陕西陕煤陕北矿业有限公司陕西省榆林市719000
摘要：对于企业而言，暴利的年代一去不复返，人工成本、材料成本年年攀升，企业盈利的空间似乎越来越小，而每年却仍在不断地有新的企业成立，企业竞争不可避免，那企业的竞争力究竟在哪里？在成本管理方面！企业能否继续生存取决于他们运用复杂的成本管理系统的能力，而这种成本管理系统则能够产生内在动力来促使企业成本下降。
关键词：物业管理；成本；控制
现如今，中国经济进入了全面深化改革阶段，我国煤炭企业物业管理的发展受到市场环境的影响发生了很大变化，随着物业管理企业之间的竞争日益激烈，要想能更好地迎接机遇与挑战，进行物业管理企业改革创新就成了企业发展的重中之重，而改革的重点就是怎样有效地进行成本控制，提高企业利润。
1我国企业物业管理现状及运行情况
物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，而我国最早的物业公司在深圳成立于上个世纪八十年代，初期以房管所管理模式逐步转向规范化、法制化、信息化及市场化的物业公司模式发展。物业管理服务项目在不断的扩展与延伸，带动其相关行业的发展。据不完全统计数据，我国物业管理企业总数达6万家，从业人员600多万人，住宅物业管理规模达到170多亿平方米，其中，根据2016年中国物业服务百强企业研究报告数据统计，中国物业百强企业2015年管理面积总值达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平米）的28.42%，行业集中度不断提升。
传统的物业管理为劳动密集型行业，人员配置、设备维护、物业管理区域维护为物业管理主要方面。物业管理行业一直维持微利模式，根据中国物业行业百强企业2015年平均净利润率为7.43%，将传统的经营模式和服务内容由内而外的进行改革和创新，使得其盈利能力持续上升，对物业管理中的各个环节强化成本的管控，提供人均工作效率，进而增加企业经济效益和提高物业服务人员薪酬待遇。
在物业管理企业中，存在人工成本较高，从业人员素质较低，年龄偏大，流动性大等人员配置的问题，需企业建立完善的工效奖励机制、完善专业培训机制，从而降低人工成本支出。在物业管理行业中，企业管理者需要改变经营理念，拓展经营业务，是物业管理企业成为各产业沟通的平台，适时的提供业主多项增值服务，降低本企业运行成本。物业管理企业还应提高企业知名度和信誉度，在有效控制成本的基础上，使得物业管理企业健康、持续的发展下去。
2完善煤炭企业物业管理成本管控的策略
2.1建立预算体系，以预算为基础建立工效考核机制
煤炭企业物业管理对各部门的各项业务服务项目制定预算，对实际成本指标考核要以预算为基础，严肃认真执行，按规定对各物业管理各部门进行考核，严格核实服务成本，使各部门意识到成本控制的责任和重要性，这是调动管理人员的积极性，完成目标成本的保证。为保证全年目标成本的实现，财务部对各管理处实行定期考核。同时，各部门对职工个人实行定期考核，并通过成本管理责任制考核，使各部门的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各部门项目负责人的考核聘用同加强成本管理结合起来，充分发挥机制的约束和激励作用，从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。
2.2加强科学合理人力资源分配
目前，我国物业行业中从业人员数量众多，素质不高，专业培训体系不完善。如今，智能化的商业写字楼、住宅小区层出不穷，使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的配置成为控制成本的重要部分。大部分物业管理企业的服务从业人员高年龄、低学历、流动性大依然占从业人员的很大比例。如何合理分配人力资源，应该根据企业发展的情况以及当地经济发展水平适时而选。根据各企业状况，企业可以短期内降低人工成本，从而获得暂时的收益，也可以为企业保留稳定高素质员工，增大企业在同行业中的竞争优势。同时，通过科技手段来降低人工成本。应用现代化的手段，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量合理有效地设置公司职能部门，完善运行机制和业主沟通机制，适当采用人工绩效考核机制，人力资源合理分配，对日常设备、公共设施维护费用实行预算把控，最终达到降低物业管理公司成本。
2.3强化煤炭企业物业管理成本管控意识与服务意识
我国煤炭企业物业管理正逐步向专业化、规范化、法制化、智能化以及多样化发展。成本管控是影响煤炭企业物业管理发展的重要因素，成本管控更需要企业每一个人参与的系统化工程，需要每一位员工切实从企业出发，积极完成高效、低成本的物业管理工作。煤炭企业物业管理者更需要转变经营理念，把物业管理企业的服务和发展放在社会、国家的全局来看待。当煤炭企业物业对社会的贡献加大，积极参与社会公益活动，扩大企业的知名度和社会影响力，得到社会及公众的认可，并成为政府在城市管理的有力助手，那么，这个企业甚或行业必然是前途光明的。
2.3物业管理企业采购与仓储成本控制
2.3.1物业管理企业物品采购管理
物业管理企业的采购包括外包服务采购和材料物资采购。材料物资采购单笔金额相对较小，但采购品质复杂多样，及时性要求高，所以做好合理管理工作是十分必要的。
第一，采购方式。物业管理企业采购人员应采用货比三家的方法，由采购人员与使用人员通过网络等途径对市场价格进行调查，向几家供应商发放询价表，进行比价、议价到最后定价，并做好询价、定价表的管理。
第二，采购协议和合同管理。①长期供应商，对于长期供应商，物业管理企业应要求其提供营业执照复印件，并与公司签订供货协议（合同），以确保其供应物资的质量、规格以及价格的合理性。②临时供应商，对于临时供应商，物业管理企业应与其达成临时协议，保证物资质量、规格以及价格的合理性。③建立供应商档案，采购人员应做好原始询价表的管理，以及对供应商定期评价，包括产品质量、价格、送货时间观念等各项评价。对于不达标的供应商，应及时调整，以减少对公司的损失。
2.3.2物业管理企业物品仓储管理
物品仓储管理的好坏直接影响物品的使用价值，也是物业管理企业成本控制的重要一环。
一是物品的验收。物业管理企业采购的物品都要经过验收以后才能入仓进行保管。
二是仓库物品的清点。仓库要定期对物品进行清点。①每季度25日前，仓管员应对仓库内物品进行逐一清点。②根据清点结果，填写“库存物品盘点表”。③仓管员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对。④仓管员应在25日前将当月“物品盘点表”、“采购计划表”报送公司财务。
三是仓库物品资料保管。①财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿，并进行财务处理。②仓库物品管理的财务资料交财务负责人审核无误后进行加密管理。
3小结
现如今，中国经济进入了全面深化改革阶段，我国煤炭企业物业管理的发展受到市场环境的影响发生了很大变化。随着企业物业管理之间的竞争日益激烈，要想能更好地迎接机遇与挑战，进行煤炭企业物业管理改革创新成了企业发展的重中之重，而改革的重点就是怎样有效地进行成本控制，提高煤炭企业利润。
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