中铁十四局集团房地产开发有限公司山东济南250014
摘要：本文首先阐述了房地产行业波特五力分析，接着分析了中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案，最后对中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析进行了案例探讨。
关键词：房地产企业；土地储备；发展
引言：
当前房地产行业面临日益激烈的市场竞争以及持续收紧的政策调控，导致其经济效益空间受到挤压，开发商需拓宽思路、寻找可持续的利润增长引擎。
1房地产行业波特五力分析
影响房地产行业的五力包括：①供应商：土地的拥有者和使用者方面包括政府、有存量土地的企业、欲搬迁的工厂、拆迁户等，原材料方面包括钢铁、水泥及砂石料等供应商；②购买者：商品房、写字楼及商铺等房屋的消费群；③替代品：不同类型房地产商品的转换（经济型、豪华型的互相替代），如普通商品房的替代品可以是廉租房、公租房、共有产权房等；④潜在的进入者：外资以及其他行业的具有资金实力等优势的企业等；⑤行业内竞争者：房地产项目不同运行阶段的竞争者，尤其是与自身在同一板块、同一产品、同一个阶段的竞争对手。从房地产行业波特五力分析来看，政府作为土地一级市场的唯一供应商，其集中化程度自不用说，自土地改拍卖以来，土地价格一路飙升，与土地供应来源的垄断有很大关系。因此从波特五力分析来看，土地储备的多少对房地产企业影响非常大，是影响房地产企业能否持续健康发展的重要因素。
2中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案
基于当前房地产行业面临日益激烈的市场竞争以及持续收紧的政策调控，导致其经济效益空间受到挤压，开发商待拓宽视野寻找新的发展空间。房地产行业是一个资金密集度高、政策敏感度高、风险大而且风险种类众多的行业。但由于中小房地产企业资金较为紧张、资金成本较高等问题，在土地招拍挂过程中往往很难与大型房地产企业竞争，导致中小房地产企业土地储备越来越少，从而使中小房地产企业发展陷入困境。本文拟从以下三个途径寻找突破：一、寻找合适的存量土地，通过股权转让等方式获得土地开发权；二、与人合作开发；三、寻找三四线城市易去化区域地块参与土地竞拍，寻求较好的机会拍得土地。有了土地储备，中小房地产企业可以开辟符合自身发展的具有特色的产品，从而使公司获得长远发展。
3中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析
3.1通过股权转让形式收购项目
假设案例资料如下：第一，规划地上住宅面积118847平方米，商业4117平方米，幼儿园1791平方米，物业管理用房684平方米，地下建筑面积24000平方米，机动车停车位600个，分3年开发，住宅和商业销售均价2.05万元/平方米，车位均价16.5万元/个，预计销售收入约30.13亿元。第二，建造成本按总建筑面积每平方3500元计算约5.93亿元。第三，销售费用、管理费用按销售收入7.5%计算约2.26亿元。第四，财务费用（不含股东利息）按借款5亿元、期限2年、年利率10%计算约1亿元。第五，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约2.67亿元；土地增值税8.55亿元；企业所得税按利润25%计算约2.35亿元，税金合计约13.57亿元。第六，计税土地成本0.14亿元，股权转让价格10亿元。根据以上数据测算项目预计盈利7.23亿元，减去股权转让价格10亿元，剔除计税土地成本，投资本项目亏损2.63亿元。根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为负1.45亿元，项目不可行。
3.2合作开发上海地铁商业项目
假设案例资料如下：第一，商业总建筑面积35435.5平方米，共地上四层、地下二层，共456间商辅，均有独立产权。商场1-4层按均价4.88万元/平方米销售，扣除前三年租金15%后销售收入9.26亿元；商场前三年租金收入1.94亿元；商场前三年物业费收入0.23亿元；收入合计11.43亿元。第二，商场购入成本6.08亿元；商场改造装修0.15亿元，外立面改造0.06亿元，中央空调0.1亿元，室外装饰灯光0.05亿元，不可预见费用0.05亿元，合计商场改造成本0.41亿元。第三，销售费用、管理费用按销售收入6%计算约0.59亿元。第四，财务费用（不含股东利息）按商场抵押贷款6亿元、期限2年、年利率9%计算约1.08亿元。第五，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.66亿元；房产税0.24亿元；租赁税费0.29亿元；土地增值税0.58亿元；办证税费0.14亿元；企业所得税按利润25%约0.38亿元，税金合计约2.29亿元。根据以上数据测算项目预计盈利0.98亿元及商场地下一二层的所有权，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为0.55亿元。从项目优势分析：①靠近地铁口，交通便利，未来人口流量大，商业价值高；②周边正在逐渐建设，未来升值潜力大；③项目内其他物业已经交付并且入驻。从项目劣势分析：①由于长期未开业，且被收购，长期未释放消息，导致客户投资信心受挫；②目前周边人气不足，且又处在工业区。根据以上分析，总体而言本项目未来发展潜力大，投资总额较小，项目可行。
3.3通过竞拍获得土地
假设案例资料如下：第一，竞拍地块出让面积为54536平方米，容积率1.5-1.8，预计售价住宅1.7万元/平方米、商铺0.8万元/平方米、产权车位10万/个，项目销售收入合计16.85亿元。第二，土地及契税支出6.29亿元。第三，工程及前期支出5.75亿元，其中前期工程费0.46亿元，建安成本4.91亿元，基础设施费0.36亿元，开发间接费0.02亿元。第四，销售费用、管理费用按销售收入6.5%计算约1.08亿元。第五，财务费用按借款6亿元、期限1.5年、年利率10%计算约0.9亿元。第六，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.73亿元，土地使用税0.02亿元，土地增值税0.55亿元，企业所得税按利润25%计算约0.41亿元，税金合计1.71亿元。根据以上数据测算项目预计盈利1.12亿元，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为1.24亿元。从项目优势分析：①距离城市中心区域较近，周边各项配套设施完善；②教育资源丰富，医疗配套齐全；③本项目目前未受政策调控，周边一二线城市客户外溢；④交通利好，绕城高速公路西复线计划于2020年建成通车及地铁开建。从项目劣势分析：①与一二线城市相比，三线城市房价上涨空间相对较慢；②三四线城市购买力有限。根据以上分析，总体而言本项目净现值较好，投资总额相对较小，项目可行。
结束语：
市场化竞争结合政府宏观政策调控，促使房地产企业采取措施转型升级，根据房地产行业波特五力分析，增加企业的土地资源储备具有一定的合理性和必然性，但是要提高企业土地储备的有效性，则必须要根据市场的有效需求和企业的综合开发实力，有计划、分阶段的进行适度土地储备。一方面房地产企业不能盲目拿地，特别是对于中小房地产企业而言，其经受政策调控冲击的能力很弱。尤其要股权转让土地储备形式进行充分论证，因这些项目往往是早期拿地未开发，项目表面来看往往盈利非常高，但因土地成本几乎为零，导致项目土地增值税及企业所得税非常高，虽然项目本身有盈利，但无法收回投资款，故以股权转让形式获取土地开发从目前土地成本比重非常高的时代应该详细测算谨慎参与。另一方面，企业应积极多渠道的谨慎拿地，中小房地产企业应积极参与土地拍卖，根据自身实力及企业产品特色参与竞拍。对于通过竞拍获得土地项目，应提前做好税收筹划，尤其是总包单位及设施设备供应商，都应选择一般纳税人，在开发过程中，根据销售进度及时取得专票。
参考文献：
[1]张馨元.浅谈新形势下土地储备融资风险管控[J].国土资源.2017(11)
[2]王琪琳.如何利用土地储备专项债券加强土地储备[J].住宅与房地产.2018(21)