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摘要：近些年以来我国的房地产业正处于快速发展的关键阶段，截至目前房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一。由于房地产业的快速发展，使得国内的房地产项目管理也受到了空前的重视。从实际上开看，房地产开发本身涉及了众多的公司、部门、人员、技术以及材料设备，整个房地产项目建设周期较长而且整体进度也比较紧凑，由此针对房地产开发展开有效管理对于最终的项目成功具有重要意义。
关键词：房地产；项目开发；管理模式；风险
1.房地产开发项目的基本模式
当前，在国内开展房地产开发管理的模式主要包括三种，下面笔者就针对三种模式的基本特点以及利弊作分析如下。
1.1设计→招标→建设模式
此种模式本身是一种传统的房地产开发管理模式，当前此种管理模式本身在整个国内房地产的市场应用比较比较广泛。此种模式本身是依据房地产项目开发的固有模式开展项目管理工作，也就是作为企业首先必须要委托专业的建筑设计机构进行建筑设计，之后采用公开竞标的方式选择适合的建设单位来承包工程，在工程施工过程当中选取专业监理机构针对房屋建设展开监理。
此种模式本身能够在一定程度上节约工程的资金，而且能够对于工程的整体施工展开必要的控制。由于工程是采用竞标的方式寻找建筑商，由此整体的选择余地相对较大，作为开发企业可以依据报价以及资质选择合适的施工企业。并且委托专业的建立单位展开工程施工监理，除此之外对于设计的修改还可以开展必要调整。但是，需要注意的是此种模式必须要依据设计→招标→建设模式来开展工作，必须要在前一个阶段完成之后才能进入到下一个阶段当中，可能会造成工程的工期较长而且整体进度较慢等特点。另外如果工程监理人员本身对于建筑质量的控制不够严格，最终可能会导致工程在整体责任划分不够明确甚至出现工程事故。
1.2代理模式
所谓的代理模式指的是，专业的代理针对设计、监理以及施工三方进行监督。代理人主要的作用是针对以上的相关关系展开协调，在实际应用当中其职责相当于现场代理或者是业主的咨询人员，其能够为业主提供全过程或者说某一个阶段的服务。代理人在工作当中获得的报酬则主要包括固定薪酬外加管理费两个部分组成。
采用代理模式，能够为房地产企业有效的缩短整体的施工周期而且能够在一定程度上节约项目的资金；并且在确定项目的基本原则以及工作基本范围之前就可以确定；作为业主在进行咨询人员选择的自由度先对较大，而且作为咨询人员能够为业主提供的技术支持与管理也非常的完善。但是由于代理人本身对于项目成本与施工进度不会做出保证，由此在项目成本控制以及进度控制方面存在较大风险；一旦产生问题代理人变更以及索赔都需要较高的费用；而且工程进度本身具有较高的不确定性，最终容易提升业主自身的风险。
1.3风险型模式
此种模式值得是在开展项目风险管理之前，聘请具备丰富专业素养的职业经理人，有业主以及专业的经理人共同的完成工程的前期设计，并给负责工程的整个过程管理。作为项目的经理人通常会将项目分解成一个个的小的细目，完成一个之后再进行另外一个的招标，也就是所谓的设计与施工同步开展。此种模式与前面的两种模式相比能够有效的降低业主自身的风险，并且提升整体施工效率，对于保证工程整体施工质量具有积极意义，但是选择合适的经理人却比较困难，而且在具体的设计自己施工过程当中会产生诸多的不确定因素，最终对于工程的顺利进行造成较大影响。
2.房地产项目管理的基本风险
2.1形成原因
从微观的层面上来看房地产投资以及开发的主要风险主要是由于项目开发所在地自身的决策，土地资源本身的价格以及相关的管理控制、盲目发展以及技术缺陷等原因所导致的项目财务风险。而从宏观角度来说，房地产的开发风险主要是指进行环境整体的而变化，国际在政策的变化以及资源本身的风险等。
2.2进度成本偏离了本身的目标
目前，国内在进行放低产项目开发过程当中，如果对于项目的管理问题不能进行深入的了解，在整体运行过程当中经常是照搬其他项目管理的基本模式，但是由于当前的项目管理整体体制还不够健全，尤其是在管理的基本细节方面缺乏深入的研究，最终可能导致在工程的进度以及成本方面整体失控。由于在前面的管理过程当中出现脱节现象，最终可能导致与预期目标产生较大的偏离。
2.3项目管理制度的风险
目前，国内的房地产行业整体处于快速发展的阶段，项目整体管理模式需要具有高效的配套制度来进行支撑。但是就目前来看，房地产项目的管理制度整体不够健全，最终使其很难适应房地产业发展的基本需求。另外由于执行力度不够，在很大程度上影响了房地产业整体的发展。众所周知，房地产业本身是一项高收益、高风险的商业行为，整个过程非常复杂。必须要最大程度上展开项目风险的预测，并给针对相关态势做出必要预测，最终才能够更加好的提升整体经济效益。
3.房地产项目管理风险的防范对策
3.1加强法规和制度建设
一部分的房地产商片面的追求自身的利益最大化，对于相关的法律、法规没有引起足够的重视，最终带给了房地产管理十分巨大的难度。目前，国内的房地项目在整体的管理制度方面依然不够健全，而且没有形成完善而且全面的整体管理体系。单纯从内部来看，行业监管方式整体单一，垄断情况依然较为严重。必须要建立相关的奖惩制度并不断完善现场签证单额管理。从而人更好的提升市场本身的整体竞争力。作为房地产企业来说必须要不断增强行业整体法律法规的建设。在开发工作开战前必须要做好相关准备，努力将风险控制在可以预期的范围之内，从而尽量避免在项目管理中产生风险。
3.2科学管理、因地制宜
在房地产行业的管理过程当中，不能将其他行业的项目管理进行生搬硬套，必须要抓住其中最为薄弱的相关环节，牢牢把握其自身的相关特征并给采用正确的管理模式来提升工作的整体效率与管理水准，努力降低其本身的相关隐患以及风险。在项目管理当中尽量的引入高效的管理办法，从而更好的发挥出项目管理所具备的巨大优势。与时俱进，努力的做好相关的人才培训以及储备，对于管理过程当中可能会遇到的风险以及问题急性及时的而规划，从而保证整个项目能够高效而且安全的进行。
4.结束语
我们在房地产开发的全过程当中必须要对于各个环节展开全方位的有效管理，最终才能够以更加合理而且准确的投入来保证投资收益最大化，并且促进整个房地产行业往持续、快速、健康的良好方面发展。
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