王华本[1]2003年在《深圳地产项目投资风险变化的分析和防范》文中提出我国房地产项目开发起步晚，居民、社会接受迟，货币分配代替实物分配慢，叁级市场未能及时启动等，致使房地产市场经过二十多年的发展才刚刚跨入良性发展的阶段。 自国内82年第一家房地产企业成立至今二十年的时间，我国目前具有两万余家房地产开发企业的壮观史况，有无以数计的房地产开发商一夜之间破产。能够持续辉煌二十年的房地产开发企业屈指可数。目前市场开放程度的加大、人们生活水平观念的改变、WTO的加入，房地产投资的风险因素也发生了新的变化，房地产行业新一轮的淘汰正在形成。以本人从事房地产投资行业多年的工作经验，在导师的指导下，对在新形势下住宅开发中产生的风险因素进行了分析，希望能通过对房地产投资的风险因素分析，提出一些规避风险的方法。 本文首先简单阐述有关风险的含义、构成要素、特征等；并对房地产投资风险进行了科学地分类和辩证地论述了投资特点、过程与风险的关系，接着阐述了房地产项目投资风险的识别方法。论文的重点在于对当前深圳地产项目投资面临的风险因素的变化做了细致的分析，并提出防范和化解风险的有效措施。 本文的特点是较强的实践性和地域性，深圳的房地产实际是本文写作的基础。 希望本文所作的研究能对地产行业的风险管理者和投资决策者一些有益的参考，对行业的健康发展起到一定的促进作用。
张丽峰[2]2008年在《休闲度假型旅游地产项目风险管理》文中研究说明近年来,随着我国经济的持续健康发展,消费者的观念日趋成熟,旅游度假日益成为人们的消费热点。但是由于休闲度假型旅游地产投资周期长、投资额大、影响因素复杂,加之我国旅游地产市场还不完善,风险因素引起的后果将特别严重,可能导致开发商损失巨大,甚至破产。因此对休闲度假型旅游地产开展全面的风险管理就具有非常重要的现实意义。本文顺应休闲度假型旅游地产项目开发经营风险管理的需要,在对旅游地产和风险管理理论研究的基础上,结合我国休闲度假型旅游地产开发现状,从经济、技术、自然生态、社会和运营管理五个方面系统分析了休闲度假型旅游地产项目中存在的风险,建立了休闲度假型旅游地产项目风险指标体系,并在此基础上对单个风险指标逐一进行风险的度量。基于休闲度假型旅游地产在我国尚处于发展的初级阶段,能够获取的风险信息具有不完整性和模糊性特点的考虑,本文运用模糊灰色评价法构建了休闲度假型旅游地产项目风险的综合评价系统,从而对休闲度假型旅游地产项目的总体风险给予了定量判断。同时提出了风险防范的基本策略,并针对休闲度假型旅游地产项目的风险,给出相应具体的防范措施。最后,论文结合实例,通过对西安某一休闲度假型旅游地产项目风险的综合评价,验证了模型的有效性和合理性,为开发商进行风险管理提供了科学的依据。
叶新阶[3]2017年在《基于市场主体的中国房地产金融风险处置研究》文中进行了进一步梳理从传统金融理论来看,市场参与主体通过对收益的理性预期、对风险的最大化回避以及根据影响因素来抉择行为,但是随着经济和市场形势的快速发展,传统金融理论的假设已无法全面解释在风险因素复杂化和多元化情况下的国内房地产金融市场。通过研究发现,国内房地产金融市场除了土地供给不足与刚性需求旺盛之间的供需矛盾、货币超发和利率走低推升的房价收入比问题、房地产市场火热加剧了政府债务对土地财政的依赖、经济的区域差异化而引发的去库存压力问题以外,还体现出在房企、政府、金融机构和投资者等四个主要的市场参与因素在追求超额收益的非理性行为下,对于房地产金融市场的过度狂热和市场风险认识不足的主观能动性问题。由于对房地产金融风险的市场参与者因素缺少的理论探讨,使得目前对于房地产金融风险的处置策略较为零散,不利于形成切实有效的风险处置策略。面对当前日渐复杂的经济金融形势,本论文的研究目标是:通过系统性金融风险、周期性泡沫在金融与实体经济互动的效用,以及运用行为金融学的视角对金融风险和房地产金融进行分析,梳理国内房地产金融市场发展状况,识别当前国内房地产金融风险的主要特征,建立一套从政府、房企、金融机构、投资者等四个房地产金融市场参与主体角度的房地产金融风险识别体系,通过对国内J房企债务危机化解的实证分析,日本、香港、美国等重大房地产金融风险处置的比较分析,建立适合当前国内房地产金融市场发展状态的风险识别和风险处置模型,基于维护社会和金融秩序稳定、市场化原则、依法处置、防止风险扩散、以“时间换空间”同时兼顾利益相关方的处置原则,构建包含市场主体独立处置风险、政府干预下处置风险和匹配风险阶段的综合处置策略,并对未来房地产金融风险提出防控建议,旨在对房企与金融两个行业的稳定向好发展起到积极的推动作用。本研究的主要内容包括导论、我国房地产金融风险分析的理论背景、我国房地产金融市场的现状、我国房地产金融风险、我国房地产金融的风险识别、房地产金融风险的国内处置实例分析、房地产金融风险的国际处置的借鉴与启示、房地产金融风险处置的对策建议、研究结论与建议等部分。第一章提出本研究的背景,研究意义,研究目标和内容。从关注经济转型升级期内房地产行业变局带来的金融风险,追寻世界范围内知名房地产金融风险处置依据,重视房地产金融风险的社会性和扩张性等叁个角度出发开展对中国房地产金融风险的处置研究。由此引出本论文的研究目标就是通过梳理国内房地产金融市场发展状况,识别当前国内房地产金融风险的主要特征,建立包含政府、房企、金融机构、投资者等四个房地产金融市场参与主体的房地产金融风险识别体系,以及具有评估价值的风险识别模型。通过对国内j房企债务危机化解,日本、香港、美国等重大房地产金融风险处置的回顾,建立适合当前国内房地产金融市场发展状态,包含市场主体独立处置风险、政府干预下处置风险和匹配风险阶段的综合处置策略,并对未来房地产金融风险提出防控建议。第二章是对国内房地产金融风险处置的研究综述。在传统的金融理论中,系统性金融风险是引发金融不稳定性的主要原因,传统金融理论认为系统性金融风险的主要产生机制是货币发行、信用扩张与利率调整等叁个因素相互互动的外部作用的宏观经济学机制,但是较少探索市场参与者效用的内部根本因素。国内外学术界对房地产金融风险的生成、识别、预警和防范等关注较多,但对于房地产金融风险的处置,尤其是综合处置策略研究较少。处置方式上更多的是关注政府通过财政政策、货币政策、行政手段等方式进行风险的化解,以及金融机构通过金融产品创新对风险的转移和分散,对其它参与方的处置策略研究不多,对涉及到房企、金融机构、投资者叁个市场主体的参与作用的研究较少。由于金融资源信息不对称,从而产生时间和空间上的错配,进而导致了周期性泡沫的产生。在周期性泡沫过程中,金融资本与实体经济通过挤出效应、替代效应、排斥效应和杠杆效应等四种方式互动,不断催生金融风险。传统金融研究中对于理性人的假设与当下经济现实间的偏差,对于房地产金融市场四因素主体对市场发展趋势的影响作用的忽略,使笔者发现通过引入行为金融学的理论体系来分析房地产金融风险的必要性。从心理因素干预投资导致的行为偏差,噪声交易理论、羊群效应,以及政府对市场的干预等角度来分析房地产金融市场的发展,得出应遵循从市场参与者角度开展风险成因分析,建立一套基于市场参与者主体的行为特质的分析体系,开展国内房地产金融市场的风险因素识别。第叁章回顾国内房地产行业发展的八个阶段,进而分析国内房地产市场对经济的带动性、增长贡献、成长性等特点,国内房地产行业正从以增量为主的时代向以存量为主的时代进行变化,优质房地产企业的经营前景持续向好的发展特征。然后,对国内房地产金融发展的环境因素进行分析,认为房地产行业的发展是政策环境、经济环境、社会环境和经营环境共同作用的结果。研究指出,国家宏观调控政策是作用于房地产行业的最主要因素,经济发展周期与房地产市场发展关联密切,房地产市场价格长期受到土地价格的影响且相互作用,房地产价格与货币供应量和国内生产总值gdp正向关系,与物价水平、利率负向相关关系,房地产行业发展还受城镇化进程推动,为下一步探寻房地产金融风险的因素分析和处置策略做好研究支持。第四章分析我国房地产金融风险的主要特征。主要对多方加杠杆带来的金融泡沫所加剧的房地产金融风险,政府债务过度依赖土地财政带来的债务风险,房价收入比以及房地产库存在区域间的分化带来部分地区的去库存压力,由于地产市场信息不对称所导致的资源分配不均匀和错配等风险特征进行分析。研究指出,房企开发资金余额增加、资产负债率逐年走高,而流动比率不断走低的市场表现,反映出近年来房企的融资杠杆逐渐放大,不断侵蚀企业的经济效益。金融机构对房地产行业的过度依赖,居民杠杆快速上升都进一步加大了金融风险失控的可能性。与此同时,政府的土地供给落后于市场需求,土地价格随着房价上涨而不断上涨,也加剧了政府对土地财政的依赖,使房地产市场的过热发展成为地方政府债务风险显现的重要领域。尽管全国的房价收入比在二叁线城市持续降低的带动下,呈现走低的态势,但是,叁四线中小城市依旧面临巨大的去库存压力。同时,一二线城市不断走高的房价,使得居民的购买力不断下降,房地产市场的需求端日渐萎缩。另外,房地产金融市场内房企、政府、金融机构与投资者等多方的信息不对称造成了资源错配,进一步提高了房地产金融风险发生的概率,金融风险防范与控制面临前所未有的压力。第五章全面开展我国房地产金融的风险识别研究。研究指出房地产金融市场由房企、政府、金融机构及投资者共同参与,相互影响。在一个公开的、与外界密切联系的房地产金融市场机制下,房地产金融风险的主要成因涵盖了各个参与对象,政府、房地产企业、金融机构及投资者。进而开展了对四因素理论的有效性实证分析,通过spss软件,对涵盖政府层面、金融机构层面、房企层面以及个人投资者层面等四个层面的9个风险因素进行综合分析,与国房景气指数进行对比后发现,模型分析结果与国房景气指数吻合度较高,由此印证四因素分析理论的实证价值。通过研究表明,政府、房企、金融机构和投资者等作为四个主要因素,参与房地产金融市场,并成为房地产金融风险的主要来源。房地产金融风险四因素分析是研究房地产金融风险成因的重要出发点,也是拟订房地产金融风险处置策略的重要手段之一。同时,本章还通过四因素理论对国内房地产金融风险进行识别研究,指出国家的宏观政策调控可以有效控制全国性房地产金融风险,但土地财政将地方政府和房地产市场捆绑,而房地产市场表现的区域分化,又影响到地方政府的收入来源,使得区域性房地产金融风险的发生概率在增加,并引用四因素模型对六个不同城市的风险水平进行验证。由于区域性以上规模房企在不同城市间的项目布局失误和滞销,增大了房企的破产风险并有可能成为新时期房地产金融风险的重要爆发点。限购限贷政策下的严格管控,在考验着房企的经营能力,过度融资和利润下滑带来的财务压力,使得房企债务风险极易在境内外传播。金融机构对于房地产金融产品的过度加杠杆,将成为风险传播的加速器。投资者在房地产金融产品上的过度投资,也可能成为风险散布的重要因素。通过研究表明,鉴于中国房地产金融问题的复杂性,化解风险需要建立一套从政府、房企、金融机构和投资者四个角度共同作用的房地产金融风险综合处置体系。第六章国内j房企的金融风险处置实例研究。回顾债务危机的背景和债务情况。从企业的经营风险,连锁反应风险,社会稳定风险,市场恐慌风险,金融稳定风险角度分析风险的危害性。结合风险情况,从协同处置,政府参与,因时施策角度思考处置策略。然后从房企收缩战线,出售欠发达地区储备项目,积极维护政府关系,项目恢复销售以重获现金流,加强与金融机构沟通并延展债务等角度开展自救;金融机构在合理评估企业价值基础上,通过诉前保全,控制损失,成立债委会统一步调,加强与监管机构沟通赢得理解和支持,细化研究资产及项目情况,积极保护中小投资者角度进行风险处置;政府采取积极引导金融机构和全力支持房企,同时投资者理性维权,给予处置的时间和空间等策略,共同化解了j房企的债务危机,实现了共赢。通过对j房企债务危机处置案例的实证分析,提出对债务危机成因的思考,指出企业隐性债务是形成融资泡沫的根源,政府锁盘是刺破泡沫的诱因,金融机构的表外借款是泡沫的放大器,投资者的不理性行为将推动危机蔓延。同时分析j房企债务危机的案例典型性,进一步得出国内房地产金融风险处置上的自觉担当社会责任,处置过程应符合法律要求,形成风险共担机制,防范风险蔓延,“以时间换空间”的经验。第七章开展房地产金融风险处置的中外借鉴与启示分析。通过对日本1991年房地产泡沫、香港1997年楼市崩盘、美国2008年次贷危机等叁次全球范围内重要的房地产金融风险的危机背景、危机前市场四因素的行为表现、危机爆发后导致的社会经济问题等进行分析,研究叁次国际范围内的房地产金融风险的共性特点,进而归纳出叁次金融风险爆发前市场参与各方的表现、风险爆发后的处置措施。通过分析得出日本处置策略中政府强硬干预市场、香港处置策略中对投资者的保护不足、美国处置策略中将风险转移至全球市场等问题,对于房地产金融风险的处置都带来了不利影响,需要在下一阶段的房地产金融风险的处置过程中加以避免。第八章提出房地产金融风险处置策略。结合前述研究,在明确维护社会和金融秩序稳定原则、市场化原则、依法处置原则、防止风险扩散原则、兼顾利益相关方原则的国内房地产金融风险处置的基本原则基础上,提出金融机构审慎控制风险传播、房企强化自身经营能力、投资者主动规避风险的市场主体独立处置的风险策略,提出政府主导下的风险处置策略,然后进一步探讨在时空纵向发展过程中匹配风险不同阶段的综合处置策略,构建纵横交错的多元化房地产金融风险处置方案。同时同时对未来房地产金融风险防控的长效机制提出建议,包括推动政府指导下的房地产金融市场改革,建立宏观数据与区域数据相结合的监测体系,巩固政府监管体系,继续开展中央政府和地方政府的调控管理,强化监管机构的监督管理,完善金融机构的自律管理,鼓励建立房企稳健发展与投资者风险识别相结合的市场体系,从多方面加强金融风险防控。第九章对上述研究进行总结,指出在具有中国特色的房地产金融环境下,房地产金融风险在不断累积,如果风险爆发将引致更为严重的社会问题,因此对于风险的理论探讨和实践总结值得重视。政府、房企、金融机构和投资者既是房地产金融风险的来源,也是处置风险的参与要素。得出中国房地产金融风险处置需遵循的五个原则,维护社会和金融秩序稳定原则,市场化原则,依法处置原则,防止风险扩散原则,兼顾利益相关方原则等五个基本原则。房地产金融风险的处置需要根据风险在不同阶段的特点,采用不同的化解方法,建立从政府、房企、金融机构和投资者四个角度共同作用,包含市场主体独立处置,政府主导下的房地产金融风险处置,匹配风险阶段的综合化处置等叁种不同层次的房地产金融风险综合处置体系。在研究过程中存在的量化分析不足,处置策略细化程度不够等问题,也将是笔者的下一步研究方向。
徐晓明[4]2012年在《中国房地产行业风险分析研究》文中研究表明房地产行业在目前中国国民经济发展中，占据非常重要的战略地位。房地产行业肩负着国民经济发展以及解决住房的民生问题这双重责任和要务。多年来，中国的房地产行业一直在市场发展机制和宏观调控政策中蹒跚前进，行业的变化起伏不定，最终形成相对稳健的行业走势。但是，由于宏观经济的波动，给房地产行业、市场及政策指导带来诸多的不稳定性和风险性，房地产行业的快速发展也带来了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等问题，因此，进行房地产的行业风险分析研究显得尤为重要，在对其行业风险分析的理论研究基础上，辅以目前市场上出现的房地产行业风险的热点与难点，预测并识别目前中国房地产行业中客观存在的风险因素，从而找到防范或规避这些风险的解决思路和有效途径。房地产行业风险分析主要是指房地产企业在有目的、有意识地通过计划、组织、实施和控制等一系列市场活动过程中，对其可能出现和产生风险的因素，进行预测与识别，防范与处理，以最小的成本谋求最大保障的一个系统、动态的过程，包括风险预测与识别、风险分析、风险防范与风险处理四个实质性阶段。进行房地产行业风险分析，根本上讲，是要对影响房地产行业收益环节中各个因素的变化以及对收益的影响进行分析，或者说对房地产企业投资开发经营等一系列经济活动的可靠性进行检验，从而测定其中所存在的风险性。认识房地产行业风险，明确导致风险的因素，并进行有效的控制与管理，从而有助于房地产企业效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。目前，国内对房地产行业风险分析的研究还仅仅局限在于房地产企业在开发活动中的某些环节上，例如主要是在房地产项目开发、房地产投资、房地产销售、房地产金融等单一方面风险的识别、防范上，还没有从房地产全行业整体发展上来系统关注风险可能发生的全过程，定性分析和经验决策仍是进行房地产行业风险分析中的常用方法，定量分析有所应用，但不能很好反映风险的本质，决策失误的现象大量存在。影响房地产行业风险的不确定因素很多，既有来自房地产行业发展本身，也有来自于周围的环境条件，甚至还有市场信息的不对称性、人们观念和认识的滞后性、财务管理的局限性，乃至来自大自然的灾害等。为了有效的防范和管理房地产行业风险，使我国房地产行业在国民经济中得到长足、稳定的可持续发展，促进房地产经济与宏观经济协调发展，我们必须对房地产以及相关行业风险进行深入、系统的分析研究，从而为在今后建立相对系统完善的房地产行业风险预警体系，有着十分重要的战略意义。本论文研究目的就是，把房地产行业风险分析的理论研究同房地产行业发展的市场实践相结合，预测、识别、分析、处理房地产行业中可能发生的风险，例如对房地产行业内的项目风险、市场风险、金融风险、政策风险、衍生风险等进行了系统的归纳与总结，对风险预测、风险识别、风险防范、风险处理与风险决策进行可行性探讨，进而对防范我国房地产行业风险提出建设性与可行性的对策和建议，为我国房地产企业立足市场，面对市场竞争提供风险分析理论依据和实践指导，促进我国房地产行业稳定、健康、持续的发展。
陈岩[5]2009年在《“银丰花园”房地产开发项目投资风险研究》文中研究表明房地产业己成为我国国民经济发展的支柱产业。房地产业是一个高投入、高回报、高风险的行业,受经济、社会、地域和技术等因素的影响较大,面临较多的不确定性,需要运用适合实际操作和简明清晰的理论方法对房地产开发项目投资风险进行定性与定量分析,以便为项目科学决策提供风险管理理论依据与技术指导。同时,通过建立房地产开发项目投资的风险管理体系、评估模型以及监控对策,促进房地产企业准确地对房地产项目进行定位,增强投资者防范风险的意识,使房地产企业更加顺利地发展。论文首先全面阐述了风险、风险管理以及房地产开发项目投资风险的概念、特征、相互关系及相关理论,并在对比分析现有房地产开发项目风险分类的基础上,综合投资组合理论和各分类方法,借鉴商业银行CAMELS框架建立了房地产项目投资风险叁层次图表分析法。第二,论文介绍并全面分析了“银丰花园”项目发起人、地理位置、建设规划、建设条件、建筑方案及融资方案,详细测算了项目的投资费用以及财务基础数据和项目收益;并以此为基础,对项目风险进行了全面的识别与评价。第叁,论文对风险识别的步骤和方法进行了分析,根据项目管理理论,把风险识别问询法、财务报表分析法、系统分解法、环境分析法等方法与房地产开发项目投资的外部环境、内部条件和时间过程相结合,建立了叁维风险识别模型,并运用该模型从外部环境、内部条件和开发阶段叁个维度对项目风险因素进行全面细致的识别与分析,确定了项目的投资风险清单。第四,论文对比分析了盈亏平衡分析法、敏感性分析法、概率分析法、决策树法、专家打分法等风险估计方法,进一步分析了贝叶斯公式法、蒙特卡洛模拟法以及以模糊数学、层次分析法为基础的综合评估方法,并运用盈亏平衡分析法、敏感性分析法、概率分析法和专家打分法对“银丰花园”的投资风险进行了定性与定量的估计,同时,结合综合评价方法的有关要求,依据项目的投资风险清单,建立了包括环境、企业、项目叁大类十四个指标的评价指标体系,并在此基础上,对“银丰花园”房地产开发项目进行了量化的综合评价。最后,论文阐述了风险应对计划以及风险回避、风险转移、风险缓释、风险自留、风险利用等处理方式,提出了风险图表示法、风险审计和风险预警等风险控制的手段,对“银丰花园”项目投资风险的处理与监控进行了分析,提出了相应的风险管理建议。
朱晓鸥[6]2005年在《房地产项目投资的风险分析》文中研究表明本论文在通过对项目投资风险理论研究的基础上,对项目投资的风险要素、风险分析过程和分析方法进行了综合的论述和探讨,剖析了项目投资的收益与风险之间的内在关系。房地产行业作为投资活动的一种,与其他投资类型相比,既有共性,又有个性。本论文应用系统工程原理和方法,基于对房地产开发经营特性的深入考证,并结合国内当前房地产行业的行业特点,阐述了风险管理对于作为国民经济的支柱行业之一的房地产行业的必要性和重要性。论文分析了房地产开发各个阶段的风险分类、产生根源和相关对策,建立了房地产开发项目风险指标评价体系和综合评价数学模型,并且针对多风险方案的决策方法体系进行了研究。系统地阐述了风险回避、风险控制和风险转移原理在房地产开发经营中的应用、适用。本论文利用风险识别、风险估计、风险评价的科学方法,结合广控地产有限公司的香密湖房地产项目的开发实例,从投资决策的角度,对项目的各种风险进行了详尽的阐述,对项目风险进行了定性的分析。针对项目的主要风险要素,应用风险评价体系方法,对项目的盈亏平衡、敏感性进行了研究,应用概率法等定量地计算了项目的期望值和标准差等指标,并总结出相应的风险对策。从而针对多个风险方案,从风险分析的角度为项目决策提供了量化的依据。
韩立达[7]2004年在《我国城市房地产预警系统研究》文中研究说明论文以国内外学者对房地产市场的长期均衡、房地产经济的不确定性、房地产经济周期以及经济预警理论的研究成果为基础详细地分析了城市房地产预警的方法，预警指标体系和预：警界限，最后建立了我国城市房地产预警系统并结合成都市房地产市场时序数据进行了实证分析。 论文首先详细分析了房地产经济周期、不确定性与房地产预警系统之间的内在关系，并根据上述理论分析和结合我国房地产预警的实践及借鉴前人研究的成果进一步建立了房地产预警系统的理论分析框架，从而以一种新的角度揭示了城市房地产预警系统的内在逻辑规律，并以此为基础展开对城市房地产预警系统的警情、警兆及警限等有关问题的理论分析。其次，本文以房地产经济周期并结合周期变动的特点来建立城市房地产预警系统为主线，其主要分析方法是经济学的理性分析和实证研究，同时在对相关城市房地产市场进行大量调查的基础上应用了一些计量经济学方法，前者是后者的理论基础，后者则是前者的直接运用。事实上，现有的城市房地产预警在理论研究特别是实证分析研究还有待于进一步深入，如果仅注重理论分析显然是不够的，尽管这些分散的多角度的论述能给有关理论体系的建立提供丰富的素材和方法，所以，在本文的研究过程中，我们花了很多的精力收集相关的实证资料和大量的数据。 本文的重点在于通过房地产经济预警理论的分析，应用计量经济学分析方法确定相应的预警指标体系，并通过对典型城市房地产市场的实际数据来检验我们建立的理论和方法的合理性和科学性，使理论能够应用于实践。 论文的第1章是作为导论和引言部分，对本文的研究背景与主题、研究意义、研究动态、研究思路与研究框架及研究方法与研究特色等进行了提纲挈领地阐述。 论文的第2章到第3章是对城市房地产经济的基本理论，尤其是关于房地四川大举偏士学位论文产经济的长期均衡、房地产经济的不确定性、房地产投资与GDP的双向因果和协整关系、房地产经济周期以及经济预替理论方法等进行了比较深入的详细分析。首先，论文借用了目前被学者接受的四象限分析模型对房地产市场的长期均衡状态及内部依存关系进行了较为全面的探究，指出了房地产市场长期均衡存在大量不确定的外部干扰，这些干扰既有来自包括经济增长、长期利率、金融信贷等为主的宏观经济变t，也有包括政府资助房地产(住宅)、地方政府的开发管制、金融监管措施、房地产税收等在内的公共政策影响。由于这些外部的千扰，会使房地产经济面临大盘的不确定性。紧接着我们对房地产经济的不确定性展开了分析，它主要包括不确定性经济学的一般理论基础、不确定性研究的计级经济模型选择以及房地产经济运行中的大t不确定性问题，针对房地产经济外部干扰而引起的内部传导，有针对性的阐述了房地产经济的不确定性的类型和形态，其目的是为后面建立城市房地产预替系统和预替指标体系奠定理论分析基础.然后，我们结合葛兰杰(Granger)双变盆因果性检验模型，对我国房地产投资与GDP增长的关系进行了实证检验，计算结果显示，房地产投资与GDP具有双向因果关系，且是长期平稳系列，这从定盆分析方面验证了房地产经济在国民经济中的重要地位·随着对基本理论分析的深入，我们开始在此基础上对房地产的经济周期展开讨论，它包括马克思主义的再生产和经济周期理论、传统凯恩斯主义的经济周期理论、随机经济周期理论、国内外房地产周期波动的理论研究、经济预普的研究范式等。这些基础理论的分析为建立城市房地产预普系统提供了丰富的理论基础和佐证。在本章的最后，我们结合当前对房地产泡沫的讨论，分析了房地产预替与房地产泡沫的关系，详细探讨了房地产泡沫的基本含义、房地产泡沫侧度方法、关于房地产泡沫与房地产预替监测、关于房地产“泡沫”的控制策略等。 论文的第4章是本文的总体分析框架。在探讨了国内学者对房地产预普系统的一些较为有代表性的定义后，界定了城市房地产预替系统的基本内涵，较为全面地介绍和评析了城市房地产预普方法.从系统论的原理出发，提出了我国城市房地产预普系统的构建思路，尤其是构造了城市房地产预警系统与国家房地产预替系统之间的关系和连接思路，对计算机技术在房地产预替系统中的应用也创新性地提出了一个分析模块，从而为后面各章的分析提供了系统性和逻辑性的理论分析构架。四川大学博士学位论文 论文的第5章到第7章是对建立城市房地产预警系统的具体动态和详细的分析，也是本文的重点。由于建立一个理论分析透彻，又有定量分析并基于实践基础的警情指标是房地产预警系统的关键和核心。为此，我们详细分析了房地产的投资过热和投资萎缩等房地产经济的不正常表现，从理论上和实践中分析了房地产警情的基本特征和各种实际意义，进而对房地产经济警情进行了界定。然后通过对价格指数的含义及在国民经济中的作用分析，提出了房地产价格指数是反映房地产经济等情的核心指标，为了深化对房地产价格指数的认识，我们详细分析了房地产价格指数的含义及特征、房地产价格指数的编制方法以及我国
丁洁[8]2012年在《房地产企业财务风险管理研究》文中提出房地产是国民经济的支柱产业之一,从上世纪八十年代开始,在国家相关政策的扶持之下,我国的房地产业获得了迅猛发展：一方面使人们的居住环境和整个城市建设得到了极大的改观,另一方面也使地产商在此获得了极其丰厚的利润。于是,更多的人或企业挤入这个行业当中,竞争由此加剧。为了促进房地产企业的健康发展,促进房价合理回归,近几年来,我国政府加强了对房地产市场的调控：从2003年的六条调控措施,到2005年的国八条,再到2006年的国六条,在调控屡不见成效的情况下,2011年,在中国楼市发展史上,留下了浓墨重彩的一笔：这一年,调控力度空前,这一年,保障房建设史无前例给力,这一年,房价在年终终现拐点,这一年,房产税开始试点……国务院总理温家宝表示：2012年,我国政府调控的决心坚定而不动摇……在此大背景下,房地产企业的风险愈显突出,其中,财务风险是所有风险的最终体现,正确认识房地产企业的财务风险。并采取相应的措施进行防范,在此基础上,建立房地产企业财务风险的预警体系,是房地产企业与其相关利益关系者都迫切需要解决的问题。这无论是对于房地产企业本身,还是整个经济的健康发展,意义都非常重大。本文在对房地产企业的财务风险及其预警的基本理论做经典回顾之后,按照资本循环运动的过程,将房地产企业的财务风险分为四种：筹资风险,投资风险,资金回收风险,收益分配风险。其次,具体分析了每一种风险的产生原因、识别方法和具体的防范措施。房地产企业本身有许多的不确定因素,光有上述的防范措施是不够的,必须建立抵御财务风险的坚实屏障——建立切实有效的房地产企业财务风险预警体系：选取预警指标,借助成熟的Z值模型,再加上对房地产企业的定性分析,来判定房地产企业财务风险的严重程度,帮助决策者采取措施来防范和控制财务风险。
周亮华[9]2006年在《房地产投资信托基金的投资管理研究》文中指出随着我国房地产行业的不断成熟以及房地产行业投融资体制变革的不断深化,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)在我国的发展环境正逐步完善。通过证券化的方式来活跃和完善我国的房地产金融市场已得到了广泛认同,REITs所需的市场基础也正在逐步加强,也就是说发展REITs的外部条件已经成熟。但是发展REITs的内部根基却很薄弱,因为REITs的成功与否取决于REITs内部的投资管理能力,而这方面的研究相当少,更无实践经验。虽然市场上也不断涌现形式多样的类似的准房地产投资信托基金,但是目前国内这些准REITs基本上还停留在贷款融资层面上,而没有实现REITs的本质特色——专业的投资管理职能。因此,必须加强REITs的投资管理研究工作,练好内功,才能真正意义上为推出REITs制度调整和完善我国的房地产投融资金融体系做好准备。 本篇论文以理论研究与实证研究相结合,运用现代资产组合理论,深入分析房地产市场及资产的风险收益特征,并结合证券投资基金较为成熟的投资管理模式,对REITs的投资管理进行系统研究。 本文共分为七个部分:第一章阐述了本文研究的背景、目的以及研究的思路和结构安排;第二章重点介绍了REITs投资管理中所应用的现代资产组合理论;第叁章重点介绍了REITs的投资管理体系的建立,具体提出了整套投资管理流程,讨论从投资目标、投资政策、市场分析、投资策略、优化组合、方案抉择、执行调整与业绩评估等八个方面来构建一套较为完善的投资管理体系;第四章重点研究房地产投资信托基金从宏观层面上如何进行资产组合管理即资产配置问题,包括投资市场分析、预测资产的风险收益、估计投资者风险收益函数和资产配置策略与方法;第五章重点研究REITs如何进行投资组合优化决策,这是从微观层面对REITs如何选择资产、以何种策略如何最优组合以及投资方案的选择等方面进行深入研究;第六章是国内准REITs的投资管理案例解析,介绍金信双龙房地产信托基金的投资理念和投资定位、投资策略、资金运用配置、投资业务模式、风险管理等内容;最后是本文研究的主要结论和后续研究的设想。
张勇[10]2016年在《房地产企业副中心城市投资风险管理研究及应用》文中研究指明随着国家城镇化建设进程的加快,各大中心城市的房地产市场投资趋于饱和,不少房地产企业将副中心城市作为新的投资目标。房地产企业规划投资方向的改变,对于促进副中心城市的发展具有重要意义。国家对房地产市场宏观调控力度的逐步加大给房地产企业投资环境带来更多的不确定性,房地产企业自身的管理、运营等因素都影响着副中心城市房地产项目的开发。房地产企业到副中心城市进行投资开发,如何防控风险,使开发项目健康地发展,成为人们日益关注的课题。因此,开展房地产企业投资副中心城市风险管理研究对稳健房地产企业的发展、对副中心城市的发展具有一定的现实指导意义。副中心城市是近些年提出的概念,介于中心城市和一般城市之间,在区域经济中发挥着重要的作用,经济辐射力超出了自身管辖的行政区范围。本文以广东由省级中心城市的房地产企业进入某副中心城市开发的万隆城项目投资风险管理为依托开展研究。本文首先分析了国内外房地产企业风险管理研究的现状,阐述了房地产企业投资风险管理理论,剖析了房地产投资风险的特点、评价方法,并在此基础上建立了房地产投资风险评价数学模型。其次,深入分析了影响房地产企业投资的政治风险、法律风险、经济风险、自然风险、技术风险和管理风险等因素,并针对主要风险类型建立房地产投资风险评价体系。进一步提出房地产企业投资副中心城市的风险管理对策,风险管理流程,风险信息收集的策略。最后,以某副中心城市万隆城项目的风险管理为例进行研究阐述风险管理对策实证检验。结果表明,该风险管理对策对副中心城市房地投资风险管理有积极的推动作用。
参考文献：
[1]. 深圳地产项目投资风险变化的分析和防范[D]. 王华本. 重庆大学. 2003
[2]. 休闲度假型旅游地产项目风险管理[D]. 张丽峰. 西安建筑科技大学. 2008
[3]. 基于市场主体的中国房地产金融风险处置研究[D]. 叶新阶. 中国社会科学院研究生院. 2017
[4]. 中国房地产行业风险分析研究[D]. 徐晓明. 吉林大学. 2012
[5]. “银丰花园”房地产开发项目投资风险研究[D]. 陈岩. 中国海洋大学. 2009
[6]. 房地产项目投资的风险分析[D]. 朱晓鸥. 天津大学. 2005
[7]. 我国城市房地产预警系统研究[D]. 韩立达. 四川大学. 2004
[8]. 房地产企业财务风险管理研究[D]. 丁洁. 沈阳建筑大学. 2012
[9]. 房地产投资信托基金的投资管理研究[D]. 周亮华. 同济大学. 2006
[10]. 房地产企业副中心城市投资风险管理研究及应用[D]. 张勇. 湖北工业大学. 2016
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