陆延房地产集团有限公司山西太原030002
【摘要】随着建筑房地产行业高速发展，人们对它的关注度越来越普遍，而在房地产测量中房屋面积的测量准确性与否，与人们的住房安全和居住环境有很大的关联。文章介绍了房屋共有建筑面积的计算范围，分析了共有建筑面积的分摊方法，探讨了房屋共有面积测算与分摊中存在的问题及对策。
【关键词】房屋测量；共有面积；分摊计算
引言
近年来全国的房地产业有了飞跃的发展，房地产业已成为社会主义市场经济中一个支柱性产业，房地产作为一个不可移动的、长久拥有、价值巨大而又人人必需的特殊商品进入市场，现已受到社会各界人士的关注，因而对房产测量的准确性与现实性也提出了更高的要求。
一、房屋共有建筑面积的计算范围
1、共有建筑面积（可以分摊）包括：
（1）栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算；
（2）套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
2、以下几种情况不计入共有建筑面积（不可以分摊）：
（1）作为人防工程的建筑面积；
（2）独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；
（3）与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等；
（4）按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。
二、共有建筑面积的分摊方法
1、共有建筑面积分摊系数
应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和&pide;幢内各套房屋套内建筑面积之和。
对于一幢建筑中若有功能区不同的情况，共有建筑面积分摊系数出现多个，即为多级分摊。通俗的讲有时住宅和写字楼合在一起的分摊系数不一样，有时综合楼有商场、写字楼、住宅等要分摊几次而且每次作为分母的套内建筑面积之和也不一样。对于该种建筑物共有建筑面积分摊要进行逐级分摊，首先要对整幢建筑物的功能区进行划分，并根据各个功能区分别进行套内建筑面积及共有建筑面积计算，然后分析统计幢共有建筑面积和区域共有建筑面积（即各级分摊时共有建筑面积），最后按从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行共有建筑面积分摊。
需强调的一点是在进行共有建筑面积分摊后的每层产权面积不一定为该层建筑面积，因为在进行幢共有建筑面积分摊时会将非本层的共有建筑面积进行分解，例如把屋面的共有电梯检修同等面积按比例增加至本层或将本层中为整幢楼服务的警卫值班室、管理用房和设备用房等面积分摊给其他功能区域。
2、共有共用面积的分摊计算
对于纯住宅楼或纯写字楼的共有共用建筑面积以幢为单位按以下公式进行分摊：
某套应分摊面积=共有共用建筑面积×该套房屋建筑面积&pide;各套房屋建筑面积之和。
多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊，由于建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公用房，各共有共用建筑面积的功能与服务对象不相同。因此对多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊不能只用一个分摊系数进行一次分摊。而应按谁使用谁分摊的原则，对各共有共用面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊。
（1）在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊。
（2）共有共用部位服务对象不完全相同。并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊。
（3）该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。
在分摊过程中，采取由上而下的分摊模式，既首先分摊整幢的共有共用建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区内原来自身的共有共用建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后层再把功能区分到的面积和层原来自身的共有共用建筑面积加在一起，分摊至各套。套内建筑面积加上分摊的共有共用建筑面积，就是各套的产权面积。
3、其它规定
非成套住宅测绘还规定了特有共有建筑面积的部分，如几户人家（商铺）共用的厨房、厕所、储物室等其特有共有建筑面积按户（商铺间数）平均分摊。另外，产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
三、房屋共有面积测算与分摊中存在的问题及对策
1、当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题
一是在计算阳台面积方面存在争议，《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》对阳台面积的测算与分摊存在较大差异，开发商的设计人员与房产机构的测算指标各不相同；
二是《房产测量规范》在具体分摊问题上缺少明确界定，因而在实际的测算过程中存在极大的主观性，这也导致房屋共有面积测算与分摊结果的不确定性与偶然性。
2、房屋共有面积测算与分摊的优化策略
首先，针对《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，应根据不同的测算目的进行考量，不同规范的适用范围应有严格的界定。在实际的测算过程中，《房产测量规范》只能用于房屋登记、房地产市场管理、财税征收等，而《建筑工程建筑面积计算规范》则用于建筑项目管理，从而尽可能减少异议或误解。
其次，房屋销售双方应对于销售计价方式达成协议，可以以购房者广泛接受的套内建筑面积计价方式为主，从而避免分摊面积计价所带来的争议。
另外，房屋共有面积测算与分摊人员应不断提高自身综合素质，形成良好的职业道德素养，在具体的测算与分摊过程中应严格执行相关规范，针对分摊纠纷应积极寻求最佳解决方案，促使各方达成共识，最终签订书面协议；如果双方达不成协议，房屋测算人员应从合理性出发提出最佳解决方案，切忌采用强制性手段进行建筑共有面积分摊，严格遵守物权法定的原则。
结语
在房地产开发过程中，为了保证消费者与开发商两者的权益，房地产中房屋面积测量工作所发挥的作用至关重要，该项工作不但涉及到产权产籍的权威性与法律地位，而且涉及到产权产籍的标准化与现代化进程，更是直接与业主的自身利益有所关联，由于房屋建筑面积的测量与民生的大事息息相关，故在房地产测量工作中应引起足够的重视，认真努力做好该项工作才是明智之举。
参考文献：
[1]陶忠勇.住宅架空层建筑面积计算及产权归属探讨[J].浙江测绘，2012，（2）.
[2]赵海云，王文彬，余莹.房产面积产权属性及其实现[J].测绘通报，2013，（9）.