泸西县国土资源局不动产登记中心
摘要：目前，房屋，土地作为不动产的主要组成部分，是人类生活的根基，在生活中，人类离不开房屋和土地，不动产在社会生活中扮演着重要的角色。不动产主要有有限性和稀缺性的特点，正是因为不动产具有不可被复制和不可再生的特殊性质，所以不动产是人类赖以生存的家园。其次，目前人类并未在其他星球发现人类能生存的资源，就是说，现在不动产作为人类唯一生存的地方，就显得尤为珍贵，不动产是人类进行社会活动的前提和物质载体，在很久的未来，人类都无法离开不动产这个重要的社会资源。所以，法律把动产与不动产明确划分开来是有重要意义的。
关键词：不动产；登记制度；问题探讨
前言：对于相关不动产制度，我国正在建立健全各项不动产制度，它是物权制度的重要组成部分，日渐走进公民生活，不动产制度的实行对社会重要财产的流通和归属起着不可磨灭的作用。怎样在社会中依据法律设定合理有效的不动产制度是举足轻重的。合理科学的不动产对物权法的实施也非常具有影响力，不动产登记制度其实就是把不动产面向社会公开，公示出来，与不动产物权的使用，取得和交易行为提供一个强有力的保障作用。
一、不动产登记的概念及特点
不动产就是指类似土地，房产这种大型不可随意移动的财产。不动产登记则是指，将土地，房产这种定作物以及其他的权利，比如变更、丧失、取得等专门记载于相关机构的登记簿上，，这样就便于确定产权，管理地籍，也方便征收土地税，推行各种土地政策等。不动产是一种特定行为，权利人通过向相关部门申请，将其拥有的不动产记载于不动产登记簿上，方便查阅的过程。不动产登记实则就是关于不动产权利变动的登记，又称为不动产物权登记，基于物权公示的要求，关于相关变动，应当及时进行登记。
关于不动产登记，有以下几个特点：登记目的就在于把相关变更、转移和涉及不动产物权的设立等事项登记于相关部门的登记册上，便于人们查阅起到告知的作用。所以不动产登记要同时完成相关部门同意和登陆记载手续才算真正完成具有法律效应的登记。登记的内容都是公开透明的，，人们可以通过查阅看到其内容的，所以这些记载的内容都是社会公开，公示的内容。如果部分记载内容不易向社会公开，人们不能查阅相关内容的，这种记载就不属于登记的一种。对于登记的内容，不仅仅是不动产，法律明文规定的适用于登记制度的动产也是可以进行登记的。
二、不动产登记制度存在的问题
2.1登记机关呈分散状态
由于我国目前没有统一的不动产登记机关，所以不动产登记制度没有得到很好的统一，呈现分散状态。土地管理部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门和公证部门等都属于不动产登记部门，相对应的不动产就由各部门管理，比如：土地的使用权登记就在土地管理部门进行，房屋有房产管理部门管理，相关登记也在其办理。虽然一一对应看似清楚方便，其实也存在许多弊端：有的当事人办理一件事就需要跑几个部门办理事务，造成极大的不便。比如同一土地上有林木，则需要去林业管理部门和土地管理部门登记。这种不集中较分散的登记制度也会造成重复使用抵押房产，地产现象。比如，当事人获得土地使用权后，将该土地抵押给甲并在土地管理局办理了登记手续，待土地上的房屋建成后又将房屋抵押给乙，并在房屋管理局也做了登记，这两个抵押其实就发生了冲突。登记机关的分散也造成负责人无法提供全面的信息。有些机关为了收取好处利益，各种收费现象也较为严重，给登记人带来损害。
2.2登记机关的责任机制不健全
对于许多登记机关而言，在登记时，他们只负责登记事件，对于经常出现的错误、登记资料的丢失，他们概不负责，这对当事人无疑是不够公平的，有些错误的发生会造成当事人损失惨重，这是权利和义务的不公平现象。因此，登记机关应该有严格的规定，造成哪些问题是由登记机关负责人负责，对于严重损害到当事人的利益时，应当承担法律责任，否则会造成很多登记纠纷事件。只有登记机关也承担相应责任才能体现出公平对等原则。另一方面，登记机关没有健全的责任机制，只会造成负责人员更加懒散，办事没有责任和动力。再一个，本属于法人的不动产，但是法人中的个人却可以以自己名义进行登记，进而抵押，变卖，这对法人无疑是不负责任的，但是登记机关就不承担责任。
2.3登记机关的收费
关于登记机关收费行为，我国通常按照财产价格收取适当费用，这种方式其实是缺乏说服力的，但是从以前到现在，我国的收费行为均无合理依据。对于物权登记，程序都是一样的，不因为标的不同而付出不同的劳动，所以上面收费的标准就是不合理的。物权登记应该制定一套统一标准，可以根据登记需要的费用，资料、办公设备等的成本来进行计算，确定一套收费标准。基于我国财政方面的管理，登记收取的相关费用，一般不上缴财政，而被相关公示机关纳入囊中，用于发放福利。所以各个部门中不同部门可能为了这些利益来争抢，故而那些获利不大的登记可能面临无人办理，这对办事人员是非常不公平的。由于上述种种现象，导致许多民众不愿登记，许多该登记的不登记，或者提供不全面的资料来敷衍了事，最终使登记失去了公信力。
三、完善不动产登记制度的各种问题
3.1建立登记请求权制度
进行不动产登记的第一步骤都是由当事人进行申请，禀赋共同申请的原则，如果登记人拒绝为申请人办理登记事务，登记权利人也因为没有请求权而不了了之，最后就会以登记申请不符合条件而搁置。在实际中，开发商会以各种理由拖延办理登记，他们不顾业主的要求，不予理睬，业主们入住房屋几年甚至更久都无法办理产权登记，会引起许多不稳定因素。所以，相关规定应当规定当事人的登记请求权，登记请求权人有权要求登记义务人配合完成登记，是拥有这个权利的，对于不履行这一职责的登记义务人，要承担相关法律。
3.2尽快出台《不动产登记法》
作为管理不动产的变更、转移、设立和废除的法规，《不动产登记法》具有重要作用。各个国家如德国、日本等都设立了不动产登记法来限制规定不动产的登记。我国的不动产行业正在大力发展，但是并没有设立相关法律法规来规范不动产登记，公民并没有一个具体可参照的法律文件来进行不动产登记，甚至不知道具体程序和操作方法，这对不动产行业顺利发展起到消极作用。对于《物权法》中不动产登记的规定，并没有特定的法律法规与之配套，所以，应当规定以下内容：确定登记机构，对于如何办理登记应当建立健全一套特定的制度；确定具体化登记的客体，对于不符合登记条件的客体，不存在走后门等行为，明确按照规定办事。一套方便，实际的登记程序意味着登记法是否成功，对于每一步登记环节应当尽量做到细致和方便，实现以人为本的服务宗旨。
结束语：不动产对于公民具有重要意义，是人类赖以生存不可或缺的重要条件，所以，对于不动产登记制度，我国应该出台合理完善的法规制度，推动我国社会与经济的发展。拥有一套完善的不动产登记制度，对社会经济发展、公民安居乐业都具有重要推动作用。
参考文献：
[1]王茵著《不动产物权变动和交易安全》，商务印书馆，北京，2004年版
[2]谢在全著《民法物权论》上册，中国政法大学出版社，北京，1999年版
[3]孙宪忠著《论物权法》，法律出版社，北京，2001年版
[4]梁慧星主编《中国物权法研究》上册，法律出版社，北京，1998年版