利津县国土资源局
【摘要】土地资源管理是现代城市经济社会发展事业稳定有序推进过程中的重要问题，本文围绕城市土地储备制度的模式、效果、问题和对策等展开了简要分析。
【关键词】城市土地储备制度；模式；效果；问题与对策
城市土地储备制度是我国现代土地制度建设发展过程中的重要制度创新表现形态，也是我国房地产产业历史发展过程中的重要问题。现阶段，城市土地储备制度已经实现了在我国多个具体城市的建构和运用，为提升我国各级政府的土地资源管理和控制工作开展水平做出了重要贡献，与此同时，随着城市土地制度应用范围的不断扩展，一系列具体化的应用问题和局限性也接连涌现，应当引起相关领域实务工作人员的密切关注，有鉴于此，本文将针对城市土地储备制度的模式、效果、问题和对策等展开简要的论述分析。
一、城市土地储备制度的作用模式
所谓城市土地储备制度，通常指涉的是城市土地储备中心以政府职能部门的身份认知为基础，借助征用、收购、置换、转制以及回收等行政业务手段，以具备分散性产权所有特征的城市土地使用者为对象，实现针对分散所有的城市土地资源的集中管理目标，并在此基础上，由城市土地储备中心集中开展针对集中收集获取的城市土地资源的应用性调度工作过程。城市土地储备中心在完成分散性土地资源的集中收集工作环节后，应当优先满足城市居民以及各类企事业单位职工在生产生活实践过程中产生的具体化土地应用需求，在此基础上，将尚未获取明确清晰的实务使用目标的城市土地资源作为储备对象，开展集中化和具体化的储备保护控制，并按照本地区政府土地规划管理部门制定形成的城市土地资源使用规划和城市土地资源出让规划，将事先划定为储备性土地资源的城市土地定期投放市场，充分发挥城市储备性土地资源的最佳应用价值。在城市土地资源保存和应用管理实务过程中引入并应用土地储备制度，其最主要的目的，在于借助各级地方政府对城市土地资源一级市场供应行为的垄断性控制，最大限度地保证地方政府主体对城市土地资源流转路径的绝对控制，确保各级城市政府能够实现对城市主要土地资源的使用功能和使用价值水平的有效干预，最大限度防止城市政府控制的土地使用性经济收益发生流失，实现对城市土地资源市场交易结构的规范化建设。
二、城市土地储备制度的作用效果
（一）切实规范城市土地资源交易市场的发展路径
在完成系统有效的城市土地资源储备体系建设目标后，地方政府通常也就能够实现对城市土地资源对象的统一收购权和垄断供应权的绝对控制，而上述两项重要行政工作应用权利的获取，通常可以保证地方政府在开展土地资源集中控制工作过程中，能够顺利实施精确化的城市土地资源批发和市场交易路径控制，最大限度避免违法土地使用和市场交易行为发生，最大限度提升城市土地资源管理和调度工作的规范性。
（二）切实提升城市政府对城市土地市场的管理控制能力
城市土地资源交易市场的建设发展状态对城市房地产产业形态的发展路径具有深刻的基础影响作用，是我国现代城市经济历史发展过程中不容忽视的重要问题。为确保城市房地产开发事业能够顺利获取最佳的经济收益结果，要求城市土地制度务必发挥系统有效的行政控制力，以充分确保城市土地资源的市场交易价格长期处于稳定水平，最大限度避免城市土地资源的市场交易价格发生幅度显著的上升和下降现象，扎实提升城市政府对土地交易市场的控制能力，助力我国房地产产业的稳定发展。
（三）切实加强基础设施建设和提高政府收入
在政府官员寻租行为不断涌现且灰色市场不断涌现的时间背景之下。部分地方政府土地储备中心控制的土地资源极有可能局限在较少部分的地方政府相关单位，或者是实务性工作人员手中，客观上导致城市土地资源市场交易行为的效率性和公平性遭遇程度显著的不良影响，在一定程度上导致城市土地资源本身应该具备的经济交易价值无法实现充分发挥，极大地干预了我国城市土地资源的使用效能。而在城市土地储备制度的建设应用背景之下，由于城市土地储备中心作为专门性的政府机构能够实现对城市土地资源的精确化控制，在一定程度上能够有效避免城市土地交易隐性市场的存在和蔓延发展，在保证城市政府对土地资源的充分有效调度能力基础上，为城市基础设施建设事业的顺畅有序开展，以及城市土地资源流转交易过程中城市政府经济收益水平的显著提升，创造了支持条件。
三、城市土地储备制度在建设和运用过程中存在的问题和改良对策
（一）城市土地储备制度存在的问题
第一，土地资源收购补偿标准的制定和执行过程存在不合理性。现阶段，我国部分地方政府下属的土地储备中心在具体实施特定土地资源对象的征购和回收实践过程中，通常需要针对相应土地资源的实际所有者，给予程度适当的经济补偿，最大限度地确保土地资源征购回收实务过程的公平合理性。然而，现阶段，我国部分地方政府附属的城市土地储备中心在土地资源的征收补偿规划方案的制定实施过程中，存在表现显著的制度不合理现象，在缺乏充分性交易公平特征的土地征收制度的影响下，导致部分土地使用者对政府土地征收行为产生抵触心理，给城市土地资源征收补偿工作最佳工作效能目标的顺利实现造成了显著的不利影响。
第二，城市土地资源管理工作的整体规划方案留待改善。现阶段，尽管我国许多城市都已经规划形成了指涉城市土地资源调度和管理应用工作的长期性发展规划，但是依然有部分城市在城市发展规划方案的区域性使用功能结构划分层次存在表现显著的局限性，在一定程度上严重影响了城市储备性土地资源最佳使用效能的充分实现。部分城市在储备性土地资源的使用功能结构规划方面存在明显的局限性，在一定程度上给集中连片式土地资源开发工程目标的实现造成啦显著不良影响。与此同时，城市土地资源管理工作整体规划方案本身存在的缺陷，也在一定程度上给围绕城市储备性土地资源开展的征购、回收、拆迁安置以及整理开发工作的具体开展，造成了极为显著的不利影响。
第三，城市土地储备制度的功能定位结构和时实施模式留待完备。目前，我国部分城市建构的土地储备制度在具体运作过程中，本身存在着单纯追逐利益的不良实践倾向，无法确保地方政府实际供给的土地资源对象，充分满足城市房地产行业对土地资源要素的具体使用需求，一定程度上导致商品住宅的销售价格面对程度显著的上涨压力，在影响房地产开发企业的经济收益水平同时，也严重干预了城市商品住宅购买者的消费心理。
（二）城市土地储备制度的改良对策
第一，合理调控城市土地资源的使用价格水平。价格问题是影响城市土地资源供需矛盾发展演化路径的的基本因素，是衡量各级地方政府土地资源调度管理工作效能水平的重要因素。城市土地储备制度确保原本分散在多个独立使用者手中的城市土地资源，能够重新回归到城市政府土地工作部门的管辖范围之下，但是只有确保城市土基交易价格的公平合理，才能在城市土地资源的调度使用过程中取得最佳效果。
第二，理顺不同政府部门之间的业务职能制约关系。通常情形下，在城市土地储备管理工作委员会的成立和职能运作过程中，本身需要同时涉及政府、土地管理、城市规划建设、计划、经济、财税、方管、环保以及公安司法等多个具体职能部门的共同参与，因而做好不同政府职能部门之间的业务协调，具有重要意义。
结语：
针对城市土地储备制度的模式、效果、问题和对策等问题，本文划分三个具体部分展开了简要分析，旨意为相关领域的研究人员提供借鉴。
参考文献：
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