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摘要：本文从当今社会的城镇化建设、以及经济投资多元化所产生的多种古建筑的评估需要，结合评估的基本原则，明晰评估行为在社会经济中的定位，以此针对不同经济行为所引起的古建筑价值的评估特点的不同，通过分析古建筑与现代建筑的在功用方面、价值内涵不同后，研究了各种评估方法对古建筑的估价的适宜性以及技术处理要点，完成不同经济行为的古建筑价值的评估。
关键词：古建筑；市场价值；收益价值；估价技术；研究
随着城镇化的发展、经济投资的多元化，涉及古建筑的评估业务日趋增多，例如旧城改造拆迁的涉古建筑物（以古民居为主）拆迁补偿价值评估；如古民居的房地产交易价值评估（典型如北京四合院交易）；又如投资或收购风景旅游区经营权时的涉古建筑物价值评估；再如古建筑损坏的价值贬损评估等等。随着业务的增多导致业内对古建筑评估的技术规范化、标准化的要求越来越迫切，对古建筑评估的技术研究随即提到日程。
古建筑一词，在百科名片上的解释是指具有历史意义的古代民用和公共建筑以及包括民国时期的建筑。词典中对现留存下来的古代建筑按其功能，大致分为五类：
第一类是帝王和各级统治者的宫殿、陵寝、城防、苑囿、坛庙、王府、衙署等建筑。
第二类是民间建筑，包括与广大人民生活密切相关的私家园林和住宅民居，以及许许多多各式各样的祠堂、会馆、楼阁、书院、戏台等公共性建筑。
第三类是有关生产和科学技术的古代建筑物，如自春秋、战国秦汉时期以来的水利工程安丰塘、都江堰、灵渠、大运河等都是十分重要的古代建筑遗物。
第四类是宗教建筑。其中数量最多的则是佛教建筑，或是一些中国传统宗教道教的宫观建筑。
第五类是纪念性建筑物,它们或与著名人物有关，或与重大事件有关，如一些祠、庙等，都具有一定的历史价值。
以上古建筑，根据古建筑是否列入不动产文物保护范围，分为文物保护类古建筑与非文物保护类古建筑两大类。
一、古建筑估价技术研究的基本原则
由于古建筑具有文物或非文物的特性，致附属价值呈多样化，会附带具有历史、艺术、科学等价值，也因此让估价师在评估过程中技术处理时容易迷失重点，相关重点把握不到位。
为此作者认为对古建筑的估价，应始终围着评估目的所体现的价值类型进行，明确分清评估的是古建筑的市场价值，抑或是投资收益价值，还是修复价值。
而不管是什么类型的评估，均应遵循价值规律的特性，特别是预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则等。遵循价值规律所要求的评估结果必须是代表在当前社会经济发展水平状况下，在当前的物价水平基础上，能用货币表示的、代表大多数人愿意的价值结果。
二、古建筑估价技术的研究
在日常的评估中，对同一评估标的，不同的经济行为、不同的评估目的，对评估标的价值的评估技术处理的侧重点会有所不同，评估结果的表值也会有所不同。同样，古建筑价值的评估，在不同的评估经济行为的、不同的评估目的前提下，所涉及的评估技术处理、价值表现也应有所不同。我们将古建筑是否列入不动产文物保护范围，分为文物保护类古建筑与非文物保护类古建筑两大类进行估价技术的研究。
（一）非文物保护类古建筑评估技术研究
非文物保护类的古建筑，主要以词典中古建筑分类中的第二类为主，即为民间建筑，包括与广大人民生活密切相关的私家园林和住宅民居，以下简称为古民居。这类型的古建筑，著名的如北京的四合院、风景区的古民居，常见的如城市的老街，城郊结合部的老民宅等，这类型的古建筑，功能定位就是住宅，但与现代住宅相比，在确定作为住宅用途的前提下，有不同的特点及优劣，如下表所示：
引起居住类型古建筑的评估业务的起原主要是买卖、投资交易了解价值为主。这类型的古建筑主要是以居住功能的使用价值为主，同时带有些历史价值、艺术价值、科学价值、精神价值的影响。笔者认为对于古建筑（古民居）价值的评估切入点的应是抓住估价对象的基本特性，根据评估的经济行为依据、评估目的以及我们所能收集的评估资料，综合分析后确定。
对于非文物保护类的古建筑（古民宅）的评估，分析认为评估不能改变古建筑实质为住宅的特性，必须根据该类型住宅所表现的市场状况，分析影响该类型房屋价值的各种因素，包括区域因素、个别因素，以该类型市场背景，再分析由于古建筑所具有的特性所能引起价值的超值幅度、或是贬损幅度，再依据所能收集的评估资料确定适合的评估方法进行评估。
各种评估方法的适宜性及技术处理进行分析和研究如下：
1、市场比较法的适宜性及技术处理要点分析
市场比较法要求可比案例必须为同一供需圈内相邻区或类似地区的正常交易实例，强调可比案例的可比性。但古民居这种古建筑本身存在数量就偏少，交易市场范围就注定窄、案例稀缺，加上古民居（古建筑）的个别条件差异较大，严格来说很难找到可比性是一致的案例。此时应用市场比较法评估，关键是要求估价师能把可比案例与估价对象差异的地方准确修正，评估的结果能反应客观的、公允的价值。
评估思路是采集是古建筑（古民居）的交易案例，在对住宅价值影响的一般因素上，重点还要修正估价对象与可比案例在古建筑风格、所存在的历史、艺术、科学价值的差异程度，量化这种因素对价值的影响度，并在此结果的基础上，采用横比的方法来印证评估过程的技术处理、结果是合理的、公正的，即同时采用横向市场比较法。
对于历史价值、艺术价值、科学价值、精神价值对古建筑的影响及定量分析，定量的技术处理可采用多因素比较法、线性分析法，或特尔菲法进行定量的标准化。
特别强调的是在纵向市场比法结果合理性时，工作思路为收集资料确定区域内商品房、别墅、私宅（私人宅基地）的客观的正常市场价值，分析各种类型住宅与古民居的影响价值因素的优劣比较，如对现代建筑与古民居的宜居的优劣性分析，如采光、基础配套、生活便利性等方面，古民居的特性对群众的吸引力让人愿意支付的价钱等，得出现代建筑与古民居的价值差异，横向得出古建筑（古民居）市场价值的方法，最后综合确定古民居市场比较法评估结果。
2、收益还原法的适宜性及技术处理要点分析
在采用收益还原法评估时，客观收益价值的确定，类似以前面市场比较法，应重点找出古民居与现代住宅的不同，定性、定量分析古民居由于古风古味等历史、艺术、科学的影响，所带来人们愿意比现代住宅支付更高租金的影响度；同时分析古民居由于基础设施、利用功能的落后等居住方面的不便性所带来人们要减少的租金价钱的影响度，综合得出古民居的客观租金收益。对于涉及差异因素的定性、定量的分析确定，同样可能采用特尔菲法、多因素比较法确定。
另外，由于收益的客观租金是包含了古建筑的特别个别因素（历史、艺术、科学）价值的影响，是一个整体的收益价值，因此在经营成本、房屋折旧方面要多加考虑属于古建筑（古民居）特有的影响，如维修费、保险费、房屋年折旧、收益年限、资本化率等确定过程与现代建筑相区别的地方。
3、成本法的适宜性及技术处理要点分析
古民居古建筑的成本法的技术处理要点，第一强调的是成本应为重建成本；第二要注意古建筑中重建成本法中利润率的确定，利润率的确定，笔者认为除了要考虑建筑工程的建筑成本利润外，还应该考虑投资成本建设从投资建设到具有住宅功能用途，兼有（历史、艺术、科学）价值的综合影响下的古民居的价值所带来的超值（溢价）对综合利润率的影响，即评估的结果应为与住宅古建筑相接近的物的价值，不应只是建筑的木头、手工所费去的成本价值。
（二）文物保护类古建筑评估技术研究
文物保护类的古建筑价值，其价值组成的重点主要是历史价值、艺术价值、科学价值、精神价值方面，所以对于这类文物保护类的古建筑价值的评估，应根据标的特性的不同，分别对待。例如用于投资或收购风景旅游区经营权时的涉古建筑物价值评估，评估的目的要求首选的评估方法就为收益还原法，技术处理的重点应为收益的组成，以及与收益密切相关的费用，在此处收益还原法涉及的房屋折旧的处理，这里的处理要点，应是强调房屋的维修费，淡化房屋的折旧的影响。
如果是对于古建筑损坏的价值贬损评估，则适合的评估方法为重建成本法，技术处理的重点是要考虑修复所需的成本费用，以及停业所发生的经营贬损价值等等。
古建筑的估价在房地产估价中的确是一个难题，古建筑的估价技术研究是一项重大的工程，我们可以看到，无论哪种方法，都不见得能和市场价格划上等号，估价结果是估价师根据科学方法和自身经验得出的，我们需要解决明确出与市场价格所具有的、潜在的、严格的对应关系。
参考文献
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