张勇
徐州润华置业有限公司江苏徐州221000
摘要：以实践经验为基础，对精细化管理模式进行简要介绍，结合房地产开发项目成本控制存在的实际问题，提出必要的精细化管理措施，旨在改善房地产开发项目成本管理方法，提高成本控制水平，为房地产开发项目创造更多经济效益，为未来发展奠定坚实基础。
关键词：精细化管理；房地产开发项目；成本控制
引言
对于房地产开发项目而言，成本控制管理水平直接影响到房地产开发项目经济效益，同时也能反映出房地产开发项目的市场竞争力。房地产开发项目成本控制管理过程中，开展精细化管理，能够保证其管理效果。经过多年实践发展，房地产开发项目管理模式发生显著变化，传统的粗放型管理模式已经不能适应日益激烈的市场竞争，成本精细化管理逐渐成为各大地产公司寻求利润增长点的重要措施。
1、开展项目成本精细化管理的意义
房地产开发项目运营的本质均是以追求效益最大化，而成本是决定房地产开发项目盈利空间大小的核心要素。在房地产开发项目运营过程中，由于所涉及的内容多，管理工作繁杂，再加上很多房地产开发项目管理体系不完善，管理人员素养参差不齐等因素，导致房地产开发项目的经营管理存在一些问题，出现成本管理漏洞，以致房地产开发项目的经济效益不高[2]，甚至遭受严重经济损失，而影响房地产开发项目整体形象[1]。对此，在房地产开发项目经营管理过程中，只有通过全面落实精细化成本管理工作，才可以对房地产开发项目运营的各项环节和内容进行综合监管，达到有效避免资金浪费的目的。
2、项目成本管理存在的常见问题
2.1缺乏系统的预算管理
一些房地产开发项目没有制定科学的预算编制，或者在进行预算编制的过程中，预算编制得较为笼统，没有充分结合行业运行的特点，预测在运行过程中可能存在的风险，导致在管理运营过程中，缺乏有效的成本控制措施，使得成本管理工作变得混乱，造成资金浪费。
2.2缺乏有效的成本管理办法
很多房地产开发项目领导没有意识到成本管理的重要性，也没有制定科学规范的成本管理制度，导致成本管理工作的开展缺乏参考依据。或者一些房地产开发项目制定了成本管理制度，但却流于形式，缺乏明确的成本管理目标，亦或执行力不强，效果不佳。总之，要想有效控制房地产开发项目的成本，首先就需要制定科学的成本管理制度与实施方案，但从现状来看，很多房地产开发项目都缺乏这些方面的制度建设，导致始终无法提升成本管理实效。
2.3绩效考核效果不理想
绩效考核是明确房地产开发项目运营状况、成本支出情况的有效办法，树立全员成本管控意识，并将实施情况作为绩效考核重要指标，根据考核结果进行薪资分配，提高全体员工成本精细化管控积极性。故在运营房地产开发项目开展科学的绩效考核，不仅是管理人员的有效手段，同时也可以根据绩效考核结果作为成本控制的重要参考数据，能有效分析出成本管理是否存在漏洞。但从实际情况来看，一些房地产开发项目缺乏科学的绩效考核方案，或者仅将其作为分配员工薪资的依据，没有将员工的成本控制效果与绩效考核挂钩，员工仅为完成任务，成本控制积极性不高。
3、精细化管理下房地产开发项目成本控制的策略
3.1转变成本控制模式，构建精细化管理机制
传统粗放式成本管理模式，弱化成本管理效能，不利于房地产开发项目战略性发展的有序推进。为此，为适应新的环境，房地产开发项目要以创新发展的思维视角，以精细化的管理模式，实现房地产开发项目内控管理的有效落实。首先，房地产开发项目要重视精细化管理的组织开展，从人员配置到组织保障，保障精细化成本管理的有效落实；其次，要转变当前被动的管理意识形态，提高精细化管理的实施效率。一方面，房地产开发项目要明确精细化成本管理的意识，从提高管理效率的视角，发挥成本管理的效能；另一方面，要建立完善的责任机制，提高成本控制的经济效益；最后，要优化精细化成本控制的内部环境，提高成本人员的综合素质。特别是要熟练掌握精细化成本管理，通过各项工作流程的有效落实，确保精细化管理科学到位。
3.2建立健全管理制度，提高成本控制效率
为了进一步推进成本控制建设，房地产开发项目要建立完善的管理制度，为精细化管理的实施创造条件。一是要建立精细化管理制度，规范管理行为、提高管理效率，确保精细化成本管理有效实施；二是建立完善的内审机制，对成本控制管理强化监督管理，严格避免舞弊等行为的发生；三是建立激励考核制度，对精细化成本管理进行科学考评，并将考评结果与职务晋升、薪酬待遇等挂钩，有效提高管理效率，解决当前管理效率低、管理松散等问题；四是建立责权统一的管理制度，切实明确各部门、各岗位的职责，全面推进成本精细化管理，有效发挥精细化成本管理的实际作用。
3.3推行全面预算管理，优化精细化成本控制环境
全面预算管理作为新的管理理念，强调房地产开发项目要以战略性发展为目标导向，构建成本控制的新环境。在精细化管理的视域中，房地产开发项目要优化全面预算管理，切实保障精细化成本控制的有效实施，发挥成本管理的重要意义。为此，一是要从实际出发，强化预算编制工作，切实发挥预算管理在房地产开发项目成本控制构建中的导向性作用；二是要强化预算执行，对于预算执行中“随意变更”等问题，要有效避免，切实保障预算的执行效力，为精细化成本控制提供有力保障；三是完善预算管理机制，从成本效益出发，提高精细化成本控制的经济效益，为房地产开发项目科学决策、战略发展提供核心动力。
3.4建立绩效考核机制，促进成本核算精细化管理
建立绩效考核机制，对项目的“绩”和“效”进行衡量，制定绩效考核指标，通过精细化成本管理，强化房地产开发项目内部工作。例如，确定项目消耗的定额，制定内部结算价格，完善费用核算，分摊成本预算，强化计量工作实效。对于成本核算阶段精细化管理工作，要事先对成本核算的流程、标准进行明确，同时对核算方法及核算原则进行确定，考虑到项目实际规模及施工周期，结合房地产开发项目现阶段施工技术水平及能力，确定成本核算内容及要素，通过精细化管理，进一步明确成本控制目标。加强全过程成本预算精细化管理，避免成本管理盲目性与随意性。设置更加科学合理的核算科目，加强精细化科目管理，针对跨期合同，要对分摊原则进行明确，结合工程实际情况，对管理对象进行准确划分，对于不同类型项目，尽量区别对待，采用适宜的分摊方案。善于总结实践经验，及时在房地产开发项目内部进行贯彻和分享，加以优化整合，建立适合房地产开发项目发展的财务成本预算机制，做好成本费用归集。
结束语
综上所述，房地产开发项目成本管理问题比较严峻，应采取一定措施进行改进，进而满足成本控制需要。精细化管理模式是目前房地产开发项目开展各项管理工作过程中比较先进的管理方式，也是应对房地产开发项目资金管理问题的有效对策。对于房地产开发项目而言，应及时转变固有管理理念，通过多种形式活动及对应措施，来强化成本精细化管理，减少不必要的成本支出，使成本管理更加稳定规范，推进房地产开发项目健康运行，为房地产开发项目赢得更多市场。
参考文献：
[1]杨益平.分析房地产开发项目财务成本精细化管理的有效措施[J].中国国际财经（中英文），2018（08）：137-138.
[2]王妤婕.房地产开发项目精细化成本管理与成本控制研究[J].物流工程与管理，2018，40（04）：138-139.
[3]屈兴芬.房地产开发项目精细化成本管理的探索[J].中国国际财经（中英文），2018（07）：268-269.