的商业建筑逐渐向着综合体建筑转变，所以综合体建筑的服务功能与城市的经济发展是有着必然的联系的。综合体建筑的空间设计及功能分布，也是与经济发展的车轮息息相关、相辅相成的。因此，城市综合体必将是未来经济发展推动下的必然产物，且建筑综合体必将推动城市经济快速发展。
2、城市综合体施工组织设计的出发点
2.1、基础性设置
在建设工程（如市政、房地产、铁道、桥梁等）项目实施之前，编制施工组织设计这是一个基础性的工作。其主要的思路则是应该依据国家法律、法规、规程、规范强制性条文，适应工程项目以及业主、设计、监理的要求，并且同国家有关法律、法规、标准以及地方规范的要求相符合，以在工程开工之后确保施工活动可以比较有序、高效、科学合理地进行。城市综合体施工组织设计，在编制时就应满足这些起码的要求。
2.2、强化结合综合体项目形态特征的事前、事中、事后的施工组织全面性
城市综合体建筑在时代经济发展下应运而生，且建设和施工难度较大，因此，在进行建筑施工前需要做好相关的设计规划，且需要制定建筑施工计划，进而保证建筑工程有条不紊的按照设计推动功能实现。建筑企业应该加强相关施工及管理从业人员的综合素质提升力度，从而能够按计划逐步完成综合体项目的建设工作和管理工作。在进行综合体项目施工前的设计编制时，应满足全面、科学、合理的编制原则，且应根据实际情况进行编制，编制方案要因地制宜，具有良好的适应性，这样才能保证建筑综合体项目准确落地、实施。
2.3、对重点环节进行控制
综合体的施工组织设计则就是应该同企业资源组织上的可能性、经济耗费的合理性、技术措施上的可行性、施工方案上的针对性、方案实施上的可行性、技术工艺的先进性进行结合，采取组织措施、技术措施、经济措施、合同控制等等方法，应该对人员的素质、工程设备、建筑材料、施工方法以及环境条件等等进行控制，应该对影响工程结构质量和安全的节点比如说基坑、基础、主体工程等等进行重点控制，正确处理好工期、质量、环境以及职业健康安全，在成本资金许可的前提之下，尽量体现到全部施工组织设计之中，并在施工的过程之中进行贯彻。
3、城市综合体工程项目管理
3.1、强化项目早期策划
“凡事预则立，不立则废”，如果一个项目缺少精心策划，那么就可以形成一个完善的管理体系，缺少一个明确的纲领，则就没有办法打造一个精品工程。工程的事先的策划，这是一个纲领性以及指导性的文件，工程前期策划的过程这是一个统一思想认识的过程，也是一个不断落实管理措施的过程，通常也是做好工程建设管理的升华。施工现场的环境勘测、工程背景资料的收集、施工方案的确定、施工组织计划的形成、项目管理纲要的制定、工程总体费用的分析、施工现场大临的布局，施工总进度计划的编制、总平面布局的调整等等，这都是依据工程的特点以及难点在策划之中形成的。所以通过对于工程的梳理以及分析、应该对难点以及重点进行把控、对专项施工方案的论证，都是相当重要的，只有做到运筹帷幄之中，才可以做好决胜千里之外。在专项策划的基础之上，则就可以形成完善的管理体系，有效实现项目管理人员个个担责，防止项目管理的真空。
3.2、统筹协调
在工程项目的围墙之内，围在里面的不仅仅是逐渐提高的在建工程，比较多的是业主、监理、分包等等方面合作的一个整体团队。这是一个较大大型工程的项目经理，除过了在关心工程建设每个细节的同时，更应该想到背后的多方面协助以及合作关系，同时应该建立“合作多赢”的良好关系以及融洽的氛围之中。工程建设要出好成绩，简单的依靠项目经理个人或者项目管理班子几个人不能有效的实现，要求发挥出项目的整体力量，才能得到较好的效果。所以，工作之中要求加强凝聚力工程的建设，凝聚人心，凭借高效的团队来推动工程建设的顺利进行，使其可以切实变成推动各项工作的催化剂。
3.3、城市综合体项目的发展前景
现代随着城市化进程不断加快，大量的人口向城市集中，城市规模也不断扩张，各类城市也根据新时代发展的趋势，根据城市整体规划和综合设计，把城市规划为数个主副城区，根据每个区域的功能划分都设立一个中心，在这些中心建造一座集购物、居住、工作以及休闲于一体的，具有带动整个区域发展的城市综合体项目，便成为了各城市现代化规划发展的趋势，城市综合体项目的开发不仅改善了城市的人居环境、增加就业、拉动投资等传统建筑综合体的优势外，还具备了以下多种特点迎合了城市未来发展的需要。
4、结语
更民生的意义还在于城市综合体建成后将给城市带来的巨大发展机遇和就业安排。相关研究表明，中心城区在经历城市化快速发展阶段后，城市发展实现质的飞跃面临困境的关键因素是第三产业发展滞后，城市外来人口中，打工务工者占到70%以上，多为兼业性、季节性劳动力。这说明中心城区的劳动力承载力不强，人口城市化的基础不牢固。第三产业发展和完善，才是城市发展的动力，才能为城市的发展提供充足的承载力。城市综合体建设，将为中心城区实现产业转型，扩大就业规模，增加新的产业发展，吸引更多的外来者投资、就业、旅游、居住提供基础保障，促进第三产业跨越式发展。
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