引言
随着经济的发展和社会的不断进步，党的十八届五中全会提出：“实施国家大数据战略，推进数据资源开放共享”。这是大数据战略第一次写入党的会议决议，标志着大数据战略已正式上升为国家战略。大数据技术的发展及其广泛应用，给房地产土地评估行业发展带来难得的机遇，也提出了严峻的挑战。
1大数据和房地产评估的相关概念
1.1大数据类型及具体分析
总所周知，大数据是一种融通工具，它能够分析数据与信息融通，一些有价值的、智能的甚至传统信息分析方法无法获取的知识和信息，大数据分析都可以进行分析获取，特别是通过海量数据做统计进行的搜索，最终实现模式挖掘与预测分析。如何通过大数据膨胀的用户网络行为数据的积累，处理这一类具有宝贵市场信息的非结构化数据，并进行系列深入挖掘、分析、管理和应用，这个问题需要我们亟待解决。房地产大数据挖掘与分析主要包含以下几个方面：关联分析、聚类分析、演变和预测分析等。聚类分析，主要就是将所有的数据对象拆分到多个群组里，在每一个群组里都具有比较高的相似度，但在群组之外，每个对象都会有些许的差异。在房地产市场分析领域，借助聚类分析可以用来研究片区市场分异、需求类型构成，从而将科学的依据提供给楼盘开发类型的选择、区域房地产调控政策。关联分析，是找到属性之间的关联性，不同项的相关性需要通过关联规则在同一事件中找出来，这充分体现了分析数据集合之间有趣的关系。
1.2房地产评估概念
房地产指房屋和土地，或者房产和地产，它是一种不动产。房地产评估指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序，遵循公认的原则，依据有关政策，法规和标准，在合理的假设下，采用科学的评估方法，对特定的房地产在特定的时间下的特定价值，进行分析，测算，判断并提供相关专业意见的活动。
2我国房地产评估行业发展概况
1993年，我国正式成立资产评估协会，标志着我国评估行业从政府管理逐步向行业自律过渡。同年，我国诞生了首批房地产评估师。１９９４年，颁布《城市房地产管理法》，明确赋予了房地产评估法的法律地位，标志着房地产评估正式成为国家法定制度。１９９８年，原国资管理局撤销，中国资产评估协会和评估工作同时交由财政部管理。１９９９年至２０００年，评估机构脱钩改制工作基本完成，我国房地产评估行业进入飞速发展阶段，目前已基本形成公平竞争，开放有序，监管有力的房地产估价市场，在解决房地产市场失灵，保障交易公平和维护交易者合法权益等方面发挥着重要作用。
3房地产价值评估的影响因素
3.1房地产价格构成
房地产的价格构成项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费、开发利润七项内容。其中，开发成本包括了土地开发成本、建筑物建造成本。在评估时，评估对象房地产一般会分为土地、建筑物及房地合一状态下的房产三种基本存在形态。不同的评估对象，其成本构成项目不尽相同，从而使得最终的评估结果也会有所不同。因此，明确其价格构成项目就显得尤为重要。
3.2房地产土地价值评估的现状
现如今，房地产价值链条中营造部分的权重逐渐降低，融资部分的权重不断攀升。融资的核心在于风控，其中土地价值评估是首要也是风险最高的工作环节。目前房地产在评估土地价值的分析中，首先要结合自身实力及项目定位，从城市的高度上审视项目，明确趋势以整合政府资源加以利用。其次需要对地块价值进行清晰的判断，包括对城市规划、周边配套和土地自身条件等条件，明确土地价值的核心优势点及劣势点。最后则需对房产交易市场、消费者进行深入研究，从市场现状、发展趋势、竞争压力和客户需求等角度明确地块市场价值及走势，为拿地决策提供科学合理的依据。可以看到，大部分房地产在土地价值评估的分析过程中，更多的在于利用官方统计数据和市场交易数据对城市具体地块做宏观分析和市场判断，没有对大数据时代下消费者的行为数据进行结合并深入挖掘分析。
4大数据下市场交易分析
①利用商业数据，分析消费者完成消费的地点为集中还是分散，并结合RFM模型，即消费者的消费频率、人均消费水平、消费者最近一次消费的信息，判断地块各商圈的市场消费活力与辐射范围。大数据在房地产评估土地价值这一环节的实际应用，关键点在于要将房地产行业相关数据信息进行地理化分析，并结合各地块房地产市场环境的现状及趋势，完成城市空间地图，构建城市地块价值评估指标体系，从而找到该城市的价值洼地，控制投资风险，提高整体效率；②利用网上的开源数据以及商业数据，如不同时间点的房产属性、成交量、成交额、成交时长等，判断各地块的房地产市场现状及趋势，并可结合GIS地理信息系统，判断各类城市生活配套设施对房地产价格影响的权重，作为价值评估体系的一部分；③利用消费者线上行为数据及市场交易数据，完成目标消费者人群画像，包括其性别分布、年龄分布、消费能力、家庭状况、关注户型、相关网页浏览时长等，判断出目标消费者的核心需求以及迫切程度，并结合房地产企业所要开发的项目类型、开发成本与周期，判断其可行性。
5加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策
5.1加强大数据技术应用的研发力度
房地产土地评估机构能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平台，为房地产土地评估领域应用大数据技术提供有力支撑。
5.2加强经济市场立法
房地产经济的发展需要法律权威性的主体和手段来保障它的发展环境，市场和政府要相互协调才能共同创造出法制化的环境。在房地产运营的过程中，一切要以法律性质的合同为基础达成交易，因此，一定要重视购房过程中的每一个环节。首先要完善规范来解决房地产的消费纠纷，要遵规守法；其次是要严格执法，进行严格的市场监管；最后要建立房地产的信用体系，共同建立起平等公开的契约制度。
6结语
综上所述，我们可以得知，大数据时代的到来，数据的采集与分析在技术层面已不再是难点，如何结合房地产具体业务场景对海量的多维度数据并深入挖掘分析，从而产生价值，才是现阶段的关键。目前，在房地产正在完成由建筑业向金融业的转型这一行业大背景下，须将从数据中提炼的有效信息与房地产行业的具体业务知识进行结合分析，才能提高房地产企业的城市空间分析能力，从而完成土地价值评估这一环节的有效变革，提高回款效率，控制投资风险。
参考文献
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