温小军[1]2003年在《我国房地产抵押贷款证券化法律问题研究》文中研究说明证券化是国际金融领域重要的融资方式之一，特别在发达国家的项目融资中得到充分的运用。证券化最早的形式是融资证券化，即资金需求者通过在资本市场和货币市场上发行证券向投资者筹资的直接融资方式，这种融资证券化形成了目前传统的证券市场。后来，随着金融市场大量不动产抵押贷款、汽车抵押贷款、消费贷款和信用卡业务的发展，金融存款机构的资金来源不能满足房地产抵押贷款等业务的需要。所以，从20世纪60年代开始，在美国首次出现并发展了以增强信贷资产流动性为目的的证券化新的形式，即资产证券化。 房地产抵押贷款证券化是资产证券化的一种形式，是一种新型、创新的融资方式。从世界范围来看，房地产抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，最早的资产证券化是从房地产抵押贷款开始的。所谓房地产抵押贷款证券化，就是将房地产抵押贷款债权转化为房地产抵押证券的过程，具体而言，也就是金融机构将其持有的若干房地产抵押贷款依其期限、利率、还款方式进行汇集重组，形成一系列房地产抵押贷款资产池(资产组合)，再将该组合出售给从事抵押贷款证券化业务的特殊目的机构(SPV)，通过担保机构担保实现信用升级后，经信用评级机构评级，由证券承销商将信用级别较高(通常为AAA或AA级)的抵押贷款支持债券出售给投资者的一种证券化模式。 房地产抵押贷款证券化是一项专业分工极为细致的技术工程，一般通过以下程序进行运作：(1)组建资产池。由银行等机构作为项目发起人，首先要分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，然后通过对现有信贷资产进行清理、估算和核查，选择一定数量的房地产抵押贷款作为证券化目标，并从资产负债表中剥离出来，将这些资产汇集组建资产池(即资产组合)，作为证券化的基础资产；(2)出售贷款组合，即“真实出售”。项目发起人通过合同或协议的方式向作为证券发行人的特殊目的机构(SPV)，出售所选定的贷款组合；(3)进行信用评级和信用增级。SPV聘请信用评级机构对贷款组合的信用风险进行信用评级，以揭示证券的投资风险及信用水平，作为拟定发行证券的定价和证券结构设计的依据；(4)发行贷款抵押证券；(5)资产管理与回收资产收益。通过上述的运行机制，使需要资金的发起银行事先获取资金，以对新项目进行投资或发放新的贷款；(6)还本付息。在每一个规定的证券偿付日，特殊机构将委托银行按时、足额地向投资者偿付本息。如果资产池产生的收入还有剩余，那么它们将被返还给交易发起人。至此，资产证券化交易全部过程宣告结束。 我们不难看出，房地产抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将银行房地产抵押贷款按照不同期限、不同利率、不同种类进行分解，然后对其重新组合、重新定价，并以此为依据发行具有不同风险和收益特征的信贷证券。通过该证券的发行，金融机构将长期的贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，为其发放新的贷款提供了可能性，最终达到提高银行信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产流动性的效用和目。所以，进行房地产抵押贷款证券化完全有其积极的作用。 但是，我国当前社会主义市场经济还不很发达，我国现存的许多制度和经济条件也必然会存在与这一现代金融创新工具不相适应的地方，我国在处理房地产抵押贷款证券化问题上也存在着许多现实、体制以及法律上的问题，从而制约着房地产抵押贷款证券化的发展：（）房地产抵押贷款证券化的发起人主体资格缺乏法律依据。目前，我国个人房地产抵押贷款主要由商业银行发放，但根据我国现有的法律规定，金融各行业实行分业经营、分业管理，商业银行不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产，不得向非银行金融机构和企业投资。因此，商业银行不能通过设立全资或控股的肛V，进行抵押贷款证券化：（2）要实现“真实出售”，首先必须使债权向第叁人转让的行为得到国家法律的许可和保护，但根据我国《合同法》第79条、第80条的规定以及《中华人民共和国民法通则》第 91条的规定，实现债权“真实出售”存在一定的法律障碍；（3）证券评级制度不健全影响证券等级评定。房地产抵押贷款证券化具有信用风险转移的特征，对证券化的资产进行信用评估定级是一个必不可少的程序，要求证券评级机构能够真正对被证券化的资产的信用风险进行中立的、科学的、公正的评估，投资者能够依据评级机构出具的资信评级结果作出正确的投资决策。但是目前我国的证券评级业运作很不规范，信用评级不细，信用评级透明度不高，没有一个统一的评级标准，而且很多评级机构都与政府、企业、银行、证券公司等有着千丝万缕的联系，所以不但难以做到独立、公正地评估，甚至有可能为了实行证券化而肆意地美化资产，提高它的信用级别；（4）机构投资者准入与政府机构参与存在一定的法律障碍；（5）债券信息披露失真的现象较为严重，不利于对证券投资者利益的保护和证券市场的健康发展：（6）信托法律制度不健全影响证券化主体”V的行为能力。在美国，SPV的法律形式主要有有限合伙、信托、公司叁种，其中以信托和
李聆[2]2009年在《次贷危机对我国房地产贷款证券化的启示》文中提出2007年07月美国次贷危机全面爆发,其范围之广,影响之大,波及度之深远远超出了人们的想象。近两年内,不仅美国的实体经济深受其累,欧盟,日本等发达经济体也不堪重负,即使是诸如中国,印度等新兴经济体也没能独善自身。从2006年年底由于美国住房抵押贷款持续违约率走高,引起了次级房屋按揭抵押支持证券的大规模违约,最终房地产泡沫破灭,发行和持有次级房屋按揭抵押支持证券的金融机构失去了人们的信任,举世闻名的投资银行难逃破产和被收购的命运,金融体系的动荡导致实体经济的衰退,美国汽车巨头不得不向政府求助,一波又一波的裁员潮到现在还在继续。这个危机的严重性引起了各国政府的重视,各国政府从2007年夏相继向股市注资,2008年09月向银行解纡,银行国有化,向汽车工业发放巨额贷款,一直到现在各国央行持续向市场注入流动性,实施宽松积极的财政和货币政策,尤其是美国发行了大量的国债。以上各项举措旨在鼓舞市场信心,刺激市场经济。各大经济体之间的经济论坛和峰会等都把主题转向了这次金融危机,以及尤其应对措施,和对由其引起的贸易保护主义的关注。而次贷危机的实质就是资产证券化的滥用。而我国开始尝试发展资产证券化。如何在资产证券化的健康稳定,定价合理,过程透明,相关利益得到保证的基础上,发展资产证券化,使得银行资产得到最大程度的利用,资源得到优化配置,不得不引起我们深深地思考。本文正是从这个角度,以期从次贷危机中吸取教训,对房地产资产证券化提出一些建议。本文首先分析次贷危机的成因,然后深入研究房地产贷款证券化的原理,接下来探讨我国房地产抵押贷款的现状并提出建议。
李晓亮[3]2004年在《住房抵押贷款证券化法律问题比较研究》文中研究指明住房抵押贷款证券化作为美国二十世纪七十年代金融创新的重要工具，在促进美国资本市场与房地产市场的融合，实现美国房地产业持续发展与繁荣稳定方面功效显着，已普遍为英、法、美、日等西方发达国家所认同和推广。当前，以住房抵押贷款证券化为代表的证券化浪潮席卷全球，在包括我国香港在内的一些发展中国家和地区也得到了推行，对这些国家和地区的经济都产生了不同程度的推动。 学者们经广泛研究，认为推行住房抵押贷款证券化对解决当前我国房地产市场和国民经济所面临的问题极为有益。然而，学者们又普遍提出法律制度瓶颈障碍的问题。 本文按照从一般到具体的逻辑思维方式，运用比较法的研究方法，以基本法律理论为基础，主要以美国法律制度为借鉴，就住房抵押贷款证券化的一般法律特性和住房抵押贷款证券化法律制度若干问题进行了探讨，并考察了我国现行法律制度，对我国建立相关法律制度的必要性和可行性进行了探讨，并提出了初步构想和应对措施。
周建华[4]2007年在《住房抵押贷款证券化法律问题研究》文中研究表明住房抵押贷款证券化,是房地产证券化的一种主要形式,它是指银行将住房抵押债权转让给特殊目的机构(SPV),这个机构将数目众多的住房抵押债权打包,发行证券,从证券市场吸引资金支付购买证券化资产的价款,以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化中最主要,也是最具有代表性的一种。我国政府提出的关于把住宅业发展成为我国国民经济的支柱性产业,把个人住房消费培育成新的消费热点和国民经济新的增长点的发展战略,已经得到社会各界的广泛认同。因此,住房抵押贷款市场,作为这其中尤为重要的一个环节,其功能的发挥将直接关系到整个住宅产业及国民经济的发展。从发达国家的经验来看,随着房地产业的迅猛发展,商业银行极易形成流动性风险,使其自身陷入经营困境,从而降低金融业支持住房市场发展的力度。住房抵押贷款证券化,这一产生于70年代末的金融创新,以其独特的融资结构设计、卓越的资产负债管理功能为我们提供了一种解决问题的方法。然而,在我国,住房抵押贷款证券化的发展道路却崎岖不平,始唤不出。当然,这其中不乏众所周知的贷款市场完善程度、体制、法律、会计、税收等方面的制约因素,但归根结底,还是因为我们没有找到一个真正适合我国国情的具体的运作模式来启动我国的住房抵押贷款证券化市场。理论界对我国实施住房抵押贷款证券化的可行性、必要性及对策建议已作了大量研究,但对我国住房抵押贷款证券化的运作模式及具体操作方案的研究还比较少,目前我国一些城市和银行就住房抵押贷款证券化的模式提出的方案,都不十分规范,且大多是从自身角度出发制定的方案,没有考虑到全局因素。因此,在这种背景下,本文在详细分析住房抵押贷款证券化模式选择的决定因素――SPV的基础上,借鉴国际上主要的住房抵押贷款证券化运作模式的基础上,结合我国国情,对住房抵押贷款证券化在我国运作的具体模式及对策进行了深入研究。全文分为五个部分。除去前言外,正文共四章内容:第一章是住房抵押贷款证券化的基础理论分析。首先,对本文所讨论的住房抵押贷款证券化的概念进行界定,即住房抵押贷款证券化,就是指将原本不流通的住房抵押贷款进行重新组合、包装,并以此为支撑设计、发行证券的过程。并进一步分析指出住房抵押贷款证券化是一种金融创新的成果,它的法律性质是债权让与,证券化是让与的技术性手段,其目的是为了获得金钱资产,化解金融风险,在这个过程中,抵押贷款证券通常有政府支持机构作担保,其背后是强大的国家信用。其次,系统分析了住房抵押贷款证券化的运作过程及其产生的基本法律关系。最后,重点阐述住房抵押贷款证券化风险隔离机制中的“真实销售”制度。即在真实销售的情况下,发起人就实现了资产的表外处理,SPV对基础资产拥有所有权。在发起人破产时,基础资产不能作为其破产财产,就不会受到破产和重整程序方面法律规定的约束。因此,真实销售能够使证券化资产和发起人的破产风险相隔离。第二章介绍了住房抵押贷款证券化的基础――SPV的选择。这也是本文的一个重点。首先,本章从SPV与风险隔离的关系着手,指出无论是采用债务更新、从属参与、债权让与和信托中的哪一种方式,只要满足各国法律与会计准则关于真实销售的标准,使资产从发起人的资产负债表中移出,免于被归入破产财产,就可以实现SPV与发起人的破产风险相隔离。在实现这一前提的条件下,还要保证SPV远离自身的破产风险,才能实现风险隔离的目标。这就要求SPV符合一定的法律标准,即:设定SPV的经营范围;对SPV的债务进行限制;在SPV设立独立董事;SPV须遵守独立契约。其次,介绍SPV的法律组织形式。主要有信托、公司、有限合伙叁种。第叁节又是本章的重点,即我国开展住房抵押贷款证券化SPV组织形式的选择――SPC。本节先介绍了我国资产证券化的试点情况。在2005年4月20日,中国人民银行、中国银监会下发的《信贷资产证券化试点管理办法》规定我国资产证券化特殊目的组织采用的是信托的形式。文章接下来就从信托自身的特点和当前我国的现实选择两个方面分析了我国当前采用信托形式构建SPV的原因,主要表现在信托自身的法律构造能使信托财产保持独立性,而信托财产的独立性能很好地保证基础资产(信贷资产)与发起人(银行金融机构)的破产隔离。同时,采用SPT模式能够有效规避国内法规的限制。另一个很重要的原因,是因为在我国目前的法律环境下采取特殊目的公司的模式有着难以逾越的法律障碍。虽然如此,并不能说明信托形式就是我国SPV组织架构的最佳选择。当前资产证券化比较成熟的国家或地区,实践上特殊目的机构多采取公司组织,我国在经过一段时间的试点以后,公司形式仍是最终选择。因此,文章接下来重新构建了我国SPV的法律建构,并提出采用国有独资公司形式设立SPV的观点,并阐述了理由:政府出资设立国有独资公司,专门用于购买证券化基础资产,发行公司债券,这一模式在我国并不存在法律上的障碍,更重要的是,我国的资产证券化市场刚处于初级阶段,缺乏经验,由带有官方色彩的部门设立特殊目的机构,能够更好的管理、开拓资产证券化市场和培养机构投资者,为以后采取其他形式的公司型特殊目的机构积累经验。同时,其他国家的经验借鉴也是我选择国有独资公司形式设立SPV的一个重要因素。第叁章阐述我国住房抵押贷款证券化的模式选择。这是本文又一重点。首先,文章详细介绍了国际上主要的几种住房抵押贷款证券化运作模式,并深入分析其产生的背景及特点。在此基础上,归纳出叁种住房抵押贷款证券化模式:⑴表外运作模式(美国模式);⑵表内运作模式(德国模式);⑶准表外运作模式(澳大利亚模式)。然后分析我国现行试点模式存在的问题,主要表现在破产隔离、信用增级和会计法叁个方面。接着在前文对国内外制度分析的基础上提出我国推行住房抵押贷款证券化值得借鉴的经验:政府要积极参与和推动;要建立良好的法制环境;设计多样性的证券化工具;培育机构投资者。最后,比较了叁种模式的优劣所在:表外证券化模式是最完全的证券化,也是目前住房抵押贷款证券化的主流模式,其最大特点是可以得到政府的大力支持和推动,但采用表外证券化方式发展住房抵押贷款证券化,一般需要特别立法,现行的法律框架对这种模式的制约较多,要在现阶段迅速发展有一定的难度;表内证券化模式可以较好地规避我国现行法律制度对抵押贷款证券化的制约,但是不利于从制度建设的角度规范一级市场和建设我国住房抵押贷款二级市场,也不利于防止银行方面的道德风险;准表外模式能够在MBS的规范化和规避现行制度制约方面达到最佳的均衡。由此得出结论准表外运作模式是我国当前的合适选择,但是我国的最终选择应该是美国式的住房抵押贷款证券化模式。因为表外证券化可以更好的隔离风险,保证交易的安全性,有效地提高债券的信用等级,是一种更为先进的资产转移方式。因此,在各项规章制度完善以后及抵押贷款规模进一步扩大后应该向表外证券化方向发展。第四章,针对我国当前推行住房抵押贷款证券化所面临的障碍和制约,提出四个方面的解决对策。即:建立特殊的住房抵押贷款证券发行机构;建立和完善住房抵押贷款保险和担保体系;完善房地产抵押贷款一级市场;加快完善会计制度和税收制度。本文的创新之处主要表现在两个方面:第一,详细分析了我国现行试点模式采取信托形式的合理性和不足之处,并提出我国SPV设立模式应该经由国有独资公司形式为过渡发展到不限制具体形式的观点;第二,提出准表外运作模式是我国当前的合适选择,但是我国的最终选择应该是表外模式即美国式的住房抵押贷款证券化模式的观点。
刘劲[5]2008年在《我国住房抵押贷款证券化模式与产品选择研究》文中研究指明作为一种金融工具,住房抵押贷款证券化产品是住房抵押贷款证券化过程中重要的载体。住房抵押贷款证券化(Mortgage Backed Securitization,简称MBS)是资产证券化的一种主要表现形式,就是将在当前和未来产生收入现金流的住房抵押贷款转变为在资本市场上可以销售和流通的证券的过程。近几年来,随着我国房地产业的迅猛发展,它也成了我国学术界关注的问题。鉴于我国国情的特殊型,需要对选择适合我国具体状况的MBS运行模式和对应产品。目前的住房抵押贷款证券化产品存在模式有表内、准表外和表外模式,而产品则主要有叁种形式:过手抵押贷款证券、担保抵押贷款证券、本息剥离抵押贷款证券。本文就如何选择开展住房抵押贷款证券化的模式和产品进行了系统的探讨,并依据现实国情对我国选择适合的模式和产品提出了对策建议,对我国推行MBS而言具有重要的理论与实践意义。全文分七个部分展开。第一章绪论主要介绍了研究住房抵押贷款证券化产品的背景及意义及相关研究。第二章,首先概括介绍了住房抵押贷款证券化的理论基础,包括住房抵押贷款证券化的基本内涵及特点、住房抵押证券化的运行结构和机制等。第叁章,从市场和法律的角度,分析了我国推行MBS的环境状况。第四章,针对现实情况中,美国次贷危机所带来的影响,探讨了次贷危机给我国推行MBS带来的借鉴意义。第五章,在前文分析的基础上指出,根据我国现状,对选择适合我国的住房抵押贷款证券化运营模式提出了建议。第六章,在模式分析的基础上,为我国运用MBS选择合适的产品提出了对策建议。第七章,对全文总结和展望。
杜官新[6]2000年在《房地产抵押贷款证券化法律研究》文中研究表明房地产抵押贷款证券化作为美国二十世纪七十年代金融创新的重要工具，在促进美国资本市场与房地产市场的融合，实现美国房地产业持续发展与繁荣稳定方面功效显着，已普遍为英、法、德、日、意等西方发达国家所认同和推广。当前，以房地产抵押贷款证券化为代表的证券化浪潮席卷全球，在包括我国香港在内的一些发展中国家和地区也得到了推行，对这些国家和地区的经济都产生了不同程度的推动。 学者们经广泛研究，认为推行房地产抵押贷款证券化对解决当前我国房地产市场和国民经济所面临的问题极为有益。然而，学者们又普遍提出法律制度瓶颈障碍的问题。 本文按照从一般到具体的逻辑思维方式，运用比较法的研究方法，以基本法律理论为基础，以美英法律制度为借鉴，就房地产抵押贷款证券化的一般法律特性和房地产抵押贷款证券化法律制度若干问题进行了探讨，并考察了我国现行法律制度，对我国建立相关法律制度的必要性和可行性进行了探讨，并提出了初步构想和应对措施。
刘洋[7]2005年在《我国住房抵押贷款证券化的法律解析》文中研究说明住房抵押贷款证券化,是房地产证券化的一种主要形式,它是指银行将住房抵押债权转让给特殊目的机构(special purpose vehicle,简称SPV),这个机构将数目众多的住房抵押债权打包,发行证券,从证券市场吸引资金支付购买证券化资产的价款,以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化中最主要,也是最有代表性的一种。 住房抵押证券化是在政府的监管之下,商业银行、住房抵押贷款证券化机构、投资者和有关中介机构共同参与的交易系统。本文主要结合住房抵押贷款证券化的流程,将其中的法律问题归纳为八个方面并展开论述,主要包括发起人出售基础资产的法律问题;特殊目的实体组建和运作过程中的法律问题;信用增级中的法律适用;信用评级中的法律适用;MBS的发行、承销和交易的法律问题;资产服务过程中的法律适用问题;会计、税收法律制度;证券化的监管法律制度。其中,关于发起人出售基础资产的法律问题和特殊目的实体组建和运作过程中的法律问题是中心问题。两者都是达到“风险隔离”从而最终实现证券化目的的关键之所在。 我国当前开展住房抵押贷款证券化是有必要的,而且根据当前的条件来讲,也是有可行性的。当前我国建立住房抵押贷款法律制度主要是在通过立法建立特殊目的机构,明确二级市场投资者的范围,加强保护投资者利益的立法,通过立法建立和完善住房抵押贷款保险和担保体系等方面做出努力。
侯斌[8]2008年在《论我国房地产抵押贷款证券化的法律监管》文中指出房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新,主要是指把流动性差的个人房屋抵押贷款通过信用增级转换成可以在二级市场自由流动的证券的过程。在美国,这种转化过的证券称为房屋抵押贷款支持证券,包括房屋抵押贷款转接债券、房屋抵押贷款债券以及剥离房屋抵押贷款支持债券。房地产抵押贷款支持债券在许多发达国家尤其是美国,已经是很普遍的一种投资债券。但是在我国,房地产抵押贷款证券化还是新生事物,其证券化的运作涉及到风险隔离、资产组合、信用增强以及证券交易等,过程比较复杂。这就需要有完善的法律制度以调整各个阶段不同法律关系主体之间错综复杂的法律关系。但是,一种金融创新的产生必然伴随着相应的金融风险。2007年美国次贷危机爆发并迅速波及全球,使得世界各国的金融机构遭到重创,房地产次级抵押贷款危机形成。这场危机的直接原因是由于房地产市场的持续降温使购房者出售房地产或者通过抵押房地产再融资变得困难,但根本原因则在于美国对房地产抵押贷款证券化缺乏法律监管。我国从房地产抵押贷款证券化试点到现在,经过几年的发展取得了一些成就,也先后出台了关于房地产抵押贷款证券化方面的法规,但就目前而言,我国相关的法律监管体制不足以保证我国房地产抵押贷款证券化安全高效进行,基于美国次贷危机的启示,我国房地产抵押贷款证券化的法律监管还有待进一步完善。本文共分为叁个部分:第一部分是房地产抵押贷款证券化的基本理论。主要是系统阐述房地产抵押贷款证券化的涵义、产生以及发展;介绍房地产抵押贷款证券化的种类和流程;对房地产抵押贷款证券化进行法律分析,着重强调房地产抵押贷款证券化的经济法学基础、房地产抵押贷款证券化的法律本质、以及房地产抵押贷款证券化的法律特征和法律关系。第二部分是美国房地产抵押贷款证券化的法律监管与美国次贷危机。在这一部分中,首先阐述美国房地产抵押贷款证券化产生发展的历史背景,在此基础上系统分析美国房地产抵押贷款证券化的法律体系和美国房地产抵押贷款证券化叁种典型结构,主要目的是分析美国房地产抵押贷款证券化的法律监管。其次,笔者阐述美国次贷危机的爆发,着重点放在分析美国次贷危机的成因,并阐述美国次贷危机的启示:法律监管是房地产抵押贷款证券化安全运行的根本保证。第叁部分是我国房地产抵押贷款证券化法律监管的现状及其完善。在基于美国次贷危机启示的基础上首先分析介绍我国房地产抵押贷款证券化法律监管的现状,特别是我国房地产抵押贷款证券化的法律监管框架、我国房地产抵押贷款证券化现有法律监管制度、我国房地产抵押贷款证券化的主要法律的问题。重点论述我国房地产抵押贷款证券化法律监管制度应从以下几个方面进行完善:法律监管理念;合力监管体制,特别是加强对我国住房抵押贷款活动的监管;制定专门《房地产抵押贷款证券化监管条例》。其中要明确对特殊目的机构(SPV)的监管、加强证券发行的监管、对发行主体的设立和运营实施监管、建立强制信息披露的监管制度、建立按揭一级市场的风险防范监管机制、建立信用评估监管制度。
周显志, 吴晓萍[9]2002年在《房地产消费抵押贷款证券化法律问题探讨》文中提出一、房地产消费抵押贷款证券化的概念及流程金融机构在提供住房消费信贷时，其资金大多来源于居民储蓄存款，期限一般在６年以下；而个人住房贷款发放的时间较长，最长达２０年，此种“短存长贷”的现象，使资金结构矛盾突出，给银行风险控制、经营管理等方面带来了很大的困难
赵一村[10]2012年在《住房抵押贷款证券化法律制度探析》文中研究表明美国次贷危机爆发后，资产证券化尤其是住房贷款抵押证券化便被认为是市场诟病的焦点，如何进一步规范住房贷款抵押证券化的操作，降低住房贷款抵押证券化的风险成为学者研究的重点。住房贷款抵押证券化,是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上证券资产的金融交易的过程,从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权或债权。地产证券化可以分为住房按抵押贷款证券化和房屋抵押权证券化两种，我国作为一个房地产市场高速发展的国家，住房贷款抵押证券化的脚步却相对比较落后，目前我国只在几个城市进行住房抵押贷款证券化的试点工作，住房抵押权证券化还没有在实践。之所以我国的住房贷款抵押证券化举步维艰，法律制度的缺陷是主要因素，我国还未形成调整住房贷款抵押证券化的完整的法律体系。鉴于此，本文意图通过研究，为建立我国住房贷款抵押证券化的法律体系提出建议。文章首先从立法层面指出我国住房贷款抵押证券化过程我面临的法律障碍，主要包括可证券化的标准不明确，缺少风险隔离机制的相关法律规定，资产信用增级的法律障碍重重，住房贷款抵押证券化过程缺乏足够的监管四个方面。然后分别列举了大陆法系和英美法系典型国家住房贷款抵押证券化的立法规定，通过对国外发达国家的相关立法的进行比较分析，结合我国的实际情况，从理论层面研究如何解决我国住房贷款抵押证券化存在法律障碍：明确我国可证券化的资产的标准，通过法律确立住房抵押贷款和房屋抵押权都可以进行证券化；明确SPV（Special Purpose Vehicle,特殊目的机构）的组织形式，确立资产真实出售的标准；扩宽资产信用增级的渠道；完善住房贷款抵押证券化过程中的法律监管。最后，在理论分析的基础上，从实践层面为我国住房贷款抵押证券化立法提供建议。
参考文献：
[1]. 我国房地产抵押贷款证券化法律问题研究[D]. 温小军. 江西财经大学. 2003
[2]. 次贷危机对我国房地产贷款证券化的启示[D]. 李聆. 华东师范大学. 2009
[3]. 住房抵押贷款证券化法律问题比较研究[D]. 李晓亮. 大连海事大学. 2004
[4]. 住房抵押贷款证券化法律问题研究[D]. 周建华. 西南财经大学. 2007
[5]. 我国住房抵押贷款证券化模式与产品选择研究[D]. 刘劲. 重庆大学. 2008
[6]. 房地产抵押贷款证券化法律研究[D]. 杜官新. 暨南大学. 2000
[7]. 我国住房抵押贷款证券化的法律解析[D]. 刘洋. 苏州大学. 2005
[8]. 论我国房地产抵押贷款证券化的法律监管[D]. 侯斌. 西北大学. 2008
[9]. 房地产消费抵押贷款证券化法律问题探讨[J]. 周显志, 吴晓萍. 消费经济. 2002
[10]. 住房抵押贷款证券化法律制度探析[D]. 赵一村. 长安大学. 2012
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